1、资产评估计算题资产评估计算题综合计算题一.被评估设备购建于2003年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2006年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2007年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：1该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2003年至2007年定基价格指数分别为105、110、110、115、120；2经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后
2、，其实际利用率可以达到设计要求的80。3与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25，折现率为12.4由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2007年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）答案（1）被估设备重置成本=100（120%105%）+10（120%115%）124.4（万元）（2）计算被评估设备实体性贬值率2003年12月购入部分的实体性贬值率：4*60%/（4*60%
3、+875%）=28.57%2006年12月购入部分的实体性贬值率：1*60%/（1*60%+875%）=9.09%2003年12月购入部分的重置成本：100（120%105%）=1142006年12月购入部分的重置成本：10（120%115%）=10.4被评估设备实体性贬值率=（114/124.4）28.57%+（10.4/124.4） 9.09%=26.94%（3）被评估设备的功能性贬值（5-3）2（1-33%）1-（1+12%）-5/12%2.683.60489.66（万元）【注意】这里剩余年限应该按照国家规定的报废年限计算。（4）计算经济性贬值由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以2
4、003年12月购入部分的贬值率：4*60%/（4*60%+575%）=39%2006年12月购入部分的贬值率：1*60%/（1*60%+575%）=13.79%贬值率（114/124.4） 39%+（10.4/124.4） 13.79%=36.89%由此引起的经济性贬值率为：36.89%-26.94%=9.95%经济性贬值为：124.49.95%=12.38（万元）5年内报废，但是使用率不足引起的经济性贬值=124.4（1-0.750.7）=22.69（万元）经济性贬值合计=12.38+22.69=35.07万元（5）计算评估值评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值124.4（126.9
5、4%）9.6635.07=46.16（万元）二.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中12层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面
6、积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60，第二年投入所需资金的40，各年投资均匀投入；3.专业费用为建筑费用的10，资金投入方式与建筑费用相同；4.预计大厦建成后即可出租，其中12层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10；5.管理费用为租金的5，税金为租金的17.5，保险费为建筑费及专业费用的0.1，维修费用为建筑费用的1，年贷款利率为5，复利计息；6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价
7、及土地开发费用之和的25；7.房地产综合资本化率为8；8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。解析：1-2层建筑面积：30002=6000（平方米） 3-5层建筑面积：19003=5700（平方米）6层以上建筑面积：50005-6000-0.57=13300（平方米）年总收入= 0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2666.75（万元）年总费用=2666.75（5%+17.5%）+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27年利润=1983.48（万元）大厦价值
8、=1983.48/8%(1-1/（1+8%）37)=23355.83（万元）建筑费用=30002.5=7500（万元）专业费用=750010%=750万元开发商利润=（7500+750+500+地价）25%地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。利息=0.1576地价+522.2地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润求解得地价为8451.3三.注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：1、 该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取
9、得，但是获得使用权是商业地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。2、当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2。3、该被评估房地产，2005年1月订约，整幢出租月租金收入为27万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元平方米；空置率为22，房产税按租金收入的12计算，管理费以年租金的3计算；4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。5、假
10、设建筑物的资本化率为10，土地资本化率为8。6、该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。7、计算房屋净收益的时候，假设房屋收益年期为无限年期。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。答案(1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元(2)计算房屋现值房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应
11、该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限=1 723 028(1-5%)/35=46 767.92(元)房屋现值=建筑物重置价-年贬值额6=1 723 028-46 767.926=1 442 420.5元(3)计算房地产总收入：年租金总收入=1 00078%510=397 800(元)(4)计算房地产年总费用房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为=397 80012%=47 736(元)管理费以年租金的3%计算：397 8003%=11 934(元)修缮费以房屋现值的1.5%计算:1442420.51.5%=21 636.3(元)保险费以房屋现值的3计算：1442
12、420.53=4 327.26(元)土地使用税以每年每平方米2元计为：2360=720(元)房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)(5)计算房地产净收益=397 800-86 353.56=311 446.44(元)(6)求取土地纯收益房屋年净收益为：1442420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)(7)求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是
13、：40-7=33年土地总价=157 499.581-(1+8%)-33/8%=157 499.5811.5139=1 813 434.41(元)土地单价=1 813 434.41360=5 037.32(元)四、评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1998年12月，评估基准日为2008年12月30日。根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量共15吨，钢材利用率90，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件不含税费用为55000元，加工工程中发生人工费5000元，冷加工费为30 000元，热加工费按钢材耗量净重每公斤2元，其他费用为主材费的15。成本利润率为15，设计费率为14，
14、产量1台，增值税税率为17，城市维护建设税税率7，教育费附加费率3。另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每年多耗电500度，每度电0.5元，该企业所得税率为33，该企业所在行业平均投资收益率为10.要求：（1）计算该设备的重置成本； （2）计算该设备的成新率和功能性贬值额； （3）计算该设备的评估值。答案：（1）计算该设备的重置成本=（Cm1主材费利用率Km+Cm2）（1+Kp）（1+Kt）（1+Kd/n）（15385055%+55000）（1+18.7%）（1+15%）（1+14%）248985.12（元）（2）计算该设备的成新率和功
15、能性贬值额设备成新率10/（10+10）50%功能性贬值额5000.5（1-33%）1-（1+10%）-10/10%167.56.14461029.22（元）。（3）计算该设备的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值248985.12（1-50%）1029.22123463.34（元）。五、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.102%1.0381%B7002000.8.17%01.1302%C7302002.8.103%1.4381%D7302003.8.15
16、%3%1.0358%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。该类土地的折现率为8。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待
17、估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1） 为什么要进行交易情况修正？（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）答案:（1）因为可比案例价格是个别价格，应该修正到正常交易情况下的价格。（2）B是收购邻近房地产。D急于出售。 （3）案例修正计算A BC D （4）评估结果 答案一案例C的值为异常值，应予剔除。其它结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地C的评估结果为：（714+717+703）3=711（元/平方米） 答案二（714+717+809+703）4=736
