1、五星版经典房地产项目调研及市场定位分析报告【五星版】经典房地产项目调研及市场定位分析报告第一节房地产市场宏观环境分析一、20RR年R-R月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由0.72上调至0.81，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.RR提高到3.33；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57提高到6.84；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。政策解读：这是央行自20RR年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制
2、过热的房产投资行为，打击房产投机者。贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。2、个人住房公积金贷款利率上调0.09%自RR月RR日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.41%，五年期以上从4.77调整为4.86%。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
3、，从RR月RR日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98%调整为2.RR%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5%央行RR月底宣布，决定从20RR年RR月RR日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调存款准备金率，是央行今年第4次动用这一货币政策工具，也是自20RR年以来第7次上调存款准备金率。这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。政策解读：针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增加，固定资产投资增长过快等情况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓解经
4、济过热的状况。新的财政年度刚开始就上调存款准备金彰显了央行回收流动性的决心。以往央行都是在问题发生后才去采取补救措施，而这一次是未雨绸缪。0.5个百分点的小幅上调，在我国当前流动性充裕的条件下并不是一剂猛药，而是适量微调。但无疑又加重了房地产企业的融资难度。二、20RR年R-R月税收政策分析1、国家清算土地增值税中央强化楼市调控决心元月中旬，国家税务总局正发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，通知要求从RR月RR日起清算房地产开发企业的土地增值税。此政策的征税对象是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑
5、面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。政策解读：对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看，对于房价不会有直接影响。这一政策将会抬高开发商成本，进一步缩小房地产企业盈利空间。此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公
6、司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。2、印花税上调财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知去年年底开始实施，房地产公司进行一手房买卖时，销售合同的印花税税率，由0.3调整为0.5。政策解读：普遍而言，印花税率此次上调仅0.2对整个楼市影响不大，而且征收范围只在一手市场，影响面更窄。但会向购买豪宅的消费者发出增加成本的信号，造成心理压力，令购房者的信心不足。3、职工低价获单位售房应缴个税财政部和国家税务总局日前联合发布通知，明确单位低价向职工售房有关个人所得税问题。单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，
7、应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。三、20RR年R-R月土地政策分析1、国土部：严抓系统内部监管20RR年，监察部将会同国土资源部等部委继续加强对土地市场秩序的监督检查，继续组织开展查处土地违法违规案件专项行动，督促地方和有关部门认真贯彻落实中央宏观调控政策，切实加强土地管理和调控。国土资源部：新增用地三大禁区须严控国土资源部日前下发20RR年全国土地利用计划，该计划中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，并再次强调禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。2、严控土地成片出让防止企业圈地RR月初，国土资源部副部长贠小苏国家八部委房地产市场秩序专项整治
8、动员部署电视电话会议上表示：将严格控制土地出让的地块面积，对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；同时将进一步调整土地供应结构，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地；要加大闲置土地处置力度。动向解读：“严格控制土地出让的地块面积”这一政策在RG三环内早已实施，若全面实施的话，未来动辄上千亩的“地王”将不会再现，届时竞争项目将会增加，市场竞争将会加大。3、中央“收紧地根”工业用地将成为新调控重点针对工业用地低成本过度扩张造成土地利用的反调控走势，国土资源部和监察部今年将联合在全国开展工业用地执法监察，范围是20RR年国务院31号文件下发
9、以来，各地工业用地招标拍卖挂牌出让情况。避免工业用地过度扩张造成土地隐性闲置和浪费，实现中央的房地产调控目标。动向解读：虽然政策对用地成本的影响不大，但却给市场一个明确的信号严控新增用地，调控根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，土地新政的出台实施，将从预期上减少新增建设用地供应量。但是长远来看，企业取得工业用地的成本增加，将促使企业提高工业用地效益，从而抑制企业的圈地冲动，降低工业用地的需求。4、国务院新一轮土地规划修编死守18亿亩耕地底线新一轮土地规划（从20RR年到20RR年）修编，目前正按照国务院领导提出的“用地要一分一厘算，而不是一分一亩”的要求加紧编制中，围绕着如何守住18亿亩耕地底线，
10、各方正群策群力。要确保这一底线，意味着从目前到20RR年我国耕地减少量必须控制在2700万亩以内，其中包括相当比例的生态退耕和农业结构调整，这个数字不及“RR”期间耕地减少量的1/3；也意味着基本农田不能动，建设用地规模要压缩。四、20RR年R-R月全国房地产市场政策分析1、国务院强调：增加有效供给抑制过旺需求稳定房价中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在听取北京市房地产市场调控情况的汇报会议上指出：要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。2、建设部：区别收税遏制大户型建设部部长WGRRR月RR日在北京召开的全国建设工作会议上表示，将全力
11、扭转当前住宅供应与消费中的“贪大求阔”现象，通过“有区别的税收政策”等遏制盲目消费。3、政府工作报告谈楼市在今年的温总理的政府工作报告中，房地产方面提出了四项楼市调控要点和五条土地管理内容。土地：经济行政“两手抓”保障土地资源、引导资本流向；楼市：建立具有中国特点的住房建设和消费模式、重点发展普通商品住房、科学调控，平抑房价、强化房地产市场监管。同时要求特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。4、商品房预售款专户管理正在酝酿权威人士日前透露，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，但是政策最终出台和落实时间，“目前尚不明确”。所谓预售款
12、专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。政策解读：对预售款进行专户管理可以有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。同时这一政策一旦落实并在全国推广，会对过早预售楼盘、“快速滚动开发”的开发商资金链带，这对开发周期和市场供给都会带来影响。也将涉及到银行等其他关联行业的业务发展。可能政策有鼓励市场现房销售的意图。5、国家趋于重视中小户型建设
13、建设部部长汪光焘昨日表示，要把满足居民自住需求的中低价位住房建设，纳入城市规划编制。汪光焘表示，各地方政府要按照国务院的要求，重点满足当地居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品房住房。住房建设规划要纳入“RR”发展规划和近期建设规划中。6、央行发布信贷投向指引严控外商投资内地房市继商务部今年RR月发文要求严格限制外商投资房地产后，央行SH总部RR月底公布的SH市信贷投向指引（20RR年修订）提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持，这是央行首次以文件形式发表这一观点。除要求银行把好信贷关外，央行公布的指引还一口气给商业银行提出了规范房地产开发贷款、严格审核借款人的购房用途、严格把握
14、资金流向、严格限制超出偿付能力的贷款需求等5项针对房贷业务的要求。政策解读：央行的上述表态，是源于以大摩、德银为代表的国际投行也开始把投资触角伸向二线城市的房地产市场，在外资源源流入之时，国内房地产价格也呈现出水涨船高的攀升态势。此次央行以文件的形式对外发布观点，无疑会对入境炒房的外资起到威慑作用。第二节RG房地产市场分析一、RG市20RR年R-R月土地市场分析今年上半年全国楼市一片大涨，而接下来楼市又将呈现出怎样的发展趋势？先于楼市的土地市场历来是房产行情的风向标，土地市场的走势曲线也将反映出未来一段时间房产的波动趋势。在本公司的今年上半年土地市场研究报告的统计显示，20RR年上半年出让土地
15、的成交总价比去年同期大幅上涨。其中，外来开发商拿走七成土地，并且今年RRRR月的92%成交宗数比创历史新高。1、住宅用地全部成交从土地市场研究报告中的数据显示，RG土地市场正进入一个异常活跃的阶段。据统计，今年上半年土地成交均价比去年同期有较大幅度上涨，其中，RG市六城区土地供应50宗共3518亩，成交46宗，共3322亩，仅4宗196亩商业用地由于区域环境不成熟而流标，其92的成交宗数比也创下历史最高。今年上半年与去年上半年相比，土地供应量和成交量均大幅提升，其中需求的涨幅超过了供应的涨幅，供不应求在土地市场中也完全显现出来。2、热点区域领跑房地产市场在市政府“向东向南”等新城区发展规划引导
16、下，国际城南、中产城东、北部新城、大城西WJ、RG西部新中心郫县、地铁沿线等有题材的区域板块土地炙手可热。目前，三环路内外城市大道两侧及近郊区较大宗土地价格涨幅高于中心城区较小地块。由于开发商占有土地资源的欲望强烈，新资本进入瞄准的重点也是大宗地块，从而形成大家都绕开小且贵的主城区地块而到近郊圈层争地的从众格局，且凡是上百亩至数百亩的较大块土地，成交价都大大高于起拍价。本年7月20日，三宗百亩以上土地平均成交价是起拍价的3.99倍。WJ、郫县、新都可拍到200多万元至400万元/亩，彭州也可拍至80-90万元/亩。3、外来开发商占据绝对主动据最新统计，外来开发商拍得六城区土地达2243.4亩，
17、占成交总量近七成。其中，像RG嘉里、信和、CQ金科、HN鑫苑、FJ六建、中天盈等首次夺地入市的外来开发商与日俱增。据RG市统计局20RR年上半年最新数据：港澳台资和外资在房地产开发上的投资，分别达到45.52亿元和41.54亿元，同比上升1.36倍和1.15倍。部分有基金或巨资背景的外来企业热衷拍地，但开发节奏迟缓。政府及时放量供应土地，目的在于尽快增大住宅供给，以平抑市场的旺盛需求。但部分港资和外资进RG拍地的开发进度都不理想，产品千呼万唤出不来。RG市场研究有限公司提供的报告认为，有“囤地”嫌疑的少数外资地产企业将影响整个市场竞争的公平性。二、RG市20RR年R-R月商品房市场情况1、20
18、RR年R-R月商品房供需统计20RR年R-R月，RG市五城区供应商品房568.1万平米，与去年同期的299.87万平米相比增长幅度达89.45%；成交商品房300.734万平米，总体市场呈现供销两旺势头。R-R月，五城区商品房当期供销比为1.89。供应量大于销售量，供求关系比较缓和。2、20RR年R-R月房地产市场分析（1）规模：中小楼盘更加活跃如果说RR年出现了大盘、小盘齐上阵的局面，那么RR上半年中小楼盘则表现得更加活跃。相对于RR年不断被刷新的土地拍卖纪录，RR年千亩大盘在逐渐淡出，这意味着RG楼市的发展越来越理性，开发商拿地的机会越来越均等，中小开发商也有了更多的机会。事实上，本土企业
19、双盘齐开，多项目齐动的情况在RR上半年并不罕见。（2）推盘：分批次/分栋推出产品多数RR年驻足观望的开发商都在RR年推出了自己的项目。RR年上半年楼盘仍然延续RR年分期分批次或者是分栋的模式推出产品；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的战略，在时间上配合消费者。（3）产品类型：电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域；郊区则以华阳和郫县较为明显。由于主城区内多层住宅的建设受到限制，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓则向着越来越高的方向发展。（4）户型：80-120仍然是需求主力RR年
20、R-R月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120为主，各楼盘的销售主力产品同样以80-120的套2套3户型为主。80-120的套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。三、RG市房地产市场发展趋势展望1、城东房地产市场趋势分析城东起步较晚，起点较高、底蕴强劲。建设路区域楼市的崛起与爆发，无疑为老城东工业区的发展和二次腾飞奏响了时代最强音。20RR年，城东东调置换出的大量土地已全面进入开发阶段：浅水半岛、WK金域蓝湾、龙湖三千里、首创爱这城、中房红枫岭、华裕高地、颐和家园、华润24城、阳光100等十数个高品质楼盘都集中在此区域两公里半径内，目前该区域在售供应量已达120余万方，后期的供
21、应量更加巨大。实力品牌开发商的相继进驻、相互竞争，使得片区的老旧形象彻底颠覆，区域价值迅速得到提升。2、城中房地产市场趋势分析城中土地一直都炙手可热。但上半年亮相的楼盘均价在7000-8000元/左右。对于城市中心位置，这样的价格还是充满了诱惑力。目前城中房源充足，曦城、皇后国际公寓、CLUB雕墅、锦天国际、78号观邸陆续推出；集英嶺、西锦国际等备受关注的楼盘也将在下半年陆续推出。3、城南房地产市场趋势分析国际城南经过近几年的高速发展，如今，世纪城新国际会展中心、RG高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化区的建成使用，高新区管委会的南迁、政府新办公区及新领事馆的即将落户以及地铁的催化作用，
22、为城南楼市带来了一大批城市新贵人群。4、城西房地产市场趋势分析随着浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值近年来也持续得以回归。在城区拓展方面，明显呈现出沿光华大道向WJ发展以及沿羊西线向郫县发展的双向发展趋势。5、城北房地产市场分析随着北新干线的通车，RG楼市向北扩展的步伐越来越快。特别是交通瓶颈的打破使得城北的居家环境得到了极大的提升。第三节区域结构调查与城市发展规划调查一、地理位置及概况光华大道片区是位于WJ境内，依托光华大道沿线发展起来的新兴居住片区。光华片区处在RG上风上水的位置，3公里活水公园，1200亩湿地公园，600亩原生河滩竹林屏障，环境优美，空气清
23、新。片区内楼盘以花博会展馆为依托，借助周边大面积的生态公园和江安河形成一个生态社区。在其沿线上发展行政办公、商业、文化会展，营造良好的人居环境。目前外光华片区楼盘开发如火如荼，该区域成为追求舒适生活和自然原生态环境的购房者心目中理想的居住区域。二、公共设施状况商业贸易：大型购物中心（规划为家乐福）文化教育：大学城RG七中WJ中学,幼儿园:JPG幼儿园餐饮酒店：IJI华店WQ房光华店休闲娱乐：DWE公园FE公园RH公园TR公园WJ政府新城市广场HT公园WR中心鱼凫温泉三、交通道路体系状况公交线路：309、309A、904等2005年光华大道青羊段将正式建成通车。光华大道总长15公里左右，宽50米
24、，双向8车道，道路设计时速60公里，光华大道的开通使业主出行更为方便。四、区域性质与功能特点本区域为大众楼盘最为集中的片区，其定位为平实的日常生活区。区域内设施主要是为满足居民日常生活的小型购物场所及小型娱乐场所。五、规划展望由于区域开发是朝着大型生态生活区迈进，因此将来区域居民将会越来越多。物质需求也会日渐增多，为了满足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些专卖场将会进驻本区域。而大的金融商务场所、娱乐休闲场所等将不会太受重视。第三节区域个案调查目前，在项目周边光华大道区域有RHCT大道、WKLRY、ZJ国际花园、西花汀、TJHGR、RR湖香草国际、边城香格里、等已建或在建项目。这些项
25、目一方面是本项目的营销推广的竞争对手，另一方面则与本项目一起营构成熟的住宅小区的区域氛围，形成板块的整体吸引力。项目周边的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象，为此，我们对周边项目进行专项研究与分析，以为本项目定位提供参考依据。一、RHCT大道1、项目背景：投资商：RGCT房地产开发有限公司/SC省道诚实业投资有限责任公司开发商：RG市江安春置业投资有限公司物业管理：RGRHCT物业管理有限公司2、项目位置：RG市光华大道江安河畔3、建筑规模：占地面积：600亩建筑面积：500000平方米总户数：3600户左右4、规划用途：别墅、普通住宅、商业会所5、销售价格：起价：4900元/均价：5200
26、元/6、户型面积：两居室户型：G7-1型面积：852室2厅2卫F8-1奇数层面积：862室2厅2卫三居室户型：D6-1型面积：1343室2厅2卫G8-1型面积：1173室2厅2卫F5-1奇数层面积：1143室2厅2卫D6-1奇数层面积：1353室2厅2卫户型：2*2*13*2*24*2*24*2*37*2*4等(其中，电梯公寓以2*2*1、3*2*2为主，别墅以4*2*2、4*2*3为主)总供应量：3600户7、装修标准：清水房标准8、交房时间：20RR年5月交房9、销售进度：已开盘部分全部售罄10、项目综合评价RHCT大道是由RGCT房地产开发有限公司投资开发，周边环境优美，紧邻江安河，并引
27、江安河之水营造项目活水景观。紧靠光华大道，交通十分便利。作为独立的生活小区，其拥有区域浓厚的生活氛围，和较完善的生活机能；区内多个生活小区相辅相成，人气聚升。RHCT大道分批次进行开盘，至20RR年RR月别墅与已放量物业已基本售磬，销售情况较为理想；能有如此销售情况主要有以下原因：自然环境优美、景观好：可俯视江安河畔美丽江景；社区内有别墅物业，使得整个小区的环境更为清幽，周边绿色植被也比较多。其85135/2*2*13*2*2的面积和户型，基本适合电梯物业消费市场的需求。户型设计较为合理，动静分明，很好的解决通风采光不太好的问题。聘请RGRHCT物业管理公司进行物业管理。存在问题：在高品质、高
28、标准开发的同时，也必然导致楼盘整体价格普遍高于同区域其他楼盘。同时，光华大道上几乎所有楼盘都面临一个问题商业配套等的缺陷，RHCT大道也仅仅只有社区配套会所，项目旁的建信奥林匹克花园的商业物业以及WKLRY的社区底商也只能提供较少的补充。而大型购物超市目前只有ZJ国际花园拟将引入大型超市家乐福，不过正式经营至少在4-5年以后。二、WKLRY1、项目背景：开发商：RGWK倍富置业有限公司物业管理：RGWK物业管理有限公司2、项目位置：WJ区RG七中实验学校面对面、建信奥林匹克花园在旁边3、建筑规模：占地面积：64亩总建筑面积：13.7万平米，其中：住宅建筑面积：约108000商业建筑面积：150
29、0总套数：992套4、规划用途：普通住宅、社区底商5、销售价格：起价：3750元/均价：4000元/最高价：4950元/6、户型面积：两居室户型：A、A-a户型建筑面积:872室2厅1卫D、D-a户型建筑面积:842室2厅1卫三居室户型：B、B-a、B-1a户型建筑面积1253室2厅2卫C、C-a户型建筑面积:1183室2厅2卫C-2a户型建筑面积:1213室2厅2卫7、装修标准：清水房标准8、交房时间：20RR年年底9、销售情况：1、2号楼已开始销售，3号楼尚未开盘10、项目综合评价：WKLRY是由RGWK倍富置业有限公司开发，项目位于RHCT大道旁，01号楼紧靠光华大道，物业形态为多层住宅
30、，附有社区底商；02号楼正对RHCT大道的34、35号楼；03号楼靠近江安河，但仅有部分户型能直接观江景。社区配套：WKLRY配有部分社区底商，与建信奥林匹克花园的商业遥相呼应，为社区生活提供便利。卖点分析：WKLRY除WK物业品牌与建筑特色卖点外，并无其他特色卖点。其中，建筑特色为“新折学建筑”。存在问题：WKLRY占地面积64亩，容积率高达4.39，总户数992户，这必然导致该物业出现一些问题：1、建筑密度过高。由于采用“W”型布局，02号楼更为拥挤。2、社区景观较少。在社区总体规划中，该项目的景观规划由于总体占地规模的影响，显得更为紧凑，对物业品质有不利的影响。三、ZJ国际花园1、项目背
31、景：投资商：GDZJ投资有限公司发展商：RGZJ投资有限公司物业管理：GD康景物业服务有限公司(国家一级资质)2、项目位置：WJ区光华大道花博会碧落湖公园西侧3、建筑规模：占地面积：60余亩总建筑面积：24万平米总户数：1200户左右4、规划用途：普通住宅、酒店式公寓、商业贸易5、销售价格：均价：4200-4800元/6、户型面积：两居室户型：B户型建筑面积:84.052室2厅1卫B1户型建筑面积:87.972室2厅1卫三居室户型：A1、A2户型建筑面积:120.483室2厅2卫A1-1、A2-1户型建筑面积:121.183室2厅2卫C2户型建筑面积:129.613室2厅2卫C2-1户型建筑面积:130.853室2厅2卫C1户型建筑面积:131.523室2厅2卫C1-1户型建筑面积:132.773室2厅2卫D、D1户型建筑面积:126.833室2厅2卫7、装修标准：精装修（按标准装修交房）8、交房时间：20RR年底，20RR年初9、销售情况：正在接受咨询，将于RR月中旬开
