1、1房地产企业开发模式研究1536417034房地产开发企业及房地产项目典型开发模式研究深圳天方地产顾问机构 目 录第一部分：土地一级开发模式1、以政府为主的模式2、以民间为主，政府辅助支持的模式第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程11、简单住宅楼宇开发12、住宅小区开发13、大规模住宅小区开发14、社区综合开发2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。21、“地头蛇型”22、“过江龙型”3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。31、纵向重叠的混合开发模式32、开发模式4、按商业模式分，又可以分为三种模式。41、沃尔玛模式42、百货公司模式4
2、3、精品店模式第三部分：房地产项目的典型开发模式1、我国房地项目开发模式的演进历程 11、短平快的合作开发模式12、小而全的多项目开发模式13、精耕细作的成片开发模式2、房地产项目典型开发模式浅析21、郊区住宅项目开发模式22、社区综合项目开发模式23、复合式地产项目开发模式24、别墅项目开发模式25、豪华高尚社区项目开发模式26、精品住宅项目开发模式27、康居工程项目开发模式28、经济适用房项目开发模式29、绿色住宅项目开发模式210、生态园林项目开发模式211、智能小区项目开发模式212、景观住宅项目开发模式 213、旅游房地产项目开发模式214、专业化连锁开发模式 215、文化主题项目开
3、发模式第四部分：房地产项目的创新开发模式1、大规模定制开发模式11、大规模定制的定义和核心思想12、大规模定制在开发上的运用13、大规模定制的房地产营销理念14、展望大规模定制的房地产开发2、地产商与商业巨头联姻开发模式3、独立住宅供应开发模式4、新生态开发模式5、合作建房开发模式6、近两年内地房地产商选择的四种创新模式61、新鸿基模式62、香港新世界模式63、李嘉诚模式64、中介服务商引言：什么是模式？模式，英文为pattem，指的是解决某一类问题的方法论。把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度，即成为模式。Alexander关于模式给出的经典定义是：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出
4、现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。通过这种方式，你可以无数次地使用那些已有的解决方案，无需再重复相同的工作。模式有不同的领域，建筑领域有建筑模式，软件设计领域也有设计模式，教学领域有教育模式，当一个行业或领域逐渐成熟的时候，自然会出现很多模式。房地产行业当然也不例外。那么，为什么要用模式呢？因为模式是一种指导。在一个良好的指导下，可以帮助我们更好的完成任务，达到事半功倍的效果。而且会得到解决问题的最佳办法。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人力生存的物质环境的一种活动。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，对开发商的战略眼光和操作技巧有了越来越
5、高的要求，在大浪淘沙的过程中，许多优秀的房地产企业针对企业规模、企业经营战略、项目自身特点等等方面贡献了各种各样极具价值的开发模式。第一部分：土地一级开发模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是该区域的土地达到成熟的开发建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大的影响。1、以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，公司主要由政府各相关部门抽调主要领
6、导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。具体做法有以下三种：11、将开发的熟地以成本（含管理费用）价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖等方式出让。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。12、由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。13、城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将以出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用，投资者在土地开发过程中分
7、期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于改善园区范围内的大市政条件，余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发的成本。2、以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，将土地出让金作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将到开发土地开发成熟敌后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。第二部分：房地产企业的开发模式1、我国房地产企业开发模式的发展历程
8、中国房地产业虽然仅走过短短20年的发展历程，但自其出现伊始，就几乎始终保持着强大的发展态势。姑且不说中国各大城市的地价从1985年前后至今已至少发生了30倍的飞涨，中国房地产业在1992、1993年前后发生了多少惊涛骇浪的灾难，也不说中国房地产业对中国的国民经济增长率作出了和正在创造什么样的贡献，单就中国房地产开发模式的演变，就可以看出中国房地产业发展势头的迅猛。 11、简单住宅楼宇开发这个阶段房地产开发的主要目的在于解决城市住房的长期短缺，满足城市居民对住房面积的需求。此时居民对居住条件也要求不高，主要体现在一般只关心住房有无和面积大小上，对物业管理服务没有太高的要求，仅限于物业维修和清洁绿
9、化方面。建设单位的开发行为也相对单纯，开发规模较小，一般以一栋或几栋住宅楼为开发对象，少数国有建设单位进行了高层住宅的开发。 12、住宅小区开发在城市住房紧张的矛盾得到初步缓解之后，人们对住房的要求不再仅仅体现在房屋面积上，而且还希望住所周围能够享受较好绿化环境和少量的配套和以及较好的物业管理服务。于是发展商开始以整片的住宅小区为开发对象。在小区内进行良好的绿化，并配套兴建小区服务中心、会所等设施。部分发展商在开发过程中还专门进行景观或环境设计，以提高小区档次。同时物业管理服务的范围全面拓展，保安、清洁、物业维护、家政服务、社区活动等均是不可或缺的内容，物业管理已成为住宅开发最重要的附加产品之
10、一。 13、大规模住宅小区开发在这一阶段开发规模持续扩大，小区建筑面积超过15万平方米，部分项目达到30万平方米以上的规模。小区规划水准提高，园林和环境设计成为主流，小区配套设施更加完善。物业管理服务强调亲和性和人性化，服务内容和服务质量进一步提高。可以说，这个阶段是发展商住宅小区的开发水平逐渐向极致发挥的一个时期。在这个阶段，住宅小区开发似乎已达到了顶点。然而，客户的要求却越来越高，市场需求难以预测。大幅提升小区品质已变得非常困难，房地产开发又将走向何处？这成为业内人士苦苦思索的一个问题。 14、社区综合开发这是一种建立在规模优势和综合性优势基础上的一种全新开发模式。是以整个大规模的生活社区
11、为项目单元，包括整个社区内的多个住宅组团（小区）、商业配套体系、交通（车行、人行系统）网络系统、城市景观及绿化系统、教育配套体系、信息网络系统和其他配套系统等多个子系统的综合规划和实施。它涉及城市设计、建筑规划与设计、商业运作、教育配套、物业开发、园林绿化和市政建设等多个领域。可以说，社区综合开发是目前房地产开发模式中最为复杂和成熟的运作模式。 2、按照房地产企业的战略布局可以分为两种类型。21“地头蛇型”“地头蛇型”指的就是发展商占据一个区域市场，在同一个市场范围内进行房地产开发。在我国房地产行业发展的前期阶段，这是绝大部分房地产商的一种选择，这也是一种相对来说比较安全和保守的开发模式。这种
12、开发模式有利于开发商全面和深入地掌握市场信息，准确了解市场供需状况和消费者的需求，使产品的客户定位更加准确。这也是我国房地产发展到目前，仍旧比较普遍的一种模式。采用这种模式的最典型的企业应该是胡葆森领军的河南建业集团。1992年，胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州，选择了当时正热的房地产业。10年时间过去了，建业一直坚守郑州这片土地，以绝对的地位占领了郑州，领先了河南。在郑州，胡创造了一串有意思的数字：10年坚守1个城市，做到净资产10个亿，5个地产项目面积100万平方米，盘子不大，却和王石、冯仑被并称为“中国房产三君子”。22、“过江龙型”显然，与“地头蛇型”相对应的“过江龙型”就是指
13、那些采用异地扩张开发战略的企业。任何一个区域的房地产市场化都是有阶段性的，随着市场的不断发展，市场竞争越激烈，利润率越薄，边际效益越低。按照市场规律，那些具有过硬的职业经理人团队、雄厚的资本和企业必然会选择一地扩张的模式。我们可以看到很多这样的例子：万科的全国扩张计划、奥园集团的“奥龙”计划、从北京跨越黄河长江的天鸿集团、北上皇城的广州地产大佬富力集团，等等等等，不胜枚举。这其中广东地产企业的扩张势头最为显眼。广东的房地产业在经过10多年的市场化洗礼后已相对成熟，激情燃烧的岁月已经过去，发展商的利润率越来越低，越来越多的发展商开始北上或者是全国扩张，寻求更大的市场份额和利润空间。抛开去其他城市
14、大展拳脚的开发商不谈，仅进京赶考的广东兵团的大举北伐就很让人注目了。据初步统计，仅珠江合生、富力地产、星河湾、奥园、万科、金地、中海、华侨城这广东八大品牌开发商在2003年北京市场的供应量就将达到近千万平米，占整个北京住宅市场份额的近20%。在广东兵团中尤以珠江合生的动作最为生猛，进京不过两年就已拿下七八个大项目，2003年将全面开盘，总开发面积达600万平方米，约占北京楼市近年来年开发总量的10%。同时，近年来在北京表现不尽如人意的万科也在东南五环黑庄户狠狠圈下5000亩地，在精耕细作之余也开始染指大盘开发；初来乍到的华侨城则一口气在东南四环南磨房乡圈下1平方公里的土地，欲再度上演主题地产的
15、好戏。为什么广东房地产商如此看重北京？其一，北京作为中国的门户和最大的政治中心、文化中心与新闻中心，是发展商打造全国性品牌梦寐以求的绝好高地。其二，北京是发展商实现跨地域发展战略的必经之地。其三、北京市场目前的利润空间比广州大。 3、按照房地产的开发周期分，房地产企业可以分为三种开发模式。31、纵向重叠的混合开发模式即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。 32、开发模式这种模式的典型案例是珠江投资和合生创展，该模式使拿土地和开发
16、房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发，去年他们也将近有30亿元的销售。这种方式能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方米的项目大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方米以上要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。 4、按商业模式分，又可以分为三种模式。41、沃尔玛模式此种模式比较典型的案例是万科集团，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一
17、化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可以超过40亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过30亿这样一个纪录。 42、百货公司模式现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。 43、精品店模式是只在少数高端市场进行精品店经营，产品档次较高，价格也比一般产品贵，销售量相对较小，但是总的营业额较高。万通集团坚持的就是这种模式，
18、主要集中于高端产品，据万通集团董事局主席冯仑预测，2003年万通集团的销售额将超过20亿元。 另外，万通董事局冯主席还认为：一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位，等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司，等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式，随着行业的不断演变，开发模式是要逐渐缩小范围，而金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式，目前盛行的开发公司不可能“万岁”，行业越发展，越成熟，简单开发
19、商业模式的生存空间是越小的。 第三部分：房地产项目的典型开发模式1、我国房地项目开发模式的演进历程 房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。11、短平快的合作开发模式“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因
20、种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者
21、，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。12、小而全的多项目开发模式一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同
22、客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。 这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的
23、角度思考自己的开发行为。13、精耕细作的成片开发模式相对于前二种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。成片开发的原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的
24、形成。“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。开发模式的转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，相信房地产开发商还将与时俱进，不断探索出更富创新精神和更具社会
25、责任感的开发模式。2、房地产项目典型开发模式浅析西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。 本文对具体项目开发模式的划分是从市场营销角度出发的宏观性归纳，并没有根据目标市场经济形态（如经济适用房、康居住宅等），或社区特色（如主题社区、山水社区等）、功能特征（生态住宅、健康住宅等）等方面来划分，；再加上具体楼盘或由于定位不准，或由于缺少核心定位，或就是数种开发模式并行无法进行准确的分类。因此，本文在分类时
26、，试图通过相互比较选择最突出的开发模式进行归类。21、郊区住宅项目开发模式211、城市化进程中的郊区化现象向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。从上世纪20年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。事实上，郊区化是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出
27、现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。因此，也涌现出了住宅郊区化的开发浪潮，广州、北京都出现了许多体谅庞大、引人注目的城郊项目。212、城郊项目的主要开发模式2121、规模化品牌扩张开发模式 这种模式最典型的例子非广州碧桂园莫属。从1992开始，碧桂园造就了顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、碧桂园高尔夫生活村、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧海名轩、翠锦豪庭等10余个超大型居住社区，拥有了来自香港、珠三角及各省市的30000余户的客户。碧桂园的最大成功之处在于，在强势品牌的带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代
28、，“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（ 超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。2122、可持续性发展模式 若论广州楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。 祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系： A、大势把握。提前
29、10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。 B、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。 C、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。 213、郊区住宅的发展前景和趋势2131、可以预见的是，我国的住宅郊区开发规
30、模将有更大的发展：在未来的几年内，大量的城市居民不仅继续迁往近郊，而且部分还将迁往远郊。随着人们收入水平的提高，尤其对居住环境要求的提高，会使更多的人到郊区买房。从客观上看，交通条件的改善，信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先，随着高速公路网和地铁网的形成，使到达市中心距离的同心圆半径扩大，而时间的同心圆却并不扩大，完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引，也是一个重要引力；其次，随着信息时代的到来，信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短，居住不再为就业地点所困，“SOHO”族开始出现也使郊迁成为可能；第三，随着郊区工业园区的建设，市区的工业将逐步郊迁，从而带
31、动大量的产业工人郊迁，同时中心城区的旧城改造，也将使得一部分拆迁户迁往郊外。2132、未来几年我国城市郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面：A，不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说，高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房，而地铁等轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此，地铁沿线常常形成一般居住区，而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。B，不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。C，一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化(甚至第二居所)的趋势也将增加。随着收入提高，部分富裕居民有进一步提高生活品质，改善居住环境的强烈愿望，在拥有市区一套公寓的基础上，还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远，但交通便捷的区域，由于成本相对较低，使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。214、居住空间分异下的郊区住宅开发模式2141、基本模式根据郊区居住空间分异的基本特征，未来的郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式，而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。“轴线”含义：郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外，城市沿对外交通线路走廊式放射扩展，可以在扩展轴间留出农田、森林等形成
