1、商业推广方案商业推广方案2008年5月一、市场情况概述1、项目调研 此次调研主要针对葫芦公社周边项目，及池州南门商圈主要项目进行调研，主要以商业为主要调研目的，具体情况如下：楼盘名称开发商商业体量开盘时间销售率销售价格租金价格经营业态（经营和空置情况）其他湖光新村华辰置业发展有限公司一期44间商业08.6月未开盘未开盘未开盘交付未开盘未交付温州商贸城池州南丰房地产开发有限公司1幢小高层商住楼，住宅47套 商业20套 其中9套商业是一二层捆绑销售08.3.12目前只推了一栋，住宅 销售12套25%，商业销售2套单一层10% 一层商业13280-19000，二层商业2980-3000，住宅均价27
2、62 新盘未交付原址的老商贸城经营各类日杂百货批发零售 成熟大 市场，新址刚施工销售一次性付款按揭付款均优惠8% ，二层商业门面4%南馨园池州旭君房地产开发有限公司沿街 ，不过桥,相对于葫芦位于西北面,一桥之隔2007.11商业门面共18间，已售15间还余3间一二层捆绑销售 单价9200元/平方3间电器销售，3间饭店，有6间门面未做经营一次性付款，按揭每平米均优惠100元科苑新村池州兴济房地产开发有限公司共66间商业，过桥,靠南门商圈2004.12.20，2006.1.18，两次开盘 100%去年底开发商处尾房销售7500左右，当前市场二手房有9000的售价租金约20元/平方建材玻璃店 早点理
3、发店 小超市里间16间全部营业 沿湖心路门面40间有6间空置无优惠方式新天地池州百大投资置业发展有限公司 商业门面共70间，其中有六套一二层捆绑销售的均未售出07.10.认购3套，签约33套，安置16套7000-8000元/平方开盘交付时间具体未定有意向经营超市，饭店，理发店，服装店的开盘无优惠方式太阳新城豪斯房地产开发有限B区商业109间 5800元/，A 区部分去年底拍卖起拍价格 4300A区商业基本空置，B 区未售 出2、市场小结 08年，池州商业发展较快，销售较火爆，据统计08年14月份，池州商业销售面积1.2万，与07年全年的2.82万相比，同比增长约25.6。由此可见08年是池州商
4、业地产快速发展成长的一年。 对本案而言,南门商圈离项目最近,对本案的辐射力最强.南门商圈作为老商圈在池州人心目中有着特殊的地位,但随着城市的发展,商业重心的转移,南门片区商业发展相对缓慢,目前正处于新旧商业交替期，无论是项目规模、产品设计还是业态规划现都跟不上市场的发展和消费者的要求。但随着城南居住氛围的逐渐形成，对现代化的商业配套的要求也越来越高，越来越强烈。 南门片区虽然商业发展较弱，但是居住氛围已经形成，周边小区众多，如：科苑新村、湖光新村、南美花园、南磬园、及本案等众多住宅小区。同时在规划中政府七部门也将迁入该区域，为该区域的发展注入了强劲的动力。预计未来半年该区域上市商品房面积近70
5、万，包括住宅和商业 目前本案所在区域开发的住宅项目虽多，但是社区商业发展不成熟，目前位置，还没有出现一个成熟的社区商业，这对本案来说是一次良好的机会。离本案较进的项目太阳新城项目商业面积较多，目前该项目的A区商业基本空置，B区109间至今没有售出，由此可见，社区商业在该区域是机会与威胁并存。二、项目分析 1、项目介绍 1) 物业分析 三正商业物业统计表商铺办公一期二期东方路内街2#4#6#2#8#7-2#7#1158.66967.611114.3366250.58146.742748.543240.6463.322296.083703.926000 2) 东方路商业临街长江南路及医院和学校,从
6、长远看能辐射周边即将规划进入片区的事业行政单位，故业态定位以餐饮及片区配套服务为主； 3) 内街商业定位应以社区商业为主，多以便利店形式； 4) 葫芦办公体量小,并且办公氛围在目前情况下难以形成,单独推广没有意义,可借桔子办公的推广从中获得对低端办公物业需求的客户群。 2、SWOT分析（1）优势分析： 项目临近池州新区的主干道长江南路边上，交通便利。安静,适意居住的优势，有利于居住氛围和人气的形成。 葫芦公社前期住宅销售良好，项目知名度和美誉度都得到了进一步的提升，同时也积累了一定量大量的潜在客户，有利于商业项目的销售。 南湖小学和东方医院近在咫尺，学校及医院的配套，对于商业销售来说是一个有利
7、的因素。 本案商业与湖光新村商业形成一体，有利于规模效应的形成。 随着新城建设，城市版图的扩大，之前对葫芦区位偏僻的认识已经有所改变，区位正在逐渐被认可（2）劣势分析： 整体上看，区域人气不足，商业气氛淡薄，社区商业难以形成规模，居民在该区域消费意识没有形成。 2#楼办公物业在目前人气不足,商业配套缺乏的现状下较难被市场接受 周边各小区均带有部份商业，整体竞争性较大，且位置较近，经营及投资客户分流严重。 池州市区面积较小，则商圈辐射面积相对较广，居民消费地相对集中，不利于社区商业网点的形成和发展。（3）机会分析： 项目周边小区众多却没有相对集中的商业网点，这对于本案来说是个市场空白点。 政府机
8、关7部门将迁入该区，必将加快该区域的发展，同时对本区域的配套的要求将进一步提高。 池州碧桂圆的推出与本项目区域遥相呼应，共同加快了城市向南发展的步伐，增加了市民对城南片区发展的信心。 三正葫芦、桔子、苹果三个项目的物业有较多的重叠,整合三个项目的资源优势,实现共享,有利于客户资源的重组。合理引导及分配客户资源是快速去化三个项目的机会所在（4）威胁分析： 百大新天地及南门商圈与本项目相距不远，本区域在其商圈辐射的范围内，遏制了本案的商业发展，增加了本案社区商业形成的难度； 国际/国内经济形势不稳,四月CPI上涨8.2%,国内经济仍处于通货膨胀的经济态势中,市场威胁大； 当前国际国内经济形势下,特
9、别是针对房地产企业,政策愈发从严从紧,08年下半年的政策形势不容乐观； 碧桂园进驻池州,在带动居住环境提高,城市发展的同时,加速了池州这个人口仅15万的小城市的地产黄金期的结束,住宅及投资市场销售时机稍纵即逝； 站前区及市区总计超过100万方的商业物业在未来1-2年内纷纷投入市场,相对于池州这个城市来说,商铺的销售已经展开了和时间的赛跑,有限的投资资源的争夺越发激烈。三 项目定位1、属性定位 （1）葫芦面对的定位问题 周边大型的商业中心已经初步形成，本案在规模和形象上难以与之抗衡，如百大新天地、南门商圈、池州碧桂圆商业广场等，这些商业中心规模大、定位档次高、形象专业，且辐射面积均可以达到本案区
10、域。 周边小区众多，内部竞争也比较激烈，且各自为战，很难相成一个统一的具有规划的商业中心。 （2）葫芦的机会百大新天地为大型的综合性商业，定位和经营业态与本案非一个层次，对于新天地这样的商业中心，可以说离老百姓很近，同样也可以说很远。可以说他的定位是高端的商业。这样，低端的更能贴近平常百姓生活的商业就是一个市场空白。池州碧桂圆虽为社区商业，但是由于其项目本身的规模性和品牌效应，其商业广场性质与新天地具有异曲同工之处。所以低端便是本项目的机会所在。 （3）项目定位 极具投资潜力的城南片区商业 葫芦商业基础定位为社区商业，而且是一个贴近平常生活百姓的社区商业，经营业态也都以老百姓日常生活所需品，正
11、所谓开门7件事“柴米油盐酱醋茶”，把本案商业街打造成周边小区老百姓的“厨房”和“保姆”。 随着池州新城版图的的扩大,碧桂园的成熟,体育馆的启用,葫芦周边小区入住率的提升,企事业单位的进驻,葫芦6000的商业以其临近城市主干道的优势,在未来的池州城市商业定位中,不仅仅只具社区商业的功能,必将成为南片商业圈的一个亮点,成为南片商圈的一个重要的商业辅助.从这个角度而言,葫芦商业无论是从经营还是投资上来说,都是极具潜力的2、目标客户群定位 投资客户投资客户范围较广，但是根据本项目的特征，预计本项目商业投资客户以项目自身业主和周边小区业主为主，或者因长江南路拆迁失去物业的客户。政府机关公务员 经营客户项
12、目本身的业主项目周边小区业主四、推广策略1、推广思路低端定位 / 高调宣传 以老带新 / 深度挖掘 低端定位：指的是项目的定位为低端的物业，其宣传对象应该对准收入中低端的人群，他们关注平常百姓生活，他们习惯于百姓的平常生活，他们乐于与平常的老百姓打交道。所以这一部份群体为本案商业的重点宣传对象。 高调宣传：虽然项目的定位较低，但在宣传上仍要高调进行宣传，凸现未来的商业价值和升值潜力;同时宣传上要融入到“三正商业风暴”的思想中去，高调宣传，即为后面的桔子、苹果宣传做了铺垫，同时也提高了自己的形象。 高调宣传的前导形象宣传:07年底三正以“务实/勤业/亲民”的姿态通过系列活动高调入市,取得了良好的
13、社会口碑,实现了葫芦一期的顺利销售,距今已有半年,目前切合时政,采用适当的活动,唤起人们对三正的记忆,有利于下半年公司三个项目的推广及销售 以老带新 / 深度挖掘：在葫芦的前期销售中积累了一定量的客户，在这些客户中，有可能很多都是本案商业的潜在客户，所以对老客户的维护和宣传十分重要，在实行老客户优惠的基础上，以老带新同样具有优惠，深度挖掘，最大化的大会老客户的优势。2、推广主题 主题一： 三正“六一”爱的奉献(暂定名) 切合6.1时间节点/切合汶川地震灾难中受难最重的群体学生/儿童 大型赈灾募捐演出活动(后详) 活动定位:纯公益性形象活动(活动期间杜绝商业行为) 主题二（放在活动之后推广）：三
14、正商业风暴袭临池州，葫芦率先出击 葫芦公社社区商业街正式推出 三正商业风暴袭临池州指的是三正的三个商业项目，葫芦商业、桔子空间、苹果街区。再对外宣传上，将三正商业融为一体，这样即有利壮大声势，超热市场，同时业节省了部份宣传费用。最主要的是可以将不同项目中相近物业的客户资源进行整合，通过引导让客户在三正的商业里面各取所需。 三个商业项目虽然捆绑宣传，但在推出时间和销售节点上却有所不同，所以在项目宣传上虽然调性相同，但同时又各有所指，这样即可以统一形象又能针对每个项目不同的特点进行宣传。六3、媒体选择 媒体投放分两个阶段进行,第一阶段针对主题活动进行活动宣传(具体见活动方案策划), 第二阶段在6.
15、5号之后,开始葫芦商业的推广宣传,具体如下: 宣传海报宣传海报主要用于街上派发和售楼处发放。街上派发主要以长江南路拆迁经营户为主要目标。首印1000份。 DMDM有两种发放方式，其一为夹报，其二为雇用人员在人流比较集中的地方进行大规模的发放。 电视字幕投放使用为7天，同时在18个频道播出。预计时间：2008.6.52008.6.11 短信暂定群发10万条。具体媒体排期及预算如下：媒体选择宣传内容时间单位费用（元）海报三正商业风暴/葫芦商业街公开2000份2000DM三正商业风暴/葫芦商业街公开08.5.285000份1000电视字幕葫芦商业街公开2008.5.282008.6.520字5600
16、报纸商业销售宣传08.6.5半版12000短信葫芦商业街公开08.5.2815万条6000总计费用：25800元附件：三正爱的奉献(暂定)之汶川地震爱心捐助晚会活动方案前言“祈福灾民，天佑中华”，汶川的地震牵动了全民族的同胞，他们在亲眼目睹了地震所带来的伤害的同时也纷纷慷慨解囊，奉献自己的爱心。相对于他们，我们有千万个幸运，我们的孩子相对于灾区的孩子又何止是幸运。值六一儿童节来临之际，为了能让灾区的孩子们享受多一点的温暖和爱心，池州三正房产携手中国红十字协会(暂定)将举办爱心捐助晚会，为灾区的人民、为灾区的孩子们尽一点微薄之力。一、活动名称三正爱的奉献之汶川地震爱心捐助晚会二、活动时间及地点时
17、间：08.6.1 晚19:00-22:30地点：池州百荷公园三、活动组织1、活动主办：池州三正房产 池州红十字协会(作为协办及监督方,协作单位由甲方确定,视具体洽谈暂定)2、活动协办： 文化公司或演出公司3、活动组织原则： 三正房产为主办单位，对本次活动拥有最终的解释权，主要负责活动的前期申报和联系工作，也是活动费用的承担者。 红十字协会严格上为从办单位，主要负责活动捐款的相关事宜及活动所筹得的捐款的保管。 演出公司为承办单位，一旦活动确定，活动的相关道具准备、演员邀请、演出节目、及演出程序皆由其确定，然后由活动主办方三正房产审核通过方可以执行。四、活动执行 1、活动申报 （08.5.20 0
18、8.5.25） 由池州三正房产负责，主要负责向相关部门申报此次活动，并联系活动场地。 2、联系协作单位 （08.5.2208.25） 对于活动相关的协作单位要进行联系沟通，如中国红十字协会、当地的公安机关等。 3、演出公司确定 （08.5.25号之前） 演出公司可由开发商整合当地的文艺团体及演出公司，也可由地之杰代为寻找合适的演出公司。演出公司的确定最好在5.25号之前确定，并由其根据活动的宗旨和要求拿出相应的节目单，根据其提供的节目单穿插相关捐款程序。五、节目安排具体节目单由演出公司确定节目及演员要求： 活动主题以爱心捐助为主，主题有点沉重，所以在节目安排上以怀旧经典、煽情的节目为主，减少欢
19、快主题的节目。 活动放在六一儿童节，节目上考虑适合儿童观看。 节目现场布置捐款箱，节目中间穿插观众捐款和三正房产职工捐款的节目，并有中国红十字协会代表当场接受捐助，用于汶川地震振灾。五、活动宣传媒体选择宣传内容时间单位费用（元）DM三正爱的奉献之汶川地震爱心捐助演出08.5.285000份1000电视字幕三正爱的奉献之汶川地震爱心捐助演出2008.5.252008.6.120字5600短信三正爱的奉献之汶川地震爱心捐助演出08.5.2815万条6000报纸活动后新闻跟踪报道,软文08.6.25000六、活动费用预算演出公司费用：视与演出公司谈判而定三正捐款费用：当天观众捐款的210倍，具体金额由三正房产确定。活动宣传费用：17600元七、活动与项目的契合1.演出背景板的设计中,突出三正三个项目的logo及案名2.活动中穿插代表三个项目的人员的表演3.三正企业职工捐款4.整个活动凸现三正“务实/勤业/亲民”负责任、对社会负责任的企业形象.为后期项目销售打下良好基础5.从三正“爱心风暴”到“三正商业风暴”,从企业形象宣传到项目销售推广宣传的主题契合八、活动控制安全保障 1.活动审批及规模预算控制2.相关新闻媒体的联络3.公安,武警的现场安全维护支持
