1、新疆2016年下半年房地产估价师制度与政策：房地产开发项目管理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗土地总面积2 000 ，容积率为32，对应的土地单价为450元，现允许将容积率增加到43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。 A：274万元 B：309万元 C：427万元 D：99万元 E：工业用地的监测点评估价格 2、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为_万台。 A102 B120 C108 D
2、883、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。 A政策性银行 B商业银行 C中央银行 D人民银行 4、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调5、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括_。 A购买价格 B容积率 C权益投资比率 D空置率 6、市场调查中的_，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D阶段性调查 7、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5，为吸引3年
3、期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。 A：425 B：475 C：525 D：533 E：工业用地的监测点评估价格 8、是房地产需求的交叉价格。 A：房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B：房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比 C：一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比 D：在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度 E：工业用地的监测点评估价格 9、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 10、房屋拆
4、迁是指。 A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动 B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动 C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动 D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。 A企业利润可分为经营利
5、润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后利润-未分配利润 12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元。 A：3 275 B：3 287 C：3 402 D：4 375 E：工业用地的监测点评估价格 13、按_分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。 A偿还期限的长短 B发行主体的不同 C期限长短 D利息支付方式14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计
6、过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。 A43.2% B50% C56.8% D70% 15、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。 A：签订估价委托合同之日 B：发放抵押贷款之日 C：完成估价对象实地查看之日 D：未来处置抵押房地产之日 E：工业用地的监测点评估价格 16、某宗土地面积2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是【2004年考题】 A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面
7、积为5000 B：建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的_。 A根本准则 B最高行为准则 C基本行为准则 D重要准则 18、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格的3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格 19、我国目前国家债券的收益
8、率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78% 20、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为。 A：1300万元 B：1192万元 C：1175万元 D：1200万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评
9、估出的各地价区段在某一时点的（）。 A基准价格 B平均价格 C正常价格 D市场价格 22、收益法中所指的收益是【2003年考题】 A：估价时点前一年的收益 B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格23、房地产开发投资属于典型的_房地产投资。 A收益型 B收益加增值型 C机会型 D博弈型 24、下列不属于拍卖规则的是_。 A价高者得规则 B低价也可行规则 C保留价规则 D瑕疵请求权规则25、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值二、多项选择题（共25题，每题2分，每
10、题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于地租理论，表述正确的是。 A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格 B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定 D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势 2、商品零售物价的变动直接影响到。 A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入 B：居民购买力和市场供需的平衡 C：消费与积累的比例关系 D：企业的
11、生产和效益状况 E：商业流通领域的整体状况3、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有_。 A商品住宅小区用地 B加油站用地 C县人民公园用地 D军事设施用地 E造纸厂用地 4、信用是指。 A：经济活动中的一种管理行为 B：经济活动中的一种借贷行为 C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡 E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的5、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括【2007年考题】 A：土地补偿费 B：安置补助费 C：地上附着物和青苗的补偿费 D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费
12、用 6、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。 A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场 7、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。 A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容 B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节 D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调 E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调 8、毛租金乘数法是将估价对象
13、未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是_。 A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D忽略了房地产租金以外的收入 E相对全面一些 9、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的
14、土地数量为_m2。 A700 B600 C500 D200 10、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。 A：直接信用 B：间接信用 C：中间信用 D：直接融资 E：间接融资11、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。 A：建筑平面布置 B：朝向、楼层 C：环境景观 D：土地开发程度 E：房屋完损等级 12、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当 13、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。 A：租户交纳固定的租金 B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C：租户要按比例分摊与物业有关
15、的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费 E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用14、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。 A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案
16、按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 15、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。 A：未来净收益的大小 B：获得净收益的报酬率的大小 C：获得净收益期限的长短 D：市场年利率的大小 E：获得净收益的可靠性 16、报建审批管理主要包括审批核发_。 A项目选址意见书 B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D国有土地使用证 E施工开工证 17、长期趋势法包括（）等方法。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法 18、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。 A：中华人民共和
17、国物权法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：城市房地产开发经营管理条例 D：房地产估价规范 E：城市房屋拆迁估价指导意见 19、城市用地分类中，工业用地包括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地 C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：工矿企业的库房附属设施等用地 E：露天矿用地 20、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。 A税前现金流=有效毛收入一经营费用 B税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C税后现金流=税前现金流一所得税 D税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 21、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。 A投资价值与市场价值都
18、可以采用收益法来评估 B评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 C评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 D评估投资价值时一般要扣除所得税 E评估市场价值时一般要扣除所得税 22、租售方案必须明确的问题包括。 A：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 B：租售收入 C：在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量 D：租售价格 E：收款方式23、会计确认和计量的一般原则包括。 A：权责发生制原则 B：配比原则 C：谨慎原则 D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：历史成本原则 24、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析法25、假设开发法是以_原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原 C预期原 D未来趋势原理
