1、东丰百乐购物广场建设项目商业计划书东丰百乐购物广场建设项目商业计划书第一章 摘 要一、公司简介（一）项目名称：东丰百乐购物广场建设项目（二）项目承办单位：（三）公司性质：有限责任公司 （四）法定地址：吉林省辽源市东丰县（五）经营范围：房地产开发、餐饮（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动）（六）注册资金：1400万元人民币（七）法定代表人：二、项目概要（一）项目名称：东丰百乐购物广场建设项目（二）项目负责人：（三）项目的目标 1、建筑规划总建筑面积为67080 m2，其中商业用房
2、29700 m2，住宅37380m2。2、项目初步规划为建设为25层，其中地下一层至地上五层为商业用房，地上六层至二十五层为住宅。（四）项目经济指标1、该项目预计总投资：9268.7万元2、该项目预计销售面积：67080平方米3、该项目预计租赁面积：29700平方米4、该项目预计销售收入：22308.6万元5、该项目预计年租金收入：1264.25万元（五）项目的背景随着中国加入WTO，世界经济一体化的发展，我国经济在各行各业呈现出健康发展的态势，房地产行业面临着前所未有的良好机遇。东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实
3、施，东丰县将成为东北交通的重要节点，必将极大的促进经济对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春等重要经济中心的辐射。三、融资计划1、需向哈尔滨华瑞房地产经济公司融资：6000万元2、融资时间：10年 四、投资商资金退出计划（一）资金退出方式1、固定回报7%（420万元/年）；2、项目期末还本；3、从第一年末开始还本付息。4、公司拥有足够的财产对项目进行担保。（二）投资效益分析1、项目期末企业的总价值：3亿元以上2、投资商收益估算 ：10200万元以上五、投资评价本项目投资的行业整体发展潜力巨大，项目管理团队优秀，财务估算乐观，发展前景广阔。六、投资建议综上所述，该项目是一个增
4、长长期，快速稳定，发展潜力巨大的项目。并且经济收益好，风险小，技术成熟极具投资价值，建议投资。第二章 公司概要一、公司宗旨公司坚持以促进房地产产业发展为己任，视质量为生命，“以人为本，科学管理，诚信服务”为宗旨。二、公司简介公司名称：辽源市双龙房地产开发有限责任公司法定地址：吉林省辽源市东丰县经营范围：房地产开发、餐饮、（分支机构）、市场管理服务（分支机构），住宿、洗浴、理发、熨烫、烟、酒、零售、定型包装食品（以上项目限分支机构经营）（以上项目未取得许可证不能从事经营活动）注册资金：1400万元人民币法定代表人：姜玉轩企业性质：有限责任公司三、公司的历史情况辽源市双龙房地产成立于2000年4月
5、， 拥有强大的员工队伍和先进的技术设备，五年以来，公司全体员工在姜玉轩董事长的带领下成功的运作了辽源百乐购物广场项目，取得了巨大的成功。 四、公司的发展战略为促进我国房地产业整体水平的提高，开拓市场积极参与全国房地产开发，公司制定了整体发展规划： （一）积极结合国家的宏观经济政策和市场情况，通过引资、合资等方式实现市场与资本的强强联手，建设公司东丰百乐购物广场建设项目，以满足市场需求，并为企业进一步发展打下坚实的基础。（二）加大科研投入，依托科研机构联合开发新产品，加快引进国际先进管理技术，提高项目运作水平，在开拓和巩固国内市场的同时积极开拓国际市场。（三）随着我国房地产市场的进一步走向国际市
6、场，争创民族品牌，是公司的长远战略目标。公司计划把企业做大做强，创中国房地产业的国际名牌，并争取上市，使公司的发展融入世界经济的大舞台。 五、公司发展规划公司将抓住我国加入WTO的机遇，按照经济全球化的要求，调整思路，更新观念，加快公司发展，努力培育公司竞争力，推进公司管理现代化，实现营销工作创新，提高技术创新能力，加快现代公司制度建设，促进公司全面进步，开创公司美好的未来。（一）发展原则引进先进理念，不断开发新产品，开拓更广阔的产品领域，从全方位、多方面发展；加强企业在市场中的竞争力，保持效益不断增长，从而实现企业的长远发展目标。（二）指导思想抓住机遇，勇于探索，敢担风险，开拓向前。 第三章
7、 项目概述一、项目名称：东丰百乐购物广场建设项目二、项目财务计划（一）总投资：9268.7万元（二）该项目预计销售面积：67080平方米（三）该项目预计租赁面积：29700平方米（四）该项目预计销售收入：22308.6万元（五）该项目预计年租金收入：1264.25万元三、项目的背景及由来随着中国加入WTO，世界经济一体化的发展，我国经济在各行各业呈现出健康发展的态势，商业地产行业面临着前所未有的良好机遇。自2002年开始，全国房地产市场迅速升温，供给量增速很快。商务部调查显示，2003年111月，全国商业房地产建设投资额1000亿元，面积为2000万平方米，同比增长达40%。在供给类型上，新增
8、商业地产以大型的购物中心和商业街为主，且产品的差异化程度不高，大都集中在超级区域中心，而便利店和邻里中心发展不足。按照我国国民经济发展总的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元人民币，生产销售总量达到17万亿人民币，商业消费还存在很大的需求空间。东丰县地处正在重新振兴的东三省之一的吉林省腹地，区位优势明显。随着当地经济的快速发展和城市规划战略的进一步推进与实施，东丰县将成为东北交通的重要节点，这必将极大的促进东丰经济的对外交流，在提高自身辐射能力的同时，更加有力地接受来自长春等重要经济中心的辐射。四、项目的目标 （一）建设生产规模：建筑规划总建筑面积为67080m2（二）管理目标：采用
9、目前世界上最先进的管理方法。（三）生产产品：商业用房29700 m2，住宅37380 m2。五、项目基建及设备估算（一） 项目新增建筑面积：67080m2。（二）项目新增设备：项目单位已有设备完全可满足项目的设备条件要求。六、项目实施步骤1、2006年10月-2006年12月，拆迁及三通一平；2、2007年04月-2007年11月，主体工程完毕；3、2008年04月2008年10月，内装、外装完工、全面竣工。整个工期从2006年10月-2008年10月共计24个月。第四章 建设地点及投资环境一、项目所在城市自然情况(一)地理位置及人口状况1. 地理位置、气候特点：东丰为内陆县，位于吉林省中南部
10、，长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游。地处东经125312550和北纬42184314之间，因地形南北长，东西窄而得名“大肚川”，是个五山、四水、一分田的低山丘陵区农业县份。面积2521.5平方公里。下辖14个乡镇、3个街道办事处、35个居民委员会、229个村民委员会、1682个村民小组。人口405081人，其中汉族占86.8，满族、朝鲜族、回族、蒙古族、苗族等其他11个少数民族占13.2。农业人口296358人。东丰县汉魏时属玄菟，晋为高句丽地。清兵入关后被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑” 。在改革开放春风下，古老的东丰正焕发出勃勃生机，确立了“科教兴县、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型
11、经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 东丰正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地，科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地，21世纪的东丰将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。(二)自然条件东丰地势西高东低，平均海拔374米，南部多山，东北多丘陵，中部为岗丘平台，为低山丘陵地貌。属东部季风区中温带湿润气候，四季分明。年平均日照2656.4小时，年平均气温4.5C，年平均降雨量672.9毫米
12、，无霜期128天；有水域12899公顷，境内河流主要有伊通河、大沙河、沙河、梅河、大横道河。二、项目所属城市综合情况东丰县国民经济综合实力明显增强、产业结构不断优化。2001年，国内生产总值202267万元，工业总产值122390万元，农业总产值103269万元，社会消费品零售总额46017万元，财政收入7133万元，农民人均纯收入1870元。有各类学校258所，医疗机构27所。有图书馆1座。是中国三个民间绘画画乡之一，与上海金山、陕西户县齐名，先后2次在中国美术馆举办东丰农民画展，197件作品被中国美术馆收藏，108件作品获国家级奖励。东北地区最大的变电枢纽“东丰五十万变电所”距县城10公里
13、，“22万变电所”距县城1公里。（一）交通现状四梅铁路贯穿境内，集锡线四平至白山国家一级公路、东丰至长春省级二级公路、东丰至西丰、东丰至辽宁省草市线等多条公路干线纵横交错，四通八达，全县乡镇均通公路。（二）邮电通讯东丰拥有先进的通讯设施， 10万门程控电话可直拨全国及世界各地，无线通讯覆盖全境，互联网络联通世界，有线通讯则贯通九洲大洋。（三）自然资源东丰自然资源丰富，生物物种繁多。有林地103466公顷，是全国百万亩人工林基地县，森林覆盖率达42.07，活木蓄积量466万立方米，曾获全国造林绿化先进县、森林防火先进县。有野生药用动植物101科448种，其中成片分布的药用植物31种，储量150多
14、万公斤。特产有猕猴桃、山野菜、寒葱。有雉鸡、斑翅、山鸡、雕等主要鸟类13种。人工饲养梅花鹿已有200余年的悠久历史，早在清光绪年间就被列为“养鹿官山”，已有私人养鹿圈2户。辞海记载东丰“以产鹿茸著称，有全国较早的养鹿场”。曾受皇封的“马记鹿茸”作为国家免检产品而驰名中外。矿产资源丰富，分布较广，现已探明的矿产主要有锰、铝、铜、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花岗石等20余种，其中石灰石、草炭土储量都在数十亿吨以上，开发价值很高。已探明5处矿泉水资源，均为低矿化、低钠、偏硅酸型，含锶、锌等21种微量元素的优质矿泉水年流量达50万吨。（四）旅游资源东丰参观旅游景点有南照山公园、龙头水库、淋漉生态
15、旅游渡假村等3处风景区。文物古迹有西断梁山遗址、龙头山遗址、城址山山城遗址，以及瓦房顶子山石棺墓群、邱家沟石棺群等5处，出土了大量新石器时期、西周至春秋前后、汉代、辽金时期的器饰等文物三、吸引外资的优惠政策招商引资政策优惠为了进一步改善投资环境，扩大开放开发，广泛吸引国内外资本、技术、人才来我县投资兴业，促进全县经济社会全面提速、加快发展，在进一步全面贯彻落实国家、省、市关于实施振兴东北老工业基地的有关政策措施的基础上，结合我县实际，特制定以下招商引资优惠政策措施：（一）除国家法律和产业政策明令禁止的领域和项目外，投资者可选择各种形式在我县投资兴办各类项目。投资者在户口迁移、购房建房、子女入托
16、入学、社会医疗保障、信用担保、成果鉴定与奖励等方面本县居民享有同等待遇。 （二）凡投资兴建高新技术企业、基础设施项目和社会公益事业项目，除享受国家省市规定的税收优惠政策外，缴纳的所得税地方分享部分由县区财政酌情给予一定返还。投资新办专业市场和综合市场，试营业三个月内，只服务不收费，对鼓励类项目免收县内有权决定的各种规费。 （三）所有经营性项目的开发建设所需土地，均以招标、拍卖的方式出让土地使用权。投资建设非营业性市政、环保、能源、交通、水利等基础设施和公益事业所需用地，由政府统征后按最低限价划拨。投资者依法取得土地使用期限为：住宅用地70年，工业用地50年，商业服务用地40年。在使用期限内，经
17、政府批准许可依法延期、出租、抵押、入股、继承和赠予。投资开发荒山、荒滩、废弃土地等从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或小流域治理等项目，可由政府酌情返还土地出让金和土地使用费，期限50年。 （四）金融单位对招商引资企业可采取仓库保全质押、出口退税质押、知识产权质押和应收帐款质押等形式提供贷款，积极支持企业发展。对特色、节水、生态农业和矿产资源开发、农副产品深度加工等产业化龙头企业积极给予信贷支持。加大对速生丰产用材林、经济林、山野菜、中药材开发、个体苗圃和交通、能源、城建等基础设施项目的信贷支持力度。对产业化龙头项目、“十强百户”项目、重点财源项目，政府通过多渠道争取项目资金、财政贴息和借款等
18、方式给予支持。 （五）按照“不求所在，只求所为”的原则，热忱欢迎、广泛吸引各类人才来我县兴办实业，参与开发。县（区）政府和企业对技术开发、研发产品和增加税收等方面作出重大贡献者给予高薪和重奖。创办企业或在高新技术成果转化工作中取得重大成果，对地方经济社会发展作出突出贡献者，可视具体情况一次性奖励210万元。 （六）广泛吸引、积极鼓励投资者和各类企业托管、租赁、承包已建成的营业性基础设施、市政设施和旅游项目以及国营、集体企业，参与企业改制改造，原有企业可实行“零资产”处置。通过合资、兼并、收购、参股等形式转为招商引资企业的，享受招商引资优惠政策；转为外商投资企业的，享受外资企业待遇。大力鼓励和支
19、持东丰在国外、省外创业的企业家和市外、国外企业来东丰注册设立分部、分公司、加工车间、销售网络或办事机构，与外资、招商引资企业享有同等待遇和优惠。 （七）对在县内城镇新规划区和产业示范园区的新建企业项目，项目合作单位可为企业提供道路、供水、排水、供电、电信、有线电视等基础设施配套服务，协调解决项目实施、经营过程中的各种有关问题。 （八）鼓励和支持我县行政、事业单位的公务员和工作人员（不包括学校、医院等社会公益事业的工作人员）创办、领办、帮办各类企业和社会公益事业。凡本人申请，组织批准创办、领办、帮办企业的干部职工，在企业工作期间，本人原级别、工资三年内不变、其它待遇与在岗人员同等对待。对事迹突出
20、，贡献较大的人员要给予重奖，并在同等条件下优先选拔使用。 （九）对在我县投资数额较大，科技含量较高，对全县经济发展、财政增收有较大带动作用的重大招商引资项目，要进行重点支持、确定领导帮扶、选派干部无偿为企业提供服务，协调解决建设中的有关问题。项目建成后，可实行政府挂牌保护。 （十）对为本县经济建设和社会公益事业引进项目、资金（不包括国家、省上资金、上级单位计划内拨款）、物资、设备和高新技术的单位和个人，按照东丰县招商引资奖励办法进行奖励。吉林省东丰县优惠的政策、宽松的环境、优质的服务，也为我双龙地产创造了优良的发展条件和广阔的发展空间，公司希望借助于这样的优势，吸引到更多的人才、更多的风险投资
21、者，共展鸿图，共创大业，共铸辉煌！ 第五章 产品及服务一、产品规划（一）建设规模 商住大楼共计26层，建筑面积共67080 m2；（二）产品品种地下一层至地上五层为商业用房29700 m2，地上六层至二十五层为住宅37380 m2。二、产品优势（一）设备优势该项目建设设备采用国际先进建筑设备。 （二）管理优势双龙房地产开发有限责任公司之所以能迅速发展和企业的管理优势是分不开的。1、现代化的管理理念使企业的管理机制灵活、效率高；2、管理公司主要管理人员，大都具有高级职称或来自大型企业，是具有多年管理经验的专家。（三）项目地理位置优势自古以来步行街就是商业重地，这是可谓寸土寸金，许多商家都把目光投
22、向这里，不遗余力的投以巨资，事实证明他们的决策是正确的，眼光是敏锐的。本案的所在地也处在该地区唯一的商业步行街。目前，该地区的商业主要以门市房为主，商场只有一个老式的以摊床为主的自由市场。可以说真正意义的商场还属空白。由于该地区的所有消费都集中在这条街上，因此，人气非常兴旺。经营商业项目最重要的就是客流，如此巨大的客流也真正使该段步行街成为该地区的黄金地段。（四）商业面积稀缺根据我公司对该地区的市场调研情况，东丰县内商业经营面积仅为20000 m2，按东丰县40万人口计算，人均商业面积仅为0.05 m2，这一比例远远低于辽源市市内的人均水平。因此，现有的商业面积根本无法满足东丰县日益增长的消费
23、需求。致使大部分东丰县人都到辽源、梅河两个临近市区进行消费。同时，现有商业面积的购物环境也无法满足商消费人群。因此，在该地区建设相对优越购物环境的大型购物广场，是非常有发展前景的好项目。（五）消费潜力巨大、购买能力强由于东丰县的自然资源丰富，畜牧业、养殖业非常发达。矿产资源丰富，原材料的生产和加工也有相当规模。因此，当地人的人均收入丰富，甚至高于辽源市市内的人均收入。特别是农民收入高。所以东丰县的消费能力非常强，这也是要在该地区发展大规模商业的原因之一。（六）销售优势由于长期以来我公司一直从事商业地产的开发工作，在销售上有一套科学、成熟的销售策略，和一批高水平的策划、销售人员。加之东丰县内从未
24、进行过商业地产的销售，各种投资机会也非常少。所以，用我们成熟的销售、投资理念去引爆东丰县的地产投资热潮是很现实可行的。那么这种热潮的引爆也会大大缩短我们资金回笼的时间，从而降低项目的投资风险。（七）经营优势根据我公司现在正在运行的百乐购物广场项目来看，招商成功、物业管理先进、购物环境高雅、管理团队精英荟萃，我公司已经有成功运营商场的经验，只需根据东丰县的具体情况做出相应调整，成功经营该商场应该没有任何问题。（八）政府支持优势由于我公司于2003年在东丰县大兴镇累计投资4000万元，建设吉林省联搏实木窗有限公司，现厂房办公楼已建完毕，并开始生产。其中固定资产投资3000 万元，流动资金1000万
25、元。由于在该地区有过投资并有着良好的商业信誉，因此，我公司在该地区与该地区政府的关系良好，信誉良好，在开发此项目时，可以充分利用这一优势，从而降低此项目的风险。三、本项目周边环境情况1、项目所在地土地肥沃，民风淳朴、环境优雅、文化底蕴深厚，本项目所在地基础设施一应俱全，清一色的生活居家区域，生活环境优越。2、项目所在地近年来正在大力建设新城区，新城区的开发建设，吸引了大量的高智白领前来开创事业。本项目作为此区域的重要生活配套区，“筑巢引凤”，可实现与新城区的优势互补。3、本项目所在地已成功吸引了大量的企业和私营业主进场投资和贸易。便捷的交通条件，优良的居住环境，一流的物业服务，人文的设计理念，
26、将使本项目成为这些高档次、高品位消费人群安家置地的首选。4、本项目位于本县大力发展区域，符合城市未来的发展方向和总体发展规划，又由于本项目将是本区域品位高、质量好、极具现代气息的新型楼盘，因此蕴含着较大的升值潜力和投资商机，故楼盘已被有远见、有实力的投资者所看好。四、项目设计原则本项目将依据该区域用地条件和规划设计要求，按相关标准定位进行规划设计，始终贯彻“以人为本”的理念，坚持安全、合理、完善、美观、高档次、高品位及实用性相结合的设计原则，通过自然景观、人文景观、建筑景观的天然组合，通过各种配套设施，多样化的景观设计，建设完善的物业、保安部门，设计创造一个布局合理、功能齐备、自然和谐、建筑高
27、尚、环境优美、符合人们生态需求的百乐购物广场。五、购进设备原则建筑设备是建设必备的生产资料，是顺利进行生产和质量保证的基础与前提，双龙地产设备选择的指导思想是：主要设备采用国际先进设备，定购国家定点生产厂家或国外厂家生产的先进设备，并遵循四条原则：一是设备的先进性；二是设备的经济性；三是设备的配套性；四是设备的实用性。六、项目质量设计理念1、提高配套设施质量随着人们经济能力和生活水平的不断提高，人们对商务区有了更高的要求，充足、良好的空间环境，完善的周边配套设施，是一个现代购物广场的必备条件。本项目不仅会有效地利用外部公用设施，还会在各方面不断完善自身配套设施，配套各项市政设施，百乐购物广场内
28、所有管线一步到位并入地处理；并与一流的物业管理企业合作；设置公建用房；设置地下车库。2、提高生态环境质量本项目在选址伊始，就充分考虑到了周围环境质量，百乐购物广场位于市区绿色纯氧地段，周边是清一色的生活居家区域，远离工业污染。在设计方面，设置充足的采光面积，从而保证项目区域的生态环境。3、提高文化环境质量以百乐购物广场独特的文化理念，贯穿整个百乐购物广场的各项基本功能，使它们在满足基本功能的原则下，都提升到文化品位上来，如商务文化、饮食文化、娱乐文化等。在公建、绿化、采光设计等方面均要有独具匠心的、高品位的文化特征。通过一系列独特的文化环境的设计，使人们感受到浓郁的文化气息，陶冶情操。4、建筑
29、与环境融合通过建筑界面的多种方式，如围合、向心等，将建筑与空间环境有机地融为一体，塑造良好的百乐购物广场外部环境。七、服务理念公司建设本项目最主要的服务理念就是为当地居民创造一个具有现代化气息的、较大型的、各方面条件俱佳的现代化购物广场，满足人们对居住环境日益发展的需求，拉动当地经济的发展。依托当地政府对城镇大力度改造及规划的良好契机，加大公司发展力度，同时做到取之于民，用之于民，造福于民。第六章 营销管理一、产品竞争策略公司对本项目中开发建设的房地产项目，运用整合营销概念，从观念、设计、位置、环境、户型、价格、品牌、推广上进行整合，合理确定目标市场的实际需求，以公司、消费者、社会三方共同利益
30、为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，规划出了合理的建设取向，并进一步开发建设本项目，从而使项目及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使公司获得利益。公司对项目的市场前景、需求、目标客户做了大量、详实、全面的市场调研，并对项目做了准确的市场定位。我们将努力做到：1、经营管理理念：以人为本、以诚取信；2、市场竞争策略：高质量、高性能、低价格；3、产品发展道路：系列化、多样化、大众化。二、销售政策的制定1、应遵循的原则有利于产品营销，有可操作性，有利于调动人员积极性的激励机制，体现权利分明的原则。
31、2、制定销售政策的程序在公司总经理的领导下，由分管营销工作的副总经理召集市场营销部共同起草，经分管副总审核后报总经理审核批准。3、销售政策的决定和执行经总经理审核后的销售政策、方案，上报公司董事会讨论，由董事会决策后经总经理签发执行，属总经理职权的，经总经理同意后执行。4、销售政策的个性和调整市场对政策执行情况作全面评价，对不当的、不正确的地方提出意见和解决办法，属总经理职权的，经总经理同意后执行，属董事会决策的，经董事会讨论通过后执行。三、营销策略及理念（一）营销策略公司的销售策略是以市场为导向，以效益为中心，以管理为重点，以服务为宗旨；坚持用户至上，经济效益、社会效益兼顾。以公司的发展战略为核心，从产品形象、市场销售、产品质量、技术发展等方面采取多渠道、多途径方式系统规划品牌竞争策略，使产品一经面世，就获得很好的市场认同。公司拟采取以下的营销策略：1、树立鲜明的品牌形象。2、广告宣传 首先做到广告有的放矢，精确投放； 其次合理分配媒体广告，多方面、多角度、全空间、立体化宣传，让潜在客户从不同方面接受信息； 投放形式：电视、本地报纸、户外广告、人员投放传单等。3、积极参加相关行业的各种公共关系活动。4、运用物流管理降低成本，运用信息管理反馈市场，监控产品销售。（二）营销理念要想成功运作市场，离不开全
