1、自考房地产法复习资料自考房地产法复习资料（1）1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：综合功能；多级市场；法定形式；部分限制；国家适度干预。2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3 房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房产管理关系；城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：关于房地产权属的规定；关于房地产开发利用的规定；关于房地产交易的规定；关于国家对房地产业
2、及其市场实施管理的规定；关于社会化、专业化的物业管理的规定。4 我国房地产法的基本原则：土地公有原则；土地有偿使用原则；十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；房地产综合开发原则；城镇住房商品化原则；宏观调控与市场调节相结合的原则。5 房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系的要素：包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的
3、义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。6 根据城市规划法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持的“一书两证”制度是：选址意见书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证。7 土地管理法的主要内容：土地用途管制；加强耕地保护；提高征用土地的补偿标准；加大查处土地违法行为的力度。8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其特征为：土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的；对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可
4、以分离。集体土地所有权的特征：权利主体多样化；所有权客体的限制性。9 我国国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国有土地确定给单位或个人使用的形式：行政划拨；国有土地有偿使用；国有土地承包经营。10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行
5、为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为：土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式：协议出让；招标；拍卖，又竞投。国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议
6、。12 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的；按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁止转让的法定情况：以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有土地使用权，未经其他共有人树
7、木，书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人；设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；抵押必须办理登记。15 土地使用权终止的原因：可以分为四种：因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权；因土地使用者严重违反城市
8、规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；因土地的灭失而导致土地使用权的终止。16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。18 划拨
9、土地使用权转让、出租、抵押的条件：土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。19 土地管理法规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形：为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。20
10、 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。21 国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业
11、合并的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的。22 土地利用与保护的原则包括：十分珍惜、合理利用土地的原则；切实保护耕地的原则；全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容：土地利用总体规划制度；土地开发制度；耕地的特殊保护制度；土地调查和统计制度。23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据。成片开发：是从事开
12、发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：从规划上保证总量平衡；实行土地用途管制制度；实行占用耕地补偿制度；实行基本农田保护区制度；禁止闲置和荒芜耕地。25 土地利用年度计划编制的依据：国民经济和社会发展计划；国家产业政策；土地利用总体规划；建设用地和土地利用的实际情况。26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。27 基本农田保护区制度的内容：需要占用基
13、本农田应报国务院批准；实行基本农田补充制度；禁止破坏基本农田；实行基本农田地力等级评定制度；实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。29 土地开发：是为扩大土地
14、的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原则：符合土地利用总体规划；保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；农业用地优先开发；保护开发者利益。土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。31 国家建设征用土地：是国家运用
15、其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：征地主体的唯一性；征地行为的行政性；征地条件的补偿性。征地费用的构成：土地补偿费；安置补助费；青苗补偿费；地上附着物补偿费；新菜地开发建设基金；土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建设施工需要和地质勘察需要。32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权。33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋
16、共有；客体是同一项房产；房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有和按份共有两种形式。房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征：共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同的义务；共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征：主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；每个共有人按照各自的份额，
17、对共有房产分享权利、分担义务。34 在处理房屋按份共有关系时应当掌握的原则：一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。35 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的特征：权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面；目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设；取得的法
18、定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；使用的期限性。土地使用权是有期限的。36 土地使用权的取得主要有：原始取得和传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。37 国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在：限制国有企业与机关、事业单位之间流转；限制公民与法人、非法人组织之间流转；限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转。38 建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其特征：复合性；专有所有权的主导性；一体性；权利主体身份的多重性。39
19、 住房部分产权：是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。40 房地产相邻权：即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。其特征为：房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；房地产在地理位置上必须是相邻的；相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。41 房地产相邻权的种类：因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系
20、；因相邻环境保护而发生的相邻关系；因险情危害而发生的相邻关系；因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。42 异产毗连房屋：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。43 处理相邻关系应注意的原则：是否有利于生产发展；是否有利于方便人民生活；是否有利于团结互助；是否公平合理。44 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。房地产权属登记的功能有：产权确认功能、公示功能和管理功能。45 在世界各国的立法中，关
21、于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。46 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。47 地产权属登记：是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项
22、权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，地产权属登记可分为初始登记和变更登记。初始登记的程序：申报；地籍调查；权属审核；注册登记；颁发土地证书。变更登记的程序：变更申报；变更调查；变更审核；变更登记注册、发证。48 城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承：是指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。私房继承的条件：必须有被继承人死亡的事实；被继承人留有合法的遗产-房屋；必须有继承人。49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。应注意两点：取得国有土
23、地使用权是房地产开发的前提；房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。房地产开发的特征：涉及面广；工程项目多；投资量大；建设周期长。50 房地产开发的类别：单项开发、小区开发和成片开发；经营性开发和自用性开发；新城区开发和旧城区拆迁改造。 房地产开发应注意的事项：总体效益开发；严格按用途、期限开发；设计、施工规范；居民住宅优惠开发。51 房地产开发用地：就是进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括：从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地；从土地范围来看，出让的土地所有权
24、只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物人属于国家所有。52 我国现行土地使用制度的特点：国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其含义包括：以营利为目的；营业内容包括房地产开发和经营；依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有：专营企业、兼营企业和项目公司。54 设立房地产企业应具备的条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资
25、本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：申请登记；发给营业执照；备案。55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，规定设立房地产开发企业的必要条件；建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；对房地产开发企业实行分等定级；对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。56 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房地产中介服务机构应具备的条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。57 房地产中介服务机
26、构的义务：遵守有关的法律、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；按照核准的业务范围从事经营活动；按规定标准收取费用；依法缴纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。房地产中介服务机构在房地产中介活动中的禁止行为：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；法律法规禁止的其他行为。房地产中介服务实行回避制度，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。58 房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和
27、国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类：市政动迁和社会动迁；征地拆迁和非征地拆迁；统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。房屋拆迁应注意的事项：服从国家利益；符合城市规划；保护合法权益；谁拆迁、谁安置补偿。房屋拆迁的程序：申领规划用地许可证；编制拆迁计划和方案；申领房屋拆迁许可证；发布拆迁公告；签订拆迁补偿、安置协议；实施房屋拆迁。59 房屋拆迁补偿：是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权
28、调换与作价补偿相结合。拆迁补偿的对象和范围：拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人包括房屋产权人，代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑，超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆迁，应给予适当的补偿。60 拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用。房屋调换：是双方交换房屋使用权的行为。调换房屋不引起所有权的转移，其实质是房屋租赁权的互相转让。61 房地产交易：是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。其特征：房
29、地产交易对象的特殊性；房地产交易形式的确定性；房地产交易是数种典型合同的称谓；房地产交易是要式法律行为。62 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其含义为：房地产转让，是房地产权利人实施的行为；房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；房地产转让，通过买卖、赠与或其他合法方式实现；房地产转让的客体具有多样性。63 房地产转让的禁止条件：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
30、64 房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发；转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。房地产转让的程序：签约；申报；审查；查勘与评估；交纳税费；核发过户单。65 房地产转让合同
31、：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。66 房屋预售：也称商品房预售，是房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又称“卖楼花”。房屋预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；房屋预售实行许可证制度。67 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质：抵押权是一种从属权利；抵押权是一种价值支配
