1、重庆两路地产项目可行性研究报告第一部分总论一、项目名称重庆两路项目二、开发单位旭辉集团股份有限公司三、报告编制单位旭辉集团股份有限公司四、地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。五、报告编制依据（一）重庆市两路区地块挂牌文件（二）重庆市两路区地块控制性详规（三）重庆市国有土地使用权出让合同六、主要经济技术指标项目总用
2、地面积：约 305亩项目总建筑面积：地上建筑面积约万项目地块容积率：地块性质：商住用地主要经济技术指标一览表序号项目数量单位备注1规划用地面积203067m22总建筑面积522300m2地上建筑面积462300m2可售面积412300m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等其中：多层住宅110000m2 高层住宅260000m2 小户型公寓22300 商铺20000不可售面积50000m2地下建筑面积60000m2独立地下车库54000m2地下室6000m2不可售3容积率 m24建筑密度405绿化率306机动车位1237个7预计竣工日期2010年4月30日8预计交房日期2010年6月20日第二部
3、分市场分析与产品定位一、市场分析（一）重庆市经济发展概况1、重庆市都市经济圈经济发展状况图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴） 2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。 重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础。图：宏观经济增长与房地产业发展的关系根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重
4、庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。2、重庆目前消费者状况图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴） 从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作
5、相应的分析。1、渝北区经济发展状况及经济地位图：重庆各区近年来GDP对比分析表 （单位：亿元）（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本
6、项目创造广阔的发展空间。2、区域发展规划 重庆市总体规划发展目标 根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。 重庆市产业结构规划 调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。 重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇。城市整体产业
7、技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用。 重庆市旧城改造和新区拓展 据不完全统计，20052010年重庆市主城区拆迁面积将达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上（资料来源：重庆搜房网）, 按照户均住房需求面积80平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800万平方米的消费需求。 将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设的要求，这两个新区的建设必须至少要达到人口30万以上的规模。（资料来源：重庆市2004-2020年都市区城市总体规
8、划） 城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间。由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。 渝北区区域地位 重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场、重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际
9、机场。 随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区（国家级经济技术开发区）、重庆市现代农业园区、两路工业园区、空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之一。3、区域经济发展趋势分析 渝北区经济发展趋势 根据渝北区政府“十一五”发展规划，“十一五”时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进一步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪北部新区两路这条城市主轴线，高起点规划、高标准开发。 同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区、北部新区一道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区“最佳环
10、境宜居区”的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进一步提升。就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区、住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好。（三）房地产市场分析1、重庆市都市经济圈房地产开发投资图：近年重庆市都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）（数据来源：20012007年重庆统计年鉴） 近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着2004年以来重庆市房地产销售价格的大幅提升和良好的市场反应，大大增强了各开发企业的投资信心，2005年是重庆市都市区房地产投
11、资的高峰，投资增幅明显放大。2006年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高的增长水平。 重庆市房地产开发完成投资额自2004年以来，长期保持高速持续增长的态势。房地产开发投资的强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强的信心。2、重庆市都市区经济圈房地产市场供求图：近年重庆市都市区商品房竣工面积、销售面积及增长率表 单位（万m2,%）（数据来源：20012007年重庆市统计年鉴） 从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发、销售规模快速增长，但同期的销售面积的增长率均大于竣工面积，这也反映出整体市场需求较为旺盛，基本能够消化同期增加供应量
12、。 从商品房竣工及销售面积的对比来看，年竣工面积基本与销售面积持平，这在一定程度上也反映出整体市场处于正常健康运行状态。3、重庆市都市经济圈房地产市场价格图：近年重庆市都市区商品房成交均价分析 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，其中2006年重庆市都市区商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成市场价格增速暂时放缓，同时低端经济型产品供应及成交放大所导致。 结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势。4、渝北区房地产市场分析2004-2006年渝北区房地产市场主要统计指标指标2004年2005年2006年房地产投开发资额(亿元)增幅(%
13、)%商品房销售面积(万方)增幅(%)%商品房销售均价(元/平方)增幅(%)%（数据来源：2005-2007年重庆市统计年鉴） 本项目所在的渝北区房地产市场发展起步相对较晚，在2005年，区域房地产市场开发投资大幅度上升，同时商品房销售也量价齐升，区域经济不断增长以及房产相对低廉的价格吸引了大量外区域客源进入。 2007年12月，重庆市月度商品住宅销售均价为3435元/平方，区域市场价格快速上升（资料来源：重庆网上房地产），且销售面积的逐年不断放大也说明了市场消费者对于目前市场价格接受程度良好，且对未来区域市场发展前景普遍持乐观态度，在区域经济的不断推动下，预计未来区域房地产市场将呈现量价稳步攀
14、升的发展态势。5、土地市场分析 重庆市土地市场分析2007年重庆市土地招拍挂成交情况一季度二季度三季度四季度合计土地成交面积（万方） 土地成交金额（亿元） 平均地价（元平方） （数据来源：重庆网上房地产） 2007年重庆市土地通过招、拍、挂成交的共1117万方，178宗。剔除工业、公建、教育用地，可销售的商品房用地约950万方，按平均容积率计算，未来1到2年内市场至少将新增2375万方商品房供应，按照重庆2007年商品房销售面积2228万平方米的年吸纳量，（下表数据来源：重庆网上房地产）市场供求关系将基本平衡稳定。 2007年三、四季度土地成交价格出现大幅度上升，其主要因素是该时间段有大量高价
15、位的非居住用地成交，如下表（下表数据来源：重庆网上房地产）：地位置用途土地面积建筑规模(平方米)竞得单位竞得时间成交总价(万元)成交单价(元/平方米)江北区华新街街道桥北村及中兴段1号居住、学校2050861029879重庆尖置房地产有限公司2007-12-11418000九龙坡区大杨石组团J分区J06-2/03、J02-8/03号宗地居住、商业金融业、广场39713218421重庆业瑞房地产开发有限公司2007-10-2964500南岸区南坪组团D分区D13-14号宗地二类居住、商业27015重庆东原宝境置业有限公司2007-10-2940800沙坪坝组团C分区C04-2/02、C03-4-
16、2/02号宗地居住、商业金融11365南京鸿信房地产开发有限公司2007-9-1315900南岸区弹子石组团C分区C1-C4、C6-C9、C11、G1号宗地商业、居住、停车场库、娱乐等5649122099256重庆嘉江房地产开发有限公司2007-11-14750000 渝北区土地市场分析2007年重庆土地招拍挂成交情况渝北区数量占全市比例土地成交面积（万方）%土地成交金额（亿元）%平均地价（元平方）（数据来源：重庆网上房地产，由旭辉集团整理） 重庆市城市发展整体向北的发展趋势刺激区域经济快速发展，渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资
17、料来源：2000-2007年重庆统计年鉴）。同时配合区域规划的推进，渝北区土地供应量也在全市中占有较大市场份额。 由此可见渝北区房地产市场在重庆市处于重要地位，也是政府城市规划的重点发展区域，未来该区域房地产市场发展空间较大。（四）市场预测1、需求预测 定性角度： 经济增长支撑房产消费经济总量连续四年保持15%以上的增速，且未来仍将保持高速增长水平（资料来源：2007年重庆统计年鉴），经济高速增长是房地产业蓬勃发展的基础，未来的房地产市场消费需求将稳健增长。 居民购买力不断提升刺激房产消费2006年城镇居民人均可支配收入11579元，同比增长%（资料来源：2007年重庆统计年鉴）。重庆的人均收
18、入随着城市经济的发展在近年来得到了快速的提高，成为房地产市场需求增长的前提条件。 城市化进程拉动城市住房需求增长“十一五规划”明确2010年城市城镇化率将达到52%，其中将转移农村劳动力到城镇160万人，而目前有近40%的农村劳动力转移集中在重庆市主城区（资料来源：重庆“十一五规划”），按此比例，未来5年间160万转移农村劳动力中约64万左右农村人口将转移至重庆市主城区，将为都市区累计数量庞大的潜在置业客户。 定量角度： 根据定性角度的预测，重庆房地产市场需求在未来保持增长的态势，根据重庆统计局公布数据，2007年1-9月，重庆市都市区完成商品房销售面积达1540万平米，预计2007年全年销售
19、面积将达到1800万方，假设2008年市场年成交面积较2007年以10%的速度递增，2008年市场成交量将为1980万方。重庆市都市区20072008年商品房销售面积预测2、土地供应预测 随着重庆新一轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如对轻轨沿线的土地供应会产生巨大的带动作用。 中心城区的开发用地会继续以几何级数增长。随着城市的发展以及主城区城市能级的提升，必然带来人口经济的持续增长，从而形成巨大的土地消费市场。 重庆都市经济圈土地供应进入高速增长阶段：未来3年左右是重庆规划的都市经济圈发展的黄金时期；城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生的价格预
20、期，会吸引一部分主力开发商进入区域市场。3、价格走势预测图：近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析与预测 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约11%。（资料来源：20032007年重庆统计年鉴）结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势，若2008年市场价格保持10%的平稳增长速度，预计2008年重庆都市区商品房销售价格将达到3556元/平方米。二、项目定位（一）项目立地条件1、地段 位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻，距宝圣湖不到500米的距离。 项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅
21、开发的良好资源。2、交通状况 项目正对面就是连通两路城区、空港片区、北部新区以及主城区的重要通道机场高速。现有608、609、610、801等十多条公交线路在此设站，通往阳光城、龙溪镇、杨家坪、解放碑、沙坪坝、朝天门、南坪、烈士墓等地的公交系统比较发达，交通极为便捷。3、配套 生活配套：本项目所处的回兴片区是由乡镇改造而来的新兴区域，区域内的生活配套以满足居民的日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行。目前区域内没有大型医院，但有不少小型药房，生活便利性较强。区域内教育系统比较发达，有回兴中心小学、实验三小、海联学院、西南政法大学和川外南方翻译学院等，高等院校的聚集也带来了大量的消费需要，另外
22、回兴片区的生活配套也因此得到较大幅度的扩充。 商业配套：目前回兴片区的商业主要以建材家具和生活配套为主，近年来回兴片区在建的小区楼盘已经陆续交房，随着业主的入住，社区商业也逐渐投入使用。目前圣湖天域已经引进了重百超市并即将开业，这使得附近区域居民的生活便利性大大加强。（二）项目产品规划1、项目目标客户来源 “三北”区域即渝北、江北、北部高新区70-80%，渝中区及其他主城区15%，重庆区县客户5%。2、产品规划特色 结合本项目目标客源情况并根据政府70/90政策，本项目70%的产品户型面积在90平方米以下，总体而言本项目注意控制产品面积，在产品总价上有较高弹性。 产品户型创新，根据“同样的面积
23、，功能丰富；同样的功能，面积精简”的原则设计，且本项目产品户型中做到户户带有露台与空中庭院，在销售过程中空中庭院建筑面积仅计算一半，将产品利益最大程度让利于客户。 产品底层采取调空手法，景观开阔，观赏性与功能性相结合，又增加了邻里间交流、嬉戏、休息的空间。 实现人车分流，且地下车库直接入幢，在地下车库中设计生态洞，增加自然、通风与采光。（三）项目价格定位及依据1、项目价格定位 本项目计划于2008年10月正式开盘预售，高层住宅部分销售总体均价统一为4500元平方米，多层住宅部分销售均价统一为5500元平方米，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平方米，商业部分销售总体均价统一为10000元平
24、方米，销售过程中实际销售价格可能由低到高或出现其他波动，但最终项目整体销售均价如上。2、项目价格定位依据 项目周边竞争市场行情代表个案名称区域区位总建筑面积（万方）容积率最新房源开盘日期住宅均价格（元/平方）当期住宅供应套数当期住宅销售率金香林渝北区碗水转盘城南开发区2007-4440030095%文杰心海湾渝北区回兴街道双湖路112006-9420045095%圣湖天域渝北区回兴宝桐路1路(宝圣湖边)252007-11400012070%蓝色星空渝北区回兴立交2007-3390070075%数据来源：以上数据统计截止于2007年12月26日，由旭辉集团收集整理 本项目周边市场产品以中、大规模
25、普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在39004200元/平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分的整体销售率都能达到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海湾等典型中高档项目的平均销售速度均能达到70-100套，市场整体反映良好。 从目前区域客户的构成来看，70-80%的客户都是来自于区域内部。对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势、规模优势、开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目的产品规划特色的创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为高端的代表性项目之一。 市场自然价格增长及本集团产品创新、营销策划、品牌创造溢价 本项目计划于20
26、08年10月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在36004200元/平方米，取区域平均价格为4100元/平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产品的创新设计并采取有效的营销策划，可创造一定的溢价空间，故对本项目未来销售价格判断如下表溢价因素理想溢价目前区域普遍行情4100（元/平方米）市场年自然增长溢价10%产品创新溢价5%营销策划溢价3%公司品牌溢价2%溢价合计20%2008年本项目公寓开盘可实现销售均价4920（元/平方米） 考虑到本项目销售周期为2008年至2010年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取高层住宅部分
27、销售总体均价统一为4500元平方米，多层住宅部分销售均价统一为5500元平方米，小户型公寓部分销售均价统一为5300元平方米，商业部分销售总体均价统一为10000元平方米，销售过程中实际销售价格可能出现波动，但预计最终项目整体销售均价如上。 项目竞争能力分析（以公寓产品为例）对本项目可能构成竞争的地段或项目、周边土地、同属城区其他地段的能力评价内容权数本项目文杰心海湾（本区域内）国瑞城（其他地段）春风城市心筑（中心城区地段）区位3345物业管理4334环境4334容积率4323总分3功能系数 项目售价4500420047006600成本系数 价值系数 注：价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如下
28、：（1） 为各竞争对手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。（2） 功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。（3） 计算每个竞争对手的得分比例，即功能系数。（4） 每个竞争对手的售价除以售价合计，得到竞争对手的成本系数。（5） 功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价值系数等于1，等价；价值系数大于1，超值。结论： 本项目价格系数为，性价比良好。 本项目价格为2008年10月起销售的整体均价，而其他参照比较项目的价格为2007年12月均价，考虑到时间上的差异性，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照项目价格按照10%的市场价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本项目价格系数为（如下表所示），因此本项目的市场可行性高。内容权数本项目文杰心海湾（本区域内）国瑞城（其他地段）春风城市心筑（中心城区地段）区位3345物业管理4334环境4334容积率4323总分3功能系数 项目售价4500462051707260成本系数 价值系数 以上两表数据来源：由旭辉集团收集整第三部分项目工程进度安排说明：1、图中兰线为假定二期；2、主体结构按2325层
