1、项目可行性研究报告内容项目可行性研究报告内容第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称鑫湘养老服务中心（老年公寓）1.1.2 项目承办单位及法人代表项目承办单位：XXXXXX实业发展有限公司 法人代表：刘亚辉1.1.3 项目建设地点岳阳经济技术开发区康王乡爻家村。1.1.4 研究工作依据1、有关政策文件 （1）中华人民共和国老年人权益保障法； （2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；（4）财政部和国家税务总局关于对
2、老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)； （5）湖南省老年人保护条例； （6）湖南省老龄事业发展“十二五”规划； （7）湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见；（8）湖南省省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知 （9）岳阳经济技术开发区和社会发展“十二五”纲要；2、有关标准规范 （11）老年人住宅设计规范； （12）城市居住区规划设计规范； （13)城市居住区公共服务设施设置规定；(14)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范； （15）住宅设计规范； （16）住宅建筑设计标准；（17）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（18）城市道路绿化规划及设计规范；（19）
3、建筑设计防火规范；（20）民用建筑节能管理规定；（21）建筑给水排水设计规范；3、其它有关依据（22）承办单位编制项目可行性研究报告的委托书；（23）社会福利机构设置批准证书；（24）岳阳经济技术开发区国土分局选址符合土地利用总体规划证明；（25）岳阳经济技术开发区建设局选址符合区城建设总体规划证明；（26）岳阳经济技术开发区环保局建设项目环境影响登记表；（27）XXXXXX实业发展有限公司康王乡老年人服务中心项目规划平面图及其它基础资料。1.1.6 研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程
4、技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1 项目单位承办条件XXXXXX实业发展有限公司（老年公寓）项目位于岳阳高速铁路城东，西临浩瀚洞庭，东靠高速公路连接线岳阳大道，北连洞庭湖旅游度假区，交通便捷，环境优雅，生态盎然，空气新鲜，十分适宜老年人休闲养生、颐养天年。我公司总投资2.2亿元人民币，规划用地150亩，其中养老服务中心86亩，总面积57276。养生园集养护、医疗、康复、文化娱乐、休闲健身等功能于一体，根据国家养老设施规范要求，按照欧美园林建筑风格，建立
5、养老2022个床位的高档公寓群楼、医疗康复中心、文化娱乐中心、水上休闲中心、膳食营养中心、购物中心、垂钓中心、老年大学、花木园、家禽场、蔬菜园、体育健身场馆等。园内配有空调、互联网络、数字电视、通信、监控、呼救等现代化服务系统，满足老年人中高档次服务需求，为老年人提供全方位足不出户的服务。养生园以生态立园，力争2017年建成，打造国家级养老服务示范基地和国家老年健康养生基地一流品牌，建成湖南首家大型高档生态养老中心。这是加快湖南养老服务业发展的一大举措，是为民造福的一大实事，是增强社会功能的一项基本建设，必将成为岳阳经济技术开发区洞庭湖一道亮丽风景线和高档服务设施，产生良好的社会效益、环境效益
6、和经济效益。其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。1.2.4环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5 项目综合评价与建议本项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经
7、济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。第二章 项目背景和建设的必要性2.1市情概况岳阳古称巴陵，又名岳州，公元前505年建城，距今已有2500多年历史。岳阳位于北纬29.22，东经113.06，东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，南连湘、资、沅、澧四水，区位优越，风景秀丽，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉。岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，四季分明，雨量充沛。岳阳矿产资源
8、丰富，矿藏矿点200多处，其中钒矿蓄量居亚洲之冠。岳阳现辖汨罗市、临湘市2个县级市，岳阳县、华容县、平江县、湘阴县4个县，岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，设有国家级岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积15019平方公里，总人口548.34万。改革开放以来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市。 岳阳是通江达海的现代港口城市。岳阳承东联西、贯穿南北，区位优势明显。岳阳是湖南唯一的临江口岸城市，城陵矶港是长江八大良港之一。早在清朝末年，城陵矶就设立海关，开埠通商。1992
9、年岳阳被国务院批准为长江沿岸首批对外开放城市，1996年被国家批准对外轮开放，是国家批准的对外开放一类口岸和海峡两岸首批货运直航港口。城陵矶新港区一期工程已开港营运，岳阳至武汉海轮航道已经开通，全市港口吞吐量列湖南第一、全国内河港口第七。京广铁路、京珠高速公路、武广铁路客运专线、107国道和在建的京珠高速复线平行穿越；长江黄金水道通江达海，洞庭湖大桥和在建的岳常高速、石华高速、岳通高速、岳汝高速和荆岳铁路贯通巴东鄂西，岳阳机场进入国家支线机场计划，初步形成了四通八达的交通运输体系。岳阳是文化厚重的现代旅游城市。岳阳为江南最早的古城之一，以“洞庭天下水、岳阳天下楼”著称于世。境内有岳阳楼、君山岛
10、、屈子祠、张谷英古建筑群等风景名胜193处，有平江起义旧址、任弼时纪念馆等革命文物纪念地22处。岳阳楼新景区于2008年5月建成对外开放，新增了古城门、古城墙、五朝楼观、汴河街等33个景区，尽显古城风貌、衬托楼湖风光、再现巴陵胜状。屈原投江殉国的汨罗江被誉为“蓝墨水的上游”，是龙舟文化的发源地。以爱情文化为主题的君山岛名扬中外，被誉为“东方伊甸园”。张谷英村集中国传统文化、平民意识、建筑艺术、审美情趣于一体，堪称“天下第一村”。岳阳还被评为中国楹联文化城市、中华诗词之市、中国魅力城市。正在大力实施“热游岳阳”工程，初步形成了以“楼、岛、湖”为特色的湘楚文化游、生态观光游、民俗风情游、休闲渡假游
11、、温泉康体游、名人故里游、神秘探险游、宗教朝圣游8条黄金旅游线路。岳阳是产业兴旺的现代新型工业城市。岳阳以新型工业化为支撑，是中南地区重要的石油化工基地、新闻纸生产基地、电力能源基地和饲料食品加工基地。依托城陵矶临港产业新区，沿长江30公里地段分布着长岭炼化、巴陵石化、岳阳纸业、华能电厂等一批大型企业，具备接纳大运量、大耗水工业项目的基础条件，成为湖南临江化工产业区。化工产品中，己内酰胺产量居全球第一，SBS、环己酮产量居亚洲之首。岳阳经济技术开发区为国家级，省级园区达到5个。全市规模企业1309户、上市公司9家、高新技术企业144家；拥有中国驰名商标12件、省著名商标95件、中国名牌产品3个
12、、省名牌产品64个，被评为“国家商标战略实施示范城市”。正在全力打造石化、食品两个千亿产业集群和造纸、电力能源、生物医药、机械制造、建材、纺织、电子信息与光伏、再生资源八个百亿产业集群。岳阳还被福布斯中文版列为中国大陆最适宜开设工厂的20个城市之一、最适宜发展物流业的25个城市之一、最佳商业城市百强之一。岳阳是山水相融的现代生态宜居城市。全市有国家级森林公园3处、国家生态建设示范县（区）3个，全市森林覆盖率36.4%,城区公共绿地面积达到125万平方米，人均公共绿地面积8.75平方米。岳阳拥有洞庭湖60%的水域面积，东洞庭湖湿地加入国际湿地公约，区内国家一级保护的鸟类7种、二级保护的37种；国
13、家一级保护的鱼类2种、二级保护的2种；国家重点保护的水生哺乳动物2种；国家一级保护的植物3种，二级保护的31种；每年都有数十万只候鸟在洞庭湖越冬,岳阳被授予“中国观鸟之都”称号，荣获“最值得驻华大使馆向世界推荐的中国生态城市”称号。团湖荷花公园，被上海大世界吉尼斯评为“面积最大的野生荷花成处聚生地”。有“东方日内瓦”之美誉的南湖，湖内绿岛耸立，呈现“一龙赶九龟”的奇观，湖畔修建了环湖旅游走廊和总面积15万平方米的南湖广场。2009年，岳阳入选60个新中国成立60年城市发展代表。综上所述，岳阳历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为本项目建设和项目的运营，提供了良
14、好的发展环境和广阔的市场前景。2.2 项目提出的背景湖南是全国人口大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据湖南省老龄事业发展“十二五”规划的预测，“十二五”期间，湖南老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，湖南将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。岳阳岳阳经济技术开发区总人口约23万人，60岁以上的约5.75万人，65岁以上的约5.1万人，80岁以上的1.8万人，90岁以上6200人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全
15、省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的
16、空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老
17、事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快湖南养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务
18、业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。目前，岳阳经济技术开发区社会养老服务基础设施教育超前，社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了岳阳经济技术开发区的养老事业发展。鑫湘实业发展有限公司老年人服务中心建成后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，将取得了良好的社会效益和广泛的社会效应。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。鑫湘实业发展有限公司老年人服务中心项目正是在
19、这样的背景下提出的。2.3 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，岳阳经济技术开发区全区人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。根据岳阳经济技术开发区老龄事业发展“十一五”规划的预测，预计岳阳经济技术开发区“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到15万人，城区老年人将达到3万人以上，现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全区社会各界的广泛关注，
20、社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益
21、和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，建设鑫湘实业发展有限公司养老服务中心老年公寓项目是非常必要的。2.4 项目建设的可行性2.4.1 老龄人口岳阳经济技术开发区地处洞庭湖畔，位于湖南省的北部，岳阳市东部，区域三面环绕岳阳市区，区城离岳阳市区12公里，离省城长沙141公里 。京广铁路（含武广高铁）临城而过 ，107国道、京珠高速公路贯穿区境。总人口23万人，目前全区60岁以上的老人已将近5.75万人，其中仅城区内的老年人口就有2.4万人，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切
22、需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.4.2 优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。第三章 建设场地及建设条件本老年公寓位于岳阳市城东，西临浩瀚洞庭，东靠岳阳大道连接线武广高铁，北连洞庭湖旅游度假区，交通便捷，环境优雅，生态盎然，空气新鲜，十分适宜老年人休闲养生、颐养天年，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1 建设场地 本项目位于岳阳经济技术开发区康王乡爻家村，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。交通方便，有多半公交车至西塘康王乡，方便本项目的
23、交通条件。3.2建设条件3.2.1选址要求 本项目建设选址应在交通便捷、 环境适宜、公共服务设施条件较好和远离污染源的地点，应避免建设在工业区、商业区、居民区和交通流量过于密集区域。 项目建设应节约用地、少占或不占耕地，因地制宜，充分提高土地利用率，满足城镇规划的要求。 项目场址有利于合理布局和安全运行，符合岳阳市城区建设有关基地绿化等指标的规定。3.3场址建设条件3.3.1地形地貌条件 岳阳经济技术开发区区境地貌自东南靠至岳阳县筻口镇九丰村余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全区水域面积560平方公里，占全区总面积的20.
24、60%，项目用地为东南长的矩形地块，地势开阔平整。3.3.2工程地质条件 项目地处康王乡爻家村内屋组，自上而下上为复耕土、黏土，下为前震旦冷家溪群泥质、呈强风化。地基承载力150350kpa，工程地质条件较好。根据国家质量技术监督局2001年2月发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该地区地震动峰值加速度为0.10g，对应地震烈度为7度。3.3.3自然环境条件项目所在地处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长，春湿多雨，夏秋多旱，四季分明，季节性强，光照充足，热能充裕。 气候年平均气温 17极端最高气
25、温 40.8（2003年8月2日）极端最低气温 -11.8（1956年1月23日）无霜期 279天年平均气压1009.9百帕年主导风向 东北偏北风（NNE，18%）夏季主导风向 偏南风（S，16%）年平均风速 2.90m/s瞬间风速在17m/s以上大风日数 14.6天年降雨量 1211.3-1463.9mm年最大降雨量 2336.5mm(1954年)年最少降雨量 787.4mm(1968年)日最大降雨量 256.4mm(1954年6月16日)年平均初雪日 12月13日年平均终雪日 3月6日冬季积雪日 8天年积雪最大深度 23cm(1972年2月7日)年平均相对湿度 78%月平均最大相对湿度 9
26、1%（1982年2月）日最小相对湿度 12%(1958年12月10日)年平均日照时数 1764.1小时年最多日照时数 2064.9小时(1959年)年最少日照时数 1370.8小时(1982年) 水文 岳阳市地表水系为洞庭湖水系，洞庭湖连湘、资、沅澧四水，北接长江。主要河流有直泄洞庭湖。3.3.4区位交通条件 项目选址于岳阳经济技术开发区康王乡爻家村，东靠岳阳县筻口镇九丰村，距高速公路连接线2公里，经至岳阳大道12公里，项目选址地外部交通非常便利，交通区位优势明显。大小车辆可直达项目地门口。 3.3.5基础设施条件 项目公用工程给排水、电力电讯等有岳阳经济技术开发区市政工程作为依托，能为项目提
27、供可靠保证。3.3.6征地、建材、施工条件 项目用地已经取得相关手续。项目建设所需主要建材如钢材、水泥、木材、砂石、砖瓦等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。 根据工程建筑物结构形式，本工程施工技术无特殊要求，用常规施工方法均可解决。该场地主要为低山丘陵与洞庭湖平原过度区域，基础条件较好。 本项目施工场地宽敞，便于工程施工，但项目建设期应按相关规定做好安全防护，做到文明施工。3.3.7政策支持条件本项目建设得到了岳阳市（区）相关部门、岳阳市（区)人民政府的高度重视，同时，项目建设符合岳阳市（区）城市总体规划和有关项目建设政策要求，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。 第
28、四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模本项目占地面积150亩，总建设面积约53280万，项目总投资2亿2仟万元。 项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间2000间（套），增设固定床位2022张，可解决2022位老年人的住宿问题。 老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供1000多位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。4.2 建设内容1. 老年公寓鑫湘养老服务中心总建筑面积53280。建设
29、老年公寓、老年活动室、老年医疗室、养生食疗等设施，本项目建筑面积53280，包括老年公寓29500，绿化用地面积5000，道路及硬化用地面积2500，食堂及餐饮1200，洗衣房120，健身房250，活动室1200，办公室1000，接待室200，库房600，球场及健身器材3800，其余种植生植物开辟庭院花园用地700亩，主要用于种养生植物，为老年人提供优雅安静的休闲场所。2. 室外配套建设：主要是广场、球场、钓鱼场、水上活动中心、种植场等。3.设施配套：满足1000老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：
30、土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。本项目主要经济技术指标详见综合经济技术指标表表4.2-1。 综合经济技术指标（表4.2-1）序 号项 目指 标备 注1总用地面积99900m22建筑占地面积77000m23总建筑面积 198600m2 3.1老年公寓295003.2办公接待室12003.3老年活动中心12003.4服务中心及多功能会所38003.5营养膳食中心12004总床位数2000人5洗衣房、库房7200m2 6建筑密度23.65%7建筑容积率1.038绿化用地50009停车位100个第五章 工程技术方案 5
31、.1 项目组成本项目主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。具体平面布置详见附图规划平面图。5.2 建设模式与设计理念5.2.1建设模式本项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境
