1、仙海水利风景区核心区控制性详细规划说明仙海水利风景区核心区控制性详细规划说明书2006-02-15第一章 规划背景近年来我国旅游业的发展突飞猛进，2004年国内旅游人数达11.02亿人次，比2002年增长了25.46%；2004年旅游业总收入高达6840亿人民币，比2002年增长了22.89%；入境游客2004年达到1.09亿人次，比2002年增长11.4%；这些数字表明我国距世界旅游组织预测的“中国将于2010年成为世界第一旅游接待大国”这一令人振奋的目标越来越近了；全国各地的旅游业者都在振奋之余，倍感旅游业迅速发展大势下的压力。仙海水利风景区也不例外，守着大好的旅游资源和旅游市场，该如何将
2、仙海推向国内外旅游大潮是刻不容缓了；尤其今年，做为四川第二大城市的绵阳，又吹响了百万人口现代科技城宏伟蓝图迈进的战斗号角，仙海的旅游业发展已是迫在眉睫了！2004年4月由中国城市规划设计研究院编制的四川绵阳仙海风景区旅游发展总体规划于2004年5月20日由绵阳市政府予以批准，从而形成了仙海旅游发展的纲领。本控制性详细规划是对中规院总体规划中的核心区进行深化和局部调整，既是区域控制性详细规划，又是旅游风景区规划。 第二章 规划依据、规划原则及规划指导思想一、规划依据1、国家建设部、国家旅游局、国家水利局、国家环保局等有关风景区及水利风景区规划标准，条例及相关规定；2、中规院四川仙海风景区旅游发展
3、总体规划（2004年4月）；3、绵阳市人民政府关于仙海风景旅游发展总体规划的批复（2004年5月20日）；二、规划原则1、突出主题，强调特色突出仙海水利风景区“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”的主题，强调仙海作为四川省唯一国家级水利风景区独特的“山水交融”特色。2、注重开发与保护的高度和协以环境保护作为开发建设的基础与前提，以开发建设作为环境保护的有效手段，注重开发与保护的高度和协，实现环境效益与经济效益的双赢。3、统一规划，合理开发，科学管理先进统一的规划与布局，适度合理的开发与建设，科学有效的服务与管理，是仙海风景区达到“山、水、人和谐共生”之高尚境界的三个不可或缺的
4、重要环节。4、严格遵照绵阳市人民政府关于仙海风景旅游发展总体规划的批复进行景区的开发建设，使仙海成为秀美、安全、舒适、宜人的旅游休闲之地。三、规划指导思想风景区以大面积的水面和环绕水面及伸入水面的低山丘陵为生态背景，兼顾绵阳市民和外地游客的休闲及商务会展等客观需求，突出风景区的生态性、休闲性，使仙海风景区成为“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”。四、对总体规划的评析与调整：（一）对总体规划的评析仙海水利风景区总体规划是由中国城市规划设计研究院于2004年4月完成编制的。风景区总面积约为67平方公里，总规将整个风景区划分为五个片区，即库区岛屿风光区（水库及其沿岸各岛屿）、商务
5、生态居住区（水库东岸以东片区）、田园风光区（水库南岸以南农田区）、商住经济开发区（现沉抗镇片区）、主题营造区（绵梓公路南侧主次入口间片区），其规划目标有三：一是生态目标：维系地域生物多样性景观、维护库区水域二级水质标准，形成风景区良好的可持续发展的依托条件；二是经济目标：树立先期带动后期滚动发展的经济循环目标，为增加地方财政收入作出贡献；三是市场目标：近期（20052010年）成为绵阳及成都地区商务度假中心，年接待量为39万人次，远期（20162020年）成为中国西南地区的商务会展中心，提升维系商务会展频率，年接待量为69万人次。总体规划为仙海水利风景区的发展描绘了伟大蓝图，为景区的开发建设提
6、供了总体思路，特别是生态环境保护理念的提倡与贯彻，最符合仙海风景区的可持续发展，另外，总体规划对仙海水利风景区的定性准确，可操作性强，各种专项设计及各种控制指标具有相当的科学性，因此，仙海水利风景区总体规划是一个较好的规划。但是，随着时代的发展和相关政策的变动与完善，仙海水利风景区总体规划在指导下述地段的建设时出现了一些矛盾：1、总规将绵梓公路南侧主次入口地段规划为主题营造区，但此处现状都为农田，与近期中央精神不相容，所以此区的位置及主入口的位置应重新调整。2、总规中的商务区的位置现为农田，且远离仙海水库，与仙海最突出的资源6平方公里的水面联系不够密切，应作调整。3、总规将仙海定性为西南地区商
7、务会展中心，但其用地及建筑面积指标相对较小，下层次规划应根据具体规模做相应调整。以上提出的问题和其它问题，可具体参看总体规划中的用地规划图。（二）对总体规划的的调整在认真分析仙海水利风景区总体规划及绵阳市人民政府关于仙海风景区旅游发展总体规划的批复中的七条批文的基础上，本次仙海水利风景区核心区控制性详细规划对总体规划中的相关部分提出了如下调整：1、关于核心保护区域（含水域及岛屿）的调整中规院总规：将核心保护区规划在南湖东侧，将东湖列为“生态别墅区的游艇专用港湾”，将北湖和西湖列为“开展普通大众型旅游观光的重点区域”；本规划认为：北湖是水库进水主干隧洞所在水域，水质末经污染，是整个水库中水质最好
8、的区域，该区域应是“核心保护区”；而南湖西侧是水库大坝出水口，南湖东侧是水库农田灌溉用水出水口，是整个水库中水质最差的区域，不宜作“核心保护区”，应予修编调整。2、关于景区主出入口的调整：中规院总规：将仙海核心区主出入口设在该区正北与绵梓公路衔接；本规划认为：中规院总规主出入口位置现状为数百亩基本农田，占用农田是近期中央精神所不容的；中规院总规主出入口位置正是水库进水隧洞区域；主出入口一旦形成，其大量人流、车流和必要的建筑设施势必造成对水库进水水域的污染；本规划认为中规院总规的“景区次入口”应调整为“景区主入口”；该入口已形成入口标志、18米宽入口道路等设施；该入口处现为平缓的丘陵地段，没有农
9、田，可建设为入口设施区；该入口已经形成仙海核心区主出入口的初始印象，仙海管委会正拟建入口大门、停车场、商业餐饮等设施；所以这一调整可“顺理成章”；3、关于“商务休闲区”及“商务酒店区”的调整中规院总规：总规将“商务休闲区”及“商务酒店区”布置在仙海核心区东侧；这两个区总规要求达到的战略目标是：“中国西部地区的商务会展及休闲度假中心”，其主要项目参见如下表格。区名序号项目类别占地面积/建设面积项目内容经营方式开发时序长岛仙海区含水面1天鹅城堡1ha/1000m2古堡探险、情景故事画廊、观光旋梯、烟花灯塔。自主经营近期2垂钓仙居30ha/50000m2沉香苑、垂钓俱乐部、棚坞水坊及300套海岛生态
10、别墅群，其中1/3豪华型1亩/栋，其余0.5亩/栋。自主经营近期3鸟岛乐园90ha鸟禽类生态岛，保护及观赏。自主经营近期4仙海岛主庄园34.8ha/3000m26座水湾庄园，含私人水域的游艇别墅，每处用地不小于5公顷，50平方米/栋，总高度控制在15米以内。分时租赁招商5红帆漂流（漂流驿站）诺亚方舟一艘，客房数30间的水上商务酒店及提供1-2间的水上旅店船舶10艘。自主经营或委托管理近期6仙海竞帆滑水冲浪游乐及500平方米游艇俱乐部。委托经营中期7滨水游憩园140ha/3000m23处沙滩浴场、烧烤乐园、酒吧啤酒屋、水景码头及水上表演台、10000平方米水上旋转餐厅等。自主经营近期8亲水游线1
11、7500m27KM长的岛湾滨水游览小路及木栈道。自主经营近期9云盖寺500m2寺庙。在建小计290.8ha/58000m2商务酒店区10仙海商务乐园50ha/20000m2集餐饮、歌舞表演及商务休闲健身娱乐为一体的大型综合性商务娱乐场所。自主经营近中期11商务酒店群60ha/30000m2提供300间客房数的五星级酒店，星级住宿宾馆及公寓式酒店2000间、仙海休闲度假村及相关配套服务设施等。委托饭店公司管理招商12国际会议中心10ha/5000m2办公写字楼、会议及会展中心、多功能厅及新闻中心等设施。自主经营或委托管理近期13温泉度假村20ha/3000m2人造温泉泳池、沐浴中心及温泉度假别墅
12、、假日休养中心等。承包招商小计150ha/58000m2商务休闲区14露天运动场15ha/1000m2网球场、羽毛球场、篮球场、跑马场、马术及会员运动俱乐部等。承包租赁近期15健身氧吧80ha/324m2户外森林浴汤、阳光浴汤等。自主经营近期16五色庄园324ha突出四季林相特点的私家别墅，3栋高档生态化庄园别墅。产权出售招商17休闲高尔夫120ha/5000m2标准18洞高尔夫球场1个，20栋高尔夫别墅及会员俱乐部。委托管理招商小计539ha/6000m2本规划认为： 中规院规划“商务休闲区”及“商务酒店区”是具有深远战略眼光的； 中规院总规将这两个区布在仙海核心区之外将失掉仙海核心区的环境
13、优势；而且该项目规划用地现状为“村落、农田”，与中央保护基本农田的既定方针不相容；如不调整用地位置，这两个项目区将会丧失可行性；为此本规划遵循节约用地、集中布局的原则将这两个项目区的部分主要项目调整到仙海核心区。 中规院总规“商务休闲区”及“商务酒店区”总建筑面积规划为64000；本规划认为这一面积指标远远不足以称为“中国西部地区的商务会展休闲度假中心”，比如“300间五星级酒店，2000间星级住宿宾馆及公寓式酒店，休闲度假村，及相关配套服务设施等”，总建筑面积仅30000，这是欠妥的；按五星级酒店面积指标要平均100-200/间，那么只一个300间五星级酒店就要30000-60000；另外“
14、办公写字楼、会议及会展中心、多功能厅及新闻中心等设施”仅给了5000建筑面积指标就相差更远；本规划将在项目规模以及面积指标上予以调整；第三章 现状条件分析第一节 区位条件分析一、面积与范围仙海水利风景区核心区（以下简称：仙海核心区）系指仙海水利风景区中沉抗水库及环水库部分山体围合而成的风景区。该核心区总面积约为16.4方公里，其中：在正常蓄水位，海拔529米标高所围水库面积约为6平方公里，库容1.04亿立方米；环水库的山体面积约为10.4方公里。仙海核心区位于仙海水利风景区（总面积约80平方公里）的北部，绵梓公路（108国道）南侧。二、区位关系仙海核心区位于绵阳市中心东北角，距绵阳市中心不足十
15、分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点，所以绵阳所具备的以下区位优势，仙海核心区都同样具备：1、绵阳是世界级旅游景区九寨沟、黄龙旅游线路的必经之地，是川西北大旅游区域的集散中心；2、绵阳是四川与陕、甘、宁区域的对接点，是国家级重点风景名胜区“剑门蜀道”、“蜀汉遗踪”旅游线的黄金地段；3、绵阳是成都最具旅游吸引力的后花园。正因为具备以上与绵阳相同的旅游区位优势，所以仙海核心区的旅游发展方向应是：1、绵阳的城市公园，成都的后花园；2、九寨、黄龙、剑门蜀道、蜀汉遗踪等川西北旅游线上的中转站，游客修整的集散中心，川西北大旅游区域旅游客源的“截流点”。第二节 用地条件评价一、地形地貌概况仙海核心区四面
16、环山，中间的天龙山如龙入大海，将仙海湖面一分为二。从空中俯瞰，她象川西北盆地一片“绿叶”，40多个半岛犹如条条叶脉；她又像“大地之肾”，造化着清洁的空气和水，营养着绵阳。仙海湖在绵阳市城市总体规划中列为城市备用水源，仙海湖面纵深视野可达3.8公里，数十座半岛左右穿插，其湖面的景观层次丰富而舒展。湖水清澈，水鸟珊珊，湖面最深处可达数十米；半岛穿插，湖岸曲折，泊岸长达44.72公里；仙海水源除四周山体有少量汇水外，其主要水源是武引水渠，进水隧洞在湖面北部，人马岛东侧。如果将仙海湖面划分为四个湖区：即开阳岛、天鹰岛以北湖面为北湖；天龙山以西湖面为西湖；天龙山以东湖面为东湖；天龙山以南湖面为南湖；那么
17、北湖为水库进水区，湖水质量最高；西湖为库水流经区，水质相对中等；东湖为徊水区，水质相对中低；南湖由长653米的水库大坝封底，为库水出水区，水质相对为低。仙海四周环山，山势平缓，最高山体位于仙海东侧青龙山，最高山峰为师公山，海拔654.6米；山脉地表土质因普遍缺乏有机质，养分含量偏低，所以植被景观质量偏中低；森林均属次生林，少有郁郁葱茏之林带，总的景观印象是“开敞有余，幽深不足”。在仙海西侧天璇岛根部有一株粗干低帽、造型异质的神仙树与师公山遥遥相对，是仙海唯一一处山体陆相地标。另外，仙海核心区北邻绵梓公路，西邻沉抗镇城镇区，东部及南部为丘陵、湿地及农田。二、地质条件评价仙海的地质构造主要由砂岩、
18、泥岩和沟谷洪波冲积岩构成，由于缺少系统而完整的地勘资料，规划建议在开发建设之前，应对仙海的地质条件进行全面的勘测与评估，并按国家相关技术标准对可能出现地质灾害的地段进行整治，而在建设用地选址时应尽量避开危险地段或退让足够的安全距离，以便消除地震、滑坡、坍塌、泥石流等地质灾害与隐患，做到防患于未然。三、坡度坡向分析为了充分了解地形，利用地形，本次规划对仙海核心区范围内的所有陆域进行了详细的坡度与坡向分析，以便为用地的规划与布局提供详实的参考，从而提高规划的科学性和可操作性。分析结果如下：1、坡度分析结果：一类用地：即坡度 25%，不适于修建的用地。其面积约为3.90平方公里，占规划区陆域总用地的
19、35.57%。2、坡向分析结果：东向坡用地：面积约为1.70平方公里，占规划区陆域总用地16.35%；南向坡用地：面积约为3.40平方公里，占规划区陆域总用地32.69%；西向坡用地：面积约为3.20平方公里，占规划区陆域总用地30.77%；北向坡用地：面积约为2.30平方公里，占规划区陆域总用地20.19%；四、景观条件分析仙海核心区的景观条件主要指这里的自然景观条件，它由约10.4平方公里的浅丘低山和6平方公里的水面构成。仙海的山高低错落，远近有致，连绵起伏，象一道道翠屏，将仙海湖面团团围合，有些山伸入湖面，形成40多个精致的半岛；仙海的水清澈透明，波光粼粼，水面视野开阔，动中有静，静中有
20、动，有深水区，也有浅水湾，水中有野生鱼群悠哉游哉，水面有水鸟珊珊飞舞，每到清晨或黄昏，水面上轻烟漫起，如同仙境，故名仙海湖；仙海核心区这种“山抱水，水漫山”，“山衬水，水映山”，山水一天，水乳交融的自然景观，是整个仙海风景区的核心资源，拥有这种独特的山水，再加上核心区东侧师公山奇异的造型和美妙的天际线，以及核心区西侧天璇岛上造型导质的神仙树等陆相地标的点缀，核心区东部和南部广柔的丘陵、湿地及农田的烘托，核心区北侧绵梓公路的带动，使仙海成为四川省唯一水资源和空气质量均达到绿化产业示范区A级标准的国家级水利风景区。当然，仙海核心区的现状景观也有以下不足之处：仙海核心区山上的植被多为景观质量相对较差
21、的次生林，几乎没有原生态的原始森林，从而造成“开敞有余，幽深不足”的景观缺限；加上植物种类单一，观赏性植物缺泛，因而大大削减了山的灵秀性和观赏性。五、现状建设情况仙海风景区自1999年建成以来，已在仙海核心区范围内陆续进行了一些开发与建设。主要现状建设情况如下：1、仙海核心区已有部分土地出让或二次转让，这些土地大部分集中在仙海湖西岸，现已基本建成或已作过规划设计的用地主要有：武培中心（已建成）、好运公司（已建成）、入口广场（已建成）、贵隆集团（在建）、雷耀集团（已规划）、武引集团（已规划）、沙滩浴场（已规划）、东炬公司（已规划）、道桥公司（已规划）、国培中心（已建成且已二次转让）、绿岛别墅区（
22、已规划）、三鑫公司（已规划）等。2、现状基础设施建设已初具规模：7米宽的环湖水泥路已经投入使用；连接绵梓公路18米宽的入口水泥道路也早已建成；另外自来水厂、天燃气配气站、污水处理厂等基础设施也已交付使用。3、景区的小品数量可观：除了多处观赏性草坪、树林外，入口标志物、景观雕塑、人工湖等多达数十处。这些现状建设，既为仙海核心区的开发建设奠定了一定的基础，又为仙海核心区的综合开发、统一部署出了不少难题。为此，仙海管委会应从全局出发，妥善协调好现状各单位、各部门的工作，为规划工作的开展和规划目标的实现尽可能地减少不必要的限制与制约。第三节 开发条件分析一、开发方向：绵阳市政府“绵府函200475号”
23、文件明确规定风景区的性质为“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”，并规定20052010年近期建设开发16.4平方公里。这就是仙海核心区旅游开发的方向。二、开发优势1、区位优势位于绵阳城区边缘距市中心仅十公里，向百万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的“稳定客源市场”；距成都110公里，不足两小时车程；拥有成都、遂宁、南充、广元、茂县等“旅游2小时路程圈”近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场”； “截流”川西北大旅游圈国内外游客，以及绵阳作为中国“两弹之乡”的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场”；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最突出的
24、区位优势。2、交通优势：绵阳机场的建成与发展是绵阳综合交通优势的重要体现；随着机场级别不断升级又尽显绵阳的国内国际地位不断升高的势头；成绵高速直通西安，密集的国道、省道网将丰富的川北旅游名胜、自然人文景区通达性加强；增加了旅游产品的集团式整合力度，加强了旅游市场的冲击力；3、资源优势： 仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感；这一特色与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟、神秘形成鲜明反差；游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖”、“平衡”及“和谐”； 仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区
25、，就没有那么多沉重的“包袱”所造成的开发压力； 仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；仙海核心区自 1999年建库以来，由于政府和有关部门的高效管理，使仙海核心区环境保护优良，基础设施较完善。三、开发机遇今年以来中国的世界地位突显升高，绵阳本届政府以宏大的魄力与务实、向上的创业精神相结合要打造一个更加惊世的大绵阳科技城，这是仙海核心区不可错过的机遇。四、开发制约因素1、仙海核心区的水库，在绵阳市城市总体规划中明确为“绵阳市城市备用水源，必须充分注意保护水体不受污染”；水库在实际使用过程中自1999年建成近6年来主要发挥其灌溉功能。仙海核心区的建设发展应处
26、理好保护与发展的辩证关系；发展是硬道理，只有在发展的前提下充分注意保护，才能达到资源的充分利用和环境积极保护的双重效果；2、仙海核心区在前期招商引资中已有部分土地出让，而且还有二次转让的现象；本规划从仙海核心区总体规划考虑，将对土地的综合利用作全面整合；这就会出现对已出让土地的使用性质、使用范围、功能分区等作整体修编，仙海管委会应作好协调工作。第四章 规划性质、目标一、规划性质仙海核心区是“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区”，是绵阳科技城城郊的城市公园。二、规划目标仙海核心区建设应以青山绿水为重点生态环境保护对象，以商务会展、休闲度假、高尚居住为主要人类活动，从而实现山、水
27、、人和谐共生，使仙海真正成为名符其实的国家级水利风景区，绵阳科技城的后花园。第五章 规划构思与功能布局第一节 规划构思与理念一、仙海核心区是国家级水利风景区的核心部分，环保原则、生态观念将贯彻规划始终。二、仙海核心区湖面及陆岸比例接近5:9，在规划设计中要作到水陆发展的协调一致、相辅相成。三、仙海核心区是以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及高尚居住综合区，其旅游项目规划要顾及旅游市场的需求及可操作性、可经营性；项目规划遵循“和谐”的原则；总体布局项目齐备，不搞各单体项目的小而全，而追求单项功能专一，特色鲜明，从而使仙海核心区的旅游整体经营和谐共生，避免恶性竞争，力求资源共享。第二节：功能分区
28、与布局一、湖面分区与布局仙海核心区的灵魂就是仙海湖；湖面正常水位海拔529M；标准水位水库面积：6平方公里（5997709）；水库库容：1.04亿立方米；湖面分为东湖、南湖、西湖、北湖四个分区；（一）、东湖高尚旅游活动区：湖面面积：1439990（2160亩）； 1、长蛇岛与凤凰岛岛尖连线以东湖面被仙女岛一分为二，形成“Y”形湖面，该湖面为水库自北湖进水口向大坝经流的徊流区，水质相对较低，为改善东湖水质，本规划在天鹰岛与双鱼岛凹岸根部凿一隧洞，穿天龙山体通至东湖武仙岛湖面。隧洞长260米，洞直径10米。这一隧洞的形成将引北湖之水到东湖，使东湖水成为流动的“活水”，从而大大改善东湖水质，以有利于
29、东湖的生态恢复。这一隧洞还将使仙海水上游船由西湖到东湖呈环游路线，增加了仙海水上游船情趣，减少了游览的“死角”。 2、东湖湖面应为相对静态的旅游活动区，只设游船航道、垂钓等项目；该湖面周围陆界将设置“商务休闲区”和“商务酒店区”等高档消费旅游项目；湖面不设水上娱乐及生产活动，应是相对静态的环境优美的高尚旅游活动区；（二）、南湖静态旅游活动区：湖面面积：1778210（2666亩）；沿水库大坝和朱雀岭湖面为南湖，南湖西半部为水库大坝，南湖东端为水库农田灌溉出水口，凤凰山南侧及朱雀岭北侧陆域将布置休闲度假区；所以南湖湖面不设水上娱乐及生产活动，应是相对静态的旅游活动区；（三）、西湖水上娱乐活动区：
30、湖面面积：2438773（3658亩）； 1、西湖北邻水库进水口，南为水库大坝出水口；西湖水域为水库经流区，水质置换频率高、水体流动性强、水质较好。湖面南北向水域舒展，长达2.6公里； 2、西湖西岸现有武培中心、好运俱乐部、雷耀休闲度假村、仙海广场及码头、沙滩浴场等多个旅游项目；西湖西岸又是仙海核心区主出入口，毗邻沉抗镇居住区，紧连绵梓公路；西湖西岸还是仙海核心区全面开发战略中的重点招商区，在相当大的程度上其开发力度代表着仙海核心区总体开发的形象； 3、西湖东岸为天龙山西坡，十余个半岛伸展在西湖东侧，景观之美为仙海之最；她呈珊瑚状招摇展示于游客间，使游客油然产生“不游此景枉来仙海”之感，天龙山又象竖立在西湖东岸的一道长长的翠屏，将仙海核心区“分隔”成为“前庭”与“后院”两部分，避免了游客进入景区就一览无余的现象。从而加大了景深，丰富了景观层次。 4、本规划综合西湖以上特点，规划为仙海集中的水上娱乐、湖上动态旅游区。将设水上游艇、沙滩浴场、水上餐厅、水上拉力伞、水上叠罗汉表演、滑水表演、百米喷泉、激光水幕、水幕电影、灯光夜景、潜水探海等水上娱乐项目。（四）、北湖核心保护区：湖面面积：218833（3
