1、房地产项目可行性研究报告房产项目开发可行性报告编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司可行性研究报告按用途 (1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案 (2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据中华人民共和国行政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
2、(3)用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。 (4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申
3、请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。 (5)用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。 (6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格. 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发
4、建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。郑州经略智成房产项目开发可行性报告指出：随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通
5、过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房
6、地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。 【发展趋势分析】现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商(Subdivider),负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管
7、理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司(比如北美地产网的母公司爱伊地利集团)，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权，然后由商家租赁经营。 第一部分房产项目总论 总论作为房产项目可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对房产项目的可行与否提出最终建议，为房产项目可行性研究的审批提供方便。 一、房产项目背景 （一）房产项目名称（二）房产项目的承办单位（
8、三）房产项目的主管部门（四）房产项目拟建地区和地点（五）承担房产项目可行性研究工作的单位和法人代表（六）研究工作依据（七）研究工作概况1项日建设的必要性2房产项目发展及房产项目可行性研究工作概况二、房产项目可行性研究结论 在房产项目可行性研究中，对房产项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、房产项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。 （二）原材料、燃料和动力供应（三）厂址（四）房产项目工程技术方案（五）环境保护（六）工厂组织及劳动定员（七）项日建设进度（八）投资估算和资金筹措（九）房产项目财务和经济评价（十）房产项目综合评价结论三、主要技
9、术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。 四、存在问题及建议 对房产项目可行性研究中提出的房产项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 第二部分市场发展概况 第一节 国际市场发展概况 一、本产品国际现状分析 二、本产品主要国家和地区概况 第二节、房产项目市场分析 一、国内总体市场分析 1、国内市场发展概况 2、我国整体市场规模及增长速度 二、国内市场发展存在的问题第三部分市场分析与建设规模 市场分析在房产项目可行性研究中的重要地位在于，任何一个房产项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址
10、的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到房产项目的盈利性和可行性。在房产项目可行性报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。 一、房产项目市场调查 （一）拟建房产项目产出物用途调查（二）房产项目产品现有生产能力调查（三）房产项目产品产量及销售量调查（四）房产项目替代产品调查（五）房产项目专题研究调查（六）国外房产项目市场调查二、房产项目市场预测 市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对房产项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与
11、定性的判断与分析。在房产项目可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定房产项目建设规模所必须的依据。 （一）国内房产项目市场需求预测 1本产品消耗对象2本产品的消费条件3本产品更新周期的特点4可能出现的替代产品5本产品使用中可能产生的新用途（二）房产项目产品出口或进口替代分析 1替代出口分析2出口可行性分析（三）价格预测 三、房产项目市场推销战略 在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在房产项目可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。 （一）推销方式 1. 投资者分成2企业自销3国家部分收购4经销人代销及代销
12、人情况分析（二）推销措施 （三）促销价格制度 （四）产品销售费用预测 四、房产项目产品方案和建设规模 （一）产品方案 1列出产品名称2产品规格标准（二）建设规模 五、房产项目产品销售收入预测 根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。 第四部分建设条件与厂址选择根据前面部分中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。 一、资源和原材料 （一）资源详述 （二）原材料及主要辅助材料供应 1原材料、主要辅助材料需要量及供应2燃料动力及
13、其他公用设施的供应3主要原材料、燃料动力费用估算（三）需要作生产试验的原料 二、建设地区的选择 选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。（一）自然条件 （二）基础设施 （三）社会经济条件 （四）其他应考虑的因素 三、厂址选择 （一）厂址多方案比较 1地形、地貌、地质的比较2占用土地情况比较3拆迁情况的比较4各项费用的比较。（二）厂址推荐方案 1绘制推荐厂址的位置图2叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由3环境条件的分析4占用土地种类分析5推荐厂址的主要技术经济数据第五部分工厂技术方案 技术方案是房产项目可行性研究的重要组成部分。
14、主要研究房产项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。 一、房产项目组成 凡由房产项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属房产项目组成的范围。 二、房产项目生产技术方案 生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。（一）房产项目产品标准 叙述房产项目主要产品和副产品的质量标准。 （二）房产项目生产方法 （
15、三）技术参数和工艺流程 （四）主要工艺设备选择 （五）主要原材料、燃料、动力消耗指标 （六）主要生产车间布置方案 三、房产项目总平面布置和运输 （一）总平面布置原则 总平面布置应根据房产项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。 （二）厂内外运输方案 （三）仓贮方案 （四）占地面积及分析 四、房产项目土建工程 （一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计 （二）特殊基础工程的设计 （三）建筑材料 （四）土建工程造价估算 五、房产项目其他工程 （一）给排水工程 （二）动力及公用工程 （三）
16、地震设防 （四）生活福利设施 第六部分房产项目组织机构与人力资源配置 一、房产项目组织机构 1房产项目法人组建方案 2房产项目管理机构组织方案和体系图 3房产项目机构适应性分析 二、房产项目人力资源配置 1生产作业班次 2劳动定员数量及技能素质要求 3职工工资福利 4劳动生产率水平分析 5员工来源及招聘方案 6员工培训计划第七部分 企业组织和劳动定员 在房产项目可行性报告中，根据房产项目规模、房产项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 一、企业组织 （一）企业组织形式（二）企业工作制度二、劳动定员和人员培训 （一）劳动定员（二）年总工资和
17、职工年平均工资估算（三）人员培训及费用估算第八部分房产项目实施进度安排 房产项目实施时期的进度安排也是房产项目可行性报告中的一个重要组成部分。所谓房产项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设房产项目到房产项目达到正常生产这段时间。这一时期包括房产项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在房产项目可行性研究阶段，需将房产项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
18、 一、房产项目实施的各阶段 （一）建立房产项目实施管理机构（二）资金筹集安排（三）技术获得与转让（四）勘察设计和设备订货（五）施工准备（六）施工和生产准备（七）竣工验收二、房产项目实施进度表 （一）横道图（二）网络图三、房产项目实施费用 （一）建设单位管理费（二）生产筹备费（三）生产职工培训费（四）办公和生活家具购置费（五）勘察设计费（六）其他应支出的费用第九部分房产项目投资估算与资金筹措 建设房产项目的投资估算和资金筹措分析，是房产项目可行性研究内容的重要组成部分。每个房产项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。 一、房产项目总投资估算 建设房产项目总投资包括固定资
19、产投资总额和流动资金。 （一）固定资产总额（二）流动资金估算二、资金筹措 一个建设房产项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。房产项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设房产项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。房产项目可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。房产项目可行性研究中，应对下列内容加以说明： （一）资金来源（二）房产项目筹资方案三、投资使用计划（一）投资使用计划（二）借款偿还计划第十部分财务效益、经济和社会效益评价 在建设房产项目的技术路线确定以后，必须对不同的方
20、案进行财务、经济效益评价，判断房产项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设房产项目进行投资决策的重要依据。 本部分就房产项目可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 一、房产项目生产成本和销售收入估算 （一）生产总成本（二）单位成本（三）销售收入估算二、财务评价 财务评价是考察房产项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设房产项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、
21、投资利税率相比较，以判断房产项目在财务上是否可行。 三、国民经济评价 国民经济评价是房产项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑房产项目取舍的重要依据。建设房产项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算房产项目对国民经济的净贡献，评价房产项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据房产项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的房产项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。 四、不确定
22、性分析 在对建设房产项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对房产项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对房产项目经济评价指标的影响，以确定房产项目的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在房产项目可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视房产项目情况而定。 五、社会效益和社会影响分析 在房产项目可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对房产项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 第十一部分结论与建议一、结论与建议二、附件三、附图
