1、资产评估期末复习案例分析资产评估案例分析题1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。设利率10%。第二章书本P21例10要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。 （2）计算每辆车5年租金车共： 先付年金终值=普通年金终值（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 )2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用
2、每年年末支付31000元,3年期,应如何决策? 第二章书本P22例11解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.7 2)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案.3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么? 第二章书本P21例9答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的
3、其它用途，该项目应投资。但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。 5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元) 即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目.4、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。该车床是于 1995年从英国某公司进口，进 口合同中的FOB价格是12万英镑。评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了，其
4、替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新型自动化车床的现行FOB报价为10万英镑。 第五章书本P113案例分析2针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床在技 术性能上的差别，以及对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价应为报价的70 %90%左右。故按英方FOB报价的80%作为FOB成交价。针对新型自动化车床在技术性能上优于被 评估的自动化车床，估测被评估自动化车床的现行FOB价格约为新型自动化车床FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日英镑对美元的汇率为1.3 ：1，人民币对美元的汇 率 为8.5 ：1。
5、境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为 符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格0.8%计算，国内运杂费按(CIF价 格+银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英国派人安装调试，不必另 付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。要求:1） 针对上述情况，应如何选择评估方法，为什么？2） 若上述自动化车床的成新率为80%，对该设备进行评估。3） 若该企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款，其会计应进行怎样的账务处理？答案：(1)由于被评估的自动化车床不再生产，难以采用现行市价法，而其未来收益难以确认，无
6、法采用收益现值法，只能以重置成本来衡量其价值。自动化车床重置价值的构成由于自动化车床由外国进口，其价值应由CIF价值，即FOB价、境外运杂费、保险费及银行手续费、国内运杂费组成。 (2) 自动化车床的重置金额 该设备从英国进口，已知评估日英国英镑对美元的汇率为1.3：1，人民币对美元的汇率为8.5：1。由于没有英镑与人民币的直接兑换汇率，首先应将英镑折算为美元，再将美元折算为人民币。1) 自动化车床FOB价格1080%70%5.6(万英镑) 2) FOB价格5.6/1.34.31(万美元) 境外运杂费4.315%0.216(万美元) 保险费4.310.5%0.0216(万美元) CIF价格FO
7、B价格+运费+保险费4.5476(万美元) 银行手续费4.54760.8%0.03638(万美元) 国内运杂费(4.5476+0.03638)3%0.1375万美元) 自动化车床重置成本4.5476+0.03638+0.13754.72148(万美元)*8.5=40.1325(万元人民币)自动化车床评估价值=40.1325*80%=32.1061(万元人民币)（3） 企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款，会计不能根据评估结果调整会计账册及其报表。5、某企业因业务发展欲收购A企业，A企业原为国有中型企业，根据A企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益如下： 单位：万元 年
8、份 项目20022003200420052006销售收入4437.64705.85213.85473.85730.9销售税金670.8704.9746.6775.1813.5销售成本23502500270029003100其中：折旧385410442475508其他费用200.9211.7222.4233223.7营业利润1215.91289.21544.81565.81593.6营业外收入88888营业外支出9095100105110利润总额1133.91202.21452.81468.81491.6所得税374.2396.7479.4484.7492.2净利润759.7805.5973.4
9、984.1999.4追加投资655.2425.4454.4521541从未来第6年起，预计以后各年现金净流量均为1 200万元。根据该企业具体情况，确定折现率及资本化率均为10%。 评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估，合计为9 000万元(应扣除负债2000万元)。 要求： 第九章书本P224(1)对整体企业进行评估时，应采用利润还是现金流量较为客观?为什么? (2)对整体企业进行评估应选择什么方法为宜， 为什么？ (3)计算该企业的整体评估价值。 答案：(1) 应以现金流量较为客观，因为净利润是根据权责发生制计算，其中包括许多人为主观判断，而现金流量则是根据收付实观制计算的，相对比
10、较客观和稳定。(2)对整体企业评估应选择收益现值法为宜，因为对于整体企业，在市场上难以寻找相应的参照物，难以运用市价法，运用成本法不够客观，而且，当整体企业评估时，可视为现金流量产出单元。评估价值每年净现金流量2002年 现金流量=759.7+385655.2=489.5(万元)2003年 现金流量=805.5+410425.4=790.1(万元)2004年 现金流量=973.4+442454.1=961.3(万元)2005年 现金流量=984.1+475521=938.1(万元)2006年 现金流量=999.4+508541=966.4(万元)净现值=489.5 0.9174 +790.10
11、.8417 +961.3 0.7722 +938.10.7084 +966.40.6499 +1200/10% 0.6499=10511.72(万元 ) 商誉10511.72(9000-2000)=3511.72(万元)某企业会计分录：借：有关资产项目 9000万元无形资产商誉 3511.72万元 贷：银行存款额 10511.72万元有关负债项目 2000万元6、被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：(1)从1986年至1996年每年的设备价格
12、上升率10%；(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求： (1)计算该评估设备的重置成本；(2)计算该评估设备的有形损耗率；P116(3)计算该评估设备的功能性贬值额；(4)计算该评估设备的经济性贬值率和贬值额；(5)计算该评估设备的评估价值。 第五章书本P131案例3 答案：(1)重置成本=100 000(1+10%)10+50 000(1+10%)5=1
13、00 0002.5937+50 0001.6105=339 895(元)（2）有形损耗率=已使用年限= =8.82(年)又因为实际利用率仅为正常利用率的50%8.8250%8.8250%+5有形损耗率= =46=46.87%(3)功能性贬值=100012(133%)(P/A,10%,5)=100012(133%)3.7908=30478.03(元)(4)由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求经济性贬值额=0经济性贬值率=(1 )x100%=0(5)评估价值=339895(146.87%)30478 =150 108.21(元) 7.甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如
14、下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万台和50万台.该专利权为甲企业外购,购面价值100万,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产价格上涨率为15%,该专利对外使用对甲企业有较大影响,由于失去垄断地位,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计算为50万元,增加费用追加成本20万. 要求(1)专利与专利技术有何不同? 第七章书本P179案例分析1(2) 评估该专利许可使用的最低收费额?答案(1)专利是指获得国家专利局颁发专利证书的具有保护期限的无形资产.专有技术是指未获得专利权证书,但受法律保护的商业秘密技术.(2)重置成本净值=100*(1+15%)
15、*6/(4+6)=69万元 重置成本净分摊率=50/(150+50)*100%=25% 机会成本=50+20=70(万元) 该专利许可使用的最低收费额=69*25%+70=87.25(万元)8某企业预计未来5年收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年起，以后各年收益均为14万元。（设折现率为10%） 要求：（1）收益现值法中的收益，应以净利润还是净现金流量？为什么？第二章书本P24例14（2）该企业的评估价值应为多少？（3）若该企业未来经营期尚有20年，则评估价值应为多少？（4）若该企业未来10年收益额均为15万元，经营期尚有10年，评估值应为多少？（5）若该
16、企业未来收益均为15万元，没有限定经营期，则评估价值应为多少？解答：（1）收益现值法中的收益，应为净现金流量。这是因为净利润是根据权责发生制计算的，人为主观判断大，而现金净流量是根据收付实现制计算，比较客观，而且能够考虑货币的时间价值。 （2）该企业评估值=A/(1+I)n+(A/I)*(1/(1+I)=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.6830+14*0.6209+14/10%*0.6209=136.20(万元)（3）若该企业经营期为20年， 企业评估值=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.6830+14*0.6209+1
17、4*(P/A,10%,15)*0.6209 =115.39(万元)（4）评估价值=15*（P/A，10%，10）=15*6.1446=92.17(万元)(5)评估价值=15/10%=150(万元)9、甲企业将一种已使用50年的注册商标转让给乙企业。根据历史资料，该项注册商标帐面摊余价值为150万元，甲企业近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0.7元，甲企业每年生产100万件。该项注册商标目前市场销售趋势良好，生产的产品基本供不应求。根据预测估计，在生产能力足够的情况下，这种商标产品每年可生产200万件，每件可获超额利润（现金流）0.5元，预计该项注册商标能继续获取超额利润的时间为10
18、年。前5年保持目前超额利润水平,后5年每年可获取的超额利润为32万元。折现率为10%。要求:(1)资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素? 第七章书本P193案例4（2）对该项注册商标的评估，应选择什么方法？为什么？（3）什么是收益现值法？当利润与现金流量不一致时，应以哪个作为收益额进行评估较合理？为什么？（4）评估该项商标权的价值。（5）分别为甲乙企业编制相应的会计分录。（转让价按评估价值，营业税率5%）答案：(1)资产评估方法的选择主要应考虑下面因素:a)必须与资产评估价值类型相适应，b)必须与评估对象相适应，c)还要受可搜集数据和信息资料的制约,d)选择评估方法应统筹考虑。（2）对该项注册
19、商标的评估，应选择收益现值法，因该项注册商标为独立的现金产出单元，存在超额收益。又因没有参照物，不宜采用现行市价法。商标权具有无形资产价值，以成本法评估不够客观。（3）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确认被评估资产的一种方法。利润与现金流量不一致时，应以现金流量进行评估较合理，这是因为现金流量不受会计政策影响，而利润则根据会计政策如权责发生制的影响。（4）评估该项商标权的价值。1）计算其预测期内前5年中每年的超额利润：200X0.5=100（万元）2）确定该项注册商标价值为：100 X （P/A,10%,5）+32 X （P/A,10%,5）X 1/ (1+10
20、%=100 X 3.7908 + 32 X 3.7908 X 0.6209=454.4 (万元)（4）会计分录。（转让价按评估价值，营业税率5%）甲企业：借：银行存款 454.4贷：无形资产 1 50 应交税金应交营业税 22.72 营业外收入 281.68乙企业：借：无形资产 454.4 贷：银行存款 454.410、甲企业欲拟一待估宗地W对乙企业投资，聘请评估事务所对该W宗地进行评估，现收集到与待估W宗地条件类似的5宗地，具体情况如下表： 单位：元/M2宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A5301999+1%3.5+1%+2%B5851999+5%3.90+1%C620200
21、004.100D6052001-1.23.8-5%0E542200203.40-1%W200203.200该城市地价指数表为： 时间(年)199519981999200020012002指数10010210510310098另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在33.5之间时，容积率每增 加1. 1宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过3.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。要求(1)什么是现行市价法? 应用时有哪些前提条件? 第六章书本P142案例分析1 (2)根据上述情况应选择什么评估方法?为什么?(3)试根据以上条件，评估该
22、宗土地2002年的价格.(4)若甲企业该宗地共1000M2, 其账面价值为 50 万元,但甲乙双方同意以评估价值为甲企业的出资额,占乙企业股权的15%。请为甲乙企业编制相应的会计分录。 提示:建立容积率地价指数表,若评估结果出现异常案例应剔除. 答案：该城市地价指数表为： 时间(年)19951998 1999200020012002指数10010210510310098（1）现行市价法是指通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算资产价值的方法。现行市价法的前提条件是: 1）该类或该项资产的市场发育相当成熟，不存在市
23、场分割，而且资产的市场定价合理： 2）参照资产的一些技术指标，经验数据易于观察和处理；3）参照资产和被评估资产在技术指标、资产性能等方面必须相同或相近。（2）根据题目已知资料,应选择现行市价法,因为侍估地产存在活跃市场，市场上有较充分的参照物.（3）容积率地价指数表容积率33.13.23.33.43.53.6地价指数1001051101151201251.281） A:530*98/105*100/101*110/125*100/101*100/102=418.362） B:585*98/105*100/105*110/128*100/100*100/101=442.453） C:620*98
24、/103*100/100*110/105*100/100*100/100=561.814） D:605*98/100*100/99*110/115*100/95*100/100=6035） E:642*98/98*100/100*110/120*100/100*100/100=588.5由于D宗地为异常,应剔除.以其他结果平均值为评估值,W宗地评估值为:(418.36+442.45+561.81+588.5)/4=502.78(元/M2) （4）、会计处理 甲企业：（因仅占乙企业15%股权，应采用成本法核算）借：长期股权投资 500 000贷：无形资产-土地使用权 500 000乙企业：借：无
25、形资产 502 780 贷：实收资本 50278011、甲企业进行评估，有关资料如下： 账面债券投资50 000元，系另一企业发行三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利 记息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%。经评估人员分析调查，发行企业经 营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率，以国库券利率作为 无风险报酬率，折现率为14%。 第七章书本P194案例5甲企业拥有A企业非上市普通股10 000股，每股面值1元。在持股期间，每年红利一直很稳定，收益率保持在20%左右，经评估人员了解分析，股票发行企业经营比较稳定，管理人员 素质及能力较强，今后收益预测中
26、，保持16%的红利收益是有把握的。对折现率的确定，评 估人员根据发行企业行业特点及宏观经济情况，确定无风险利率为8%(国库券利率)，风险利 率为4%，则折现率为12%。 甲企业拥有B厂100万股累积性、非分享性优先股，每股面值100元，股息率为年息17%，评 估时，国库券利率为10%，评估人员在B厂进行调查过程中，了解到B厂的资本构成不尽合理 ，负债率较高，可能会对优先股股息的分配产生消极影响。因此，评估人员对甲企业拥有的 B厂的优先股票的风险报酬率定为5%，加上无风险报酬率10%，该优先股的折现率(资本化率) 为15%。甲企业两年前曾与C企业进行联营，协议约定联营期10年，按投资比例分配利润
27、。甲企业 投入现金10万元，厂房建筑物作价20万元，总计30万元，占C企业总资本的30%。期满时返还 厂房投资，房屋年折旧率为5%，残值率5%。评估前两年利润分配情况是：第一年净利润15万 元，该企业分得4.5万元；第二年实现净利润20万元，甲企业分得6万元。目前C企业生产已 经稳定，今后每年收益率20%是能保证的，期满厂房折余价值10.5万元，尚有8年经营期。经调查分析，折现率定为10%。要求：计算甲企业的评估值。 答案：(1)债券到期值=50000(1+315%)=72500(元) 债券评估值=72500(1+14%)-2=725000.7695=55789(元)(2)非上市普通股评估值1
28、000016%12%=13333(元)(3)优先股评估值=10010017%(10%+5%)=11 333(万元)(4)对C企业投资评估值=300 00020%(P/A,10%,8)+105 000(F/A,10%,8)=300 00020%5.3349+105 0000.4665=369076.5(元)(5)甲企业评估总值=55789+13 333+113 33+369076.5=449531.5(元) 12、甲企业欲以制造等离子彩电的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万元，乙企业拟投入合营的资产重置成本8 000万元，甲企业无形资产成本利润率为500%，乙企业拟合作的资产原利润率为
29、12.5%。双方设计能力分别为600万台和400万台；离子彩电技术系国外引进，账面价格200万元，已使用2年，尚可使用8年，2年通货 膨胀率累计为10%；该项技术转出对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，商品价格下降，在以后8年减少销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费用以提高质量 、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。 要求： （1）什么是利润分成率？第七章书本P179案例分析1（2）利润分成率应以什么为基础？为什么？（3）评估该无形资产转让的最低收费额。（4）评估无形资产投资的利润分成率。（5）若乙企业2002年的利润总额为300万元，应支付多少使用费？答案：（1）利润分成
30、率是指根据无形资产使用方所取得的利润作为分红(支付使用费用)依据的比率.（2）利润分成率应以约当投资量为依据,即成本与利润之和.因为无形资产和其它资产水乳难分，同时无形资产也是高度密集的知识智能资产，所以在成本的基础上附加相应的成本利润率折合约当投资办法，按无形资产的折合约当投资与购买方投入的资产约当投资的比例确定利润分成率比较合理。（3）评估该无形资产转让的最低收费额。两年来通货膨胀率为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整， 并根据成新率确定净值，可得医用无影灯生产全套技术的重置成本净值为： 200(1+10%)(8/(2+8)176(万元) 因转让双方共同使用该无形资产，设计能力分别为600万台和400万台，评估重置成本净值分摊率为： 400/(600+400)40% 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该
