国产酒店的局限与问题Word下载.docx
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非酒店专业的;
通俗而雷同的;
简单设计;
经验不足的;
视野的局限;
被动的;
难以保障酒店回报的;
以民用建筑标准代替酒店建筑需求的
2.4体制方面
投资决策中的经验缺失;
规划审批时的非经济性要求;
设计竞标后的不理想结果;
建设者不一定是经营者导致的二次投入和损失;
对投资回报的无奈、无法和无知
2.5工程实施方面
建设周期设计不合理;
周期足够但因为缺少计划导致进度先松后紧,一变再变,陷入被动;
习惯依次推进遇事解决,不善全盘统筹同步推进;
粗多细少的工程质量使好的设计效果实现率
不高,导致最后效果的通俗化、群众化;
酒店策划的基本概念
酒店的生命策划
酒店业,是一个伟大的服务业。
即使在十几年前,酒店也没有像今天这样种类繁多,标新立异。
在城市酒店和度假酒店这两个大的类别之中,人们已经习惯了那种走进大堂,走向接待前台,再走到电梯厅的模式化的流程;
人们也都学会了怎样用一张磁卡来打开酒店客房的门,以及怎样使用客房里的每一件家具和自己家里可能没有的卫生间设施;
知道了在酒店的行政楼层酒廊里无论是吃早餐还是享用下午茶点都是“Complimentary”(免费)的·
·
半个多世纪以来,酒店带给城市人们另样的生活方式,是普通人只要花有限的一些钱就可以住到一个远比自己家要美丽很多、舒适很多的环境中,并且享受到种种平时没有享受到的服务。
在酒店里,人的自尊心得到了满足,人对美好生活的憧憬变成了现实,而且这一切来得安全、来的丰富、来的豪华。
于是,人们更喜欢旅游了,更喜欢奔波于四面八方的商旅之中而并不觉得太辛苦;
人们甚至钟情于到大酒店里去聚会、去消费,仅仅是因为酒店是使他们更自信、更开心、更有面子的场所。
酒店业,这个伟大的服务行业,由此便迸发出蓬勃的生机,由此便有了一发不可收拾的市场,一个为人们服务又被人们追捧的市场。
今天,有酒店和没有酒店、有好酒店和没有好酒店似乎成为一种地域物质文明的的判断标志,而那些拥有最好最著名酒店的城市,同时就有了一种特别的含义:
高贵与成功。
同时,酒店也更加依赖城市,依赖环境获得生存,求得发展。
酒店的生命,与社会、经济、文化和环境共生共荣。
酒店的设计与她的设计定位息息相关。
酒店生命力的长短经常是在最初策划设计时就已经决定了的。
耐久性设计和时尚设计会给酒店带来完全不同的结果:
前者的生命延续力很强,功能齐备,风格稳健,十几年甚至二十几年都不会落后,而且不必做大的改造工程,但可能没有莫种绚丽感;
后者则只追求短周期内的影响力,希望快速吸引市场,快速赢得回报,等到风格过时,再重新做改造工程。
这样会使酒店缺少恒久的客源和品牌。
如果是15年前的投资人,我想他会认真的听取某些外国专家的建议,选择建设一家耐久型的酒店,就像北京的丽都假日饭店公寓群、长城喜来登饭店,上海的波特曼丽嘉酒店、花园饭店,广州的白天鹅宾馆等。
当今天已经时过境迁,很多已经开阔了眼界的中国酒店投资人宁愿看到更多的绚丽,拥有更大的影响力,却并不在意有多么耐用,多么稳健。
于是,酒店投资建设的国际化的经验和规则被逐渐边缘化了,人们不像以前那样对外国专家言听计从,蒸蒸日上的酒店发展形式激励着急于改变城市面貌、急于打造企业形象来积累企业资产,及那些急于提升楼盘价值的领导和各行精英们纷纷冲上阵来。
由于“急”,由于自信,也由于有些盲目,对酒店命运的缜密思考几乎顾不上了,项目运作的专业化程度降低了,酒店性质和风格的定位淡化了,“耐久”或者“时尚”的选择也就完全模糊了。
现在,我们见的最多的就是那些既不那么耐久也不那么时尚的,早已通俗化了的酒店,应该说这种酒店的生命力是相当脆弱的。
对耐久和时尚的定位是酒店生命策划的基础,而对两者在酒店中的地位、内容、作用及目标的整体评估和确定,以及为保证实现这些目标必须要采取的一切技术程序和技术手段,都是酒店策划工作的重要内容。
在酒店策划实践中,我们感到在耐久和时尚之间其实是相辅相成的关系,不一定要泾渭分明:
很耐久的老牌酒店可以增加非常时尚的局部经营面积,这种“时尚局部”甚至可以2年一变以追求潮流,扩大酒店影响,增加社会消费;
而追求时尚的酒店也要有个轻重缓急,不能面面俱到的时尚,更不能只是“金玉其外”,变成了简陋的时尚,还要兼顾基础设施和设备的使用寿命。
毕竟酒店要长久生存下去,不是三五天时间的展览会。
总之,酒店策划远不只是一本厚厚的精美图册,而是饱含责任、经验和智慧的一种洞察、一个研究、一份计算、一套计划,酒店策划永远要为酒店的命运负责。
策划的道理
在中国,很多酒店的建设是没有经过真正科学和专业的策划的。
因为没有意识到必须策划,应为策划者可能还缺乏经验,因为整个行业里还没有这个“专业”,或者因为缺少这种专门人才·
所以,通常属于某一种套路的“可行性研究报告”很可能就代替了科学、专业的酒店策划工作。
这是我们看到不少酒店投资回报不理想的最初根源之一。
酒店策划分为设计策划和经营策划两个主要方面,相辅相成,缺一不可。
酒店建筑师、室内设计师要服从于甚至完全懂得酒店经营、管理和服务的种种需要,在保障这些需要的前提下再去追求建筑学本身的意义和设计师创作上的理想。
我们看到,今天世界上已经有不少令人叹服的酒店策划的榜样,这些酒店在经营上和投资回报上的巨大成功有时令人难以置信,而在成功的策略者看来却是天经地义、非常必然的结果。
以北京建国饭店为例,她于1980年6月破土动工,1982年4月28日在北京开业,是中国第一家中外合资酒店,共有529个自然间客房。
16年合资期满时有媒体报道显示,以美元计算赚回了9个建国饭店,以人民币计算赚回了22个建国饭店。
投资回报的“神速”至今仍令很多业内人士称羡甚至困惑。
再以吉隆普坡香格里拉饭店为例,该集团1985年由香格里拉集团收购开业,是香格里拉集团第一家“旗舰酒店”,拥有701间客房。
当时投资2.3亿马来西亚币,4年就收回投资,其后年年赚钱。
经过20年的经营,出去每年获得的利润,目前酒店资产已达3.5亿马来西亚币。
这是典型的“赚钱+升值”的酒店样板,也充分体现了科学的专业化的策划与设计对于酒店的必要性和重要性。
实行专业化的酒店策划设计,是保障酒店自身生存和发展的大事,这样说不是没有根据。
多少年来,我们眼睁睁看见不少酒店和改造工程在非专业的运作中犯下梦魇般的错误,给国家、企业和投资人造成无可挽回的损失。
然而,即使有那么多前车之鉴,如今仍有不少重蹈覆辙的勇士。
为什么会这样?
因为很多投资人信息不太灵通,他们只熟悉身边一些已有的酒店,最多只到广东、上海、北京、海南考察一下,就认为取得成功了。
他们由于主观意识上的单纯化,往往以自己的理解去判断考察对象的好坏。
有时候,他们一看到某种新的概念会十分认同,但由于未解其源,又会在回到家乡后不久返朴归真,“实际”起来,保守起来。
也有时候,他们会把从不同地方、不同酒店拍下来的,自己喜欢的场景和特点不理智的合并揉合在一起,使酒店最宝贵的魂没有了,变成了大杂烩。
于是,一件件可能挺漂亮挺豪华却空洞或混杂,而且能耗大、成本高,注定要改了又改,无法盈利的酒店还在诞生之中。
“酒店设计”是一个独立的专业概念。
在国际上,第二次世界大战结束不久,逐渐产生了一些专门从事酒店策划和设计的资深公司,美国为多,欧洲、亚洲也有,他们由一些著名的建筑师、设计师、酒店管理经营专家、财务专家,甚至还有一些艺术家合作组成,往往长期为一些大型跨国酒店提供设计服务,积累了丰富的经验,也建立了极好的声誉。
他们已不是单纯意义上的建筑师或设计师,而是真正的“酒店专家”,是吧酒店的功能、文化和建筑环境完美结合融会贯通的能手。
经过这种高水平的“酒店设计”过程之后,酒店的经营和管理会变的科学和顺畅,酒店的品位会显得高雅而独到,酒店的一砖一瓦、一石一木都会经得起推敲,耐看耐用·
我们也知道,那些经过专业策划设计的国际品牌酒店如同一台台安装精密的商业机器,只要一开动,便会不紊运转起来,不仅为消费者提供了优质的服务,也给投资者转出了滚滚红利。
这也许就是为什么当我们在国外考察一些酒店时常常会有一番感叹的原因。
“酒店设计”更是一门学问,学问就是科学,科学必有规律,而这规律恰恰是人们长期积累经验总结教训的结晶。
发达国家的泛酒店业(Hospitality)专家们和擅长此道的一批建筑师们总结积累了半个多世纪现代酒店设计的经验,目前仍在不断的研究、创新,不断发展和成熟,这些都很值得我们关注和学习。
当然,酒店对于中国,完全是一种“外来文化”。
1864年鸦片战争之后,英国传教士殷森得在我国天津建立了“华夏第一店”天津利顺德大饭店,这是区别旧式中国饭店的第一家高档商旅酒店。
但在其后一近一个世纪中,由于国情所限,我国并没有大面积发展这种西洋模式的“酒店文化”。
直到文革结束之后,随着改革开放的持续深入发展,国门大开,旅游业才成了国民经济的重要支柱产业之一。
今天,我国的酒店已逾11000家,而不少新建项目、改造更新项目亦在频频上马开工,形式十分红火。
但是,人们忙于招标、投标、签合同、开工程,却很可能忽略一些重要工作:
要尽可能针对中国国情,把国际化现代化的酒店设计概念、设计程序、设计规范有效合理地“洋为中用”;
要采取有效措施,避免国内酒店建设和改造项目中屡见不鲜的“遗憾”现象。
事实上我国大部分新酒店建筑设计是由各地建筑院承担,而不少室内设计一直是由装饰工程公司投标,最后一包到底,完成施工。
这可能就是最后导致“遗憾”的原因之一。
目前,我国各地建筑设计院中尚没有设立专门进行现代酒店研究设计的部门,建筑师们也没有足够的机会和精力去五星级大酒店“深入角色,体验生活”。
不少人对酒店的了解还停留在相对概念化的表层上,只知其表不识其里。
比如:
知道大堂的功能有哪些,却不清楚和大堂有关的服务流程和内部配房;
知道餐厅怎么布局,却忽略了垃圾通道的安排·
而装修装饰公司也只考虑把酒店“打扮”漂亮,用各种高档的装修材料给酒店室内外环境穿上时髦的外衣,却没有想到或没有办法为酒店去体内的血脉、神经、五脏六腑安排好,整理好。
很多时候,业主、设计者、施工单位往往只注意搭建酒店的躯体,描绘酒店的外表,却忘了他们本该缔造的是一个完整而长久的内在生命。
此时此刻,中国酒店业策划者肩负的责任的确不轻。
我们不能苛求所有的酒店策划设计人都具有丰富的经验和广博的酒店知识,但是我们也不能认同那些不负责任或不切实际的“策划”。
至少,酒店的策划者应该为业主做这样几件事:
(1)传达一个先进的,正确的投资概念,核算投资规模,摒除不切实际的成分。
(2)做一个准确的,不含主观色彩的市场评估。
(3)提供一组经营功能和经营策略的整体构想。
(4)对总规划设计和建筑方案设计阶段的各项经济技术指标进行复核与研究,提出修改意见。
当酒店策划与设计工作的目标从“迎合审批,迎合业主”普遍发展到“确保可行,确保成功”的时候,相信中国酒店业的收益就一定会大大好于现在。
一投资评估
1.2选址判断
1.3市场策划
1.4规模与功能策划
1.5财务与回报策划
1.6酒店概念性总规划
1.7项目建设方案
1.1
投资评估-
WHO
谁投资?
及其特征;
WHAT
什么样的投资?
及其对策;
HOW
怎么投资?
及其方案
1.2,选址判断-
地理:
城市的经济、文化、社会地理;
风景区的文化、自然地理。
地点:
环境评价-商业、道路、绿化、安全
地址:
位置、市政、交通与距离
1.3
市场策划-
酒店类型的定位
客源与客源距离的评估
酒店形象的文化创意
独特风格或主题的选择
主要销售策略
VIS系统设计
1.4
规模分析与功能策划-
酒店总建筑规模
入口和大堂
客房数量
餐厅和酒吧的选择
会议功能
游泳池和健身项目
SPA水疗馆
其它独特项目
1.5
财务与回报策划-
建设成本的控制策略
运营成本的控制计划
薪酬与奖励的政策
回报周期与折旧指标计划
主要经营模式和盈利计划
能源节约措施的评估
财务管理的架构与制度
1.6
酒店概念性总规划
(MasterPlan)
确定:
布局与交通
地形设计
绿化景观
建筑的功能与面积指标
市政与机电设备的规划
主要的商业目标
投资概算
1.7
项目建设方案
建设程序
规划与设计工作
工程组织与管理计划
建设成本预算
进度与效率原则
人员与岗位责任安排
建立制度体系
建立专项专业咨询机制
设计酒店:
“设计酒店”是国际上近几年来出现的一种新的酒店类型,也是一种酒店文化现象。
她即强调创造“概念”追求与众不同的强视觉效果和设计的纯粹性,又强调时代精神,以表达当代文化潮流思想为使命,这使得到小规模酒店找到了能连接高端客源泉的新的很好定位,同时也立即受到全球不少高层次旅游者和商务客人的喜爱,而不少投资者更希望在这个风险不大的领域里进行尝试,由于“设计酒店”往往投资并不大,规模有限,实行低成本运营模式,所以一般投资回报比较快,效益好。
全球有名的“设计酒店”(DESIGN
HOTEL)自开业之日起就立记得受到国际上旅游业、设计界和很多休闲、旅游媒体的青睐,一下子变成了很多人到雅典必看或一定住一晚的“景点”。
前卫、奇特“酷”成了新新酒店的代名词,以往人们在音乐时代方面感触到的时尚脉搏在这个异国酒店的空间和每一个细节中体现得淋漓尽致,作为后现代主义和前卫艺术概念的表现载体,从另外一个角度赢得了时尚客人的喜爱。
“DESION
HOTEL”和豪华饭店不同,的确很小,只有131间客房,坐落在雅典的一条老街上的一堆灰灰的楼辟里,从远外还看不见,只有近了才会被发现(没有高大气势灰鸿的入口)酒店所有的经营面积,
从餐厅客房到屋顶上可以清清眺望卫城山顶的游泳池和池边酒足饭酒吧,处处都贯穿着源自大堂的现代设计风格脉络,而在客房的设计中,则充满了一种立体构成与色彩构成相配拿下,游戏般的设计手法,在客人眼里,传统的客房样式已经荡然无存,一切都很新奇,这无凝就创造出一种惊喜的效益。
特色酒店:
随着酒店业的快速发展和业内竞争的加剧,“特色酒店”的话题越来越多地引起人们的关注,“多一分特色就多一分竞争力”的观点,已经为大家认同。
但是,如何认识特色、选择特色、实现特色、经营特色却是业内普遍面临的问题,其中认识特色是首要问题。
“特色酒店”的定义是:
①设计上的高度创造性和非通俗性,主要区域的设计与常见酒店有明显的区别。
②有取自某种文化背景、文化素材或艺术形式的主题式的设计原则,并将这一原则有机地贯彻到酒店的全部经营区域中。
③酒店宣传、经营和服务都围绕已有的设计原则展开并发展。
④能够成为所在城市或地区的“文化标志”之一。
一个期待成为特色酒店的项目,首先要根据自己年处的地理位置,所在城市或地区的文化背景、经济水平、消费能力与市场需求,交通条件等等因素来决定要建多大规模和为哪类客源服务的酒店。
如规模很大,超过1000间客房甚至更多,选择“特色”就会是一个庞大的工程,而且会增加大量的建设成本,这就需要认真评估项目的回报能力。
美国拉斯维加斯那些超大型酒店几乎都属特色酒店,投入大,但回报也大。
在中国,这种超大型特色酒店至少目前还不完全具备条件。
然而中小型酒店项目却非常适合选择“特色酒店”的定位,客房数量少至50-60间,多至300多间,都是恰当的“特色酒店”规模。
我国深圳华侨城的“威尼斯皇冠假日酒店”有客房376间,被称为“主题酒店”和中国式“体验经济”的样板,其实就是“特色酒店”的一种形式,应该说,这家酒店的特色已经使她获得了成功。
“特色酒店”作为一个投资研究的命题,在世界上的探索已经有30多年了,特别在近10年来,我们已经看到越来越多的“Boutigue
Hotel”(精品酒店)、“Design
Hotel”(设计酒店)、“Hip
Hotel”(时髦酒店)、“Luxury
Hotel”(豪华酒店)、“Cool
Hotel”(酷酒店)、“Fashion
Hotel”(时尚酒店)、“Escape
Hotel”(休假酒店)“Theme
Hotel”(主题酒店)等酒店。
各种各样的特色酒店的说法和实例令人大开眼界。
这些不同的称谓都圈定了不同特色风格,而且都“各有一套”,其风格与形式的统一,设计与经营的统一都为这些酒店树立了很响亮的声誉。
有趣的是,由于“特色酒店”的设计和经营都需要独特,也给约定俗成的酒店常规管理带来了一定的挑战和难题。
所以绝大多数特色酒店长期以来往往并不由连锁品牌酒店集团开始涉足管理一些高档的、中等规模的特色酒店项目,也希望借助“特色”提升自身的竞争力,如拉斯维加斯的丽思•卡尔顿酒店,这是一个以意大利佛罗伦萨的历史文化为素材的主题式特色酒店,也是拉斯维加斯第一家全球连锁品牌酒店。
目有,我国酒店业的“整体通俗”已经见惯不怪,包括豪华和酒店的通俗、外商投资酒店的通俗、国内投资自己经营酒店的通俗、小型饭店的通俗等。
总之同等规模同等档次的酒店一般都会十分相像和近似,有一种让人难以区别的“通俗”感,或者干脆就是“雷同”。
这些通俗酒店或者出于商业动作的目的,求方全、,有意避免“特色”可能带来的麻烦;
或者由于资金有限,缺乏经验,甚至完全不理解“特色”空间是什么,无从入手。
在这种情况下,酒店会逐渐被装配成一个又一个商业机器,但是却在不知不觉中失去了它所应该具有的文化力量。
当然,我国至今仍有很多酒店项目甚至还不会将自己装配成“商业机器”,还在从开始就规划着错误的前景。
但是时代发展之快,竞争到来之快,他们还没有更多的时间从头学习“装配商业机器”的知识,就又要面对“酒店文化竞赛”的潮流了。
在经济快速发展的时期,文化实际上已经是一种强大的生产力了。
在同等投资条件下,缺乏文化力量的通俗酒店一定竞争不过文化力量深厚的特色酒店,这是无可争辩的真理,也必将被我国酒店业的发展实践所印证。
事实上,选择一种“特色酒店”就是选择了一种高质量的文化营养,这个营养会滋育酒店,帮助酒店健康发展成长壮大。
那么,我们如何选择“特色酒店”呢?
以“精品酒店”为例来看,这是一种几乎完全取材于当地历史素材、自然条件或文化背景而规划设计出来的酒店,并将之充分利用,同时要辅以超5星级酒店的服务水准和尽可能高的私密性条件。
缺乏地域文化素材和自然景观条件的酒店是很难成为“精品酒店”的。
然后,在我国很多城市、地区或风景名胜区都具有丰富的地域文化资源,却没有哪一家酒店充分利用这些资源搞出一个真正意义上的“精品酒店”。
迄今为止,我国10000多家酒店中还没有一家“精品酒店”,相对于世界上那么多又精美、又赚钱、又有名的“精品酒店”,这是一个太大的遗憾,也让人看到酒店建设理念上我们与世界水平的巨大差距。
我曾接待过湖南湘西和古城承德的酒店投资方,鉴于当地充沛的文化背景资源,便劝他们选择“以地域文化”取胜的精品酒店投资战略,但都未能实现。
“通俗酒店观”在中国之深入人心,的确已到了阻碍我国酒店文化多元化全面发展的地步。
如果没有条件打造“精品酒店”,“设计酒店”其实也可以在一些较小型的酒店项目(小于200间客房)中尝试。
这种酒店可以在任何经济比较发达的城市的商业繁华区中很好地生存。
如果是国际化大都市,则可以在城市的任何交通便利位置落脚。
“设计酒店”在美国、英国、意大利、北欧国家都有不少著名的样板,规模一般不大,客房数量在200间以下,其主要特征是以设计的创意和新奇作为要的经营资源和手段,而这种设计成果又必须符合两个原则:
①前无先例;
②无法模仿(极鲜明的形象或形式特征具有“专利性”和“独一性”)。
值得介绍的是,“设计酒店”的艺术附加值很高,但投资成本一般却比通俗常规酒店低至少15%-20%,她引以自豪并与他人竞争的核心是“便人产生意想不到的惊喜”的酒店环境,而不是高大的建筑空间、高贵的材料和硬件设施。
“设计酒店”需要完全交给既懂酒店又富于修养的资深设计师去精心创造,业主在设计的艺术创造方面要彻底放手,在施工过程中也不要干涉,要耐住“看不惯、看不懂”的担忧,坚持到最后,才会得到完成后的“惊喜”。
当然,选好设计师是“设计酒店”成功的关键,足够的设计时间则是成功的保证。
开发“特色酒店”,无论对酒店本身还是对民在的城市而言,都是一个文化亮点。
而文化一旦渗透到经济的肌体中,就会产生出强大的附加价值。
对酒店
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