1、某物业管理工程投标书六 安 市 球 拍 广 场 管 理 工 程管理方案编 制：刘伦保 审 核：黄肃胜审 定：吴凤菊编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司二00四年七月十六日第一章 编制概述第一节 编制说明第二节 编制依据第二章 工程概况第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一节 环境卫生管理第二节 绿化管理第三节 治安消防管理第四节 水电设备管理第五节 土建及其它设施管理第六节 财务管理第五章 文明管理制度第六章 工作人员职业道德规范第一章 编制概述第一节 编制说明本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了
2、认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。 为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实
3、现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二节 编制依据1、六安市球拍广场招标文件；2、住宅与房地产业政策法规3、安徽省房地产物业通讯；4、物业管理手册；5、安徽省物业管理委员会相关文件；6、六安市房地产管理局相关文件；7、安徽省城市市容和环境卫生管理条例；8、六安市园林绿化管理考核办法（试行）；9、本公司的内部管理制度。第二章 管理项目概况一、建筑概况本项目为六安市球拍广场物业管
4、理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。二、管理范围广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。 第三章 管理部署 一、管理目标计划本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合安徽省城市市容和环境卫生管理条例、六安市园林绿化管理考核办法（试行）等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。二、管理作业组织计划本工程管理时，我们结合现代的科技
5、手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为重点监管时段,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。三、项目组织机构建立计划 本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术
6、和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。管理组织机构图物管主任副主任工 程 师财务室保安组保洁组水电组绿化组综合服务组四、劳动力组织计划劳务作业队是工程管理的直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。绿化组配备2人，主要从事广
7、场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。拟投入本工程主要物业管理人员明细表序号姓 名职 务职 称本项目内职责1黄肃胜物管主任工程师项目管理2张 奇总工程师工程师物业的维护维修管理3张 奇物管副主任工程师各班组管理4杨 静财务负责人会计师财经管理5张加青保安组长安全保卫工作6丁怀林水电组长水电维护维修管理7张 合绿化组长绿化维护维修管理8徐明兴保洁组长保洁管理9黄肃胜综合服务部服务接待10拟投入本工程主要人员需求计划序号123456789合计人数部门物 管主 任副主任总 工程 师综合服务
8、组财务室保安组绿化组保洁组水电组人员数量111111224223备注由工程师兼职由物管副主任兼任本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。单位根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。五、管理机具组织计划本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。 第四章 管理方案针对本广场为六安的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人
9、民提供最完善、最真诚的服务。在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和广场公约。公示24小时服务电话。我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提供音乐等。第一节 环境卫生管理我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异味。2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。对旅客随手仍
10、置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。3、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:00和6：00前将垃圾运至垃圾中转站。5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查情况及时清掏。化粪池月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的
11、面貌迎接新年。第二节 绿化管理我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。 1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美观， 2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪
12、上无裸地，无杂草；6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。7、建立每天的养护、整修记录。第三节 治安消防管理1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。每岗将保安分为2个小组，2人一组， 24小时不间断巡逻，对0:00-6:00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统
13、一制定售价，文明礼貌待客。各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。3、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。有发生火灾的应急预案。事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。第四节 水电设备管理一、开启时间管理（1）、灯光：高杆灯平时开2盏（站台2盏关闭），7:00-8:00开三个回路，8:00-9:00开二个回路，9:00至天明开一个回路。所
14、有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:00-11:00时）。草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:00-8:00时）。单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。（2）、喷泉：节假日每天开4个小时（全喷），平时每天开3小时（次喷）。（3）、水系：双休日每天开2小时，节假日每天开4小时，平时关闭。（4）、音响：随喷泉开放。二、保养维护管理1、供电系统（1）、每月底检查变压器的油量位置是否不适当，所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：A、电流、电压的测量读数；B、声音是否正常；C、油面温升有无超允许范围；D、油面指示剂的油色有无异
15、常；E、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；F、箱壳有无漏油现象；G、金属外壳接地线是否合格。（2）、运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简化试验。（3）、运行中的开关、母线、接头等一切截流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。 （4）、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。 （5）、配电室做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40为宜。配电室每周吸尘一次，保持室内清洁、干净。各开关要标明控制供电范围，以利工作。（6）、每周检查电表和各主要的开关接触是否良好，发现问题及时更换。（7）、有损坏的照明灯具随时更换，并做好记录。（8）、湿式运行完好，检查应符合下列标准：A、螺栓、吊环、密
16、封垫圈齐全、完整坚固。B、接线坚固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。C、外壳接地良好，托架无严重变形无锈蚀。D、壳内无积水，壳外无积垢、无污泥。（9）、严格执行防鼠条例，不得在电房内吃东西，防鼠板不得随意移开，因工作需要移开时，必须有专人看守方可。2、给排水系统 （1）、水泵每周轮换运行，轴承每季加油一次，电动机轴承每半年加油一次。水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换或修理。水泵运行完好指标为：A、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、准确。B、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。C、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封完好，泄露合乎要求。D、泵体各部门连接
17、严密，不漏水。E、油圈齐全、油质合格、油量适中，不漏油。F、轴承温度不得超过60-65，运转不得有异声和异常震动。G、电机温升不能超过铭牌规定，绝缘电阻符合要求。H、过流及电压保护齐全。I、接线齐全导电良好，接地合格。J、设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具材料配件存放整齐，油料要加盖。K、保管好技术档案和图纸。（2）、每周检查闸阀、开关是否灵敏，密封是否良好。（3）、每半年对水表进行清洗一次，发现有问题的应及时更换或修理。（4）、对排水不畅的下水道、检查井盖，用专用的疏通器或人工清理，定期检查。3、消防系统（1）、每周检查一次闸阀、正面阀、开关是否灵敏，密封是否完好，如有毛病及时维修
18、。（2）、供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。（3）、每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行更换，以利应急使用。（4）、灭火器的内容物每年定期更换或补充一次。（5）、报警系统每周检查一次是否灵敏。（6）、每周检查消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。第五节 土建及其它设施管理本项目管理的工程师是从事建筑专业18年的工程师，曾参与六安多处工程的施工管理工作。我们将根据房屋和设施的使用年限，定期检查使用状况，建立维修、保养档案，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和资金使用计划，向业主作出报告与建议，根据业主意见组织维修。1、道路管理：（1
19、）、道路主要为人行道，严禁各种汽车和货车、重型机械通行，防止市民在广场抛掷石块或其它易使道路损伤物件。（2）、路牙石要防止行人用自行车、或其它工具冲撞，有损坏的立即修复。对检查井的井盖要随时检查，用螺旋固定的方法对井盖进行固定，防止偷盗，对损坏或已被盗的井盖，及时修复更换。（3）、确保在雨雪天的路面整洁，随时清扫路面的积雪、雨水。（4）、对路面有温差裂缝或沉降裂缝的部位，立即组织相关技术人员进行分析、研究，向业主报出可行性维修方案等。2、房屋管理：（1）、对房屋建筑设置沉降观测点，随时做好沉降记录，发现有大的问题，立即上报。（2）、房屋的屋面在每季度检修一次，防止雨水管道被堵塞，导致外墙被污染
20、。（3）、外墙、门窗的污渍随时清理，室内的楼地面不能堆放荷载超出设计的范围。（4）、房屋损坏的门窗、水电的设施给予及时的修复。3、雕塑管理（1）、本广场的雕塑比较贵重的设施，对雕塑建立档案，实行电子监控。（2）、防止行人攀登，向雕塑抛掷物体。（3）、防止行人在雕塑乱涂画，涂画处及时清理。（4）、防止市民的风筝与雕塑近距离接触。（5）、建立沉降观测点，进行观测。（6）、主体除锈、喷漆维护的费用由业主负责。4、其它设施、设备管理严格按照设施、设备的说明妥善管理、保养，保持设施、设备的整洁、有形，对较复杂的设施、设备向业主或相关行业人员咨询，建立好档案。对有损坏的设施、设备，提出维修或更换方案。第六
21、节 财务管理（1）、财务部门必须严格执行国家有关法律、法规、条例和公司会议，维护职工的经济利益，提高本工程管理的经济效益和社会效益。（2）、财务部门必须全面掌握本管理部的经营情况，预测经济前景，参与经营决策，并监督经营。（3）、编制财务计划（预算），并根据各种信息资料及市场发展趋势，提出经营目标。（4）、制定本管理部的财务管理制度，根据有关法律条例和会计制度制定管理方法。（5）、拓宽融资渠道，保证资金正常供应，管理好、用好资金提高资金使用效果，加速资金周转，并作为理财标准。（6）、根据会计制度的有关规定，认真做好会议基础工作，具体要求完整，数字真实，计算准确，报送及时。（7）、对本管理部各项资
22、金增减变动进行监督，维护企业财产的安全完整。（8）、加强现金管理及资产管理。对超库存限额的现金，及时送存银行，对管理部财产采用“永续盘存制”进行盘存，做到帐目、帐卡、帐实相符合。（9）、进行经济活动分析，定期检查分析财务税务成本计划，利润计划以及各项经济指标完成情况。（10）、做好会计资料的整理归档工作，保证会计，帐册、凭证报表的完整齐备。 第五章 文明管理责任制度一、物管主任职责1、接受公司上级领导，负责物业管理部全面工作，对项目负责。2、根据物业公司职能，决定人员架构与部门人员调配、运筹、策划管理各项管理工作。3、制定员工的管理制度，提高工作效率，优化劳动力，完成预定目标。4、指导各部门工
23、作，为业主和市民创造一个良好的休闲环境。5、定期召开工作例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务。6、指导各部门开展日常管理工作，并考核各部门主管工作效率，作出升、调及奖惩决定。7、注重科技和人才开发，提高职员管理能力与素质，使管理与服务逐步走向规范化、科学化。8、咨询业主意见，与业主建立良好关系。9、做好对外沟通，对内协调工作，制定物业年度财政预算，监督财务收支。10、开展多种经营，弥补物业经费不足，提高物业的经济效益。二、办公室主任的岗位责任1、认真贯彻各项政策、法律、法规，执行上级和本公司的各项规定。2、负责公司各项决议上呈下达，对内对外协调内部行政管理工作。3、负责文件及各种文书档案
24、的收发、登记、传阅、清退、归档和催办工作，负责公司会议的通知和准备工作，做好会议记录及简报，大事记的编写工作。4、起草有关文字资料，负责把关打印工作，做好文件材料的保密工作。5、负责接待、处理市民的投诉。6、负责劳保用品及办公用品的购置、保管发放工作，并建立公用物品台帐。7、负责对外接待来访、协调小区物业管理中的各种问题。8、监督检查各项工作计划的执行情况，进行跟踪分析。9、负责组织开展创建文明单位和劳动竞赛组织设施、检查、评比工作。10、负责办理人事变动、招聘、解聘等具体工作，负责员工的培训教育。三、工程师岗位责任1、认真贯彻物业的相关政策、法律、法规。2、参与接管时的计划和验收工作。3、认
25、真熟悉本工程的土建、水电、设备图纸，熟悉各类建筑的特点，建立档案。4、对设备和设施进行日常的管理和养护，检修记录和保养记录齐全。5、定期巡逻，善于发现隐患，属小范围的，及时组织修复。6、编制大范围的维修方案和维修基金使用计划，编制所需的材料、工时计划，向维修单位下达任务及验收工作。7、负责维修工程的发包工作。8、认真处理行人反映的每一个安全问题。四、保安部主管职责1、接受物管主任督导，全面负责本部工作。2、制定本部工作计划，督导下属工作及工作评估工作3、定期安排本部人员进行实地保安训练及防火演习，提高本部应急、抢险、执法能力。4、参与编写各项应急程序编制、审定、修充工作。协调各部门必要时启用应
26、急程序。5、根据广场的特点，制定巡逻路线，岗位分布，各岗位职责。6、对重大事故亲自组织调查，及时上呈处理报告。7、经常检查督促各岗位，检查仪容、仪表，及时纠正违纪现象。8、处理一般的治安工作和行人投诉。五、主管会计职责1、按照相关制度，认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，做到三相符（帐单相符、帐帐相符、帐表相符）2、按照经济核算的原则，经常检查和分析财务经济活动情况，提高增收节约潜力。3、及时提供经济核算资料，使领导及时掌握盈亏情况，采取有效措施改善管理。4、妥善保管好会计凭证，帐本等一切档案资料。5、及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关数据资料。6、负责每
27、月与出纳对一次帐，做到帐帐相符。7、依照国家税法规定，按时缴纳各项税金。六、绿化主管职责1、根据小区环境规划，负责制定环境整体养护年度、季度、月份计划，经批准后组织设施。2、对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护方法、作业时间、作业标准，经审核后落实责任人重点养护，建立生长养护方案。3、对绿化工作实行分区包干作业，做到员工之间任务清楚，责任明确，检查、考核标准公开、奖惩兑现。4、组织班组定期培训，聘请有关专家授课，学习科学的养护方法、绿化知识和园艺造型技艺，提高队伍的业务素质。5、严格执行绿化作业检查制度，坚持高标准、高质量，切实将检查考核结果与员工收入挂钩，坚持把责任区、责任人、考核
28、评分定期公开，广泛接受市民监督。七、保洁主管职责1、制定本部门的工作计划，督导下属工作。2、对工作认真积极，模范带头，以身作则，积极带领员工完成上级交给的各项任务。3、做好保洁员工的思想教育，法纪教育，并组织学习文化和专业知识。4、负责每天对广场的全面检查，并组织奖评当日的工作状况，寻找差距，弥补不足。5、负责购买、保管、发放环卫工具、材料，减少浪费，节约开支。八、水电工岗位职责1、制定本部门的日常维护、维修作出计划。2、灯具、音响、喷泉、水系开启关闭。3、确保设备的正常运行。4、谦虚诚实，刻苦钻研业务知识，专业技术精益求精。5、小范围维修，及时修复，大范围的维修要及时上报。6、严格按安全操作
29、规程，谨防事故发生。九、综合服务部岗位职责1、按管理要求，负责制定本部的工作计划。2、负责配合总工程师的工作。3、负责特约服务的项目开展，切实做到便民、利民、服务第一的宗旨，使社会效益经济效益并存。4、监督其他部门工作。5、负责与公司其它部门之间的工作联系、配合。工作人员职业道德规范法定代表人身份证明书单位名称：六安市兴裕物业管理有限责任公司单位性质： 有限责任公司地 址：六安市裕安区南市街塘子巷6号成立时间：2001年11月经营期限： 长 期姓 名：吴凤菊 性别：女 年龄：32岁 职务：经理系 六安市兴裕物业管理有限责任公司 的法定代表人。特此证明投标人：六安市兴裕物业管理有限责任公司日期：
30、 2004年7月16日投标文件签署权委托书本授权委托书声明：我吴凤菊 系 六安市兴裕物业管理有限责任公司 的法定代表人，现授权委托 我公司 的 黄肃胜 为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。代 理 人： 性别： 年龄： 身份证号码： 职务： 投 标 人：六安市兴裕物业管理有限责任公司法定代表人： 授权委托日期：2004 年 7月 16日投 标 函致：六安市建设委员会：1、根据你方招标工程项目编号为 建业招字2004-0631号 的六安市球拍广场管理工程的招标文件，遵照有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、标准和其它文件后，我方愿以人民币：伍拾捌万捌仟元整 元（RMB￥:588000.00元）的投标报价（含表一、表二全部内容）并按上述标准的要求承包上述物业管理。
