1、江苏省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的概念考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2折扣策略，则最可能发生的情况是。 A：销售收入增加0.24 B：销售收入增加3.76 C：销售收入减少0.24 D：销售收入减少3.76 E：执行层的组织协调 2、宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购3、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、
2、收入和_。 A目标 B途径 C市场化 D商品化 4、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有_是不正确的。 A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性5、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当 B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 7、某类房地产20062010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产201
3、1年的价格为元。 A：10300 B：10400 C：11165 D：11265 E：工业用地的监测点评估价格 8、下列股东权利中属于共益权的是 A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 E：执行层的组织协调 9、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管
4、部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书11、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 12、房地产置业投资项目的期间费用计为。 A：开发建设投资 B：经营成本 C：流动资金 D：运营费用 E：借款合同 13、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金
5、B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同14、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。 A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地 D：甲土地或乙土地 E：工业用地的监测点评估价格 15、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。 A：弱流动性 B：异质性 C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同 16、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，_为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A房屋管理部门
6、B中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C房地产管理部门 D中国房地产建设行政管理部门 17、需求的价格弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调 18、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是_。 A认知价值定价法 B领导定价法 C目标定价法 D成本加成定价法 19、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。 A政策性银行 B商业银行 C中央银行 D人民银行 20、关于预算的说法正确的是_。 A预
7、算与物业实际收支相等 B资本支出预算是最常用的预算 C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算 D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计 21、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 22、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。 A：相关单位 B：个人 C：集体 D：相关单位和个人 E：工业用地的监测点评估价格23、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：_。 合同通用条款，标准、规范及有关技术文件，合同专用条款
8、，合同协议书， 中标通知书、投标书及附件，图纸。 A B C D 24、职工住房公积金是_信贷资金来源之一。 A商业性 B社会性 C政策性 D自营性25、某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。 A：44 B：50 C：67 D：94 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变
9、且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 2、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。 A：规避估价风险 B：保护估价师和估价机构 C：使评估价值更接近实际成交价格 D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果3、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是_万元。 A33.00 B33.10 C36.00 D36.10 4、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 A流动比率=流动资产总额流
10、动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率” D在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上5、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是_。 A商业用地 B商品住宅用地 C非营利的社会团体用地 D娱乐用地 6、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届满 B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同 E：保险人未履行赔偿或给付义务 7、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的商业信誉 C基础租金与市场租金 D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业
11、的经营业绩 8、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2004年4月6日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 9、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专
12、业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 10、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应_。 A大于名义利率 B小于名义利率 C等于名义利率 D等于周期利率11、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向_办理证据保全。 A公证机关 B公安机关 C法院 D县级以上人民政府 12、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而
13、提出一些推测和新想法。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同 13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。 A小于5年 B在56年之间 C在67年之间 D在78年之间14、下列属于强制拍卖的特点是_。 A主体的不定性 B权利义务的对等性 C国家强制性 D目的的利他性 E标的非自有性 15、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价
14、指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C投资者各方现金流量表 D资金来源与运用表 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A4858 B5200 C2700 D6264 17、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A180 B196 C200 D300 18、我国房屋权属登
15、记_。 A具有公信力 B公告是必经程序 C是一项法定制度 D为权利动态登记 E可以制作颁发统一的房地产权证书 19、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B房地产市场无明显季节性波动 C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 20、定义市场区域工作主要包括。 A：描绘市场区域的发展前景 B：描绘市场区域 C：在相应地图上描绘区域的物业类型 D：在相应地图上标出市场区域的边界 E：解释确定市场区域边界的依据 21、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D
16、用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 22、取得建设用地使用权的途径包括。 A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得 B：通过国家出让方式取得 C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得 D：通过土地或房地产租赁方式取得 E：通过土地抵押方式取得23、在建设用地使用权出让时，必须符合。 A：城乡发展规划 B：国土规划 C：土地利用总体规划 D：年度建设用地计划 E：城市规划 24、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。 A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告 B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据25、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过_。 A1年 B2年 C3年 D5年
