1、中国新农村建设与新农业科技开发示范基地项目暨市新农业科技开发示范园项目投资建议书中国新农村建设与新农业科技开发示范基地暨市新农业科技开发示范园项目项目投资建议书山东农业科技有限公司目录1 项目概况 31.1项目的基本情况 31.2项目建设规模 31.3项目实施进度计划 51.4项目总投资 51.5项目资金来源 52 项目背景 62.1社会养老业的发展和当地养老机构现状 62.2社会主义新农村的建设 72.3农业科技示范园的兴起 82.4项目的建设目标与定位 82.5项目的提出 93 项目规划方案 113.1项目总体规划 113.2建筑方案设计 123.3结构设计 123.4项目主要功能区 12
2、4 项目实施进度计划 164.1项目建设期 164.2项目实施计划 165 项目投资估算 185.1 投资估算 185.2 资金筹措 196 项目财务分析 206.1 财务评价依据 206.2 项目计算期 206.3 财务效益分析 207 综合效益评价 23附表附表1：项目总投资估算表附表2：项目疗养院部分投资估算表附表3：项目农业科技示范园投资估算表附表4：项目营业收入、总成本及利润分析表附表5：项目投资现金流量表1 项目概况1.1项目的基本情况1.1.1项目名称中国新农村建设与新农业科技开发示范园暨市新农业科技开发示范园项目1.1.2项目承办单位山东农业科技有限公司1.1.3项目负责人姓
3、名： 联系电话：1.1.4项目选址初步考虑，项目拟建于市经济开发区北城办事处辖区内。1.2项目建设规模1.2.1建设规模项目计划总投资31500万元，计划用地2400亩（含建设用地475亩，种植示范耕地1925亩），项目包括新农业科技成果种植示范基地，绿色有机农产品加工区和康鸿康复疗养院的建设。1.2.2主要建设内容（1）新农村建设与新农业科技示范园：与中国农业科学研究院合作，由其规划设计，建成集新农村改造与安居建设、新农业科技研发示范展示、农业技术培训指导、绿色有机农产品种植示范、加工生产、蔬菜及农产品连锁超市经营、设施标准化农业观光旅游等多功能于一体的新型科技农业示范园，建设内容如下：世界
4、高新农业科技开发成果示范园：主要为游客接待收入，预计年收入800万元。建设用地45亩，设施农业标准化示范耕种用地300亩。建筑面积2万4千平方米（含世界农业高新技术种植展示及良种育培种植展示，热带雨林生态系统，以色列式密植喷灌农业，日式农业展示，荷兰农业展示，特色观光农业种植，设施农业标准化种植示范区，特色有机食品制作和餐饮区，旅游观光接待设施）。本项计划投资3500万，工期15个月（含植物育培期）。建成后，成为世界各国的农业科学技术交流合作展示中心和国家农业科技成果转化展示基地。可预计性接待收入约为600800万元之间。绿色有机农产品加工园：用地105亩，带动示范耕种用地1625亩。建筑面积
5、5万平方米（含2万平米果蔬饮料加工区，2万千平米葡萄酒加工区，3千平米杂粮面粉加工区，3千平米传统工艺手工产品加工区，4千平米产品展示营销，260家绿色农产品连锁超市）。本项计划投资7000万元（含渠道建设费500万元，营销费用1000万元），工期15个月。预计正常投产后，综合年产值达到2亿元左右。安居社区新村“惠安居”：建设用地75亩，建筑面积65000平方米（含社区综合服务中心，社区卫生室，幼儿园，小学，健身广场，小区商业聚集区，农具存放区，牲畜集中养殖区）。本项预计投资8000万（含物业运管费用100万元），工期10个月。建成后，预计安排村民650户，2300人左右。（2）康鸿康复疗养院
6、：建设用地250亩，建筑面积65000平方米（含疗养康复医疗接待楼，功能康复楼，老年公寓，单体式疗养别墅）。计划投资13000万，工期18个月。正常运营后，可同时给800位以上的老年人和有需求的顾客提供养老居住、康复疗养、休闲娱乐的综合服务。综合计算，年经营额预计为60008000万元。1.3项目实施进度计划本项目建设期约3年，计划分两期进行。一期工程：2010年12月2011年10月，主要建设内容为安居社区新村、有机农产品加工园。二期工程：2011年10月2013年6月，主要建设内容为世界高新农业科技开发成果示范园，康鸿疗养院。1.4项目总投资项目总投资估算额为31500万元，包括固定资产投
7、资27500万元，铺底流动资金4000万元；其中新农业科技成果种植示范基地投资10000万元，绿色有机农产品加工区5000万元和康鸿康复疗养院12500万元。1.5项目资金来源本项目资金来源分两个部分：世界和谐基金资金、市双蝶商贸有限公司投资。项目总投资31500万元，计划由世界和谐基金投资27000万元，双蝶商贸投资4500万元，资金投入方式为现金投入。2 项目背景鉴于本项目建设内容主要包括两个大方面：一是疗养院的建设，另一个是新农业科技示范园的建设，项目背景分析分别从各自发展现状的角度进行分析。2.1社会养老业的发展和当地养老机构现状（1）社会养老业巨大的市场潜力；中国的养老设施传统上是民
8、政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%的老年人解决住房问题，据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，
9、借鉴发到国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%-5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到2010年左右中国退休劳动者医生的积蓄综合相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见，“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业。（2）老年人养老模式的转变；受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的
10、提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。（3）市当地养老机构的现状。发达国家入住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右，我国目前只有0.8%的人能偶住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。据统计，市60岁以上的老年人已经达到78万人，占全市总人口的13.4%，而全市社会福利机构所拥有的床位平
11、均每百名只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出，而且现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。目前市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。亟待在市建设一处医疗、文化娱乐配套齐全的高标准老年疗养院满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”。2.2社会主义新
12、农村的建设社会主义新农村的建设为农业产业化注入了新的活力。建设社会主义新农村是党的十六届五中全会提出的我国现代化进程中的重大历史任务，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，把发展农村生产力、建立现代农业、增加农民收入放在第一位，千方百计地让农民增加收入，提升生活质量，全面推进农村经济发展。农业产业化作为建设现代农业的必然走向，在社会主义新农村建设中迎来了重要发展机遇。在农业产业化进程中，通过龙头企业和中介组织实现贸工农一体化，延长农业产业链，带动农民就业，增加农民收入，走向城乡一体化，这些正是新农村建设进入高速发展阶段的战略目标。但有些地方对建设社会主义新农村的建设定
13、位不准确，仅仅考虑对农民住房全部拆除，合村并点，让农民全部住进盖高楼，建立新型农村社区，实行城市化管理。这在本质上脱离了党中央关于建设社会主义新农村的基本方向，没有认清新农村建设的核心在于发展农村生产力，提高农民科学文化素质，切实增加农民收入。在发展社会主义新农村的五项要求中，生产发展是基础、是前提、是根本,如何发展生产，如何实现多元化农业经济，这正是推进农业产业化进程起决定性的重大决策。2.3农业科技开发示范园的兴起农业科技开发示范园是我国农业经济发展中涌现出的一种新型发展模式，是用高新技术改造传统农业的途径之一。农业科技开发示范园的迅速发展，对农业和农村的经济的发展起着巨大的示范和带动作用
14、，尤其在调整农业产业结构，推动农业科技成果转化，探索农业产业化发展模式和途径，提高农民和基层技术人员对新技术的吸收等方面成效显著。目前农业科技示范园已成为农业新技术新品种集中展示的窗口，是农业新技术推广的孵化器，新型农民培训的基地。2.4项目的建设目标与定位本项目建设包括两个部分：一是社会化疗养院的建设，二是新农业科技示范园的建设，两部分在经营和发展中相互依托、相互促进。（1）疗养院的建设目标和定位迎合当今老年人社会化养老的发展趋势，项目建设高标准规模化的疗养院，同时提升当地景观居住环境，提供给广大入住老年人一个安逸祥和、“老有所养、老有所乐”的居住环境，并且配套医疗、康复服务，基本建成市具有
15、一定规模的社会化养老基地，满足各层次群体的养老需求。（2）新农业科技示范园的建设目标和定位新农业科技示范园的建设，首要解决项目建设不能损害农民的利益，不得影响农村、农业的发展。社会主义新农村建设是整体推进农村全面发展的重大举措，项目通过建设村民集中居住区，让项目区村庄农民从原有落后的住房中搬出来，改善农村居住环境，配套必要的医疗、教育设施。在项目经营中，农民以土地入股的形式参与项目经营管理，并且同时项目经营主体吸纳项目区全部村民参与到生产经营中来，同时免费提供给村民基本医疗、养老服务。同时，社会主义新农村的建设中生产的发展是基础，项目按照生产、生活、生态协调发展的原则，应用现代生物、设施农业、
16、节水灌溉、有机农业、食品加工、信息等技术，建设集新品种引进试验示范、信息服务、农业新技术展示、农产品加工贸易、科普教育、生态农业观光为一体的现代农业园，使之成为高科技、高效益、多功能的龙头企业，带动当地其他农业生产基地，向贸工农一体的产业化方向发展。通过采取以上经营模式，平衡项目经营主体利益与农民的利益，项目在改善农村环境、实现农民就业增收的同时，项目经营主体能够实现一定的收益，实现项目效益、农民收入、农村环境的多赢局面。2.5项目的提出依据中国老龄事业发展“十一五”规划和建设社会主义新农村要求，项目承办单位适时地提出建设新型农业科技示范园，在带动农村环境提升的同时开发疗养院项目，实现疗养院与
17、农业科技示范园的相互促进、共同发展。同时，国家、省、市有关部门无论对疗养院的建设，还是新农村的建设都给予一定的政策扶持，项目前景较好，山东农业科技有限公司适时地提出本项目的建设是必要的。3 项目规划方案3.1项目总体规划3.1.1项目规划依据(1)中华人民共和国城市规划法(2)城市规划编制办法(3)城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(4)住宅设计规范(5)建筑设计防火规范3.1.2项目总体规划根据项目场址地形地貌特点及建设内容功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。本项目新农业科技示范园项目占地160公顷，总建筑面积204000平方米，项目地块基本呈方形。根据项
18、目设计构想，以项目区中心水系将项目区划分为南北两个部分，并且沿项目中心区设置环形景观大道，解决各功能区主要交通问题；景观主轴东西向贯穿整个项目地块，连接东西向两个主入口，南北向景观轴从水系南岸向南沿至项目区南侧主入口。项目景观水系以北建设疗养院，包括老年公寓楼、功能康复楼、单体式老年公寓，沿水系北岸规划数栋单体式老年公寓，项目依托水景、绿地，营造安逸、生态的居住氛围；景观水系以南规划以生态农业观光为主题的新农业科技示范区，其中沿水系南岸设观光接待中心，主要建筑有酒店、会议中心、别墅式酒店，配置景观广场、中心花园、停车场等设施；观光接待中心北侧为村民居住区，居住区配套社区医疗中心、学校以及社区综
19、合服务中心；项目区南部主要为作物种植区和DIY庄园，主要作物有花卉、蔬菜、果木、杂粮，并配套农产品展示、农副产品加工区；项目区东北部为禽畜养殖加工区，由此向南依次为果木种植区、新农高科农业展览馆，用于世界各国先进农业技术展示。3.2建筑方案设计3.2.1建筑方案建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅，精致的外观形象。3.2.2立面造型建筑立面追求时尚、大方、现代，建筑风格应与周围及现有建筑协调一致，在体现商业建筑设施特点的同时，从外观上创造轻松、亲切清新的外观形象。3.3结构设计本项目主要建设内容包
20、括高层老年公寓楼、单体式疗养公寓、酒店、别墅式酒店、村民住宅楼、农业展馆等建筑物。针对项目建设内容的功能和结构要求，高层老年公寓楼、酒店等宜采用框架结构；单体式疗养公寓、别墅式酒店、村民住宅楼宜采用砖混结构；高科农业展馆、农副产品加工车间等功能要求内部跨度较大，宜采用钢结构；项目建筑物墙体可采用红砖或混凝土砌块。3.4项目主要功能区（1）疗养院项目区北部为规划中疗养院，包括老年特护中心楼1栋，高档住宅式康复养生楼1栋，宾馆式合居型老年公寓3栋，并配套设置棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校以及餐厅等；老年公寓楼的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明的个性和内涵，
21、并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。疗养院服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便入住老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。（2）新农高科种植展览馆展馆采用现代简约风格建筑造型，分两个南北单体展示区，分别为12000平方米。南北两个展示区通过连廊连通，用于展示当今世界先进的农业科技成果、农业种植景观。初步规划北区为热带雨林景观区、亚热带生态园区，南区为日式农业展览区、荷兰农业展览区、以色列农业展
22、览区等农业发达国家的。本展览馆高标准建设，通过后期策划一系列的全国性、国际性的农业科技展览会的形式，宣传、推广新农高科种植展览馆，打造国内知名的农业科技展示的基地。（3）农业观光旅游接待中心作为农业科技示范园的接待服务的窗口，接待中心设置在园区水系南岸的景观主轴上，内部功能设置酒店、会议中心、餐饮中心、中心花园等，满足来园观光的游客餐饮、住宿、游玩、会议等。酒店分普通酒店和别墅式酒店，迎合不同消费人群的需求。（4）村民安居住宅区按照建设社会主义新农村的要求，为改善原有居民落后的居住条件，在项目区农民原有居住用地上建设标准住宅楼65000平方米，户型合理，宽敞明亮，在实现农村居住用地集约化的同时
23、，能够极大地改善当地的村容村貌，营造美丽和谐的乡村氛围。（5）社区综合服务中心作为新农村的改造配套管理设施，包括学校、社区医疗中心、文化阅览室、棋牌室等，具有社区居民康乐服务、老人服务、妇女、儿童及青少年服务、家庭能力建设、卫生服务等服务功能，满足项目区居民的医疗、教育服务需求。（6）景观游览区景观游览区以项目中心区景观主轴和水系及周边景观小品为主，有游憩广场、中心花园、景亭、码头以及水桥等，同时考虑建设一系列的水上游戏项目。（7）禽畜养殖加工区项目东北部为禽畜养殖加工区，主要以养殖鸡、鸭等禽类和猪、牛、驴、羊等畜类为主，通过禽畜肉类深加工提高产品附加值，实现农业增收。（8）农副产品加工区针对
24、不同农产品采用不同的加工方式，对蔬菜瓜果进行分拣、称量、包装，同时水果可以考虑制作罐头等；粮食作为可以考虑，制粉、包装或直接包装，以成袋的形式作为销售成品。同时引进顺心农业的果蔬饮料加工技术人员和张裕集团葡萄酒加工技术和人员，成立加工园区的两大龙头加工基地。并在全国一二线城市，构建260家以上的绿色有机农产品销售的连锁超市，形成品牌模式，促进公司后期上市。（9）水产种植垂钓区景观水系中种植荷花，水系岸边设置荷塘休憩区，作为生态农业园区的重要一景“荷塘月色”，来园观光的旅客可在岸边休憩、赏花；荷花种植区北侧为垂钓区，满足喜好垂钓的游客来此休闲娱乐。（10）DIY庄园DIY庄园迎合城市居民对农业、
25、农村的向往，设置专门的种植区供城市居民认领，认领人可自由选择种植产品：蔬菜、野菜、特菜、瓜果、花卉，认领人需结合自己的认领时间选择对应的种植产品，在认领期内人令人在闲暇时可以来庄园打理自己的田地；园区为认领人免费提供种子、肥料、工具和技术指导，并负责认领人不在园区期间的日常管理，认领期间收成产品全部为认领人所得。DIY庄园可以迎合满足满足城市青少年熟悉农村、农业、亲近大自然的需求，同时享受收获的乐趣。（11）粮食及经济作物种植区本区种植作物包括蔬菜、花卉、果木、高价值的有机杂粮等。通过与山东农业大学、南京农业大学等科研院所采取校企合作，采用新型的农业技术进行农业种植，项目种植区采用新型的科学施
26、肥、农药降解等农业技术，产出无公害蔬菜瓜果等作物，发展优质、高产、高效农业综合生产技术体系，提供农业科技在农业生产中的贡献份额，进一步提高土地生产率。同时，本项目粮食及经济作物种植区对项目区周边的农业生产具有示范作用，通过新型农业技术和农田管理模式的示范、培训指导带动周边区域实现农业增产、农民增收。4 项目实施进度计划4.1项目建设期根据项目的构思及工程建设规模，项目建设工程从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划用三年时间完成项目建设。4.2项目实施计划项目本阶段处于项目前期策划阶段，如项目在取得有关部门认同后
27、，立即对项目进行可行性研究；在可行性研究报告报批后，进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，同时实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。项目建设期约为3年，计划分两期进行。一期工程：2010年12月2011年10月本期工程主要建设内容为安居社区新村、有机农产品加工园。二期工程：2011年10月2013年6月本期工程主要建设内容为世界高新农业科技开发成果示范园，康鸿疗养院。5 项目投资估算5.1 投资估算5.1.1 投资估算依据建筑工程费用：参考类似工程的造价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项估算法进行估算。5.1.2 编制说明（1）土地费用：本项目占地约475亩，项目开发采取
28、农民以土地入股的形式开发，农民享有利润分红的权利，项目投资不计入土地费用。（2）工程费用：一般土建按当地同类建（构）筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。（3）前期费用：本项目投资估算前期费用主要包括勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、可行性研究服务费、环评费等，按照市场价格进行估算。（4）建设单位管理费：按照土地费用、建筑工程费用和前期费用之和的3.0%计入。（5）预备费用：基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计算；工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。5.1.3项目总投资估算及构成 项目总投资估算额31500万元，包括固定资产投资 27500万元，铺底流动资金
29、4000万元，项目投资分两大部分：（1）康鸿疗养院：固定资产投资11000万元，铺底流动资金2000万元。详细投资见附表项目疗养院部分投资估算表。（2）新农村建设与新农业科技示范园：预计投资18500万元，其中世界高新农业科技开发示范园3500万元，绿色有机农产品加工园7000万元，安居社区新村8000万元。详细投资见附表项目农业科技示范园投资估算表。5.2 资金筹措本项目资金来源分两个部分：世界和谐基金资金、市双蝶商贸有限公司投资。项目总投资31500万元，计划由世界和谐基金投资27000万元，双蝶商贸投资4500万元，资金投入方式为现金投入。6 项目财务分析6.1 财务评价依据6.1.1
30、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。6.1.2 建设单位提供的有关数据。6.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。6.2 项目计算期项目拟2年建成, 经营期11年，计算期12年，计算期第二年运营能力按照正产年运营能力的70%考虑，计算期第三年开始满负荷经营。6.3 财务效益分析6.3.1营业及销售收入：预计项目正常年营业及销售收入28800万元。（1）世界高新农业科技开发成果示范园：主要为游客接待收入，年预计接待游客80000人，按人均消费100元计算，预计年营业收入800万元。（2）绿色有机农产品加工园：主要为各类高附
31、加值农产品的加工销售收入，如果蔬饮料、葡萄酒、各种杂粮等，预计年销售额在20000万元左右。（3）康鸿康复疗养院：主要提供养老、医疗、康复服务，以养老、医疗、康复收入为主，预计年营业额在8000万元。6.3.2成本估算项目经营项目成本主要为各类原材料费用、员工工资、水、电、供热消耗及经营费用、维修费、折旧及摊销费等。根据相关行业估算，正常年全年总成本费用为19226.5万元。6.3.3利润估算根据项目估算，正常年利润总额8004万元，所得税按国家规定税率为25%计算，正常年缴纳所得税2001万元，税后利润为6003万元。6.3.4盈利能力分析根据项目营业、成本及利润分析表、项目投资现金流量表计算以下财务指标：（1）静态指标投资利润率（税前）=21.73%投资回收期（税前）=5.7年 （含建设期）（2）动态指标财务内部收益率 28.64%（所得税前）财务净现值 21578万元（所得税前）投资回收期 5.04（所得税前）财务内部收益率 21.57%（所得税后）财务净现值 12105.95万元（所得税后）投资回收期 5.94（所得税后）6.3.5投资收益及资金回收情况由
