泰州房地产市场调研报告.docx
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泰州房地产市场调研报告
、城市基本情况
1、泰州市概况
1.1简介
泰州地处江苏中部,南部濒临长江,北部与盐城毗邻,东临南通,西接扬州,是长三角中心城市之一。
全市总面积5787平方公里,其中陆地面积占77.85%水域面积占22.15%市区面积1567平方千米,截至2018年末户籍总人口503.38万人,现辖靖江、泰兴、兴化三个县级市,海陵、高港、姜堰三区和泰州医药高新区。
2018年实现地区生产总值5107.63亿元,增长6.7%在江苏省13个地级市中排名第9。
泰州有2100多年的建城史,秦称海阳,汉称海陵,州建南唐,文昌北宋。
南唐时(公元937年)为州治,称为“泰州”兼融吴楚越之韵,汇聚江淮海之风。
千百年来,风调雨顺,安定祥和,被誉为祥瑞福地、祥泰之州。
这里人文荟萃、
名贤辈出,施耐庵、郑板桥、梅兰芳是其中杰出代表。
1.2区位交通
高铁:
泰州市内暂未开通高铁,建设中的北沿江高速铁路和盐泰锡宜城际铁路由泰州境内通过。
北沿江高铁规划起自上海,经崇明岛至南通、泰州、扬州、南京北站至合肥,新建正线全长约490公里,在泰州境内设泰州南站、黄桥站2个站点,预计2025年前通车;盐泰锡宜城际铁路主线北自新建盐城高铁站引出后,向西南经泰州市兴化市、海陵区、高港区、泰兴市、靖江市,无锡市江阴市、宜兴市,常州市武进区,接入宁杭高速铁路的宜兴站,全线长302千米,预计2025年前通车。
高速公路:
京沪高速、盐靖高速、启扬高速、泰镇高速等多条高速公路纵横全境,高速路网发达。
航空:
泰州市区距离扬州泰州国际机场约36公里,车程约50分钟。
1.3人口情况
泰州市户籍人口逐年下降,常住人口数量少于户籍人口,是人口流出型城市
表1.泰州市2016-2018年人口统计情况表
年份
户籍人口(万人)
常住人口(万人)
2018
503.39
463.57
2017
505.19
465.19
2016
508.21
464.58
1.4经济情况
泰州市2018年国民生产总值为5107.63亿元。
在江苏省13个地级市中长
期排名第9,位列镇江、淮安、连云港、宿迁之前
表2.泰州市2016-2018年总体经济情况表
年份
地区生产总值(亿元)
人均生产总值
(元)
一产增加值
(亿元)
一产增加值
(亿元)
二产增加值
(亿元)
2018
5107.63
109988
280.05
2434.01
2393.57
2017
4744.53
102058
264.08
2238.13
2242.32
2016
4101.78
88330
240.00
1933.89
1927.89
2、泰州市城市规划
泰州市诚南总体展划门口17—2035年)
中口*国宝同姑转王
11
泰州城市定位为打造为长江经济带联动发展的枢纽城市、中国医药名城、长
江三角洲先进制造业基地与创新中心、国家历史文化名城、水城一体的生态宜居
城市。
中心城区规划形成“一核多区、城水相依、组团相间、快速相连”的组团型、
网络化布局,打造“一核、多区、多廊、多点”的空间布局结构。
“一核”指的是国际
创新活力区,规划目标是建设成为创新要素集聚、设施配套完善、生态环境优美、辐射能力显著的中心城市核心区、高端产业集聚区、创新网络中心区、生态宜居示范区。
多区指的是医药高新区、海陵区、姜堰区、高港区,海陵老城区重点建设“历史文化商贸中心”,加强历史文化保护,加大旧城改造力度,优化提升人居环境;医药高新区重点建设“产城融合示范中心”,推进医药园区开发,完成建成区面积20平方公里,构建大健康特色产业高地;高港区重点建设“港产城一体的滨江工贸新城”,加快港口、物流以及临江制造产业发展;姜堰区重点建设“生态宜居的旅游度假养生基地”,成为中心城市发展的重要功能区。
二、房地产市场情况
1、土地市场
1.1泰州市区(姜堰、海陵、医药高新区、高港)土地市场
表3.泰州市区2017年至今住宅、商办用地成交统计表
2017年
2018年
2019年至今
涉宅用地
商办用地
涉宅用地
商办用地
涉宅用地
商办用地
土地成交量(力方)
67.4
7.0
117.7
28.6
111.4
26.5
土地成交量(由)
1011
105
1765
428
1671
397
规划建筑面积(方方)
130.4
28.1
231.8
44.2
228.0
60.0
成交金额(亿兀)
65.71
2.1
95.9
20.2
91.4
18.9
平均溢价率
48.3%
6.2%
19.4%
27.0%
19.5%
24.5%
成交楼回价(兀/m2)
5038
752
4138
4568
4011
3147
成交地价(万兀/由)
650
201
543
471
547
476
泰州市区土地市场小结:
1)近3年在泰州市区中,高港区未成交一块涉宅用地,即近3年泰州市区仅有
姜堰、海陵、医药高新区的宅地成交
2)宅地市场历经2017年的火热后趋于理性,但成交仍较为活跃。
2018、2019
两年,宅地成交量均在百万方以上;虽然2019年成交楼面价4011元/m2,已较2017年下跌1027元/m:
跌幅超20%但是平均19.5%的溢价率仍处于较高水平,反应出开发商仍看好泰州市场。
3)2018年起,泰州市区商办土地市场全面上扬,当年成交楼面价达4568元/m:
较2017年上涨507%超过同期住宅楼面价;2019年商办土地市场虽有所降温,但3147元/m2的楼面价仍较2017年上涨318%24.5%勺溢价率也显示出成交的活跃。
1.2海陵区住宅商办土地市场
2019年1月至今(11月28日),海陵区累计成交涉宅地块14宗,成交土地面积90.24万m2(1354亩),计容建面184.5万m2,成交楼面价4620元/m2,平均溢价率17.8%典型地块成交信息如下:
表4.海陵区2019年1月至今典型涉宅地块成交信息
区域
性质
占地面积(亩)
容积率
竞得单位
成交楼面价
,一,2、
(兀/m)
溢价率
海陵区兴泰公路东
侧、林湖郡小区北侧
住宅
253.8
1.2
盐城碧桂园房地产开发有限公司
3221.13
7.2%
泰州医约局新区会展路东侧、仲野路南侧
住宅
29.1
1.7
大华泰州投资发展有限公司
4454.48
1.4%
海陵区鼓楼路西侧、徐家桥路南侧
住宅
19.5
1.95
江苏中泰建发集团有限公司
10235.86
1.3%
海陵区站前路南侧、京泰路西侧
住宅
123.0
3.0
泰州市首开房地广开发有限公司
4233.4
39.4
%
海陵区运河路南侧、兴泰路东侧
住宅
43.5
3.0
泰州市恒基房地产开发有限公司
4187.36
37.9
%
海陵区海阳路北侧、京泰路西侧
住宅
46.5
3.0
泰州市首开房地广开发有限公司
4192.32
38.3
%
2
2019年1月至今,海陵区累计成交商办地块9宗,成交土地面积21.9万m
(328.5亩),计容建面53.3万m2,成交楼面价3063元/m2,平均溢价率15.2%
典型地块成交信息如下:
表5,海陵区2019年1月至今典型商办地块成交信息
区域
性质
占地面积(亩)
容积率
竞得单位
成交楼回价
,一.2、
(兀/m)
溢价率
海陵区迎春东路北侧、春兰路东侧
商办
106.5
2.1
新晖建筑园艺有限公司
3225
1.3%
海陵区南通路北侧、老东河路东侧
商办
19.5
1.7
泰州市古城建设投资后限公司
3794
5.0%
海陵区鼓楼路西侧、运河路北侧
商办
29.2
2.0
泰州桂龙置业有限公司
1667
4.8%
海陵区站前路北侧、京泰路东侧
商办
132.8
3.0
泰州市恒基房地f发有限公司
3242
29.5%
2、商品房市场
2.1总体成交情况
表6.泰州市区2017-2019商品住房总体成交情况表
年份
供应面积(万m2)
成交面积(万
m2)
成交套数
成交均价(元/m)
2019年1-11月
77.08
135.71
10388
11188
2018
121.52
183.58
14248
9375
2017
一
239.60
18889
7242
2019年,泰州市区新房供应面积大幅下降,同比下降36.6%整体呈现供不
应求的态势,市场仍存在一定的潜在需求。
由于供应的限制,成交量同比2018
年也有所下滑,购房者更加趋于理性,成交均价为11188元/褶,稳中有升。
2.2泰州市区住宅成交情况
供应面积(m2)
成交回积
(ffl2)
成交袋数
成交均价(元/itf)
海陵区
52.72
79.85
5930
13095
医约局新区
18.86
35.85
2898
11241
高港区
11.63
29.64
2304
6860
海陵区为泰州城市中心区域,城市发展成熟、配套完善,市场交易较为火热,成交均价为13095元/褶。
医药高新区板块品牌房企聚集且项目众多,是泰州市重点打造的新区,成交均价为11241元/itf,呈增长态势。
高港区为典型的内生型市场,是泰州市区价格洼地。
三、产业发展情况
2018年,泰州市委五届五次全会创新性地提出了构建1+5+1”现代产业体系,为全市经济发展、招商选资和项目建设指明了方向。
第一个1”指大健康产业;中间的5”指生物医药及高性能医疗器械、高端装备及高技术船舶、节能与新能源、新一代信息技术、化工及新材料等五大主导产业;后一个1”指现代服务业。
1—大健康产业——地标产业
大健康产业是泰州市重点培育的地标产业。
泰州市发展大健康产业,起
步较早,基础坚实,已初步形成“药、医、养、食、游”一体的大健康产业体系。
当前,以中国医药城为“核心”、里下河生态经济示范区和沿江健康制造板块为“两翼”、一批大健康园区和特色小镇(街区)为“支点”的空间体系,正加快布局。
到2020年,大健康产业规模有望达到4000亿元。
力争到2025
年,成为全国具有重大影响力竞争力的“健康名城”。
2—主导产业一一生物医药及高性能医疗器械
生物医药及医疗器械产业以中国医药城为核心,集聚了1000多家国内
外医药企业。
2018年,全市实现生物医药及高性能医疗器械产值1104.3亿
元,同比增长16.6%,连续17年领跑全省,在全国地级市排名第一。
3—主导产业一一高端装备及高技术船舶
高端装备制造及高技术船舶一直是泰州市工业经济发展的优势产业,
泰州造船板块在全球造船行业都占有一席之地。
2018年,国际船舶市场持
续低迷、回暖乏力,泰州市造船业却逆市领跑,交船完工量、新接订单量和
手持单量三大主要指标均名列全国地区排名第一,成为全国造船第一大市。
从交船完工量来看,2018年全国下降14%全省增长6.1%相比之
下,泰州市2018年交船完工量为113艘891.6万载重吨,增长19.1%,占
全球、全国和全省比重分别达11.12%、25.76%?
口59.5%,占全球、全国比
重分别较上年度提高了3.77、8.26个百分点。
新接订单反映着发展实力。
2018年泰州市船舶企业新接订单107艘
1188.5万载重吨,占全球、全国、全省的比重分别高达14.21%、32.44%?
口
66.07%。
手持订单可以看出船企未来发展势头。
统计表明,泰州市船舶产业手
持订单为281艘2217.9万载重吨,占全球、全国、全省的比重分别达到了
10.61%、24.81%?
口52.79%。
4—主导产业一一节能与新能源
节能与新能源产业起步于“十一五”,发展于“十二五”,多年来始终保持
着较快的发展势头。
节能环保领域涉及高效电机、节能家电、LED照明、水
处理、电除尘等领域,已具备自行设计和生产高效特种电机、智能节能冰箱、
新能源领域则
船用节能空调、大型污水处理设备等一系列高端产品的能力;
形成了以太阳能光伏、动力和储能电池、核电、智能电网为特色的产业格局,
并逐渐形成了四大集聚区,分别是:
海陵区的新能源产业园、姜堰区的智能
电网产业园、靖江市的核电装备产业园、泰兴市的环保科技产业园。
2018年
1-11月份,全市节能与新能源157家列统企业实现产值425.09亿元,主
营业务收入400.10亿元,利润13.74亿元。
5—主导产业一一新一代信息技术
新一代信息技术产业基础较弱,该产业主要集中在软件和信息技术服
务、电子核心产业、下一代信息网络产业3个领域,2018年实现主营业务
收入334.24亿元。
6)主导产业一一化工及新材料
泰州市化工及新材料产业共有规模以上企业445家,2018年实现主营
业务收入808.66亿元,同比增长6.2%目前,我市化工园区主要有泰兴经
济开发区、滨江工业园区、高港高永化工集中区、姜堰经济开发区,其中泰
兴经济开发区规模最大,2017年在全国502家化工园区中排名第6。
7)现代服务业
近年来,泰州市服务业发展持续向好、结构水平明显提升。
2017年,
泰州市服务业增加值占地区生产总值比重达到47.3%,首次超过二产,产业
结构实现了‘三二一‘历史性转折。
服务业空间布局也将进一步优化。
泰州市将着力构建“2+1”两区一带(中
心城区、里下河地区和长江经济带泰州段)现代服务业高质量发展总体空间
布局,把中心城区打造成全市现代服务业高质量发展的引领区、高端商贸和
信息服务的核心区,把泰州里下河地区打造成中心城市的“后花园”、长三角的旅游休闲度假地,把长江经济带泰州段打造成现代服务业与先进制造业融合发展的示范区、大江生态风光的展示区。
三、中国医药城(泰州市医药高新区)
中国医药城于2006年11月正式启动建设,2009年5月29日,泰州医药高新技术产业开发区正式挂牌成立,成为我国第一家医药类国家高新
区,也是全国唯一部省共建的医药高新区。
医药城总体规划面积30平方公
里,已建成面积约20平方公里,由科研开发区、生产制造区、会展交易区、
康健医疗区、教育教学区、综合配套区六大功能区组成。
2018年,医药城
实现医药产业营业收入235亿元,规上工业总产值564.3亿元。
医药城已形成了疫苗、抗体、诊断试剂及高端医疗器械、化学药新型制
剂、中药现代化和特医食品等六大产业,汇聚阿斯利康、赛洛菲、勃林格殷
格翰等为彳t表的1000多家国内外知名医药企业,4000多名海内外高层次
人才,2100多项医药创新成果落地中报;集聚美国哈姆纳研究院、德克萨
斯医学中心、中国药科大学等国内外高校和科研机构70多家;建成12个
医疗器械工程技术研究中心(3个省级、9个市级)、4个公共创新服务平台、以及两个医疗器械销售平台(华越、华能)。
医药城已发展为以生物医药为特色、产业链最完善、技术平台最健全、服务水平最专业的国内外知名园区。
医疗器械是医药城的重点发展产业。
截至2019年8月,医药城已吸引
了386家医疗器械企业落户园区(其中体外诊断试剂企业124家,占比32%),
已获生产许可证医疗器械企业105家,已获医疗器械注册证(备案证)总数
1289张,体外诊断试剂注册证(含备案证)总数749张,非诊断试剂注册
证(含备案证)总数540张。
1、科研开发区:
总体规划2平方公里,通过与国内外高校和科研机构合作共建,集聚
海内外高端人才,搭建研发服务公共平台,健全完善科技创新体系,推动
创新成果加速产业化。
已经孵化180多家企业,其中包括越洋医药,亚虹
医药科技等。
2、生产制造区:
建有标准厂房约200万m2,建有独立供地项目45个,61个创新创业
型项目先后入驻,阿斯利康、石药集团等22个单独供地重大项目已落户
制造区内。
3、会展交易区:
会展交易中心是医药城的地标性建筑,总建筑面积166600m2,室内
展览总面积6万m2,室外净展览面积1万m2,包含展览中心、会议中
心、餐饮中心三部分。
会展交易中心分2期建设,一期建筑面积6.1万
m2,可用展览面积共1.4万m2;二期建筑面积10.54万m2,可用展览面积
4.6万m2。
4、康健医疗区:
规划面积3平方公里,整合“医”和“药”两大产业资源,600亩的人工湖
和环湖跑道已经建设完成,目前正在建设七喜高端专科肿瘤医院。
5、教育教学区:
以南京中医药大学翰林学院、泰州职业技术学院为基础,集聚国内外
知名高校研究生院,建设医药产业特色鲜明、专业门类齐全的科研教学及
人才培训基地。
总面积23万m2的一期工程建成交付使用,翰林学院3000
多名师生员工正式进驻。
6、综合配套区:
已建立了4个邻里中心,满足就近吃喝玩乐一站式服务,建成泰州外
国语学校等优质教育资源满足小学到高中的国际化教育。
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