1、城市危旧小区改造工作调研报告*区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化#市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我*区改造的呼声依然很强烈。#市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协*区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继#*区改造开展调研。*区政协调研#市建委、*区政府的情况通报，召开*区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考*区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。一、我*区改造工作的基本情况近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近X
2、XXX年户居民住房条件得到了改善。从近几*区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据XX*区调研摸底，全市待改*区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥省属单位项目，市属待改*区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市*区，主要分*区、*区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代#市建设的要求不相符合，#市跨越式发展的形势不相适应。#市存在较*区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、6
3、0年代建造的*区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张*区划调整，市区面积不断扩大，一部分#市区，危旧房较多的“城中村”#市老*区混杂一起；有一些危旧房是历年积*区。我*区改造工作主要经历了两个阶段：一是XX年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为*区、自行车*区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”*区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是XX年以来，市政府出台了合政XX50号文件、XX32号文件，进一步推*区改造工作，全市共有27个项目通过向
4、社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地XXXX年亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约XXXX年户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。二、#市危旧房改造工作的主要问题#市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。（一）认识问题一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提
5、出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。（二）体制问题近年来，我市*区改造*区政府、市工#市房产局三方分头实施，#市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利*区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。（三）政策问题一是合政XX50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能
6、兑现。二是按照原地安置要求，多*区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近*区住房拆迁货币化补偿，均价高于XXXX年元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在XXXX年元至XXXX年元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。（四）拆迁问题一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发建设单位参与危改的积极性不高。二是多*区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复
7、杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。（五）用地问题一是有*区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。三、几点建议近期，市委、市政府
8、高度重视危改工作，多次召开会议专题研*区改造问题；市第八次党代会提出了在“xx”期*区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲*区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；#市委书记任组长、市长任副组长、#市#市直相关部门主要领导#*区改造领导小组；#市委、市政府的部署要求，各区*区*区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完#*区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的关于进一步加*区改造工作的意见和#*区改造实施方案，#市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的意见，*区进行了界定，提出
9、了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；实施方案提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，意见和实施方案更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力#市*区改造。#市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：1、尽#市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台#*区改造土地转拍卖管理办法、#*区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序
10、、#*区改造拆迁安置方案听证程序、#*区改造拆迁房屋评估办法、#*区改造行政强制执行程序等地方性政策法规，以配合意见和实施方案更好更快#市的危改工作。建*区*区先行试点，取得成熟#市推广。 2、切实保证危改政策的统一和连续。已落实在建的27个危改项#市危改工作的一部分，市里应给予足够的重视和关心，推动项目尽快建成；市里承诺的优惠政策，应加大落实力度。凡政府部门直接推动、参与操作的危改项目，应注重与意见和实施方案规定政策的衔接和统一，否则不利于危改工作的推进，很难说服被拆迁群众按照实施方案开展动迁。*区联为一体，且有条件实行一并改造的“城中村”，可纳入危改工作计划，按照统一政策实施改造。3、危改
11、拆迁安置方式以异地安置和货币化补偿为主，辅以原地安置。一是实行异地安置可适当加大安置系数。为鼓励被拆迁群众选择异地安置，可适当加大拆迁异地安置系数。有关部门在群众中深入调研之后，认真加以测算，*区域提出相应安置系数，对被拆迁群众应具有相当的吸引力，让被拆迁群众感到选择异地安置在经济上更合算。二是实行货币化补偿可按照评估价标准。如拆迁户不愿意到安置点，则由相关单位委托中介机构对拆迁户的合法房屋进行评估，评估价参*区的商品房（或二手房价格），按评估价向拆迁户支付货币补偿款，拆迁户自行购房。三是在尊重多数群众意愿和征求各方面意见的情况下，也可对有条件*区实行原地安置。4、危改拆迁安置应更注重户均最小
12、保障面积。#市国有土地私房拆迁安置实行“拆一还一”和人均最低保障面积（15）政策。在实际拆迁中，不少拆迁户挂户人口过多，存在明显弊端。实行户均最低保障面积政策，将有利于解决困扰拆迁的人口难题。如拆迁户常住人口确实过多，可单独张榜公示，经确认无误，作为例外参照人均最低保障面积进行安置（或参照人均最低保障面积进行计算，超出户均最低保障面积部分执行廉租房政策）。5、异*区要高标准完善配套设施。要加快编制统一异*区的详细规划，*区建筑布局、建筑容积率、市政配套方案、交通组织、生活配套设施、绿化建设、中小学分布、产业设施布局等制定详细规划，并及时向社会公布，既广泛征求意见，又广为宣传危改工作。在实际建设中，不仅要提供质量优于商品房的拆迁安置房，还要高标准完善统一安#市政基础设施、生活配套设施以及优化配置教育资源、完善周边产业设施、解决好交通问题，吸引被拆迁群众选择异地安置、安心异地安置，使被拆迁群众真正享受到异地安置在工作、生活、学习等诸多方面的便利。
