1、供电所综合楼建设项目可研报告第一章 工程概况1.1 建设项目名称与承办单位1.1.1 项目名称：1.1.2xxx电业公司xxx供电所综合楼1.1.3 建设单位：xxx电业公司1.3 可研报告编制单位：xxx电业公司、xxx市建筑勘察设计院有限公司1.2 建设项目拟建位置及周边环境1.2.1xxx电业公司xxx供电所综合楼项目用地，位于xxx乡xxx街西北，西邻耕地，南邻耕地，北邻公路，东邻生产路和沟渠，该位置为原老xxx供电所所在地，现有70年代建造砖木结构房屋7间，北边公路向东30米即为xxx街街道，交通便利。1.3 建设项目研究工作的依据与范围1.3.1 编制依据1.国家电网公司关于开展标
2、准化供电所建设工作的通知（农管200921 号）2.关于开展标准化示范供电所创建工作的通知（农管200938 号）3.关于上报县级供电公司2011年小型基建计划的通知（豫电发展2011693号）4.河南省建设工程工程量清单综合单价（A建筑工程（上、下册）（B装饰装修工程）（2008年）。5.xxx市工程造价信息（2012年第二季度）。 6.财建【2002】394号文基本建设财务管理规定。7.计价格【2002】10号文，工程勘察设计收费管理规定。8.发改价格【2007】670号文工程建设监理费收费标准9.计价格【2002】1980号文招标代理服务收费管理暂行办法10.建标【2007】164号文市
3、政工程投资估算编制办法1.3.2 建设项目研究工作范围在对内外部环境分析和研究的基础上论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策，研究范围主要包括：1.项目建设的必要性2.项目建设方案3.项目实施进度计划4.投资估算与资金筹措方案5.建设项目规模1.4 主要经济技术指标1.4.1按照国家电网公司、省公司和地方政府有关规定，xxx电业公司xxx供电所综合楼项目工程建筑密度60%，容积率1.8。建筑面积735平方米，砖混结构；层数为：三层；占地面积245，土地性质为划拨。该工程含附属设施计划投资118.45万元。
4、第二章 项目建设必要性2.1 项目建设单位概况2.1.1xxx乡位于xxx县城东北部，距县城关18公里左右，冲积平原地貌。xxx供电所担负着xxx乡21个行政村，141个自然庄，用电人口58279人，营业用电客户13663户的供用电管理和优质服务工作。辖区内有10KV线路2条共计119.4KM，配电变压器134台，其中专变25台，公变109台，400V线路218条共计159.6KM。2011年全年完成售电量650.32万度,其中:10KV一般工商业101.65万度,农村生活照明470.7万度, 400V一般工商业86.44万度，农业生产1.62万度,10KV线损率7.99%,400V线损率8.
5、44%,供电可靠率99.62%,居民客户端电压全格率92.1%。2012年1月4月分累计完成售电量257.67万度，其中：10KV一般工商业19.3万度，农村生活照明199.9万度，400V一般工商业26.93万度，农业生产11.56万度，10KV线损率5.69%,400V线损率7.67%,供电可靠率99.61%,居民客户端电压合格率92.13%。供电所设管理人员7人,14名专职电工,2个专业班组,维护班负责辖区内的低压维护、维修及优质服务工作；营销班负责本所辖区内电费回收、业扩报装、服务报修工作。现有80年代建砖瓦房7间，建筑面积180平方米，大多年久失修已属危房，无专用营业厅。2.2 存在
6、的主要问题以上所列xxx供电所办公室，全部在上世纪七十年代末或八十年代建成，墙体老化、外观破旧，墙面脱皮裂纹、门窗变形，屋顶漏雨、地面返潮，办公条件简陋，住房面积小，办公紧张，其中资料室、办公室等需要共用，显得零乱不堪，与电力发展速度和国家电网品牌极不相适应，居民交费难，工作人员劳动强度大。同时营业场所狭窄，抢修车辆进出不便，不利于各项工作的开展，其中我县东部操表中心因没有最基本的办公场所，工作开展很困难拟在顿岗乡建设抄表中心办公室。目前供电所状况不能满足安全上的要求，不能满足标准化营业网点项目建设的需要。而且维修费用年年增加，维修难度年年加大，加大了企业生产成本支出。2.3项目建设的必要性x
7、xx乡位于xxx城东北部15公路处，占地面积68平方公里，东南与杨庄户交界，西临县城紧靠106国道，西南与涧头乡接壤，西北与棠村镇相连，东接安徽省临泉。该乡现辖20个村委，205个自然庄，347个村民小组，全乡人口54400人，耕地面积65289亩，国家二级公路驻阜路从该乡横贯而过，交通十分便利，资源丰富，环境优美。该乡经济以农业为主，粮食作物有小麦、玉米、大豆、红薯。经济作物有棉花、芝麻、油菜等。近几年来该乡把加强农业基础，改善农业生产条件，提高农业综合效益，发展特色经济作为重点工作来抓，在全乡已形成南棉北薯的种植模式，高科技示范园1万亩，特色经济作物如杂果、高粱、旱稻、南瓜、土豆等占总耕地
8、的40%。建立“三粉”加工基地1个，产品除本省销售外，还销往安徽、湖北等省。畜牧养殖业迅速发展状大，以邹大庙、港北、xxx为龙头的养殖专业村已辐射全乡，利用扶贫款已新建12个年收入30万元以上的养殖场，实现畜牧业产值占农业总产值的40%以上。总之为了认真贯彻落实省公司农电三年素质提升工程方案，统筹协调企业基本建设规模、结构、质量和效益，全面提升企业素质和农电管理水平，促进供电服务水平、服务效率和服务质量的大幅度提升，从而树立企业良好形象，建设优秀的国家电网品牌。随着电力系统的管理不断向规范化、标准化迈进，行业要求不断加大国家电网品牌建设，树立电力行业良好形象。社会各界对供电行业优质服务标准和要
9、求不断提升，希望得到更方便、更快捷、更优质的电力服务。就xxx域经济发展情况来看，经济发展水平不断提升，招商引资项目不断落实，越来越多的企业落户新蔡，农村用电水平提升很快。广大客户对电力优质服务的需求也不断提高，需要我们提供更为完善的服务场所、服务设施、服务功能。为了乡所标准化管理，更好的为客户提供“安全、优质、可靠”的服务，改善职工办公、生活、学习条件，树立电业新形象，以适应新形势的发展，决定建设xxx和顿岗乡供电所综合楼项目是非常必要的。项目符合乡所的实际情况，是生产性小型基建项目，建成后可有助营销网点的有效辐射、提高工作效率、提高服务质量，具有显著的社会效益。因此项目是可行的。2.4原有
10、办公场所处置方案该乡所原建筑物为70年代砖木结构房屋，所用砖、瓦已部分风化，木檩、木门窗等已近腐朽，决定给予拆除处理，所拆物品价值抵拆除费用和场地平整费用。第三章 项目建设方案3.1 项目选址及总体规划3.1.1 项目选址位置和土地使用性质1.xxx电业公司xxx供电所综合楼项目用地位于xxx乡xxx街西北角，西邻耕地，南邻耕地，北邻路，东邻生产路和沟渠，该位置原为老xxx供电所所在地，该地点交通便利，群众也已习惯和熟悉。该项目土地为划拨土地使用权。xxx供电所综合楼项目计划在原址座南朝北建设一栋三层楼的砖混结构综合营销楼，层高3米（首层高3.2米），每层含楼梯共7间，南至原址围墙，北至xxx
11、乡政府建筑红线，东西均至我供电所原围墙。该规划方案已和xxx乡政府沟通协商，xxx乡政府已原则同意该建设方案。3.1.3总体规划总规划方案力争做到布局紧凑合理、建筑结构方案经济合理，满足使用功能的要求，尽量节省投资。新建房屋按照实际工作需要，满足办公、营业、生活等需求，成为乡所一流的高质量综合营业所。建筑色调与周围环境和谐、建筑风格大方严肃，不过分强调新颖、华而不实，同时考虑到了环境保护问题。以上项目符合各乡所的实际情况，建成后可有助提高工作效率、提高服务质量，属非生产经营性建设，具有显著的社会效益。因此，该项目是可行的。3.2 项目建设条件xxx地处淮河冲积平原，位于河南省东南部、xxx地区
12、东部边缘，豫皖两省交界处。东、东北与安徽省临泉县相邻，南、东南与息县、淮滨县接壤，西、西南和正阳县交界，北、西北和平與县相连，处在北纬32353238，东京1143811513之间。东西长约44公里，南北宽约35公里，土地面积1441.75平方公里。xxx属大陆性季风型亚湿润气候，具有冬长寒冷少雪雨、春短干旱多风、夏季炎热多雨、秋季旱涝变化大的特点。年平均日照2180.4小时。全年太阳辐射总量平均为120.17千卡/cm2。全年平均气温15，1月最低，平均1.1；7月最高，平均27.9。年平均降水量为885.85毫米，四至九月份降水量平均为676.5毫米，占全年总降水量的76.4%，但季节分布
13、不均，六、七、八、九月较集中。平均无霜期221天。从总的气候特征看，我县热量、光能、降水较为丰富，且雨热同季，有利于农作物生长。但我县自然灾害较为频繁，主要灾害有涝旱、干热风、晚霜冻等，给农业生产造成不同程度的损失，其中以涝灾对我县农业生产的影响最大，常给人民的生命财产造成灾难性的损失。全县土壤共有三个土类，三个亚类，十个土属，二十一个土种。土壤有砂姜黑土、黄棕壤和潮土等类型，其中砂姜黑土土类分布最广，地基承载力为1618吨/以上两乡所都毗邻公路，交通便利，有利于原材料的运输，两供电所供电可靠，地下水资源充足，满足项目施工条件。3.3项目建设规模xxx供电所综合楼项目规划建筑面积735平方米，
14、砖混结构，三层。一层为标准化营业厅使用面积105平方米，值班室使用面积27平方米，备品备件室和施工工器具室使用面积32.76平方米。二层为所长办公室使用面积31.5平方米，综合办公室使用面积27平方米，营业班办公室使用面积32.76平方米,配电班办公室使用面积32.76平方米，安全工器室使用面积27平方米，资料档案室使用面积27平方米。三屋为职工宿舍使用面积59.76平方米，学习室使用面积27平方米,施工工器室使用面积32.76平方米。会议室（包含电教、视频功能）使用面积60.75平方米。各层楼梯间休息平台处设卫生间共三间，其中二间使用面积6.66平方米，一间使用面积12.42平方米，共计25
15、.74平方米。3.4工程技术方案3.4.1设计依据1.建筑设计方案2.本专业有关规范、规定（1） 民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2） 办公建筑设计规范（JGJ67-2006）（3） 宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）（4） 民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）（5） 建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）（6） 建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2001）（7） 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版（8） 建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)（9） 砌体结构设计规范(GB50003-2001)（10） 混凝土结构工
16、程施工质量验收规范（GB50204-2002）（11） 建筑变形测量规范（JGJ8-2007）（12） 建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）（13） 建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（14） 混凝土结构设计规范（GB50010-2010）3、工程地质及水文地质勘探资料3.4.2设计要求1、建筑物安全等级为二级，建筑物重要性类别为两类，建筑抗震设防类别：乙类，梁、柱抗震等级三级，地基基础设计等级丙级。建筑物耐火等级二级（耐火极限：柱为2.5h,梁为1.5h,楼层现浇板为1.0h）2、建筑结构形式该项目均为砖混结构。设计合理使用年限为五十年。抗震设防烈度为6度。3.4.3主
17、要建筑用料做法（1）外装修 外墙漆（2）内墙、混合砂浆、内墙漆（3）屋面 SBS防水材料（4）楼地面 地板砖（5）门窗 铝合金3.4.4 建筑消防说明依据建筑防火设计规范（GB50016-2006），工程属三类建筑、二级防火等级、与周围建筑的距离均满足消防通道及防火间距要求。3.4.5 地基处理及基础形式（1）基础应落于密实的老土上，基槽开挖时应注意防水浸泡，不应扰动土的原状结构。（2）基础形式为条形基础和独立基础。3.4.6 建筑节能设计 根据全国建筑热工设计分区图，xxx市属夏热冬冷地区，根据河南省公共建筑节能设计标准实施细则（GBJ41/075-2006）进行设计。3.4.7公用工程3.
18、4.7.1 设计依据1、建筑设计防火规范（GB50016-2006）2、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）3、河南省公共建筑节能设计标准实施细则（GBJ133-90）4、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版5、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）6、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）5、建设单位提供的有关技术资料及要求6、建筑专业提供的设计方案和技术数据3.4.7.2 给水系统 （1）、水源自备水井，只将水管引入楼内，就解决了用水问题，给水管室处地埋部分使用镀锌钢管，室内使用PP-R管（S5系列）。（2）、水量计算办公楼主要是职工
19、的生活用水，用水量很少，民用建筑计算。3.4.7.3 消防系统干粉灭火器，楼内设计应急照明系统。3.4.7.4 排水系统排水系统污废分开排出，污水中的粪便经化粪池处理，污水和屋面雨水采用排水管排出流入排水沟，排水管采用PVC管。3.4.7.5 供配电及弱电系统设计1、电源电源是由所在台区供电，电源稳定可靠，可满足用电需要。2、低压配电办公楼内照明线路采用暗线，导线为16500V铜芯塑料绝缘线，照明亮度按有关设计规范确定。3.4.7.6防雷 接地接地形式与整个电气接地系统相一致，防雷接地、工作接地、保护接地可采用联合接地形式，接地电阻小于1欧，并进行总导电位联结和局部等电位联结。第四章 项目实施
20、进度计划4.1 实施计划说明本项目建设在可行性研究报告批准后向省市公司上报“小型基建投资计划建议”，待计划批准后和全部资金落实后进行，主要进行以下几个阶段：初步设计阶段、施工图设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段。4.2项目批准后计划工期该项目土地使用证已办理，待省公司批准后90日内开工建设。第五章 投资估算与资金筹措方案5.1 投资估算5.1.1 估算编制依据1、河南省建设工程工程量清单综合单价（A建筑工程（上、下册）（B装饰装修工程）（2008年）。2、xxx市工程造价信息（2012年第二季度）。 3、财建【2002】394号文基本建设财务管理规定。4、计价格【2002】10号文，工
21、程勘察设计收费管理规定。5、发改价格【2007】670号文工程建设监理费收费标准6、计价格【2002】1980号文招标代理服务收费管理暂行办法7、建标【2007】164号文市政工程投资估算编制办法8、郑州市2012年第二季度建设工程造价指标，和xxx类似土建工程决算，并参考xxx建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。9、其它费用按有关规定计取。（1）建设单位管理费：按工程费用的1.5%计入（2）勘察费：按工程费用的0.3%计入（3）设计费：按工程费用的4.5%计入（4）工程监理费：按工程费用的3.3%计入（5）工程招标代理服务收费：按工程费用的0.7%计入 （6）基本预备费：按工程费用
22、的8%计入 （7）建设规费：50元/平方米5.1.2 投资估算xxx供电所综合楼项目序号项目名称投资金（元）单位投资工程量1主楼918750 1250元735平方米3围墙26000 200元130平方米4化粪池4000 4000元1座6水沟14000 400元35米9装修费用30000 10道路27000 100元270平方米11回填土（夯填）5000 100元50立方米12建设单位管理费15000 13勘察费3000 14设计费6000 15工程监理费8000 16招标代理费7000 17基本预备费84000 18建设规费36750 50元735平方米合计1184500元5.1.3 资金筹措
23、小型基建项目计划总投资118.45万元资金全部自筹, xxx电业公司2012年购电量预计近3.5亿Kwh，建设资金完全有能力自筹。依据我公司2012年财务预算报告，我公司2012年度资本性投资资金保障主要来源于以下几个方面：、预计实现净利润6万元；、预计计提折旧550万元；、预计银行借款可用资金490万元。为此共预计投入资本性资金1046万元。因此，对于我公司建设小型基建项目的118.45万元资金是有保障的。xxx电业公司2011年度财务情况说明书一、公司基本情况xxx电业公司成立于1973年，属国家中二型企业，担负着全县23个乡镇，百万余人的生活照明和工、农业生产供用电任务。公司下设生产技术
24、部、行政事务部、安全监察部、财务部、人力资源部、变电运行部、市场营销部等19个职能部室，下属物资站、电力安装工程队、城关安装队3个二级机构，职工总数808人，工程技术人员及经济管理人员具有初级职称的有77人，具有中级职称的有43人，具有副高级及以上的有4人。截止2011年12月31日，公司资产总计7481.44万元，其中流动资产2079.51万元；非流动资产5401.93万元；负债总计6608.38万元，所有者权益873.06万元，资产负债率完成88.33%。实现营业总收入15497.99万元，其中主营业务收入13434.56万元，营业总成本15492.32万元，利润总额8.25万元。二、主要
25、指标完成情况（一）经营业绩考核指标完成情况1、利润总额8.25万元，比计划指标6.0万元增加2.25万元，企业的效益持续好转；2、流动资产周转率完成4.34，比计划指标3.66增加0.68；3、净资产收益率0.69 %，比计划指标0.49%增加0.2个百分点；4、资产负债率完成88.33%，比计划指标89.34%下降1.01个百分点。5、可控费用完成1313.81万元，比计划指标1330.0万元减少16.19万元。（二） 主要经济指标完成情况 1、购电量完成29732.95万千瓦时，占计划指标29593.40万千瓦时的100.47%； 2、售电量完成26992.51万千瓦时，占计划指标2652
26、5.0万千瓦时的101.76%； 3、综合线损率完成9.22%，比计划指标10.37%下降1.15个百分点；4、上缴农网还贷资金完成467.44万元,比计划指标410万元增加57.44万元。三、利润实现及分配情况（一）收入构成及因素分析2011年营业收入总计15497.99万元，比上年同期增长31.12%，其中：1、主营业务收入13131.60万元，同比增长16.34%；主营业务收入增长的主要原因是受售电量快速增长影响，同时销售电价的上调也是原因之一。2、省公司返还农网还贷收入302.96万元，同比下降30.28%。3、其他业务收入2063.43万元，同比增长1999.76%。其中：代建用户工
27、程收入575.26万元，主要是政府井井通电低压工程项目；二级机构业务收入1440.32万元，主要是电料销售及安装工程收入。（二）成本构成及因素分析2011年营业成本总额14948.12万元，比上年同期增长32.62%，其中：1、主营业务成本13435.09万元，比上年同期11215.38万元增长19.79%。其中可控费用1313.81万元，比上年同期1691.11万元下降22.31%。（1）购电成本9064.72万元，比去年同期7537.08万元增长20.27%，主要是受购电价上涨的因素影响，同时2011年度购电量的增长也是原因之一。（2）工资总额2012.37万元，比去年同期的1210.19
28、万元增长66.29%。主要是由于乡镇供电所组织专业化分工后，原分流农电工人员工资从工资成本中列支，同时2011年提高了月度绩效考核工资，新增住房提租补贴。（3）折旧费499.55万元，比上年同期的469.31万元增长6.44%,主要是由于固定资产增加，包括部分在建工程完工结转固定资产，新建仓库、购置汽车、设备等固定资产。（4）自营材料费、外包材料费、外包检修费合计235.83万元，比上年同期修理费703.76万元下降66.49%。主要是2011年公司加大了对线路设备的日常巡视和维护，减少了修理材料费用。（5）社会保险费411.25万元，比上年同期的202.31万元增长103.28%，主要是由于
29、2011年参加了社会基本医疗保险、工伤保险，其中医疗保险费102.11万元；同时提高了基本养老金、住房公积金缴纳标准。（6）低值易耗品82.52万元，比上年同期的90.18万元下降8.49%。（7）财产保险费20.20万元，比上年同期的26.78万元下降-24.58%。（8）其他费用1108.65万元，比上年同期的975.78万元增长13.62%。其中办公费、差旅费、会议费、车辆使用费等费用均同比下降，工资附加、中介费、广告宣传费、职工福利费投入同比有所增长。2、其他业务成本1513.03万元，同比增长2616.35%。主要是代建用户工程成本及二级机构销售成本、安装工程成本支出。（三）利润结构
30、及变动分析2011年全年实现利润8.25万元，比去年同期8.91万元减少0.66万元。主要原因：1、售电量完成26992.51万千瓦时，同比增加3475.18万千瓦时，因售电量增长增加收入1667.94万元。售电均价的增长增加收入176.35万元。省公司返还农网还贷收入302.96万元，同比减少131.57万元。因收入增长增加利润1712.72万元。2、购电量完成29732.95万千瓦时，同比增加4065.52万千瓦时。因购电量增长增加购电成本1193.82万元。购电均价的增长增加购电成本333.82万元。供电成本完成4370.37万元同比增加692.07万元。因购电成本、供电成本的增加减少利
31、润2219.71万元。3、营业税金89.07万元，同比增加33.52万元，减少利润33.52万元。主要是2011年新增地方教育费附加税费。4、财务费用358.16万元，同比减少34.82万元，增加利润34.82万元。主要是支付银行贷款利息及职工存款利息。5、其他业务收入2063.43万元，同比增加1965.16万元，其他业务成本1513.03万元，同比增加1457.33万元，其他业务利润增加利润507.83万元。6、资产减值损失96.96万元，同比增加94.36万元，减少利润94.36万元。主要是2011年经地方税务局审批核销了xxx第一造纸厂应收电费96.96万元。7、营业外收入31.15万元，同比增加12.41万元。营业外支出28.57万元，同比减少79.16万元，主要是意外伤害赔偿支出、因电损毁用户电器维修费用支出等。营业外收支增加利润91.5
