1、广乐县老年公寓项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目背景一、项目基本情况项目名称：老年公寓建设项目项目地点：项目性质：新建建筑面积：10132.5平方米项目建设总投资：4632.75万元项目主管单位：XX民政局项目编制单位：XX建筑材料科学研究设计院项目建设周期：24个月项目建设规模：本项目总用地面积118059平方米，总建筑面积10132.5平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养规模，。二、项目总投资及资金来源：项目总投资4632.75万元。通过招商引资，投资商己选定位于安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒
2、山在内的177亩地，由投资商出资征地，政府协助落实并办理相关用地、规划手续。其资金来源招商引资3500万元，由投资商自筹资1132.75万元。三、项目建设期：2年。四、项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全省相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全省“社会福利事业社会办”的品牌。五、项目经营性质：项目集社会养老、残疾人康复治疗、优抚对象疗养以及流浪儿童收养、儿童福利、幼儿学前教育等综合服务，实行一套机构，多个综合服务经营管理模式。
3、本项目的投资系社会福利性公益事业投资，其经营模式为：招商引资，独立核算，自负盈亏，自主经营管理。六、项目市场定位：以大众化、普及化、中等偏上为市场定位，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。该项目主要为供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童的住宿疗养七、项目建设指导思想：替当地儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。第二节 编制依据1.中华人民共和国土地管理法；2XX城控制性详细规划；3XX老年公寓设计方案；4国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福
4、利社会化的意见的通知（国办发200019 号）；5西部地区“十一五”养老福利服务设施建设研究（民政部政策研究中心张仲兵2008.07）；6老年公寓和养老院设计指南；7城市社会福利事业单位管理工作试行办法；8城市道路和建筑物无障碍设计规范；9XX国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划；10项目单位提供的相关基础资料；11贵州省建筑工程概预算指标及有关费用标准。第三节 编制原则1采用科学合理的技术方案，节约建设投资；2按照老年服务事业的发展方向，依据相关法规、规范，结合现有的客观条件，完善相关设施，适应经济社会发展的需要。第四节 编制目的1通过对本项目进行全面的技术经济研究、论
5、证，优化项目建设方案；2通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学和可靠的依据。第五节 项目概况一、项目地理位置XX老年公寓建设地点选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，紧靠S207省道旁，紧邻瑞溪河，山水相依，交通便利。XX目前成规模的老年服务机构为空白，只建有少数的农村敬老院。该项目设置床位300张，总建筑面积10132.5平方米，设有社会福利院、残疾人康复中心、荣军院大楼、孤儿及托管住宿楼、接待中心楼、幼儿学前教学楼、市政配套设施工程，功能齐全、设施完善，能满足对老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人的养老能力、孤儿和留守儿童的养育、教育水平的要求。二、项目建
6、设规模根据市场需求调查，项目总建筑面积10132.5平方米，建筑占地面积：4383.92平方米，项目建成后可接受安置供养老年人、军休干部及退伍伤残军人、残疾人、孤儿和留守儿童800人餐饮服务和300人的住宿疗养。三、项目总投资1项目总投资估算：4632.75万元2资金筹措方式：招商引资3500万元由投资商自筹资金1132.75万元四、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1用地面积1180592建筑面积10132.53占地面积4383.924建筑密度%0.0375建筑容积率0.0866绿地率%407项目总投资万元4632.758建设期月243.1投资利润率9.073.2投资收益
7、率40.213.6盈亏平衡点45.963.7投资回收期年13全部投资，含建设期五、 项目建设期24个月，建设年限：2012年10月2014年9月六、 研究范围本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编。第六节 项目研究的范围1项目建设背景；2项目建设地址的自然条件介绍； 3项目建设条件分析； 4项目建设必要性；5确定项目地址用地与总平面规划；6通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案； 7项目建
8、设规模、建设内容，项目建设方案设计；8估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；9定性分析项目的财务评价和项目的社会效益；10从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。第七节 问题与建议一、问题项目建设中可能出现的问题：建设队伍及管理单位选择不好，影响工程质量二、建议1为使项目能按期保质达预期的效果，建议广乐县政府、各职能部门积极支持项目建设，实施单位领导应亲自抓项目的实施，严格按招投标法选好施工单位及监理单位，力争把项目建成优质工程，为XX县的民政事业奠定坚实的基础。2应尽快对场地进行地质勘探，明确
9、场址区的工程地质情况。第八节 可行性研究报告的主要结论1该项目是XX重点项目之一，是县人民政府2011年拟办的“十件实事”之一，由于因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。同时，该项目是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 2该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1044.63万元，年纯利可达420.15万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。3该项目效益
10、可观，13年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策， 还可缩短投资回收期，加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，广乐县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 综上所述，建设XX老年公寓是必要的，项目是可行的。第二章 老年服务机构的发展和现状第一节 基本情况1农村敬老院建设情况。广乐县农村敬老院建设从1996年开始，经过10年努力，于2005年实现了每个乡镇都有敬老院的目标。同时,根据上级有关精神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统一规划、
11、统一实施、统一建设、统一供养的“四统一”范围。于2009年争取上级资金136万元，县民政筹资74.8万元，申请省级补助69万元（尚未到位），合计279.8万元，将新州、安场、和溪三个乡镇共95户五保户危房改造纳入统一建设，建筑面积均为623，并将厨房、厕所、洗漱间、沼气池等全部进行配套建设，截止到2010年新吸纳农村分散五保户105人入住，集中供养率可提高到11.6%，增加3.12个百分点。2保障措施。一是落实供养资金。采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次（一类一档）。从2010年第一季度起，农村散居
12、五保户供养标准从每人每月20元提高到每人每月80元，年人均960元，集中供养人员供养标准从每人每月80元提高到每人每月250元，年人均3000元；二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。对生病就医的五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销90%，县民政局报销10%（含门诊费）。3供养情况。广乐县有农村五保对象3346人，采取集中供养和分散供养两种方式。截止2009年底，已集中到敬老院供养的有284人，散居供养的有3062人，集中供养率仅为8.48%。4管理情况。一是抓好敬老院管理人员和炊事员的配备。采取合同聘用管理，管理员和炊事员的月工
13、资都在550元以上，并由民政局统一缴纳社会养老保险和医疗保险；二是抓好物资采购。敬老院的物资采购、生活支付，采取每周一公示，每月一结算，让院民清楚明白；三是抓好院民活动的开展。鼓励院民参加一些力所能及的劳动，如种菜、养殖等，既能得到身体锻炼，同时创造的收入在改善生活的前提下作二次分配补助给院民个人，以激励他们的劳动热情；四是抓硬件投入。2009年底，县民政局投入资金10万元，给每个乡镇敬老院配置了29吋液晶电视机一台、全自动洗衣机一台、大容量冰柜一个，使敬老院的生活条件得到一定改善。第二节 存在问题1集中供养数量少。集中供养规模与社会经济发展、农村人口老龄化发展需求不相适应，差距较大，绝大多数
14、五保老人未享受集中供养的待遇。2集中供养条件有待进一步完善。一是部分乡镇敬老院没有土地和养殖圈舍,院民不能通过力所能及的劳动如种菜、养猪等增加收入，仅靠民政供养资金难以改善、提高生活质量；二是院民生活方式比较简单枯燥，身体锻炼设施不足，娱乐活动较少；三是院民都是老人，没有专门安排健康体检，只在生病时到卫生院就医。个别乡镇敬老院不在集镇，比较偏远，看病就医更加困难。3几乎没有集中供养的女性五保老人。4社会关注度不高。尚未形成全社会关心、支持敬老、养老事业的氛围，各方过问、支持敬老养老事业的不多，捐助的资金极少。5供养保障与政策法规要求有差距。按照农村五保供养工作条例规定，广乐县五保供养资金每年由
15、中央财政全额转移支付。目前，全县分散供养人数为3062人，中央财政已转移支付244.96万元，集中供养人数为284人，中央财政已转移支付51.12万元，合计为296.08万元，而县财政近两年实际支付的五保供养资金2008年为104万元，2009年为40万元，不符合政策要求。为了做好农村五保供养工作，县民政部门只好把一部分低保资金用于解决五保供养，用来解决全县低保人员的资金被五保供养挤占，使本来应该享受低保的部分人员未能获得低保。第三章 市场预测、建设内容与建设规模第一节 市场预测一、XX镇老年、儿童及残疾人服务机构现状：1.据第六次全国人口普查数据显示，广乐县现有60周岁以上老年人近10万人，
16、占全县总人口的15%，孤儿687人，留守儿童2万余人；残疾人3.7万人；优抚对象3163人。2XX儿童服务机构属于非赢利性的社会儿童福利院，属于低档次儿童福利院，主要是解决农村无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的儿童（即“三无”）等困难儿童。3目前XX城镇的老年服务机构和残疾人康复中心还是空白，只有在各个乡镇建有福利性的敬老院，二、XX老年服务机构需求预测：1随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住老年服务机构的比例还将增大，所以广乐县老年公寓的建设显得十分重要和紧迫。2随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住老年公寓已被越来越多的人所接受。投建老年公寓将有更大的市场
17、发展空间。 3.居住环境的改变，更多的老年人将选择到老年公寓中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。有很多家庭子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，越来越多的家庭选择将老年人送到到老年公寓托养。4.生活水平提高，上档次的老年公寓潜力巨大（1）随着社会的进步，物质生活水平的提高，家庭子女对父母越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住老年公寓，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。所以上档次老年公寓的建设大有可为；
18、（2）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，如果建有一所老年公寓，能够提供舒适的生活环境和和谐的人际交流平台，让老年人在这里不但能够享受到老年公寓的周到服务，也对老年人的的身心健康将起到积极作用。第二节 建设规模一、项目用地面积118059平方米，项目总建筑面积为10132.5平方米，其中：1社会福利院3942.24平方米，其中：办公楼、活动室、门诊部1123.4平方米，住宿用房2410.8平方米、食堂408.04平方米。2残疾人康复中心2893.3平方米，其中：、康复中心1318.1平方米、住宿用房1667.16平方米、食堂408.04平方米。3荣军院大楼，住宿楼：547.08平方
19、米。4孤儿及托管住宿楼547.08平方米。5接待中心楼542.74平方米。（外来探望人员吃住接待）6幼儿学前教学楼563.29平方米及相关配套设施。7市政配套设施工程：其中：道路建设12000平方米，绿化面积：50000平方米。 8活动用房:1096.77平方米，所有建筑设计使用年限50年，可同时供800人餐饮服务和300人的住宿疗养规模。二、场址占地面积满足项目建设所需用地及绿化用地需要。第三节 自然条件XX老年公寓的建设，其地址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组邻近河边含荒山在内的177亩地，紧靠S207省道旁，用地条件成熟，项目场地内仅拆迁3户房屋, 共1200平方米；搬迁场地内的坟墓60穴
20、。本项目建设地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞、活动断层、塌陷、滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物的地下水。地基土质均为粘土，承载力强度高，适宜建筑。一、水文地质条件项目拟建地址场地地势平坦，无泥石流，无整体滑移危险，地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞、活动断层、塌陷、滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物的地下水。地基土质均为粘土，承载力强度高，适宜建筑。项目坐落在县XX瑞濠村老鹰岩组，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境
21、，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。根据上述分析,选址处地形地质条件适于本工程建设。二、五通条件具备项目所在设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。三、建材供应条件本项目所在地的交通运输条件比较便捷，施工材料组织方便；项目所在地的劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力，同时项目所在地区的工业状况较好，与施工相配套的供货服务水平能够满足本工程施工的需求。建筑工程当地的建材如砖、瓦、灰、砂、石等地方材料供应可靠；施工场地地势较为平坦，为车辆的出入及卸材料提供了场地。项目建筑材料可
22、以从附近的环保建材厂、砖厂、砂石料场等建材生产厂家采购，无论从质量还是数量上均可以得到保障。第四节 配套条件一、供电本项目建设用电，由广乐县供电公司供应，本项目建设完成后，主要用电为照明和部分设备用电，用电负荷不大，现有供电设施完全能保证项目用电。二、给水项目给水使用城市自来水，用水由城市供水管网统一安排供给，项目完成后主要是生活、卫生医疗、消防用水，广乐县现有供水规模，可满足日常供水。三、排水本项目排水实行雨污分流制。雨水排入排水沟，污水中的生活污水，可直接排入城市排水系统，医疗卫生产生的废液经过消毒处理达标后排入城市排水系统。四、交通本项目选址位于广乐县安场镇瑞濠村老鹰岩组，紧靠S207省
23、道旁，交通十分便利。五、消防根据该项目的具体情况，依据消防设计规范配合合理的消防设备，以确保火灾发生时能及时灭火，确保老年公寓入住人员及工作人员的生命安全。第四章 项目建设的必要性和可行性第一节 项目背景随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费
24、观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了
25、社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是
26、有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助
27、老以及和谐的良好社会风尚。近年来，虽然XX委、县政府十分重视养老事业的发展，促进了全县老年事业的进步，但是，广乐县老年事业的发展总体上面临着人口老年化增长带来的严峻问题。目前，只有县民政部门开办了敬老院19所，共集中供养五保户284人，总床位不足1000张，远远不能满足日益增长的老年人数量和服务的需求。随着社会经济的发展，社会化养老问题也成为今后老年人安享晚年的一种主要模式，群众要求兴办老年公寓的呼声十分强烈。随着人口老龄化比例的增加，已经直接关系到全县经济与社会的可持续发展，关系到全面建设小康社会、构建和谐广乐的建设大局。因此，建设一所集社会养老、医疗护理、健身保健、度假疗养和文娱休闲等综合
28、服务功能于一体的县级老年公寓，使众多老年人老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医、老有所归，打造广乐养老服务的“航空母舰”已势在必行、前景看好、时机成熟。针对上述情况，XX委、县政府高度重视养老服务社会化服务体系建设，从解决涉及老年人切身利益的现实问题入手，已经将养老服务社会化事业纳入全县经济社会发展的“十二五”总体规划。并在2011年1月10日召开的广乐县第十五届人民代表大会第五次会议上，己将社会福利综合服务项目中的老年公寓建设列入县人民政府2011年拟办的“十件实事”之一。由因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。第二节 项目建设依据 从“中国老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十
29、二五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2010年将达到1.74亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人
30、生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。第三节 项目建设的必要性一、据第六次全国人口普查数据显示，XX现有60周岁以上老年人近10万人，占全县总人口的15%，有离休干部44人，机关退休干部1121人，事业单位退休干部1492人，有伤残军人186人，空窠老人1万余人；孤儿687人，留守儿童2万余人；残疾人3.7万人；优抚对象3163人，其中约有近6
31、万老年人需要老年服务机构托养；绝大多数孤儿、流浪儿及留守儿童需托养收留；更多残疾人和优抚对象均需要一个环境和条件都比较好的地方进行治疗和疗养。目前县内及周边县都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。二、各级政府重视和支持民办老年公寓机构建设，因此，我国政府从中央到地方都成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构，出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。三、XX委、县政府也十分重视XX年服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了广乐县国民经济和社会发展第十二个五年规划民政事业发展重点专项规划等一系列关于老年和儿童服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动广乐县国有儿童服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办老年服务机构，予以大力扶持，
