桂林丽园项目可行性分析报告完整版.docx
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桂林丽园项目可行性分析报告完整版
第一部分项目背景
第一章项目名称及承建单位
一、项目名称
阳光100·桂林丽园(暂定名)
二、承建单位
桂林阳光壹佰置业有限公司,成立于2007年4月11日,营业执照注册号为:
450305000019236,注册资本1000万元,由两个法人股东组成。
成立时出资分别是:
南宁美之达住宅配套有限公司出资700万元(占股70%)、阳光壹佰置业集团有限公司出资300万元(占股30%),经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。
2007年5月8日,经公司股东会决议一致通过,同意增加注册资本至人民币3000万元。
现双方占股比例为:
南宁美之达住宅配套有限公司出资2100万元(占股70%)、阳光壹佰置业有限公司出资900万元(占股30%),经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。
公司的经营业务范围为:
房地产开发、经营;物业管理,室内装饰工程;房地产信息咨询、投资策划。
作为新成立房地产开发企业,桂林阳光壹佰置业有限公司的开发资质为暂定。
桂林阳光壹佰置业有限公司管理模式全部采用阳光壹佰置业集团模式,全部专业技术人员、市场营销人员均来自阳光壹佰置业集团。
三、投资单位
1、阳光100置业集团简介
阳光100是中国TOP10房地产企业,创建于1992年。
2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌,目前在全国12大城市实现了18个项目的成功开发。
使得“阳光100”成为本世纪发展最快的全国知名房地产品牌。
2005年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”房地产业第二名。
入围“2005房地产百强企业TOP10”、“精瑞住宅科技奖住宅产业领军企业”等荣誉称号,此后连续3年蝉联世界品牌实验室“中国房地产具影响力品牌TOP10”。
2000年以来,阳光100面向中国经济快速增长的中心城市,面向迅速成长的城市新兴白领阶层,建立全国品牌连锁的发展战略,目前已进入北京、天津、重庆、济南、武汉、长沙、沈阳、南宁、柳州、桂林、烟台、成都等城市,今后将继续向其他二线城市扩张。
阳光100置业集团以“阳光100”为品牌,依靠强大的投资组合、国际化的设计团队、专业的协作网络、成熟的项目管理、先进的连锁经营模式及成功的品牌战略,使其成为中国发展最快、最具影响力的房地产公司,也奠定了阳光壹佰置业集团在房地产界的领先地位。
阳光100的口号是“为年轻的中国、为中国的青年”,正如口号中提倡的那样,公司的产品定位于“新兴白领”和“新兴中产阶级”,通过提供“阳光100国际新城”和“阳光100城市广场”两大主流产品,实现“让中国人住世界上性价比最好的房子,为中国人创造全新的生活空间”的理想。
2、阳光100置业集团发展历程
1991年进入房地产开发领域。
1994年参与决策北京万通新世界广场开发,创造了北京房地产最早的经典故事。
1995年开发南宁万通空中花园,新万通购物广场、新万通宾馆获得成功。
1998年进军北京房地产,成功投资北京现代城1号公寓楼。
1999年在广西首次引进海外设计,开发南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园。
2000年成功开发北京阳光100国际公寓,创立阳光100品牌。
项目占地面积57亩,建筑面积21万平米。
同年开发柳州阳光100经典时代,占地196亩,建筑面积18万平米。
2001年开发济南阳光100国际新城,占地1500亩,建筑面积200万平米,成为济南最大的高尚居住社区。
2002年北京阳光100香山别墅项目设计国际招标。
南宁阳光100城市广场大型城市建筑综合体,一期开盘即售磬。
项目占地57亩,建筑面积20万平米。
2003年开发天津阳光100国际新城,占地670亩,建筑面积75万平米,6月开盘热销。
开发重庆阳光100国际新城,占地800亩,建筑面积120万平米,建成后将成为新重庆的标志。
南宁青秀山高尚山地住宅阳光100半山丽园4月开盘热销。
项目占地面积142亩,建筑面积9万平米。
北京阳光100国际公寓三期新艺术空间小型写字楼开盘热销。
开发长沙阳光100国际新城,项目占地990亩,建筑面积126万平米。
开发桂林阳朔阳光100商业街,项目占地120亩,建筑面积6万平米。
2004年开发重庆阳光100城市广场,占地面积83亩,建筑面积30万平米。
开发沈阳阳光100国际新城,占地1050亩,建筑面积180万平米。
2005年开发烟台阳光100城市广场,占地面积98亩,建筑面积52万平米。
开发成都阳光100国际新城,项目占地面积4200亩,规划建筑面积706万平米开发长沙大托半山丽园,占地530亩,建筑面积31万平米。
2006年开发南宁阳光100上东国际,占地68亩,建筑面积18.7万平米;开发柳州阳光100东区国际,占地21亩,建筑面积6.5万平米;开发柳州阳光100城市广场,占地242亩,建筑面积72万平米;开发山东东营阳光100城市丽园,占地540亩,建筑面积46万平米。
2007年开发无锡阳光100国际新城,作为集团进入长三角的首个项目,项目占地2400亩,建筑面积250万平米。
开发长沙阳光100武广国际,占地800亩,建筑面积130万平米。
2008年与全球酒店业连锁集团卡尔森签约,计划在未来的3-5年内,打造不少于10座高标准酒店建筑,全部由卡尔森全球酒店集团负责管理运营。
3、阳光100置业集团所获主要奖项
2004-2008年连续五年获得中国蓝筹地产企业
2004-2006年连续三年获得中国队房地产开发百强企业TOP10
2008年继续蝉联世界品牌实验室的“中国品牌500强”,排名105名,价值58亿元。
第二章项目建设的背景及提出
一、项目的来由
本项目用地系经桂林市人民政府批准,以协议出让方式与空军95285部队交易的土地,土地控制性规划条件已经桂林市人民政府常务会议讨论批准通过,规划为旅游、宾馆及住宅,旅游、宾馆土地使用年限为40年,住宅土地使用年限为70年。
目前项目开发公司已经注册成立,业务人员已到位,办公场所已经确定,项目公司已正常开展工作。
二、项目建设的必要性
本项目所在地桂林具有悠久的历史文化背景,属于国际旅游名城,项目自然环境优美,具有开发高端楼盘的品质。
桂林市作为这样一个自然风光优美、历史文化悠久的城市,在城市建设方面一直是一个薄弱环节,作为推动城市建设发展的房地产业主要集中在居住小区的建设,与山水相辉映、体现桂林风光的高端地产尚未出现,面向外来高消费群体的度假、旅游、居住、消费一体的旅游地产几乎没有,对桂林山水风光资源的利用尚未达到深挖潜力、提高品质的层面。
根据桂林目前的游客群体来看,主要是以“一站式”、“背包客”等低消费旅游模式。
2005年~2008年,桂林市旅游收入对GDP贡献持续在11%左右,虽然旅游收入增长比例平均在18.8%左右,但按照桂林年接待旅客流量和旅游总收入元来计,2005年游客人均消费480.9元,2006年游客人均消费528.8元,2007年游客人均消费557.4元,2008年游客人均消费616.3元。
考虑历年CPI涨幅、通胀等因素。
旅客人均消费实际上是下降了,这个问题值得深入研究。
从数据来看桂林市旅游市场的开发尚处于比较原始粗放式的状态,旅游资源的深入挖掘、旅游产业链的品质、城市建设相关配套都在比较初级的阶段,需要进一步挖掘潜力,提高产业链的品质和附加值。
从城市人口来看,桂林市城市人口增长速度是比较缓慢的,2005~2008年城市人口自然增幅都在6‰左右,每年约3~4万人,这与桂林保护自然资源、控制人口增长速度有关,人口增长过快势必占用自然资源,城市污染也会加重,对于保护漓江不利,但城市人口增长较慢对经济发展又不利,平衡这二者之间矛盾的一个办法就是在控制人口的同时着重吸引高消费水平的人群,这类人群属于掌握80%社会资源的那20%的人群,数量较少,但消费需求、消费能力却非常巨大,这对提高资源利用率是由重大意义的,这就需要有实力有品牌的企业在桂开发高层次的、以这类人群为目标客户的高端产品,创造满足高端人群的消费市场,把在桂旅游的低档消费变为高档消费,这同时对于提高桂林城市品质也有很大作用。
三、项目的提出
阳光100集团基于多年的房产经验和对桂林市场的了解及经验,在经过深入的区域及行业调研后,结合企业在桂林的发展策略,决定在桂林启动阳光100·桂林丽园项目的发展计划。
四、项目的提出依据
阳光100·桂林丽园项目开发商桂林阳光壹佰置业有限公司具有较强的股东背景,阳光l00品牌在全国范围内具有较高的知名度和美誉度,阳光100阳朔西街项目的开发是阳光100公司对桂林市场的成功探索,桂林丽园项目无论从规模、产品品质、产品结构都以更高的标准进行开发,项目产品涵盖五星级酒店、度假酒店、艺术藏馆、景观住宅,目标客户群体定位为桂林本地成功人士、在外经商的桂林籍成功人士、东南亚、港澳台、国内东北、西北高端消费群体。
项目依据桂林市特有的自然资源、城市特点,结合开发商的管理水平、品牌价值、产品定位,开发的产品是适合桂林市房地产市场及旅游市场需求的,项目的投产将对桂林市旅游业和城市建设产生积极的推动作用,为桂林市经济发展作出贡献。
五、研究结论
本项目地理位置优越,景观资源丰富,所在区域市场需求旺盛,项目开发商——阳光l00在桂林具有较高的知名度和美誉度,具有阳光100阳朔西街项目的成功操盘经验,并且项目已列入桂林市2009年统筹推荐的重大项目,得到了市政府的大力支持和认可。
经初步测算项目投资回报率较高,具有开发价值,该项目可行。
第二部分项目概况
第一章项目开发背景
桂林风景秀丽,历史悠久,为国际旅游名城,每年接待海内外游客数以千万计,旅游业已成为桂林发展的龙头产业。
然而随着经济的高速发展,旅游消费水平和层次的不断提高,桂林旅游产业正面临着从单纯的观光旅游向休闲度假、会议会展商务、文化娱乐体育为一体的现代综合旅游业转变,旅游文化和科技内涵不断增加,旅游经营也逐步由分散经营向集约化经营,以适应市场需求。
桂林主城区以南,大片原始山林保存完好,为桂林市的“绿楔”和“天然氧吧”;其优越的自然生态环境、温和的气候,快速便捷的交通环境,十分利于旅游项目开发建设。
城市规划部门已将该片区规划为桂林旅游产业发展基地,严禁工业和乡镇企业的发展,以保持其原有的绿化和生态环境。
阳光100·桂林丽园位于桂林主城以南约12公里处,占地约1000亩,将依托桂林城市战略发展规划、旅游产业的转型升级,建成以旅游、文化、居住为一体的大规模复合型高端地产。
该项目是阳光100置业集团继开发阳朔西街广场之后,首次进入桂林城区的一次更大规模投资开发建设。
第二章项目概况
1、项目建设地址
阳光100·桂林丽园地处桂林市西南郊,象山区二塘乡九美桥以西2.5公里,佛殿村与嵅村之间。
为桂林城区中的象山区、雁山区和临桂县城的交界处,隶属象山区二塘乡。
北距桂林市中心约12公里,南距阳朔约50公里,桂阳公路西向2.5公里处;桂林大学城雁山新区北端,泛临桂新城区的东端。
2、项目地块现状
项目所在地为桂林市远郊,周边大片地域多为石山丘陵、原始山林、沼泽洼地、农田池塘,城市规划部门将此地域未来功能定位为生态旅游,较长时间内保持其原始面貌。
从项目主出入口到桂林公路由一条小径联系,沿途有大片的田野,池塘,一派田园风光。
项目所在地为水塘及荒草地、裸土地等,裸土地占总用地的60.3%,不占用基本农田,地块内基本无拆迁量,周边无大型工业设施及大型建筑的影响,生态保持良好。
地块范围喀斯特山体围绕形成林间谷地,藏风聚水,冬暖夏凉,催生宜居的小气候,附近地区夏天气温低于市区3℃,冬天高于市区2℃。
优良空气质量富有疗养防病的作用的负氧离子,置身其中,山林浴、清风、鸟语、花香,阵阵桂香,使人心旷神怡、神清气爽。
地块内有喀斯特石山、坡地、谷地、池塘、溶洞等地质地貌形态和数十棵高大原生桂花成树以及丰富多样的植物花草,宜借势造景。
3、拆迁安置
本项目所在地块原址为空军95285部队原后勤及家属生活区,由于部队精简缩编,该用地已闲置多年。
2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与95285部队签订了《军用土地使用权转让合同书》,2006年8月获得总后勤部《军用土地补办出让手续许可证》。
不存在拆迁安置问题。
4、项目建设规模
项目用地面积625003平米(约937.5亩),其中山体占地151001平米(约226.5亩),净用地面积474002平方米,(约711亩),项目控制性规划要求总建筑面积243690平米。
技术指标如下:
规划总用地面积
625003㎡
净用地面积
474002㎡
山体面积
151001㎡
计算容积率总建筑面积
243690㎡
其中
商业用地内建筑面积
37940㎡
居住用地内建筑面积
110490㎡
文化娱乐用地内建筑面积(民间藏馆)
28740㎡
旅馆业用地内建筑面积(产权休闲酒店)
65700㎡
市政设施用地内建筑面积
760㎡
垃圾处理用地内建筑面积
60㎡
建筑占地面积
100283.12㎡
建筑密度(不含山体)
21.16%
容积率(不含山体)
0.51
绿化率(不含山体)
45%
项目总平面图
5、项目产品定位
(1)产品构成
特色星级酒店、产权休闲酒店、景观住宅、民间藏馆。
整个项目总体格调高雅,中国元素与现代元素相互融合,以大量的园林绿化突出桂林山水、中国文化。
(2)产品结构形式
框架结构为主,砖混结构为辅。
(3)建筑风格:
建筑外立面以桂林以及周边的当地石材,青砖,青竹,杉木为主要材料,外立面以30度左右的坡屋面为主题,体现桂林当地的第五立面。
立面处理上采用部分现代的表现手法,钢,玻璃,局部的白粉墙,体现现代气息。
6、项目规划分期
整个地块分6期建设:
(1)一期规划用地9.24公顷,规划总建筑面积40170平方米;
(2)二期规划用地8.29公顷,规划总建筑面积49300平方米;
(3)三期规划用地6.60公顷,规划总建筑面积40700平方米;
(4)四期规划用地5.97公顷,规划总建筑面积41040平方米;
(5)五期规划用地8.32公顷,规划总建筑面积39050平方米;
(6)六期规划用地4.11公顷,规划总建筑面积24660平方米;
7、项目建设工期
本项目于2009年9月正式开工建设。
项目建设周期如下表:
任务名称
开始时间
完成时间
备注
阳光100·桂林丽园项目
2009年9月
2014年10月
前期准备
2009年8月
2009年10月
一期工程建设
2009年10月
2011年10月
二期工程建设
2010年10月
2012年10月
三期工程建设
2011年10月
2013年4月
四期工程建设
2012年10月
2013年10月
五期工程建设
2012年10月
2014年4月
六期工程建设
2013年4月
2014年10月
第三部分项目土地利用及选址分析
第一章项目土地利用可行性分析
项目地处象山区,原为空军95285部队原后勤及家属生活区,由于部队精简缩编,该用地已闲置多年。
2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与95285部队签订了《军用土地使用权转让合同书》,2006年8月获得总后勤部《军用土地补办出让手续许可证》,2007年6月桂林市人民政府下文批准土地转让,2007年7月在桂林市国土资源局办理获得《国有土地使用权证》,无须额外考虑拆迁安置及土地补偿问题。
项目所在地为水塘及荒草地、裸土地等,裸土地占总用地的60.3%,不占用基本农田。
本项目建成后,可以充分利用现有土地,改变杂草丛生的局面,可以很好的改善当地景观,并带来很好的经济效益和社会效益。
增加绿化面积,大量种植草地、树林,所有建筑风格将与环境融合在一起,使人文风景和自然风光完美合一。
第二章项目选址合理性分析
1、总体规划符合性分析
根据《桂林市城市总体规划》(2007~2030年),项目用地为二类居住用地,见附图15中心城区用地规划图,同时,项目控规得到了桂林市人民政府市政城控函[2009]2号文《关于桂林阳光100置业有限公司桂林丽园控制性详细规划的批复》的批准。
可见,项目符合桂林市总体规划。
2、环境适应性分析
(1)水环境
根据水环境质量现状监测结果,评价区域水质符合桂林市地表水环境功能区划要求,达到GB3838-2002《地表水环境质量标准》
类标准。
(2)环境空气
评价区域规划为二类环境空气功能区,执行GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准。
根据空气质量现状监测结果,评价区域环境空气质量良好,达到GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准。
本项目运营期大气污染排放源强很低,对周围环境空气质量影响相对较小。
项目的建设符合环境空气功能区划。
(3)噪声环境
桂林市噪声功能区划,评价区为2类环境功能区。
根据声环境质量现状监测结果,区域噪声符合声环境功能区划。
(4)环境相容性分析
项目所在地周边环境风景秀丽,为建设一个风景优美、清净的住宅小区创造了优越的自然条件。
并且周围无污染企业,社会环境良好,适和人们居住。
项目建成后,通过合理的绿化改善了局部的生态环境。
小区建成后,配套设施的建设可以带动本地经济的发展,为周围居民创造很多就业机会,形成良好的环境效益、经济效益和社会效益。
综上所述,本项目的选址是合理的。
第四部分项目生态与环境分析
第一章项目环境与生态现状
1、空气环境
评价区环境空气质量SO2和NO2、TSP一次值和日均值均未超标,达到GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准。
环境良好,适合居住。
2、声环境
各监测点昼夜噪声值均未超标,各监测点噪声监测结果均符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-2008)2类标准,说明评价区域内总体噪声背景值较低,区域声环境现状较好。
3、生态环境
项目所在区域主要分布部分人工林和少量灌木及荒草地,没有发现国家保护的珍稀动植物。
评价区内有少数体型较小的鸟类活动,大型野生动物已不多见,野生动物资源较少。
水土流失调查显示该地区属轻度侵蚀,生态环境质量总体上为一般状态。
第二章项目生态环境影响分析
1、污染源分析
本项目环境影响包括施工期影响和营运期影响。
施工期主要工作有移植花草、三通一平、基桩工程(土方开挖、填方、打桩)、主体工程(砼板、架梁、柱及砖砌墙体等)、装修(外墙和室内装修、水电安装)、道路建设、绿化等其他配套设施建设。
施工期产生的污染物主要是扬尘、噪声、施工废水、振动和固体废弃物。
营运期产生的污染物主要是生活污水和生活垃圾。
2、施工期污染源分析
施工期要进行花草树木需要移植,道路施工,土石方开挖,三材六料装卸、运输,主体工程建设,装修工程等,对环境造成的主要影响因素是噪声、扬尘和固体废弃物等。
3、营运期污染源分析
本项目是房地产开发项目,营运期的主要污染源是居民、旅游休闲娱乐人员及交通车辆。
主要污染物是污水、生活垃圾、噪声和汽车尾气。
第三章项目生态环境保护措施
1、施工期生态环境保护措施
施工期对生态环境的影响主要为施工地表扰动引发的水土流失以及植被破坏,施工污水排放等对周围生态环境的影响。
针对以上影响,拟采取污染防治措施如下:
(1)水土保持采取分区分期防治,工程建设前期以工程防护措施为主,因地制宜,辅以生物防护措施相结合,以快速有效地遏制水土流失,后期主要以植物防护措施为主,防止水土流失,改善生态环境。
具体措施包括:
①尽量缩小开挖面积,降低开挖面坡度。
②填方时随运随压,减少松土储量。
③尽量争取充分利用拆迁建筑垃圾,减少建筑垃圾外运造成新的水土流失。
④在选址区四周设置排水沟渠沉淀池,施工污水经初步隔油、沉淀处理,沉淀时间不少于2小时,并实施监测,达标排放。
(2)绿化措施
在满足功能的前提下,为突出景观效果,应多选择观赏性强的植物。
主导原则:
▲绿化美化与生态防护并重;
▲生态景观与旅游生境塑造得到充分考虑;
▲以四季常青为主格调,特别重视上层乔木树种的选择与权重;
▲布局以点线面结合,乔灌草结合。
2、运营期生态环境保护措施
营运期该项目排放的污水主要有生活污水,垃圾在临时存放存放过程中产生的少量渗滤液,景观水体运行过程中产生的一定量的尾水。
项目生活污水其污染物浓度分别为BOD5121mg/L,COD212mg/L,NH3-N25mg/L,SS171mg/L,均达到GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准,符合城市污水管网接管要求。
但目前本规划区域周边无市政污水管网及设施。
根据从排水公司调查所得资料,按照桂林市总体规划,雁山区污水处理系统工程作为市政基础设施的配套项目,计划总投资6483万元,建造一座处理能力为2万吨/日的污水处理厂(远期建设达到8万吨/日)及配套污水收集管网23.3公里。
其中,配套主管网分两期建设,一期管网主要解决广西师大雁山校区和漓江学院雁山校区的污水排放,二期管网主要解决桂林工学院、雁山镇和旅专的污水排放。
而该项目所需的污水管网需项目建设单位配套建设。
雁山污水处理厂一期5000吨/日的应急处理设施建设已完工,主要处理广西师范大学雁山校区及漓江学院雁山校区的生活污水,暂时还无法接纳其他污水。
须待二期2万吨/日项目完成后才可能接纳本项目污水。
目前二期工程已完成前期工作,进入招标阶段,短期内不可能竣工投产。
因此,在雁山污水处理厂接纳本项目污水之前,项目必须经自设的污水处理站处理达标后才能排放。
近期,项目规划于区域的东北角建设一座污水处理站,规模为1000m3/d,污水收集至污水处理站,经过处理达标后,排入附近的佛殿桥溪。
远期将污水处理站改为污水泵站,污水经过提升,接入桂阳公路市政污水管网,最终接入雁山污水处理厂。
第四章环保投资及效益分析
1、项目环保投资测算
根据测算,项目必要环保投资为15500万元,补充环保投资为130万元,总费用为15630万元。
环保投资估算表
必要环保投资
补充环保投资
项目
内容
金额
(万元)
项目
金额
(万元)
水土保持费用
水土流失防治工程、护坡等
400
污水三级处理构筑物(中水回用)
30
施工降尘
40
营运期泵房、垃圾转运站、备用发动机房防震、消声、降噪隔声措施
100
施工期废水处理
沉沙池等
30
营运期污水处理
污水处理站
270
营运期固体废弃物处理
垃圾中转站、垃圾箱等
180
营运期废气、油烟处理
宾馆油烟净化器、居民厨房专用烟道等
450
小区生态建设、绿化
植被恢复、绿化、美化景观等
12000
室内外排水管道
雨、污水管网
2000
环境影响评价文件编制及“三同时”验收文件编制费
30
预留资金
100
合计
15500
合计
130
2、项目环保效益分析
(1)环境效益
雨、污水再生利用实现了废水资源化,雨水回用水主要是用于景观水体的补水,雨水积蓄还可降低城市雨洪压力和雨水管网负荷,可降低雨水管道投资;污水回用可以用于小区道路浇洒和绿化,还可用于冲厕、洗车等方面。
雨、污水回用节约了大量的自来水,为城市居民生活用水提供了供水源。
对固体废弃物的治理可有效控制二次污染的产生,保护土壤和水资源。
(2)经济效益
首先,由于增加了污水回用处理设施,每年可以减少用于绿化、冲厕、洗车和浇洒地面的新鲜水量33.7万吨左右,每年可节约60万元。
因“三
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