2016年4月房地产市场月报Word格式.doc
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标杆房企新增土地建面的61%位于二线城市,其新增土地金额的52%也投向了二线城市。
目前二线城市楼市库存去化较快,开发商资金链盘活、土地储备叫急,因此对于二线城市的优质地块不惜重金补仓。
3.全国资讯:
发改委预测今年房价明显上涨
发改委4月5日发文称,随着多重利好政策效应的进一步显现,各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放,对于房地产价格上涨形成有力支撑,全年房地产价格将保持明显上涨态势,涨幅将超过去年。
此外,劳动力、土地价格刚性上涨,价格改革加快推进等因素也将导致居住价格上涨。
发改委预计,以北、上、深为代表的一线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势;
热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;
而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在,但预计降幅将有所减小,部分三四线城市住房价格也会出现不同程度的上涨。
4.全国资讯:
央行:
进一步完善区域性差别化住房信贷政策
2016年中央人民银行金融市场工作座谈会召开,会议强调要紧紧围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务,扎实做好金融市场和信贷政策的各项工作。
会议提出按照因地制宜、因城施策的原则,进一步完善区域性差别化住房信贷政策,推动房地产金融产品规范创新,促进住房信贷市场平稳有序运行。
5.济南资讯:
槐荫区2016年征地工作启动,17个涉及集体土地征收
根据全区重点建设项目计划安排,今年槐荫区重点项目中涉及征收集体土地的有17个,包括轨道交通R1线、R2线、石济客运专线、国龙电影硅谷、省立医院西城院区、济齐路西延拓宽、知识产业园、张刘片区等项目。
为确保重点项目落地,槐荫分局分别与西城集团、滨河集团、区投资管理中心、轨道集团等单位召开座谈会进行对接,对今年征地项目进行全面梳理,了解用地单位、平台今年的用地情况,指标分配意向。
根据前期市国土局公布的预支指标情况,将重点项目进行排序,按照“有限指标保重点”的原则,统筹安排重点项目计划指标的使用。
6.济南资讯:
市区旧城改造加快速度四项目确定征收冻结范围
近期市区多个旧城改造项目加快推进速度,继山东教学仪器厂、济南四机数控机床有限公司两个旧城改造项目确定征收冻结范围后,近日田园新城片区、山东三塑集团有限公司地块、济南毛巾厂地块等旧城改造项目也确定了征收冻结范围。
7.济南资讯:
《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》(公示稿)出炉
济南新型城镇化发展蓝图雏形初现。
《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》(公示稿)出炉,自11日起面向社会开征民意。
该规划公示稿中提出了“建设济南大都市区”的概念,济南大都市区分为都市中心区、都市拓展区、都市一体化发展区这三个圈层。
另外,按照规划,济南的轨道交通远期线路拟逐渐外延至章丘城区、仲宫卫星城、济南新区、济阳城区及齐河城区。
8.济南资讯:
济南将在孙村片区建德国工业小镇打造济南"
智造"
中国制造2025“济南版”出炉后,作为全市主战场的高新区也拿出自己的行动计划,预计用三五年时间在辖区孙村片区打造一个智能装备城,争取2020年入选国家首批制造业创新中心。
“引进交通装备制造、信息技术制造、新能源制造、高端设备制造、3D打印和航空航天六大产业领域中顶级的设计、研发团队和项目公司,建成省内智能制造中心,力争2020年入选国家首批15家制造业创新中心。
在现有规模上重点引进3—5个智能制造产业链条。
”这是该中心主任高术仁为智能装备产业发展中心立下的五年发展目标。
据了解,目前中心区一些比较优秀的企业项目,如费斯托气动、爱普电气、星辉数控和鲁得贝车灯等,都有意腾笼换业,搬到孙村片区。
9.济南资讯:
济南CBD旧改项目房屋征收2667户签约
从济南中央商务区征收指挥部了解到,签约居民已经达到2667户,达到被征收居民总户数的53.3%。
其中,第十片区拆迁组负责的一建新村827户被征收居民已签约745户,签约率已达90%;
第三片区拆迁组负责的省监狱宿舍等673户被征收居民已签约424户,签约率达到63%;
第十一片区拆迁组负责的机电城宿舍等646户被征收居民已签约367户,签约率达到56.8%;
其他片区的签约率也都超过了35%。
10.济南资讯:
济南今后3年至少要引进9个世界500强
济南市公布《关于加强招商引资推动“四个中心”建设的意见》,根据该意见,济南市2016-2018年计划每年引进世界500强企业项目不少于3个、投资额10亿元及以上的大项目和总部企业不少于15个。
今后,济南市将主动赴美国、德国、韩国、新加坡以及北京、上海、香港、珠三角等境内外重点地区开展招商,深化与世界500强、国内500强、民营500强等重点企业的沟通交流,建立常态互动机制。
招到了好项目、大项目,也得有激励政策。
济南市规定,对招商顾问引进项目,由项目落地的县(市)区、济南高新区或项目主体兑现待遇;
对“飞地项目”,研究制定“飞地经济”利益分配机制,合理分配项目收益。
对超常规项目,由合作双方进行友好协商,形成利益分配具体方案。
二、2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况
1.房地产开发投资完成情况
2016年1-4月份,全国房地产开发投资25376亿元,同比名义增长7.2%,增速比1-3月份提高1个百分点。
其中,住宅投资16887亿元,增长6.4%,增速提高1.8个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。
1-4月份,房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米,同比增长5.8%,增速与1-3月份持平。
其中,住宅施工面积434753万平方米,增长3.9%。
房屋新开工面积43425万平方米,增长21.4%,增速提高2.2个百分点。
其中,住宅新开工面积29606万平方米,增长18.0%。
房屋竣工面积25478万平方米,增长20.1%,增速提高2.4个百分点。
其中,住宅竣工面积18622万平方米,增长19.9%。
1-4月份,房地产开发企业土地购置面积5114万平方米,同比下降6.5%,降幅比1-3月份收窄5.2个百分点;
土地成交价款1568亿元,下降0.2%,1-3月份为增长3.7%。
2.商品房销售和待售情况
1-4月份,商品房销售面积36012万平方米,同比增长36.5%,增速比1-3月份提高3.4个百分点。
其中,住宅销售面积增长38.8%,办公楼销售面积增长33.9%,商业营业用房销售面积增长13.5%。
商品房销售额27656亿元,增长55.9%,增速提高1.8个百分点。
其中,住宅销售额增长61.4%,办公楼销售额增长60.1%,商业营业用房销售额增长15.3%。
4月末,商品房待售面积72690万平方米,比3月末减少826万平方米。
其中,住宅待售面积减少894万平方米,办公楼待售面积增加40万平方米,商业营业用房待售面积增加38万平方米。
3.房地产开发企业到位资金情况
1-4月份,房地产开发企业到位资金42371亿元,同比增长16.8%,增速比1-3月份提高2.1个百分点。
其中,国内贷款7501亿元,增长2.2%;
利用外资35亿元,下降68.1%;
自筹资金14920亿元,增长3.7%;
其他资金19915亿元,增长37.9%。
在其他资金中,定金及预收款11370亿元,增长34.4%;
个人按揭贷款6694亿元,增长54.7%。
三、商品房价格:
百城住宅均价环比上涨0.60%,同比上涨5.25%,涨幅扩大
2016年4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。
从涨跌城市个数看,71个城市环比上涨,25个城市环比下跌,4个城市持平。
与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少4个,其中涨幅在1%以上的城市有6个,较上月减少1个;
本月价格环比下跌的城市数量增加5个,其中跌幅在1%以上的城市有14个,较上月增加5个。
同比来看,全国100个城市住宅均价与2014年4月相比下跌4.46%,跌幅较上月扩大0.11个百分点。
四、土地市场:
二线城市日渐升温重点城市地价有望继续拉升
n总体情况:
供地增多成交下滑楼面均价上涨出让金同比微增
Ø
供应情况:
主要城市陆续发布年度计划供地步伐加快。
全国300个城市共推出土地1917宗,环比增加20%,同比增加7%;
推出土地面积7143万平方米,环比增加14%,同比增加25%。
其中,住宅类用地465总,环比减少14%,同比减少14%;
推出土地面积2006万平米,环比减少5%,同比增加20%。
成交情况:
全国土地市场成交下滑,一线城市降温明显。
受前期楼市调控新政和前期供地萎缩的双重影响,一线城市土地市场明显降温,成交指标降至低点,4月土地成交面积环比锐减49%,同比减66%;
土地出让金仅6亿元,环比减少89%,同比减少97%。
二、三线城市土地成交面积也较上月出现了一定程度的下滑,从总体情况来看,4月全国300城共成交土地1252宗,环比减少13%,同比减少2%;
成交面积4982万平米,环比减少8%,同比增加21%。
其中,住宅类用地308宗,环比减少28%,同比减少2%;
成交面积1476万平米,环比减少11%,同比增加30%。
楼面均价:
一二线城市的分化情况十分明显。
4月,全国300城楼面均价环比涨43%,同比涨65%,涨幅惊人。
其中,一线城市地价猛然回落,成交楼面均价为850元/平米,环比骤降75%,同比降93%;
与此形成鲜明对比的是,由于品牌房企密集攻占二线城市,二线城市成交楼面均价达3007元/平米,环比涨53%,同比暴涨180%。
溢价率:
从溢价率来看,一线城市的成交价已经回归土地成本价,土地平均溢价率仅2%;
而二线城市溢价率继续走高,达到65%,较上月增加25个百分点,比去年同期上升54个百分点。
毋庸置疑,随着品牌房企不断涌入,重点二线城市进驻门槛已越来越高,土拍竞争将愈发激烈。
n各类城市:
一线城市地价骤逾7成二线城市“高烧”持续
五、企业动态
²
新增土地储备动态
从2015年11月到2016年4月,近半年,土地储备总面积居前三的房企为恒大、万科和保利。
恒大土地储备面积为17799.68万平米,万科土地储备面积约为15905.78万平米,保利土地储备面积为11053.20万平米。
近半年,拿地金额前五名分别为保利、万科、绿地控股、华润置地、华侨城。
近半年拿地面积前五名的企业分别为碧桂园、万科、恒大、保利和绿地控股。
重点企业拿地情况:
龙头房企拿地动作放缓,二线城市成为热点。
10家品牌房企4月累计新增土地面积209.89万平方米,环比下降32.27%;
规划建筑面积为474.65万平方米,环比下降20.88%。
拿地成本214.83亿元,环比小幅下降0.83%。
本月碧桂园仍积极拿地,揽地13宗,增加土地储备95.45万平方米;
万科4月拿地热情高涨,新增土地储备5宗,总建筑面积达63.04万平方米;
恒大地产拿地5宗,土地出让金为54.97亿元;
保利地产拿地3宗,此外金地集团拿地1宗。
除上述5家企业之外,中海地产、绿城中国、富力地产、龙湖地产和世茂房地产本月均无新增土地储备。
第二部分2016年5月份市场分析(因全国数据需6月中上旬统计出,现对北京、济南、青岛的市场进行分析)
一、北京:
土地、楼市
1.北京土地市场单日拍出95亿元
在“断顿”近70天后,北京土地市场迎来了久违的沸腾。
5月5日下午,位于昌平南邵镇新城六期两个住宅地块和位于大兴黄村一宗商业地块开始进入现场竞价,吸引了包括招商、恒大、富力、万科、华润、金地、碧桂园、远洋、绿地等近20家房企到场,经历了三小时的抢夺,当日三块地共拍出95.35亿元,根据业内人士测算,三宗地块可售部分的楼面价均已突破3万元/平方米,未来售价将在7万-8万元/平方米。
5月5日,备受关注的昌平南邵两住宅地块,因其“除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”(“9070”政策)的要求引起业界关注,尽管出让条件相对严苛,但在挂牌期间仍然分别收获了房企10次报价并成功吸引了招商蛇口、中铁建、恒大、碧桂园、万科首创、保利首开等多家知名房企及联合体到场竞拍。
最终两地块均被招商蛇口以61.95亿元的总价收入囊中。
两块地的楼面价分别为3.38万元/平方米和3.53万元/平方米。
成交的三宗地块可售部分楼面价均已超过周边在售房价。
如果未来2年,房价不上涨100%,这三宗地入市的难度都非常大。
据北京市住建委官网数据截至5月5日,北京商品住宅期房与现房库存相加,仅有68414套可售,按北京此前6个月商品住宅的月均成交量统计,目前库存的去化周期仅为8.6个月。
土地市场出现“9070”的地块,是为了增加中小套型供应,更主要是为解决中低收入群体的自住型购买需求,不过基于土地供应的长期稀缺预期,以及已出让的大量高价地项目影响,五环内城区以及近郊区域的豪宅化趋势无可避免,而“9070”政策对照今年的供地区域结构将多集中在远郊新城区域,因此北京住宅市场的两极化趋势也将进一步加剧。
北京国土局在近期又同时挂出延庆、顺义及海淀三宗经营性地块,挂牌出让总起价为18.75亿元,土地面积共计约10.25万平方米。
后沙峪镇地块虽不配建保障性住房,但要求居住建筑规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
这已是相关单位第二轮推出“9070”土地政策用地。
2.北京楼市——商品住宅成交量略有下降
5月份,截至22日,北京市商品住宅成交5686套,59.88万平米,成交略有上升。
截至22日北京市商品住宅可售64520套,可售面积857万平米,可售面积和套数环比上月略有下降。
二、济南:
1.济南土地市场近俩月零供应
自3月30日以来,济南市区暂停了土地供应,也只迎来两次土地成交,分别为天桥区海尔澜山公馆项目用地和大魏片区旧城改造的5宗土地。
而自今年以来,济南土地供应和成交渐少,开发商则开始盯上旧城改造项目,城市扩张向改造转移。
4月初,济南市公布的2016年度土地供应计划显示,今年土地供应总量为1377.26公顷,同比减少了31.26%,已经是连续第四年下降,而且是降幅最大的一年。
不过土地供应计划表中显示,旧城改造项目并不少,93宗住宅和商服用地中,多达38宗为旧城改造项目,占比达到40.86%。
其中,省城西部和北部将迎来大范围的改造,位于张庄路、济泺路、纬十二路、阳光新路、北园大街、南辛庄、西客站附近的多处旧城改造项目被放进土拍计划表。
近日,济南五里牌坊片区迎来改造,保利地产获得该地块土地熟化人资格,业内分析称将建设一处城市综合体,此前,该片区已经先后建设起了和谐广场和连城广场等商业项目。
除此之外,万科参与济南盛福庄片区旧城改造项目,海尔修建的海尔澜山公馆同样是一处旧城改造项目。
伴随着土地市场的降温,济南楼市库存依旧高企,截至昨日,济南商品房可售套数上升至24.83万套,自去年5月以来,这一数据已经上升了20%。
2.济南房地产市场情况
2016年5月截止15日,住宅成交2650套,63.42万㎡,成交均价8956元/㎡。
(数据来源:
克而瑞房价点评,中国指数研究院)
三、青岛房地产市场情况
青岛楼市——商品房交量上升明显
5月份,截至22日,青岛市商品住宅成交11715套,123.79万平米,略有下降。
截至22日青岛市商品住宅可售163232套,可售面积1769.8万平米,可售面积和套数均略有上升。
第三部分5月中国房地产行业政策
“营改增”在全国范围内施行二手房交易税收将减负
5月1日起,我国全面实施营改增,试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。
“制造业、商业等原增值税行业,以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等,因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加,税负会普遍下降。
”财政部部长楼继伟此前强调,通过政策设计所有行业税负只减不增可以做到,但并不能保证所有企业税负下降。
营业税作为一种价内税,即税款包含在征税对象的价格之中,其重复征税的弊端屡遭诟病;
与之不同的是,增值税是价外税,为税金附加在商品或劳务价格之外的税。
“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。
通过统一税制,贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条,从制度上消除重复征税,使税收的中性作用得以充分发挥。
从民众普遍关心的二手房交易缴税的变化来看,新政之前,二手房交易需要交纳的营业税税率为5%,而改革后,营业税被取增值税取代,虽然税率不变,但计算方式的不同让税负所有减轻。
以售价100万元的一套房屋为例,过去征收5%的营业税时,计税公式为100万元×
5%,即需要缴5万元的营业税。
改征增值税后虽然税率还是5%,但由于增值税是价外税,所以税基是100万元/(1+5%),即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元,少缴税2400元。
2.全国资讯:
国土部年内启动《不动产登记资料查询办法》立法调研
作为不动产统一登记主管部门的国土资源部,已经确定将要启动《不动产登记资料查询办法》(以下简称“办法”)的立法调研工作。
“办法”将对基础信息平台全国联网之后,如何进行不动产信息查询,进行详细规定。
尽管立法调研刚刚启动,但是不出意外,“办法”或将遵循“权利人”“利害关系人”依法查询的原则,向社会提供不动产登记信息查询服务。
而有关部门对于不动产登记信息的使用和共享,也有望得到细化。
5月4日中午,一位不愿具名的国土资源部内部人士向《中国经营报》记者证实,《不动产登记资料查询办法》的立法调研工作,已经被列入2016年国土资源部立法调研工作日程。
自十八届三中全会确定建立实施不动产统一登记制度以来,该项工作主要被分为三个阶段进行推进。
第一阶段是职能整合阶段,即把分散在各个部门的有关不动产产权产籍登记职能进行整合,并在国家、省、市、县一级分别设立专门进行不动产登记的职能部门。
截至目前,这一工作已经基本完成。
第二阶段则以统一基础信息平台接入为主。
在2017年前,完成不动产统一登记基础信息系统的全国接入工作。
第三阶段即是全面实施阶段,其中即包括不动产统一登记信息平台向社会依法提供公共服务,公共服务中的重要部分,就是查询服务。
3.济南资讯:
济南市出台公租房管理办法租金标准每两年一调
日前,《济南市公共租赁住房使用管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式出台,这是济南市首次出台公租房管理办法,《办法》对济南市公共租赁住房的租赁和使用、社区管理、物业服务、维修养护、资金管理、监督管理等作出明确规定。
公共租赁住房住宅租金可按月或按季、年收取。
按季、年收取租金后,不足1个月退租的,租金按整月收取,未发生的租金应予退还。
物业服务费则自物业交付之日起按月计算。
《办法》中还规定,拟迁入户籍的承租家庭符合现行户籍迁移条件且名下无房产的,可持本人申请、居民户口簿、租赁合同、入住证明等有关材料,到公安部门办理户籍迁移手续。
对公共租赁住房到期退租或取消承租资格退回所承租住房的,应当按照有关规定将户口迁至实际居住地。
对未迁入户籍的承租家庭,公安部门应当按照实有人口管理规定,核查登记承租家庭基本信息。
4.济南资讯:
济南420米超高层综合体已启动方案策划
4月29日,济南市召开开放型经济发展大会,2016年全市重大招商项目共36个,全市即将落户一批技术含量高、投资规模大、带动作用强的市外、省外、国外产业项目。
其中,历下区共承接3个项目,包括绿地山东国际商务中心项目、中国银行山东分行项目,以及冷热电三联供项目。
在“建设地点”一栏,赫然写着“中央商务区”的字样。
绿地山东国际商务中心项目,就是“山、泉、湖、河、城”五座标志性建筑中,最高的一座。
该项目包括420米的超高层综合体及配件项目,规划地上建筑面积约120万平方米,其中420米超高层规划地上建筑面积约35万平方米,项目规划建设超高层写字楼、星级酒店、精品商业、文化休闲街区、高端公寓、生态住宅等多种业态,建成后将成为济南的地标型建筑。
目前该项目已经签订开发建设框架协议,目前城投集团、绿地集团正在洽谈项目整体落地计划。
在建设程序上,已启动前期方案策划,地上物基本拆除完毕。
中国银行山东分行项目,也最终尘埃落定。
该项目由中国银行自行建设,为山东省分行总部大楼,总部办公和业务均会迁入CBD。
目前,除了已确定入驻外,历下区已为其协调好临时办公、住宿地点。
济南新东站张马片区8月底前完成拆迁
新东站张马片区征地拆迁工作动员大会近日召开,该片区从5月份开始将进入大规模拆迁阶段,6月底前完成90%,8月底前全部完成拆迁。
张马片区作为新东站片区先期启动的重点开发建设项目之一,涉及王舍人街道住宅1893户,人口近7000人,非住宅404户,安置范围包括宿家张马、陈东、陈西、小张马全部以及张马屯村部分村民。
6.济南2016年土地供应总量为1377公顷宅地占四成
近日,济南市国土资源局公布了2016年度土地供应计划,年内供地总量为1377.2615公顷,同比减少31.26%,这也是济南土地供应连续两年下降。
住宅地块仍是供应的主力,占了供地总量的四成多,未来西客站、兴隆、雪山、华山等将成为商品房供应的主力片区。
据了解,2016年度济南市本级计划供地总量为1377.2615公顷(20659亩),共179块地。
其中,存量土地388.62公顷(5829亩),占总量的28.22%;
新增建设用地988.6415公顷(14829.62亩),占总量的71.78%。
具体来看,今年将供应179块土地,供地方式中包含招拍挂127块,协议出让6块,划拨46块,其中土地供应中城镇住宅用地共计68块。
从计划供地空间位置分布来看,历城区(4842亩)、槐荫区(4660亩)、天桥区(3657亩)
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