1、物业住户手册【 中 央 名 府 】住户手册永成公司致辞 02XXXX物业概况 03物业管理服务指南 03（一） 物业管理公司03（二） 服务承诺03（三） 物业管理公司主要管理职责03（四） 物业管理公司主要服务内容04（五） 接待服务05（六） 维修服务05（七） 物业管理费用的用途及交费时间05（八） 特约便民服务06（九） 业主、住用人联络途径及投诉要求07重点提示 08精神文明公约 08小区管理规定 10（一）环境卫生管理规定10（二）园林绿化管理规定10（三） 房屋装修管理规定11（四） 小区治安管理规定12（五） 机动车辆管理规定13（六） 进出登记管理规定14（七） 商业网点管理
2、规定14（八） 消防管理规定15（九） 防台须知16宁波市城市房屋使用安全管理条例 17业主临时公约 23前期物业管理服务协议 27承诺书 33XXXX物业管理有限公司XXXX管理处致辞尊敬的业主、住用人：您好！在您的热切期盼和关注下，XXXX正式为您所使用了！XXXX物业管理有限公司（以下简称“我公司”）作为XXXX的初期物业管理企业，在此，谨代表公司全体员工对您的入住表示最诚挚的欢迎！从现在起。我们奖为您提供热情、周到、完善的专业化物业管理服务，希望“有困难找物业”的工作准则使您的生活更方便、更快捷！为了把XXXX建设成为一个安全、文明、整洁、舒适、和谐的高品位生活社区，我公司将继续推行“
3、热忱、优质、开拓、进取”的服务宗旨。全力实施公司“情满业主、诚信服务、业主的满意是我们永恒的主题”的服务承诺！当前，我们在XXXX项目中从严要求，以高标准、高档次为目标，已充分做好入住的各项准备工作。为维护小区的正常生活秩序，塑造小区的整体形象，也为了保障您的切身利益，请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确你我双方的权利、责任和义务，并希望您在签署XXXX前期物业管理协议后，与我们携手共同管理好小区的日常事务。我们的工作离不开您的支持与配合，在今后的服务过程中，公司衷心希望得到您的意见很建议以有效促进工作的改进与完善。同时，也希望通过我们的努力工作，使您体会到真正意义上的“安居乐业”。实现您所期
4、待的“和谐、温馨、便捷”的家园梦想。感谢您的大力支持！祝我们合作愉快！XXXX物业管理有限公司XXXX管理处XXXX物业概况XXXX是由具有国家一级开发资质的宁波宁兴房地产开发集团投资，并由该公司控股的宁波市宏基置业有限公司携多年开发经验倾力打造。该小区总建筑面积72686.64平方米，由26幢多层住宅、沿街商业用房及相关配套等建筑物组成，位于光明南路东侧，周边为镇政府、地税局、国税局、派出所等行政机关，紧邻规划中的农贸市场，距镇最大的公园汝湖公园仅数步之遥。小区内景观绿地设置多种休闲、健康、娱乐设施，绿地与环境与人文完美结合。小区绿化环境优美，并实现智能化管理，并配置周界红外线防越报警系统、
5、闭路电视监控、可视对讲防盗系统、24小时巡更管理及背景音乐和紧急广播系统等，使您的安居乐业确保平安。小区周边有学校、菜场、银行、商业街等，给您的尊崇生活带来高效便捷。物业管理服务指南一、物业管理公司1、公司名称：XXXX物业管理有限公司2、管理处名称：XXXX管理处3、办公地址：XXXX10幢102室4、服务热线：62158085二、服务承诺为营造小区文明优美的居住氛围，使全体业主、住用人享受到安全、整洁、和谐、舒适的居住环境，本物业管理处全体员工将依据余姚市物业管理行为服务规范，竭尽全力为您提供优质、高效、专业、系统的管理服务。1、仪容仪表全体员工仪表整洁、仪容大方、穿着制服、佩戴上岗证。2
6、、服务态度接待业主、住用人态度和蔼、讲究礼貌、用语规范、答询耐心、热情公道。3、工作效率按照公司的服务标准，提前或在规定时间内完成业主的咨询、报修或其它求助事项的处理，无搪塞、无推脱。4、工作质量辖区环境优美、整洁，日常维修“工完、料净、场地清”。业主对维修工作质量的评价，当日维修当日反馈。5、安全管理封闭式管理，24小时安保服务，执行定次、不定时巡逻检查，所有智能化安全系统开通，即时监控。三、物业管理处主要管理职责1、根据有关法律、法规结合辖区实际情况，制订本小区物业管理方案，建立健全房屋、设备设施及物业管理处内部管理制度。2、负责做好房屋的接管、移交工作，负责房屋装修申请单的填报、装修过程
7、检查监督工作。3、负责辖区内公共环境、绿化养护、安全防范、消防管理、车辆管理、日常养护工作，配合社区居委会做好社区文化建设工作，为住户、使用人营造安全、熟食的居住环境。4、负责各类公共设施设备的运行控制和维修保养，保证小区楼宇设备设施的正常运行。5、受理业主、住用人的报修、求助、投诉，提供上门维修等特约服务。6、负责对违反辖区管理规定，各类违章装修、损坏楼宇设备设施等现象进行核实并报有关部门予以处理。7、合理调配使用业主交纳的各项物业管理费用，定期向业主公布公共设施维修费专项资金财务收支状况。8、代表业主就市政公用设施有关事务与水电供应部门、消防、公安、通讯、环卫、环保等单位进行沟通协调。9、
8、随时根据业主、住用人的实际需要增设代办、代购等特约服务项目。四、物业管理处主要服务内容1、房屋共有部位（如外墙面、楼梯间等）和共用设施、设备（消防设施、水池、共用上下管线、水泵房等）的维修、养护、管理，确保正常运行。2、小区共用设施、附属建筑物、构筑物及附属配套设备（如道路、市政管线、化粪池窨井、公共绿地等）的维修、养护和管理。3、装修管理及制止违章搭建。4、治安消防、公共秩序（如安全巡逻、监控、消防、车辆、公共场所等）的日常秩序维持和管理。5、公共环境卫生（如出入口、公共走廊、楼梯、信报箱、道路、公共部位门窗、垃圾桶、果壳箱等）的保洁、擦洗。6、对公共绿地、花木等的养护与管理。7、为业主、住
9、用人提供多层的特约便民服务。五、接待服务为了方便业主、住用人报修、求助，特约服务接待中心，本服务接待中心树立“以人为本”的服务理念，发扬学习创新、追求卓越、团结协作、奉献社会的企业精神，牢记“热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心”的服务宗旨，竭诚为您提供优质服务。接待服务的内容为：房屋装修、报修服务；特约查询服务；突发事件处理及业主投诉服务；各种费用收取和其他求助服务。接待服务时间采取24小时接待制。接待服务方式为白天由管理员在服务中心受理，夜间报修服务工作由安保负责受理。六、维修服务您可以采用电话或上门报修等形式要求提供服务，服务接待中心管理员将按照您所报修的内容，填写维修服务单，安排维修人员
10、。我们的维修人员一般将在接单后20分钟内到达，紧急情况立即到达并提供维修服务；若您想预约维修，我们维修人员将根据双方约定的时间，提前5分钟到达，提供维修服务。七、物业管理费用的用途及交费时间1、XXXX物业收费标准项目综合服务费公共设施日常维修费建筑装潢垃圾清运费停车费住宅0.33元/月平方米40.0元/年套1.5元/平方米按余姚市发展计划局批文非住宅0.45元/月平方米40.0元/年套2.00元/平方米2、综合服务费：主要用于管理人员工资，包括基本工资、按规定提取的福利费、养老保险金和国家规定的各种补贴：管理服务费用，包括公共环境卫生清洁、共用设备设施管理、安保、绿化管理、交通秩序管理、办公
11、等物资消耗；税金和利润等。3、公共设施设备维修费（专款专用）：主要用于房屋主体，公共设施设备日常维修养护，日常维修费不够支出时经业主代表大会议定，由业主按规定分摊，若有盈余则移至下一年度滚动使用。4、特约服务费：用于物业管理公司为满足业主、住用人需要并受其委托而提供其它个别服务所需费用。5、物业管理费交费时间：（1）当房屋交付时使用，业主（住用人）应预缴一年的物业管理费用。注：物业管理费以开发商开出的“房屋交付通知单”时间的次月为起始时间，开始计算。（2）每年交纳一次，交费时间为7月1日至7月15日。6、违约责任：业主、住用人应按规定如期缴纳上述各项费用，如延期缴付，物业管理公司可按延期天数，
12、每天加收3的滞纳金。若拒交，物业管理公司有权采取公示缴付措施，直至业主交纳为止，也可以通过法律手段解决。八、特约便民服务随着业主、住用人生活水平的不断提高，物业管理公司根据实际情况，为全体业主、住用人提供各项特约便民服务（包括无偿服务、有偿服务），以满足广大业主、住用人的需要。特约服务项目及价目表类别特约服务项目价格单位备注无偿服务代订报刊、杂志代请家教临时代管小件物品代叫的士代租汽车代购车船、飞机票代办旅游手续代订牛奶代办有线电视开户代办电话开户有偿服务安装吊灯、日光灯10-30盏换门锁（材料自备）10-30个更换、检修开关、插座30台查线、换线10-40次换填流器10次木门修理30次安装灯
13、具、门铃（不含材料）10只修理、更换电表、水表（不含材料）30次修理、更换水阀、水龙头、各类软管（不含材料）5-15次疏通下水道（支管）30-60次钟点工小时按市场价家用电器检修、小修次按市场价修理窗帘、拉窗等（不含材料）次按市场价九、业主、住用人联络途径及投诉要求为了提高服务效能，避免不必要的误会及阻延，除紧急时间外，业主需要咨询或有合理化建议、投诉，请直接拨打电话或赴XXXX管理处理；另外设有意见箱，以便加强与业主的沟通。我们真诚地欢迎业主、住用人共同参与物业管理、监督我们的服务和管理，但您在提出宝贵意见和建议的同事，请留下姓名及联系方式，以便我们与您联系及回复。若投诉有关人员请尽可能摘录
14、其胸卡上的编号和姓名，以便调查处理。重点提示一、业主（代办人凭委托证明，携业主和本人身份证及复印件）到物业管理处领取钥匙，同时缴纳首期物业管理综合服务费、房屋共用部位和公共设施日常维修费及其他代付款项。填写有关登记表格，与物业管理公司签署前期物业管理服务协议，并领取住户手册。二、领取钥匙后，携带“房屋设施设备验收单”在管理人员的陪同下按“验收单”内容逐一核对，若发现有损坏和缺件等情况，及时填写在“验收单”内，以便物业管理处向有关单位联系，尽快整改。逾期视作完好齐全处理。三、业主、住用人有权对物业管理公司及管理人员进行监督和投诉，并有义务按时缴纳各项管理费用，配合管理人员开展各项管理工作。四、房
15、屋出租的，出租人应在租赁协议中明确各项物业管理费用支付方式，未明确的由业主支付。租赁协议须在管理处备案。五、请您仔细阅读本手册内容，了解小区各项管理规定，以利于我们更好地管理小区，更好地为您服务。谢谢您的合作！精神文明建设公约为把XXXX建设成为一个安全、文明、整洁、舒适、和谐的高品位生活社区，特制定精神文明建设公约如下，希望所有业主、住用人和出入小区的人员共同遵守：一、自觉遵守国家和地方有关法律法规，遵守社会公德和家庭美德。二、自觉遵守小区各项规章制度，积极为小区管理提出合理化建议。三、居民团结互助，文明居住，邻居和睦，关心老人和残疾人。四、生活方式文明、健康、科学。崇尚社会新风，移风易俗，
16、不搞封建迷信活动。五、积极参加物业管理公司、居委会组织的各项文艺活动和相关知识的培训。六、遵守“文明守则”和市民“十不规范”。七、积极参加“五好家庭”和“五好墙门”的评比活动。八、物业管理公司与业主、住用人建立友好关系，团结互爱、同心协力共创文明小区。九、业主、住用人自觉按时缴纳物价部门核准的各项费用。市民“十不”规范一、不随地吐痰二、不乱扔垃圾三、不损坏公物四、不毁坏绿地五、不乱穿马路六、不在公共场所吸烟七、不说粗话脏话八、不乱涂乱贴九、不乱堆乱占十、不随地便溺市民文明守则一、热爱祖国、热爱家乡二、遵纪守法、维护公德三、讲究卫生、梅花环境四、诚实守信、优质服务五、关心集体、爱护公物六、尊师重
17、教、勤奋学习七、相信科学、移风易俗八、尊老爱幼、邻里和睦九、语言文明、礼貌待人十、艰苦奋斗、建设宁波小区管理“十不准”一、不准违法建筑和搭盖二、不准乱停乱放车辆三、不准乱摆摊点、沿街叫卖四、不准乱倒垃圾和污水五、不准乱涂、乱画、乱张贴六、不准乱丢果皮、纸屑和杂物七、不准饲养家禽、家畜和家犬八、不准攀折花木、损坏公物九、不准赌博、搞封建迷信活动十、不准在公共场所晾晒小区管理规定一、环境卫生管理规定为保持小区环境清洁卫生、整洁优美，加强小区环境卫生管理，特制定本规定：1、维护小区环境卫生，创造清洁、舒适的生活环境人人有责。2、任何人都应尊重清卫人员的劳动成果，不准随地乱扔瓜皮果壳、纸屑及其他杂物，
18、不得随地吐痰、乱丢烟蒂、乱倒垃圾、乱泼污水，保持花园、河流、公共通道、商业街的清洁卫生。3、管理处配有清洁工，负责公共场所的清洁卫生和垃圾清运，对小区内道路、绿化带、楼宇内外保洁，垃圾日产日清。请住户将生活垃圾袋装后放入固定的垃圾桶内。4、为保证居民生活安宁，清洁环境，减少疾病发生，小区内不得随意饲养家禽、家畜。如饲养宠物，须按政府规定办理有关手续，并且不得影响他人的日常生活和公共环境卫生。5、任何业主、住用人不得在楼梯、走廊、屋顶等房屋共用部位占用、堆放、吊挂物品，禁止在道路、路边、绿化带和其他公共场所晾晒、堆放物品。6、未经物业公司许可，任何单位、个人不得擅自在公共场所张贴、悬挂任何广告牌
19、、标语或物品，禁止在任何场所乱写、乱画、乱刻。7、住户委托他人进行室内装修时，施工期间应保持公共环境卫生整洁，装潢垃圾及时放到指定地点，如发现有破坏公共环境卫生行为的，将根据余姚市环境卫生管理条例处罚。8、进入小区运送物品的车辆，应装卸完好，不得将车上的东西撒落在小区内，违者有义务清扫运出。9、住户不得向窗外或空中乱丢任何东西，一经发现，责令其打扫干净外，对造成后果的，应承担一切责任。10、小区内严禁焚烧会产生有害气体的物品或制造各种污染事件。11、维护小区环境和谐，对于发生有影响他人安宁的各种噪音（如敲击、高音响）的住户，物业公司有权制止。车辆进出严禁鸣号，违反者，物业管理中心将给予警告。二
20、、园林绿化管理规定为保持小区优美、清新、舒适的居住环境，加强小区绿化管理，特制定本规定：1、爱护小区内花草树木及各项园林设施。2、禁止攀折花木，或在树上拉铁丝和绳子挂晒物件等。3、禁止在绿化带内嬉戏、玩耍堆放物品，放养宠物和违章搭建。4、禁止往绿化带内倾倒污水和乱扔垃圾，焚烧纸屑、物品。5、任何车辆不得在草坪上行驶；不得损坏绿化设施或将任何公共绿化小品窃为私有，不得使用绿化专用水龙头清洗衣物。6、违反上述规定的罚款由有关部门按规定执行，未成年者的罚款由其监护人（家长）支付。三、房屋装修管理规定为保障房屋结构安全和外观完整，维护业主、住用人的生命财产安全，特制定本规定：1、住户在进行装修时必须遵
21、守宁波市城市房屋使用安全管理条例的有关条款执行，物业公司将按有关规定结合小区情况进行管理，对违反装修规定的住户须将改变部分恢复原状，以达到规定的要求，一切费用由该用户支付。2、住户在装修工程施工前一星期内须向物业公司提供装修图纸、管道、电器安装图，告知装修方案，经物业公司及有关部门审核后，住户方可动工，并在规定时间内装修完毕。装修时，住户必须严格遵守有关规定，对更改暗埋的电器、管道必须在填封前请物业管理处核实施工图。住户若要求装空调室外机、除固定位置外，其余均须报物业公司同意，按小区统一规定位置安装。3、业主必须在领取钥匙向物业管理处缴纳综合服务管理费、公共设施维修费及装修垃圾清运费。4、业主
22、所聘的装修施工人员在开工前必须到物业管理处办理登记，同时办理好出入证。凡无证者，不准进入小区。5、所有装修工作须在规定时间内完成，如果需要延期，须向物业管理处补办手续方可继续，6、住户搬运装修材料时，应注意楼道等公共部位的保护（楼梯扶手油漆、墙面的粉刷、楼梯踏步等），若损坏，照价赔偿。7、严禁在屋面、阳台、楼顶、绿地、公共场所共有部位进行违章搭建，严禁在外墙墙体凿壁、破墙开店或改变原外墙色彩，影响楼宇的外观。8、顶楼露台不得封闭。阳台封闭，采用塑钢白玻璃，统一安装在阳台内侧。9、防盗窗安装不得凸出墙面，同意用不锈钢材料，且要求统一式样。10、雨篷安装必须统一规格尺寸、材料色彩，晾衣架、花架按规
23、定尺寸位置安装，以保持原有建筑风格力求统一、规范。11、脱排油烟机的排烟孔和空调管进户孔在楼宇施工时已预留位置，不得另行开孔。空调外机必须按原位置放置。12、太阳能热水器原则上不提倡安装，顶层住户确要安装的，报请物业管理处审批。13、宅内敷设安装的燃气系统设备中的供气管道和配件不得擅自对其进行拆除、改装或移位。14、不得擅自改变房屋使用功能和房屋性质，禁止其它任何危害房屋结构安全、改变建筑立面风格及外观原貌等其它事项。15、严禁将混凝土、砂石、油漆及杂物投入便器及下水道。所有装修垃圾必须由业主装袋后集中堆放到物业管理处指定的堆放点，不得倾倒。违者，责令停止装修。对违规施工者发出整改通知，限期整
24、改，对不听劝告者通过主管部门或行政部门予以处理。16、商铺统一用不锈钢拉栅门，防盗窗用固定式不锈钢，安装时不得凸出墙面，留出层面落水管总管位置。17、沿街住宅商铺空调安装位置在离地面2.5米的外墙，并安装好落水管。广告、招牌、灯箱统一安装在门上方的窗户，尺寸按照窗户的尺寸，不得超高或超宽。18、对承租人或经营者以书面形式预先告知注意事项和装修制定，审核装修方案，协商沟通解决各种装修问题。19、小区商铺、住户的供水、供电均为一户一表供给，业主不得随意更改。各户室内所有地坪下已埋有线电管、电话线及电视线管等，在装修地板时，应留意不要把管子击破。若因擅自更改、铺设引起损坏或击破管线造成后果的，一切责
25、任由该业主承担。20、所有装修工作只限在住宅单元内进行，不能在走廊、楼梯或其他公共场地进行（包括工具及材料）。21、施工中，须采取足够防御措施，以减少装修引起的尘埃及噪音。严禁在晚上8点至早上7点之间进行影响他人的装修行为。22、不准在小区内的消防栓、水池取水做调制混泥土，清洗地面或其他用途。23、装修施工队的所有大件器械、工具、材料等进入小区需要事先申请备案，若需搬离时，必须先向物业管理处领取出门证。24、装修人员必须文明施工，严禁赤足出入工作范围，以防发生意外；装修人员的自行车、电动车、摩托车必须在制定地点停放整齐。25、装修期间，请各业主妥善保管好自己的物资，以防丢失。四、小区治安管理规
26、定为了搞好小区安全防范工作，创造安全的生活环境，维护全体业主的公共利益，特制定本规定：1、遵守有关法律、法规，保证小区居民生活秩序安全。2、维护交通执行，保障小区道路畅通。3、对来访人员经核准登记后方可进入小区，流动商贩等闲杂人员不得进入小区。4、小区发生治安、盗窃等方面的突发事件应及时与派出所或治安联防人员联系，维护现场秩序，协助派出所破案。5、维护物业公司的各项规章制度，对不遵守制度的业主进行劝阻和制止。6、全体业主应积极参与治安防范，增强防范意识。7、小区内的经营单位须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业公司的管理，不得从事非法经营活动。8、下列行为属妨碍公共安全和社会治安秩序的行为，
27、安保人员有权制止和及时处理：1）未经物业管理处批准，在小区道路、人行道上施工，对窨井、道路故意损毁，擅自移动覆盖物、标志牌、防护栏及架空拉线等行为。2）非法侵入他人住宅、商业用房，损毁他人财务。3）非法携带、存放枪械及弹药、非法存储、使用炸药、剧毒、易燃、放射性等危险品及管制刀具。4）擅自撬开他人信箱、隐 、毁弃或私拆他人邮件、电报、信函等。5）聚众喧闹、酗酒闹事。6）利用住宅、商业用房进行盗窃、赌博、卖淫、吸毒活动，传播淫秽录象及制品。7）故意损毁路灯、配电箱、消防栓、电表、水表、明暗沟、化粪池等设施，故意损毁园林绿化。8）用气枪在住宅区内射击。违反上述规定者，按小区有关规定和治安管理条例处
28、罚。五、车辆管理规定为搞好小区内的机动车辆管理工作，保证小区内道路的通畅，以及住户车辆的安全，特制定本规定，敬请住户能大力支持，共同搞好小区内的交通秩序。1、车辆出入：凡住户的机动车辆均应到物业管理处办理登记手续，填写车辆登记表，领取车辆出入证。所有外来车辆，均要进行车辆登记。未经许可，不得进入小区。2、车辆停放：应停放在物业管理处指定的位置。车辆停放后，必须锁好车门，关好车窗，车内不要遗留贵重物品；电动车、摩托车必须停放妥当并上好地锁。对于违章乱停放的车辆，物业管理处将对其提出警告。3、根据余姚市住宅小区物业管理实施办法及实施细则有关规定，本小区只提供车位使用，不承担保管和保险责任，车主应自行为车辆投保。4、禁止入内的车辆：对于3吨以上的货车、7座以上的客车、运输易燃、易爆、剧毒的或有污染性物品的车辆禁止进入小
