估价报告判读案例三住宅剩余法和基准地价系数修正法.docx
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估价报告判读案例三住宅剩余法和基准地价系数修正法
第一部分 总述
一、估价项目名称
※※县某房地产开发以位于※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
二、委托估价方
略
三、受托估价方
略
四、估价目的
因国有土地使用权抵押贷款需要,委托方※※县某房地产开发委托对位于※※县迎宾大道北侧一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国担保法》和《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的有关规定,评估待估宗地在评估基准日二〇〇九年五月十九日,土地面积为22655.0㎡,在现状规划利用条件下,设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平,设定用途为商住用地,设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年,住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值,为抵押权人确定待估宗地国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。
本估价报告评估结果仅作为委托方办理抵押融资时使用,不得作其它如作价出资、出租、转让等用途使用。
五、估价依据
1.法律、法规和政策文件
1.1《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订,2004年8月28日施行)
1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次通过,1995年1月1日施行)
1.3《中华人民共和国城市规划法》(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,1990年4月1日施行)
1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号发布,1990年5月19日施行)
1.5《中华人民共和国营业税暂行条例》(1993年12月13日国务院令第136号发布,1994年1月1日施行)
1.6《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号发布,1998年7月20日施行)
1.7《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号发布,1999年1月1日施行)
1.8《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)
1.9《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)
1.10《商品房销售管理办法》(2001年4月4日建设部令第88号发布,2001年6月1日施行)
1.11《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布,2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》,2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正)
1.12《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》(国土资电发【2006】17号)
1.13《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房【2006】8号,2006年1月13日)
1.14《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(原国家土地管理局发布的[1997]国土[籍]字第2号令)
1.15国土资源部颁发的《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000年]105号)
1.16《某省土地管理条例》(2004年4月16日某省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过修正,自2004年4月28日起施行)
1.17《某省土地登记办法》(1996年12月6日某省人民政府令第83号发布,自1996年12月6日施行)
1.18《某省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》(2003年5月19日某省人民政府令第11号发布。
自2003年7月1日施行)
1.19《关于建立土地估价报告备案制度的通知》(苏国土资发【2001】117号文)
1.20某省人民政府发布的关于贯彻实施《土地管理法》有关问题的通知(苏政发[1999]8号)
1.21某省人民政府发布的关于调整征地补偿标准的通知(苏政发[2003]131号)
1.22某省人民政府和原某省国土管理局、某省国土资源厅颁发的有关文件
1.23※※县人民政府和※※县国土资源局颁发的有关文件
2.技术规程
2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)
2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的《城镇土地分等定级规程》(GB/T18508-2001)
2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》(TD1001-1993)
2.4《某省城市规划管理技术规定》(苏建规【2004】228号)
2.5《※※县土地定级估价报告》
3.其它
3.1委托方提供的有关资料
3.1.1待估宗地《国有土地使用权证》
3.2受托估价方掌握的有关资料
3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人
口等方面的基本情况资料
3.2.2估价对象所在地统计资料
3.2.3估价对象所在地城市规划资料
3.2.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料
3.2.5估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料
3.2.6估价对象所在地商品房买卖、土地市场供需状况等土地市场方面的资料
3.2.7估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料
3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基
础设施、宗地条件方面的资料
3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象内建筑物
状况资料
3.3.3估价人员实地拍摄的有关估价对象土地利用状况的照片以及区域景观照片
3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地商品房买卖、土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料
3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地土地开发费以及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件
3.3.6估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
六、估价基准日
二〇〇九年五月十九日
七、估价日期
二〇〇九年五月十九日至二〇〇九年六月二十三日
八、地价定义
1.地价内涵
本次评估的待估宗地地价是在估价基准日二〇〇九年五月十九日,在现状规划利用条件下,设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯”和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平,设定用途为商住用地,设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年,住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值。
2.土地估价时的设定条件及理由
本次评估目的为抵押权人确定待估宗地国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。
本次评估设定待估宗地开发程度为在估价基准日宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯”四通”和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平。
待估宗地《国有土地使用证》中登记用途为商业、住宅用地,根据估价原则中最高最佳使用原则,故本次估价设定待估宗地用途为商住用地。
九、估价结果
我们本着公开、公平、公正的原则,在分析现有资料的基础上,采用成本逼近法与基准地价修正系数法对估价对象进行评估。
※※县某房地产开发以位于※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)的一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权抵押价值评估。
根据编号为※国用(2009)第**号的《国有土地使用权证》,确定土地使用权人为※※县某房地产开发,土地用途为商业、住宅用地,土地登记总面积为22655.0㎡,土地使用权类型为国有出让土地使用权,土地使用权终止日期为商业2049年03月16日、住宅2079年03月16日。
在估价基准日二〇〇九年五月十九日,在现状规划利用条件下,设定开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通电、通讯”四通”和宗地红线内达到通路、通上水、通电、通讯及场地平整“四通一平”的开发水平,设定用途为商住用地,设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年,住宅用地剩余使用年期69.83年的国有出让土地使用权市场价值,在不存在他项权利条件下,评估总土地面积为22655.0㎡,单位面积土地使用权价格为570.47元/㎡,总地价为人民币12,920,000.00元,大写人民币:
元整。
本报告评估地价未考虑未来市场变化风险、短期强制处分、处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费等原因造成实际成交地价可能低于评估抵押地价,抵押贷款额非估价得出,而是由抵押权人依据估价所得待估宗地市场价值,并在结合未来土地市场变化风险、短期强制处分等多种因素影响,充分考虑抵押人的资信状况、贷款期限的基础上最终确定待估宗地的放款数额。
在抵押期间可能产生的信贷风险关注点:
①估价对象所在区位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显著波动和市场泡沫。
②是否存在其他法定优先受偿款。
③是否存在其它债权。
建议抵押权人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
待估宗地具体估价结果详见表1.《土地估价结果一览表》(略)需要特殊说明的事项
1、委托方提供了关于待估宗地产权等相关资料,估价人员对估价对象的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分,对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认,评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。
2、本次估价把投资人作为经济人考虑,未考虑心理因素、宣传鼓动因素及特殊交易方式对地价的影响。
3、本报告不作为确定待估宗地权属的依据。
4、本报告仅限于中华人民共和国境内使用,用除中文以外的其它文字制作本报告,须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。
5、地价货币单位:
人民币(元)。
十、土地估价师签名:
姓名土地估价师证书号签名
十一、土地估价机构:
二〇〇九年六月二十三日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
1.1估价对象来源
待估宗地为国有土地使用权,※※县某房地产开发于2009年03月18日取得编号国用(2009)第***号的《国有土地使用权证》,土地用途为商业、住宅用地,土地使用权登记面积为22655.0㎡,土地使用权类型为国有出让土地使用权,土地使用权终止日期为商业2049年03月16日、住宅2079年03月16日。
1.2地理位置:
※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)。
1.3土地用途:
土地登记用途和规划用途均为商业、住宅用地,设定用途为商住用地。
1.4宗地四至:
西至福清路,北至新安镇镇西村。
1.5宗地面积:
土地登记面积为22655.0㎡,评估土地面积为22655.0㎡。
1.6土地权属状况:
待估宗地为国有出让土地使用权,土地使用者为※※县某房地产开发。
2.土地权利状况
2.1土地所有权:
在估价基准日,估价对象的土地所有权属于国家土地所有权。
2.2土地使用权
2.2.1土地使用者与土地使用权取得方式:
※※县某房地产开发以出让方式取得待估宗地国有土地使用权。
2.2.2批准使用年限:
终止日期为商业2049年03月16日、住宅2079年03月16日。
2.2.3设定土地使用年期:
在估价基准日2009年5月19日,设定使用年期为商业用地剩余使用年期36.83年,住宅用地剩余使用年期65.83年。
2.3土地他项权利
在估价基准日2009年5月19日,待估宗地未设定抵押、租赁他项权利。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素:
1、自然因素
略
(二)、区域因素
1、区位条件
待估宗地所在区域位于※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)。
2、交通条件
该区域内交通较便捷,已形成较为完善的交通网。
3、基础设施条件
(1)供水
待估宗地所在区域由县自来水公司供水,供水保证率达95-99%,供水状况较优。
(2)供电
待估宗地所在区域由县供电局供电,供电保证率达95-99%,供电状况较优。
(3)通讯
待估宗地所在※※县电信局市话服务范围,采用数字程控交换,装机容量较大,电信状况较好。
综上所述,待估宗地所在区域基础设施条件较优。
(三)个别因素
影响待估宗地价格水平的个别因素主要是指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件、宗地所在区域中的位置、规划限制等。
本报告仅对待估宗地土地价格产生影响的个别因素进行分析。
1.宗地位置
待估宗地位于※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)。
2.宗地用途
待估宗地登记用途为商业、住宅用地,最有效用途为商业用地。
3.宗地地形状况
待估宗地地形较平坦,土地开发时场地平整工程量较小。
4.宗地地基状况
待估宗地地基承载力较好。
5.宗地形状
待估宗地形状较不规则,对土地利用有影响。
6.宗地开发程度
待估宗地红线内达到场地平整“四通一平”的开发条件。
7.宗地面积
待估宗地面积为22655.0㎡,面积适中,面积对待估宗地作为商业、住宅用地土地利用较为有利。
8.接近公用设施的程度
待估宗地距各类公用设施距离较近,接近公用设施的程度总体较好。
通过以上分析可以看出,待估宗地所处地理位置较优,影响待估宗地价格的其它个别因素条件整体较优,估价人员综合分析认为,宗地个别因素条件会促使待估宗地价格上涨。
第三部分土地估价
一、估价原则
本次估价过程中,遵循的主要原则有:
1.合法原则
2.替代原则
3.需求与供给原则
4.变动原则
5.协调原则
二、估价方法与估价过程
(一)、土地估价方法的选择
一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。
评估方法的选择应按照地价评估技术规程,根据当地地产市场发育状况,结合该项目的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
待估宗地为待开发用地,规划用途为商业、办公用地,所在区域内类似开发项目较多,类似估价对象的建设成本及各项专业费用较容易取得,故可以采用假设开发法评估待估宗地地价;同时※※县人民政府于2004年研制了新版的《※※县土地定级估价报告》,获得很高评价。
综上所述,本次评估选择假设开发法与基准地价修正系数法进行评估客观合理。
(二)技术路线
1.基准地价修正系数法技术路线
首先分析基准地价评估基准日与本次土地估价基准日间的地价变化情况,对基准地价进行期日修正;然后分析待估对象条件与所在区域因素条件平均状况的差异,进行区域修正和个别修正;最后根据待估对象地价内涵与采用的基准地价在地价内涵上的差异,对测算的地价进行年期修正得到待估对象地价。
根据《城镇土地估价规程》与《※※县土地定级估价报告》,其基准地价系数修正法待估宗地地价的计算公式为:
待估宗地地价=
[宗地所在区域级别的基准地价×K1×容积率修正系数×(1±∑K)+开发程度修正]×K2
式中:
K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
2.假设开发法的技术路线
假设开发法是在估算未来不动产正常交易价格的基础上,扣除建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税费等费用,将地价和房价分离以计算土地价格的方法。
计算公式为:
总地价=开发完成后的房地产价值-建造成本-专业费用-不可预见费用-管理费-投资利息-销售费用-销售税费-销售利润-买方购买生地应负担的税费
(三)采用基准地价系数修正法评估该宗地地价
估价步骤如下:
1、确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于※※地区二级用地范围,根据《※※县土地定级估价报告》,本次估价参照二级住宅用地进行评估,其基准地价为200元/㎡。
2、基准地价内涵说明
※※地区二级住宅用地基准地价是指在估价期日2004年1月1日,宗地外通上水、通电、通路、通讯,宗地内土地平整“四一平”开发条件下,使用年期为70年国有土地的平均地价。
本次评估所求地价是指宗地红线外达到通上水、通电、通路、通讯及宗地红线内达到通上水、通通电、通路、通讯及场地平整的“四通一平”的开发水平下,使用年期为69.83年的国有出让土地使用权价格。
两者地价内涵中评估基准日、开发程度等有差异,需进行修正。
3、确定期日修正系数(K1)
经过评估人员实地调查、比较,以待估宗地所在区域的地价指数以2004年1月1日为基数,将2004年1月1日的地价指数定为1.00,根据现有资料,估价人员预计近几年来地价上涨幅度约为13.5%。
则待估宗地期日修正系数K1=1.135。
4、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数(∑K)
根据《※※县土地定级估价报告》的商业、住宅用地宗地地价影响因素指标说明表及修正系表,确定待估宗地区域因素及个别因素修正系数之和为∑K=0.1154。
5、开发程度修正:
本次估价所采用的基准地价设定的土地开发程度为宗地红线外通上水、通电、通路、通讯“四通”和宗地红线内场地平整“一平”。
本次评估设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通上水、通电、通路、通讯及宗地红线内通上水、通电、通路、通讯及场地平整的“四通一平”,开发程度与基准地价内涵设定的开发程度不一致,故需要进行开发程度修正。
根据《※※县土地定级估价报告》和估价人员的调查、判断,确定待估宗地红线内平均开发费用为35元/平方米。
6、确定土地使用权年期修正系数(K2)
(1)土地还原利率确定:
土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。
我们采用安全利率加风险调整值和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法综合确定土地还原利率。
利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率
安全利率是指无风险的资本收益率,我们选取中国人民银行2008年12月23日公布的一年期定期存年利率2.25%作为安全利率。
根据连云港市国土资源局提供的资料,目前在连云港市土地投资存在一定风险,综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度,确定风险调整值为3-5%,由此求得土地还原利率在5.25-7.25%之间。
②利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率
投资的收益与投资风险密切相关,目前比较安全、风险小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债,但其收益率也较低,一年期定期存款为2.25%;银行贷款存在一定风险,其收益率高于前者,为5.31%,投资在房产开发方面风险较大,其法定利润为6-12%,平均为8%;而投资在股市则风险更大,其收益亦可能更高。
经分析判断,土地投资风险大于银行一年期贷款利率而小于房地产开发利润,据此测得土地还原利率为7%。
综合上述两种方法测算结果,最终确定本次土地估价的土地还原利率为7%。
(2)年期修正:
土地使用权年期修正系数公式为:
式中:
R─土地还原利率(7%)
N─基准地价中规定的土地使用年限(70年)
M─待估宗地土地使用年限(69.83年)
经测算,年期修正系数K2=0.9999
7、采用基准地价评估出的地价
待估宗地地价=[宗地所在区域级别的基准地价×K1×(1±∑K)+开发程度修正]×K2×容积率修正系数
=[200×1.135×1.1154×1.5+35]×0.9999
=414.75元/㎡
(四)采用假设开发法评估待估宗地地价
估价步骤如下:
(1)最佳利用方式的确定
待估宗地位于※※县。
根据建设工程规划许可证,确定待估宗地的最佳利用方式为商业、住宅,建筑面积按照委托方提供的建设工程规划许可证确定。
(2)开发完成后的房地产价值
根据估价人员对※※县商品房市场的调查,与估价对象处于同一供求区域的、具有替代性的住宅用房的市场价2400元/㎡。
(3)建造成本的确定
根据估价人员对※※县房屋建造成本实际情况的调查,房屋的建造成本为1100元/㎡。
建造成本设定在开工前一次性投入。
(4)专业费用的确定
待估宗地所在区域内房地产开发项目涉及的专业费用见下表(单位:
元/㎡):
城市配套费
城镇土地使用税
人防费
消防费
防雷
防震
环保
建设服务费
质检费
监理费
勘察设计费
规划费
白蚁防治费
合计
90
2
48
2.85
2.13
2.8
3.2
15.2
8.2
5
15
3
2
199.38
(5)不可预见费用的确定
根据当地实际情况,不可遇见费取建造成本、专业费用的5%。
(6)管理费用的确定
根据当地实际情况,管理费取建造成本、专业费用、不可遇见费的3%。
(7)投资利息的确定
投资利息率(贴现率)按2008年12月23日的中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.31%计。
根据估价对象的实际情况结合估价人员经验,设定待估宗地的开发周期为1年。
土地费用、买方购买生地应负担的税费在开发期一次性投入,利息为(土地费用+买方购买生地应负担的税费)×【(1+贷款利率)^建造期-1】。
建造成本、专业费用、不可预见费、管理费在建造期内均匀投入,利息为(建造成本+专业费用+不可预见费+管理费)×【(1+贷款利率)^(建造期/2)-1】。
(8)销售费用的确定
销售费用含广告费、销售材料制作费用、销售人员工资、销售处建设费用等等,根据待估宗地的特点,一般取售价的4%。
(9)销售税费的确定
销售税费一般指营业税、城市建设维护费、教育费附加、印花税、交易手续费等等,一般取售价的5.55%。
(10)投资利润的确定
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产投入发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致。
经过调查近年该类房地产投资回报率平均为12%,结合待估宗地所在区域内近年房地产开发的回报率,最终以12%作为本土地评估的投资利润。
(11)买方购买生地应负担的税费
根据有关土地交易中应负担的税费,结合估价对象自身特点,本次估价买方购买生地应负担的税费采用总地价的一定比例,本次估价按照4%计算。
(12)根据假设开发法公式计算待估宗地的地价:
假设开发法测算出待估宗地地价X=674.28元/㎡
三、地价的确定
1.地价确定的方法
本次评估宗地用途为商业、住宅用地,采用基准地价系数修正法与假设开发法法测算的地价都较客观、合理,为安全考虑,本次评估按照简单算术平均法,综合确定待估宗地的最终结果。
2.估价结果
本公司在充分调查、了解和分析估价对象实际情况的基础上,依据规范的评估程序,对上述两种方法计算结果赋予权重均为40%、60%,最后确定※※县某房地产开发位于※※县迎宾大道北侧(周口河西岸)地块,土地登记总面积22655.0㎡,本次评估土地面积为22655.0㎡,估价设定用途为商住用地,设定使用年期为商业用地剩余使用年期39.83年,住宅用地剩余使用年期69.83年,在估价基准日2009年5月19日设定开发程度为宗地红线外通上水、通电、通路、通讯及宗地红线内通上水、通电、通路、通讯及场地平整的利用条件下国有出让土地使用权抵押价值为:
单位地价:
414.75元/㎡×50%+674.28元/㎡×50%=570.47元/㎡
总地价:
570.47元/㎡×22655.0㎡=12920000.00元(万为取整后),大写为人民币:
元整。
第四部分附件
1、委托单位企业法人营业执照复印件
2、委估地块国有土地使用证复印件
3、委估地块现状照片复印件
4、估价机构企业法人营业执照复印件
5、估价机构资质证书复印件
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