不动产估价 收益还原法答案文档格式.docx
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12×
2×
1000×
=252万元 i1=2-1=% 剩余年限的权益价值18?
1?
5%?
?
万元?
168%?
8%?
带租约期间的权益价值?
1072?
38万元8?
%?
25217 A2?
150?
12?
1000?
万元 承担人权益价值=+=万元 答:
略 3、某商场的土地使用权年限为40年,从2004年5月31日起计。
该商场共两层,每层建筑面积各为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。
一层于2006年5月31日租出, 租期为5年,可出租面积的月租金为180元/平方米,且每年不变;
二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米,出租的成本及税费为租金的20%。
该类房地产的资本化率为8%。
试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。
计算各层可出租的面积2000×
60%=1200m2 计算租期内年净收益180×
1200×
=2073600元=万元计算第一层在租期满后的年净收益200×
=2304000元=万元计算第一层的正常价格 V1?
11?
万元?
3?
33?
计算第二层的年净收益 120×
=1382400元=万元计算第二层的正常价格 V2?
万元36?
计算第一层与第二层的正常总价格 V=V1+V2=+=万元答:
略 4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。
试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。
无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为:
V?
2000?
10%?
(万元) ?
1050年使用权、报酬率为8%时的价格V50为 ?
50?
70?
10%8%V50?
(万元) 注:
运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价 师必考知识点,请必须掌握。
5、某房地产,未来第一年的有效毛收入为25万元,预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨%;
未来第一年的运营费用为7万元,预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%,该类房地产的报酬率为9%。
若年期无限,则该宗房地产的收益价格是多少?
已知A=25,g1=%;
C=7,g2=2%;
r=9% 则V?
Ar?
g1?
Cr?
g2?
259%?
79%?
2%?
6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元,并且5年后该房地产的价值为200万元,在报酬率15%的条件下,该房地产现时的买入收益价格是多少?
已知a=15,t=5,Pt=200,r=15%。
则V?
7、甲写字楼经济寿命50年,已使用35年;
乙写字楼经济寿命50年,则建成。
两项物业的等额年租金均为150万元,报酬率为15%。
求:
两宗物业的现值;
某投资者欲租赁这两项物业15年使用权,问他在签约时一次性投资各为多少?
已知n甲=50-35=15,n乙=50,a=150,r=15% V甲?
a?
111?
?
n甲?
15?
r?
15%?
115011?
n乙?
Pta?
1151200?
tt55r?
V乙?
当n=15时, V?
8、某房地产的净收益为每年50万元,近期同类地价为260万元,建筑物重置价格300万 元,已知建筑物报酬率12%,土地报酬率10%。
根据上述资料,试判定该建筑物的折旧额。
已知a0=50,VL=260,rB=12%,rL=10%,C=300 则VB?
a0?
VL?
rLrB?
260?
200?
进而可知折旧额:
Et=C-VB=300-200=100 9、今有一平房,基地面积150m2,建筑面积100m2,土地使用权年限60年,从2000年5月20日起计。
该建筑于2001年5月20日建成投入使用,耐用年限60年。
建筑物原值500元/m2,残值率为2%。
此平房出租每月租金2000元,押金1万元,押金运用收益率8%。
报酬率10%。
租金损失准备金按1个月租金收入计提。
税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税,四税合计为年租金的收入的%。
管理费按年租金收入的5%y计提,维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。
试根据上述资料,评估该出租房屋2013年5月20日的价格。
求潜在的毛收入2000×
12+10000×
8%=24800求有效毛收入 24800-2000=22800求运营费用税费:
22000×
%=3850管理费:
5%=1100维修及保险费:
100×
500×
2%×
2=2000求年净收益a a=22800-3850-1100-2000=15850求收益价格V ?
15850?
11V?
元?
n?
47?
10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年l0月转售时的价格比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。
计算公式:
Vta?
t?
tr?
t或者V?
i?
1ai?
Vt?
t 或者V?
1a?
tt?
计算过程:
300?
1V?
6%?
9%?
300 或者V?
2?
V?
3或者V?
计算结果:
V= 11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积乙方使用15年,期满后无偿归甲方。
现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。
计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×
3000×
85%×
×
12= ②收益年限=40-6-=34 ③办公楼现值为:
?
34?
计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×
2000×
12= ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11 ③乙方使用权剩余收益年限价格为:
V?
689?
n?
甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格== 12、6年前,甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年,建成后,其中3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。
现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知,现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。
解:
据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。
这里采用收益还原法进行估价。
求取未来44年的净收益的现值之和:
年净收益=120×
6000×
(1-35%)×
12= V?
R?
12%?
44?
求取未来16年的净收益的现值之和:
年净收益一120×
12=万元 ?
A?
16?
求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值:
V28=V44-V16== 13、某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。
该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:
1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;
2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;
第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;
5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;
11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。
试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。
运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:
ar[1?
n] 各层建筑面积=4000×
6/24=1000 计算1层商铺收益价格 年净收益=1000×
75%×
90%×
60×
12= V1=/10%×
[1-1/50-3]= 计算2~3层商场收益价格 年净收益=1000×
70%×
600=84 V2-3=84/10%[1-1/50-3]= 计算4层酒楼收益价格 年净收益=1000×
12-80000=34 V4=34/8%[1-1/50-3]= 计算5~10层办公楼收益价格 年净收益=6×
20×
1800×
80%×
= V5-10=/7%[1-1/50-3]= 计算11~24层住宅价格 V11-24=1000×
14×
4000=5600 计算房地产价格 V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=++++5600= 15、某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。
餐饮收益为客房收益的30%。
客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。
康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。
土地使用年限不限。
搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示:
可比房地产价格(万元)净收益(万元/年)ABCD252002940023800166003000350028002000 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
按收益法无限年公式求取该宾馆的价格,其公式为:
V=A/R 计算客房与餐饮年总收益:
①客房年总收益=(400×
200+100×
350)×
(1-25%)=(万元) ②餐饮年总收益=×
13%=(万元) 计算客房与餐饮年总费用:
①客房年总费用=×
35%=(万元) ②餐饮年总费用=×
55%=(万元) 计算年净收益=++200=(万元) 所给资料计算报酬率:
可比房地产的报酬率:
A=3000/25200=% B=3500/29400=% C=2800/23800=% D=2000/16600=% 以其平均数作为估价对象的报酬率:
(%+%+%+%)/4=% 从公式求得该宾馆价格为:
V=A/R=/%=(万元)
计算1层商铺收益价格 年净收益=1000×
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