1、布吉海轩广场商业策划,深圳众厦2006年9月,主要内容,根据9月13日与贵司双方沟通，明确了我司近期需要解决的几个问题，由于时间的关系，其他工作方面的内容就不在这里赘述，本次汇报需解决的具体问题如下：一、项目商业定位二、业态初步规划三、招商总体策略四、销售总体策略五、市场推广策略六、经营管理策略七、商业人流与住宅人流的关系,项目分析,1、项目周边大商业环境成熟，拥有新一佳、瑞丰园、民润、华润等超市；虽然商超繁多，但是其经营档次低下，满足消费者中高档需求的商业市场存在空白点；2、项目地块周边小商业环境不佳，经营杂乱无章，整体商业环境脏乱差，严重影响项目整体形象；3、由于项目偏离商业主干道，与大商
2、业环境之间存在灰色隔离带，整个商业将在一定的时间内以商业孤岛的形式出现，对项目经营、招商、推广等诸多方面不利；4、综上所述，依据目前项目周边的商业现状，我司认为，项目只有走差异化经营的道路才能摆脱当前的商业环境所导致的困境，由于周边商业环境的局限，项目至少需要3年左右的市场培育期，3年之后，项目必将成为布吉罗岗一颗璀璨的商业明星。,项目开发前提,目前项目最直接的竞争对手是新一佳，同时周边正在新建的“80后街”将来也是对项目的一个冲击，因此项目只有通过与新一佳、80后街等商业实行差异化的经营，细分目标消费群体，才能培养忠实而稳定的消费者，项目才能从不利转为有利，才能脱颖而出，与众不同。,问题一、
3、项目定位,经营主题定位：以有别于现有商业的差异化经营主题为核心，以“百货超市时尚购物休闲餐饮”为主，针对布吉中高消费者的区域型品质商业广场。关键词：差异化、时尚购物、休闲餐饮、区域、品质核心商圈定位：以项目周边的信义假日名城、中加名园、荣超花园、龙珠花园等楼盘为核心商圈，同时辐射周边大芬村、南岭村、木棉湾等居民区。目标客群定位：布吉中高档消费者经营档次定位：中高档特色商业广场经营推广策略：（暂定名）海轩商业广场（推广语）海轩商业广场，布吉优质生活领地,项目功能分区,问题二、业态初步规划,时尚百货超市（如吉之岛、沃尔玛、天虹等）,-1F,经营主题：时尚百货超市,A区,问题二、业态初步规划,流行服
4、装品牌专卖店,运动休闲品牌专卖店,流行饰品、精品、香熏等,品质餐饮及休闲娱乐,阿迪达斯、耐克、李宁、彪马等,班尼路、生活几何、普普风等,流行银饰、手机饰品、陶瓷、手工蜡烛、香熏、家居小饰品等,麦当劳、棒约翰、KFC、真功夫、永和大王、钰花溪、面包新语等,1F,经营主题：时尚服饰、精品,商业休闲广场,C区,B区,问题二、业态初步规划,品质餐饮及休闲娱乐,手机通讯,数码产品、音像制品、文体用品等,协亨、中域、恒波等,雨花西餐厅、真锅咖啡、王品、绿岛、富侨保健、书吧等；,数码相机、MP3/MP4、音像制品、文具、办公用品等,2F,经营主题：休闲娱乐、通讯数码,C区,B区,备注：业态的具体分割、面积、
5、规格等相关指标，待主题定位明确之后，另行汇报！,问题三、招商总体策略,总体招商策略 给予商户一定的优惠政策，放水养鱼，引进具有品牌度和经营实力的商家，早日实现满铺开业。给经营者一个市场培育期，健康稳步，持久经营，实现开发商、商家共赢。概括如下：领头羊群聚效应策略 发挥规模灵活优势策略 充分区域商业中心核心优势 降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略 主力店先行，辅助店后续跟进策略 形象造势，吸引商家策略 利用众厦十年积累的丰富商家资源主动出击，全面招商策略,问题四、销售总体策略,从商业销售的角度来说，根据以往的工作经验，我司认为，项目应先招商，待整个商业条件成熟之后，再进行出售。特别是本项目周边商
6、业环境有待成熟，需要经过3年左右的市场培育期，因此项目首先需要的是将商业做熟做旺，这不仅有利于提升项目的商业价值，同时又降低了项目提前销售的风险。,问题五、市场推广策略,前期通过商户意向沟通，明确商家的需求，力争为商户量身定做；通过招商手册、DM、短信、户外推广（如：路旗、条幅等）、海报等平台向市场传递项目信息；招商工作与市场推广活动紧密相连，根据招商进展制定相应的市场推广计划；由于项目周边商业环境有待提升，项目暂时处于不利状况，因此在推广阶段，应该大力弘扬项目的卖点，扭转项目不利地位。,问题六、经营管理策略,为了保证项目后期销售价值的提升，项目前期经营管理非常关键，特别是一个经营成熟的商业环
7、境，对于销售商业附加值的提升至关重要。因此，项目为了能有一个质的提升，我司认为：开放商应成立自己的经营管理机构，统一管理，维护各方经营商户的利益，只有项目运营成功，做强做旺之后，铺位的销售才能获得更大的商业价值。,问题七、商业人流与住宅人流的关系,流行服装品牌专卖店,流行饰品、精品、香熏等,品质餐饮及休闲娱乐,1F,商业人流,住宅人流,商业人流：1、商业外广场位于两大交通干道交汇处，造势面大，因此商业主入口应设置在商业外广场处；2、商业人流将根据不同的需求在商业外广场进行分流，分别前往B区和C区。,运动休闲品牌专卖店,C区,B区,住宅人流：1、住宅人流相对稳定，因此需要动静区分，社区的主入口应
8、设置在较为安静的规划路上；2、住宅人流需要人车分流，通过人车分流，营造舒适、安全的社区生活；3、由于住宅社区生活配套的要求，应在靠近商业区增设便捷购物通道，通过智能化系统加以管理。,附录：项目市场调研,新一佳信义店，档次低劣，满足中低端消费者日常生活需求。,附录：项目市场调研,瑞丰园购物商场，内设超市及服装、服饰、珠宝、皮具等，百货区域缺乏品牌。,附录：项目市场调研,华润、民润等社区型超市，规模小，产品单一，仅满足消费者日常生活便利需求。,附录：项目市场调研,满庭芳丽人购物广场，含苞待放！,附录：项目市场调研,整体商业环境较为成熟！,附录：项目市场调研,80后街的商业，未来将是项目的竞争者，也是项目的有力补充。,附录：项目市场调研,项目周边商业环境脏乱差，有待提升。,工作汇报补充说明,1、本次工作汇报在于对项目的整体把握，我司认为海轩广场需要从未来的角度把握当前的现状；2、本次工作汇报着重于项目的策划方向，大方向确定之后，才能便于双方工作的开展；3、项目的操作，执行策划等具体工作，需要在后期的工作中逐次汇报；4、根据双方的合作意向，我司将提供具体项目调研计划、招商执行计划等工作流程。,谢谢！,
