1、土地估价过程估价过程A、市场比较法1 、基本原理市场比较法， 是在求取一宗评估宗地的价格时， 根据替代原理， 将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照 比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域 以及个别因素等差别， 修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。 其 基本公式：V=VB XA XBXD X正式中： V：待估宗地价格；VB ：比较实例价格；A ：待估宗地情况指数 L匕较实例宗地情况指数B ：待估宗地估价期日地价指数 L 匕较实例宗地交易日期地价 指数D ：待估宗地区域因素条件指数 L 匕较实例宗地区域因素条件 指数E ：待估宗地个别因素条件指数 L
2、匕较实例宗地个别因素条件 指数具体测算思路是：1)选取比较实例；2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条 件；3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。5)采用各因素修正系数连乘法， 求算各比较实例经因素修正后 达到估价对象条件时的比准价格。6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。2 、估价过程(1)比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住宅用地， 受托方估价人员通过对估价 对象所在区域内市场交易资料的收集并分析， 选取了与待估宗地处于 同一供需圈内的多个相同用途交
3、易案例。 经过筛选比较分析， 最终选 择了近期发生交易的与估价对象条件类似的 3 个比较实例，各比较案 例具体条件描述如下：实例 A：潍坊东兴建设发展有限公司用地 该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春 路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为 住用地，用地面积 10930 平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积 率 25。宗地距区域商服中心 5400米，距最近的公交车站 300 米， 距长途汽车站 5200 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗 地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于 25 吨 m2，自然灾害发生频率大于 10
4、0 年一遇，宗地所在区域公用 设施较齐全，处于清洁区。成交时间 2012年 6月26日，交易正常， 基础设施开发程度达到宗地红线外“七通” （ 通路、通电、供水、排 水、通讯、供气、供热 ） 及红线内“地面平整”的土地使用权交易价 格为 17255 元平方米，折算为楼面地价为 6902 元平方米。实例 B：潍坊企辉置业有限公司用地 该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以 南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积 13765 平方米， 土地使用年期为 70 年，规划容积率 27。宗地距区域商服中心 4500 米，距最近的公交车站 100米，距长途汽车站 4000 米，区域内
5、路网 稠密，有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦， 地质条件优，土地承载力大于 25 吨 m2，自然灾害发生频率大于 100 年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全， 处于清洁区。 成交时间 2011 年 11 月 23 日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外 “七通” （ 通路、通电、 供水、排水、通讯、供气、供热 ） 及红线内“地面平整” 的土地使用权交易价格为 1800 元平方米，折算为楼面地价为 6667 元平方米。实例 C：山东艾尼维尔置业有限公司用地 该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通 街以南、永春路以东、 东西向规划支路以北的土地， 用途为住
6、宅用地， 用地面积 17837平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积率 25。 宗地距区域商服中心 5000米，距最近的公交车站 300 米，距长途汽 车站 5000 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干 道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于 25 吨m2， 自然灾害发生频率大于 100 年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全， 处于清洁区。成交时间 2012年 6月 26日，交易正常，基础设施开发 程度达到宗地红线外“七通” （ 通路、通电、供水、排水、通讯、供 气、供热 ） 及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为 1800 3 元平方米，折算为楼面地价为 7
7、200 元平方米。各比较案例具 体情况如下表 3-1 1：表 3-1 1 比较案例基本情况表案例例较出让方爱让方地块位置土地级别交易 后用 途土地开发程度交易情况易类型交交易时间积率容交 易 楼面价格（元/建筑平 方交易面积（平方米）A潍坊市 国土资 源局潍坊东 兴建设 有限公 司高新 区永春 路以 东、清 池街 办岳家 村以 北、东 西向 规划支 路以南III 级城镇住宅七通一平正常挂牌挂2012.6.262.52 690.210930B潍坊市 国土资 源局潍坊企 辉置业 有限公 司高新 区樱前 街以 南、潍 安路以西III 级城镇住宅七通一平正常挂牌挂2011.11.232.72 666.
8、713756C潍坊市 国土资 源局山东艾尼维尔 置业有 限公司高新 区宝通 街以 南、永 春路 以东、 东西 向规划 支路以北III 级城镇住宅七通一平正常挂牌挂2012.6.262.52 720.017837注：“七通一平”为宗地红线外“七通” （ 即通路、通电、供水、 排水、通讯、供气、供热 ） 及红线内“地面平整”(2)比较因素选择根据估价对象与比较案例的具体情况， 结合市场调查情况及评估 人员经验，参照城镇土地估价规程 (GBT18508-2001) ，我们选 择影响估价对象地价的主要因素有：1用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用 途修正系数。2交易期日：根据地价指数，
9、确定交易期日修正系数。3交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例 地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。4交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式 修正为同一交易方式的正常市场地价。5土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。6区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公 交车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况 和环境优劣度等。 个别因素： 主要有自然灾害危害程度、 地质状况、 宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各因素及其条 件说明见表 3-1-2 比较因素条件说明表估价对象及比较实例比较因素估价对象实例 A实例
10、 B实例 C位置潍坊高新区永春 高新区宝通以北、 潍安路以东高新区永春以东、 清池街办岳家村 以北、东西向规划 支路以南高新区樱前街以南、潍安路以西高新区宝通街以 南、永春路以东、 东西向规划支路 以北单位楼面地价 （ 元建筑平方米 ）待估690.2666.7720交易日期2012.7.262012.6.262011.11.232012.6.26交易情况正常正常正常正常土地使用年期69.25 年70 年70 年70 年用途城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅区域因素距区域商服中心距离距区域商服中距离 6400m距区域商服中距离 5400m距区域商服中距 离 4500m距区域商服中距 离 5000m
11、道路通达度区域内路网稠密 有主干道， 停车方 便区域内路网稠密 有主干道，停车方 便区域内路网稠密 有主干道， 停车 方便区域内路网稠密 有主干道， 停车 方便距公交车站距离距公交站点 300m距公交站点 300m距公交站点 100m距公交站点 300m距长途汽车站距离6500m5200 m4000 m5000 m基础设施状况七通 （通路、通电、 供水、供水、排水、 通讯、供气、供暖 ）七通 （通路、通电、 供水、供水、排水、 通讯、供气、供暖）七通（ 通路、通电、 供水、供水、排水、 通讯、供气、供暖 ）七通（ 通路、通电、 供水、供水、排水、 通讯、供气、供暖 ）区域公用设施状况公用设施较
12、齐全公用设施较齐全公用设施较齐全公用设施较齐全环境优劣度清洁区清洁区清洁区清洁区个别因素自然灾害危害程度 100 年一遇100 年一遇 100年一遇 100 年一遇2地质状况（ T m）25252525宗地形状规则规则规则规则地形平坦平坦平坦平坦临街条件临次干道临次干道临次干道临次干道规划限制最佳用途最佳用途最佳用途最佳用途（3） 编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：1用途修正：估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为 1002期日修正：估价对象与 3 个比较案例均处于潍坊市高新技术 产业开发区内，
13、 根据市场调查及分析， 宗地所在区域地价变动情况与 潍坊市地价动态监测数据基本相当， 此次评估采用潍坊市地价动态监 测数据推算估价对象与 3 个比较案例的期日修正值。表 3-1 3 潍坊市住宅用地地价增长率表 （ 摘自中国地价动态监测网 ）2011 年第四季度2012 年第一季度2012 年第二季度116136085此次评估以 2011 年第四季度为基准确定待估宗地的期日修正值=（1+136）X（1+085）=10222以 2011 年第四季 度为基准确定案 例 A 的期日修正值 ： （1+136）X（1+0 85）=10222以 2011 年第四季度为基准确定案例 B 的期日修正值 =1 0
14、0以 2011 年第四季 度为基准确定案 例 C 的期日修正值 ： （1+136）X（1+0 85）=10222因此估价对象、案例 A、案例 B、案例 C 的修正指数分别确定为 10222、10222、100、10222。3交易情况修正考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例 A、B、C均为正 常情况下发生的交易， 地价水平为市场价格， 因此不需要将地价进行 交易情况修正。4土地使用年期修正估价对象的土地使用年期为 6925年，3 个比较案例的土地使 用年期均为 70 年，两者不年期修正。根据公式： K。=（1-1（“r） ”） （1-1 （1 竹）”）式中： K比较实例的土地使用年期修正系
15、数致，需进行r 土地还原利率 （ 土地还原利率确定为 6 35，土地还原利率 的确定方法详见本报告特殊说明事项 ）n- 估价对象土地使用年期 6925年m-比较实例土地使用年期 70 年K。=（1-1（1+635）”）（1-1 （1+635）6925）：10006 根据上述计算，以估价对象指数为 100，三个案例的修正指数 分别为 10006、100 06、10006。5区域及个别因素条件指数I 、区域因素：A 、距区域商服中心距离， 以估价对象距区域商服中心距离修正 指数定为 100，距离每增加或减少 1 公里，地价减少或增加 2。B 、道路通达度指数的确定 道路通达度分为路网稠密，区域内有
16、主干道，停车方便；路网稠 密，区域内有主干道，停车较方便；路网稠密，区域内有主干道，停 车方便度一般；路网稠密，区域内有次干道， 停车较困难；路网稠密， 区域内有支路道，停车困难。以待估宗地为 100，每上升或降低一个 等级，指数相应上升或降低 2。C 、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为 100，距公 交车站距离每增加或减少 100 米，则地价减少或增加 1。D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为 100，距公交车站距离每增加或减少 1 公里，则地价减少或增加 2。E 、基础设施状况， 估价对象与比较案例的土地开发程度均为宗 地红线外“七通” （通路、通电、供水、排水、通讯
17、、供气、供热 ） ， 故基础设施状况修正指数均为 100。F 、区域公用设施状况指数，将区域公用设施分为公用设施齐 全，分布广泛；公用设施较齐全；公用设施不齐全。以待估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低 1。G 、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为清洁区、轻度污 染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为 100，环境质量级别每上升或降低一个级别地价增加或减少 1。、个别因素：A 、自然灾害危害程度指数修正：分为 100 年一遇； 50-100 年 一遇； 30-50 年一遇； 30Tm2 属优； 25-30Tm2属较优， 20-25Tm2属一般，在
18、 1520Tm2属较 劣， 15Tm2属劣 。以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等 级，地价上升或下降 1。C 、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象 条件为 100，每上升或下降一个级别地价上升或下降 1。D 、宗地地形条件，将宗地地形条件分为平坦、较平坦、不平坦 三个级别。以估价对象条件为 100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降 1E、宗地临街条件，将宗地临街条件分为临主干道、临次干道、 临支路、临街坊间支路等级别。以估价对象条件为 100，每上升或下 降一个级别地价上涨或下降 2。F 、用地规划限制， 将宗地的用地规划分为最佳用途、 较适用途、 不适用途三种类
19、型，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个级别 地价上涨或下降 1。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表。因素修正在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正， 将评 估宗地的因素条件指数，得到因素条件修正系数见表 3-1-5 。实例修正后的楼面地价计算经过比较分析， 采用各因素修正系数连乘法， 求算各比较实例经 因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。估价对象与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日 期相近，可比性高，经过比较分析，三个比准价格比较接近，考虑三 个比较案例均为市场正常交易案例， 评估过程因素修正幅度合理， 故 取三个比准价格的简单算术平均值作为市
20、场比较法的评估结果。即： 单位楼面地价二 （6591+6006+6796） 3=6464 元平方 米6土地单价计算表 3-14 评估宗地及 3 个比较实例因素条件指数表估价对象及比较实例比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C单位楼面地价（ 元建筑平方米 ）待估690.2666.7720交易日期102.22102.22100102.22交易情况100100100100土地使用年期100100.06100.06100.06用途100100100100区域因素距区域服务中 心距离100102103.8102.8道路通达度100100100100距公交车站距 离100100102100距长途汽 车站
21、 距离100102.6105103基础设施状况100100100100区域公用设施 状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素自然灾害危害 程度100100100100地质状况100100100100宗地形状100100100100地形100100100100临街条件100100102100规划限制100100100100土地单价=单位楼面地价 X容积率=6464X 35=22624 元平方米B、假设开发法 假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正 常交易价格 （即总开发价值 ） 的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑 物建造、买卖有关的专业费、利息、利
22、润、税收等费用，然后从总开 发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。其部分公式土地价格二预计开发完成后房地产总售价开发成本投资利息投资利润销售税费表 3-1 5 宗地因素条件修正系数表估价对象及比较实例比较因素实例 A实例 B实例 C单位楼面地价 ( 元建筑平方米 )690.2666.7720交易日期102.22/102.22102.22/100102.22/102.22交易情况100/100100/100100/100土地使用年期100/100.06100/100.06100/100.06用途100/100100/100100/100区域因素距区域服务中心距 离100/102
23、100/103.8100/102.8交通条件100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/102100/100距长途车站距离100/102.6100/105100/103基础设施状况100/100100/100100/100区域公用设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素自然灾害危害程度100/100100/100100/100地质状况100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100临街条件100/100
24、100/102100/100规划限制100/100100/100100/100因素条件修正系数合计0.95500.90090.9439修正后比准地价 ( 元平方米 )659.1600.6679.6市场比较法最终单位楼面地价 ( 元 建筑平方米 )646.4具体测算思路是：(1)确定最佳土地利用方式(2)预计开发完成后房地产总售价(3)确定房地产开发成本(4)确定投资利息( 5)确定投资利润(6)确定销售税费(7)总地价二预计开发完成后房地产总售价 -开发成本 -投资利息 -投资利润 -销售税费(8)单位面积地价二总地价总用地面积。1、确定最佳土地利用方式根据委托方提供的 2011一 G46号地
25、块规划设计条件 (编号： 2011 一 G46)，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率 35， 建筑密度 30，绿地率 30。根据估价人员对估价对象所处区域土地利用状况的调查， 估价对 象所处区域内大部分为住宅用地， 建筑物结构大部分为钢混结构， 考 虑到城市规划等限制条件， 结合合法原则与最有效使用原则， 此次评 估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式， 即：土地用途 为城镇住宅用地，容积率为 35、建筑密度为 30、建筑物平均层 数为 12 层、钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗 地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电 室、业主活动室等附属用房
26、一般不出售， 附属用房面积占总建筑面积 为 3，则建筑总面积为 180565 平方米，其中可出售住宅建筑面积 为 175148平方米，不可出售附属用房建筑面积为 5417 平方米。2 、预计开发完成后房地产总售价(1)比较实例选择根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查， 结合 所掌握的商品房销售价格资料，评估选取了三个商品房的销售资料， 通过市场比较， 确定评估宗地预计开发完成后房地产售价， 其情况如 下：实例 1：浞景翠园商品房售价 该楼盘位于潍坊市高新区樱前街浞河东岸，建筑物结构为钢混， 用途为住宅用房，中档装修，交易时间 2012年 7月，平均售价 3900 元平方米。案例所
27、在位置距高新区商服中心 7100 米，距公交站点 300 米，距客运火车站 16公里，距长途汽车站 7200米，绿地覆盖率 高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、 完备、等级较高，临樱前街，该路属潍坊市次干道，建筑密度较低， 小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多 为居住用地。实例 2：景泰铭城商品房售价 该楼盘位于高新区宝通街与惠贤路交汇处西南角， 建筑物建筑结 构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间 2012年 7月，平 均售价 4200 元平方米。案例所在位置距高新区商服中心 5000 米， 距公交站点 100 米，距客运火车站 13公里
28、，距长途汽车站 5500米， 绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体 设施齐全、完备、等级较高，临宝通街，该路属潍坊市主干道，建筑 密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利 用类型大多为居住用地。实例 3：盛海第一园商品房售价 该楼盘位于高新区宝通街与潍安路交叉口东，建筑物建筑结构 为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间 2012年 7月，平均 售价 3900元平方米。 案例所在位置距高新区商服中心 7100米，距 公交站点 100 米，距客运火车站 16公里，距长途汽车站 7200米，绿 地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设 施齐全、完备、等级较高，临高新一路，该路属潍坊市次干道，建筑 密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利 用类型大多为居住用地。(2)比较因素的选择根据估价对象的用途及区域位置等条件， 选择影响估价对象价格 的主要因素有：1交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。2交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。3区域因素：主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车 站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、 区域生活设施水平、区域文体设施水平、环境优劣度等。4个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、 停
