1、湖南“两型社会”试验区长沙大河西先导区沩东新城发展战略规划,沩东规划背景,沩东新城规划思想,依据长沙市十二五规划以及宁乡县十二五规划的社会经济发展目标，科学、合理地指导长沙大河西先导区宁乡沩水以东片区的发展建设，实现宁乡与先导区的全面对接，切实落实东进融城的战略。规划建立一个以高技术产业、先进现代制造业和生态休闲为主要功能的生态型现代化卫星新城。,规划背景,区位条件分析,宁乡县地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接
2、韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。,规划背景,长株潭城市群,长 沙,区域位置分析,规划背景,岳阳,益阳、常德,新余、宜春,衡阳、郴州,娄底、南宁,区域关系,长沙大河西先导区是湖南“两型社会”综合配套改革试验区的核心区。沩东新城位于大河西先导区的最西段，大河西向湘西北辐射的桥头堡地位凸显。,长沙,机场,宁乡,梅西湖,益阳,长常高速,武广高铁站,湘江,沩水,规划背景,根据长沙市域城镇体系规划，在市域范围内将形成“一主、两副”的空间布局结构。即以长沙市为核心，宁乡成为长沙西部副中心城市。,规划背景,区域关系,新时期，湖南省适时提出加快长株潭实质性融城，打造城市圈增长极；加快“一点一线”地区发展，着力
3、促进中部地区崛起，推进湘西地区保护性开发的“湘东、中、西互动发展”战略。,规划背景,区域关系,都市圈在空间概念上由“点线圈”式的结构组成，以中心城为核心，发达的交通联系为依托，吸引辐射周边城市与区域，带动地区发展。宁乡作为长沙大河西城市圈的副中心，也是整个长株潭都市圈西北发展轴上的重要发展“点”，地处半小时核心圈位置，沩东新城未来的发展中要力争更好的融入长株潭都市圈，依托长株潭的整体发展而有序发展。,沩东新城,区域关系,规划背景,区域关系,长沙,生态旅游,新城产业,宁乡,规划背景,生态旅游,生态旅游,新城产业,地理位置分析,沩东新城在大河西先导区的位置分析,沩东新城不光是宁乡的生态新城，也是长
4、沙市的卫星城区，距长沙河西核心梅西湖片区仅20公里，是长沙通往湘中、湘北之要冲，沟通湘西北的咽喉要地。,319国道,长沙,规划背景,沩东新城,宁梅大道,“35”空间战略，即以长株潭为核心包括周边岳阳、益阳、常德、娄底和衡阳五个城市，是湖南省经济增长级、经济中心和重心所在，亦是实现工业化、城市化、现代化的前沿阵地，是湖南省应对中部崛起战略，提升其综合竞争力的着力点。,长株潭城市群“35”空间战略,规划背景,区域关系,交通条件分析,宁乡县交通发达,石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，S206、S208、S209和S311四条省道贯穿县境，通过金洲大道、枫林西路直通省会长沙
5、市。宁乡半小时交通圈覆盖长沙市、益阳市，1小时交通全覆盖长沙黄花国际机场、洞庭湖、湘潭市、株洲市等，2小时交通圈 可以辐射张家界市、岳阳市等11个地级市4000万人口。,规划背景,综合交通规划图,区域交通协调图,轨道交通规划图,公交交通规划图,沩东现状分析,人文资源,自然资源,文化：楚文化、湖湘文化、红色文化、佛教文化、西周文化，是“南中国青铜文化中心”。,水：沩水、曾家河、历经河、金洲湖、南太湖、香山冲水库山：凤凰山、将军山、阿公岭，项目东部有蜿蜒起伏的丘陵山脉 珍稀动植物：沩山茶尖、土花猪,现状资源解析,旅游资源,规划区内有以下景点：沩水风光带 金洲湖国家湿地公园凤凰山国家森林公园 南太湖
6、国家森林公园 香山冲水库 滨江公园,现状资源解析,周边主要旅游资源,现状资源解析,交通资源,沩东新城北临长常铁路、城际轨道，南依长娄高速，梅溪湖大道、G319、金洲大道、长常高速东西向穿境而过，京港澳高速西线、金洲北路、金洲南路、曾家河路、欧洲路南北向穿境而过，交通便利。,现状资源解析,用地资源分析,总用地143.59km2,坡度30%用地26.19km2,生态景观,已建用地25.22km2,农保用地54.02km2,建设用地存量,现状基地解析,用地资源分析,集中可用地,现状基地解析,人口资源分析,现状社会环境解析,宁乡县人口概况：,根据宁乡县统计局提供的2010年区、县（市）人口统计年报，截
7、止到2010年底，全县总户数437806户，总人口136.59万人（户籍总人口），比上年末增长0.42，其中非农业人口16.07万人；常住总人口116.81万人，其中城市人口50.23万人，城市化率为43%。,沩东新城所辖区域,区域涵括：两镇一乡历经铺乡夏铎铺镇金洲镇部分共24个村（社区）现状总人口7.2万人左右,现状社会环境解析,宁乡县社会经济条件,休闲业在上世纪70年代进入快速发展期，为休闲而进行的各类生产活动和服务活动日益成为经济繁荣的重要因素，研究者认为，休闲业是围绕人的休闲生活和为满足休闲需要而形成的产业体系，是以旅游业、文化产业、体育产业、娱乐业、商业和 交通业为主的产业群或产业链
8、，是一种关联度高、带动性强的综合性产业，21世纪休闲业将成为推动全球经济增长的最大动力，国际经验表明，人均GDP在30005000美元将是城市休闲化的临界点。当人均GDP达到3000美元以上，旅游需求就会出现爆发式增长。而2010年底我国人均GDP就即将达到4000美元，2011年宁乡县的人均GDP约为7734美元，长沙市的人均（按常住人口计算）GDP超过美元。从这个角度而言，区域内外的大众化休闲旅游消费的时代已经到来。,现状社会环境解析,污水处理厂,污水处理厂,550KV宁乡变电站,220KV宁乡东变电站,220KV玉潭变电站,220KV金洲变电站,220KV经开变电站,天燃气储备站天然气门
9、站,天燃气储备站天然气门站,天燃气储备站,新建水厂20万吨/日,三水厂12万吨/日,新建四水厂10万吨/日,宁乡县公共服务设施分析,现状社会环境解析,沩东项目定位,宁乡生态商务智脑长宁同城中部“两型社会”建设示范新城接轨国际，承接、孵化、集聚高端服务型和创新型产业新城,战略定位,项目定位,游、居、业/山、水、田、园、城/产、学、研,SEBD 生态科技新城,科技创新区 生态智慧城 健康幸福家,功能定位,项目定位,不是一座有公园的城市而是一座有城市的公园,山、水、田、园不再只是城市“背景”，而是沩东新城发展的“前景”！,形象定位,项目定位,城在园中,溈东城市总体功能区划进阶,溈东：中国现代版上林苑
10、,智慧风情慢城,溈东新城的三部曲,溈东 通达度溈东 旅游目的地建设溈东 智慧风情慢城的实现,沩东产业策略,宁乡县产业发展现状：劳动力、资本密集型产业区对于沩东新城产业定位的意义 沩东新城产业发展方向：市域副中心，发展技术密集型产业和第三产业，形成外向、高效和高科技产业,产业发展现状,长沙市及周边城市产业布局现状,沩东新城处在先进制造业发展圈层 对于沩东新城产业定位的意义 在沩东新城发展先进制造业为主导产业,传统服务业发展圈层,高新技术发展圈层,先进制造业发展圈层,沩东新城,大河西先导区“三圈一带一核心”整体产业布局结构。,大河西先导区产业布局,产业发展现状,区块周边主要有宁乡经济技术开发区、水
11、晶丽城商圈、玉潭经贸商圈、豪德物流集散区、沙河物流集散区、白马河物流集散区以及南太湖、凤凰山、关山三大景区等产业资源。,沩东新城周边产业布局现状,产业发展现状,沩东新城发展模式选择 位于核心城市周边的边缘地区/新城产业发展模式主要可以分为五类,边缘地区产业发展模式分析,地区与核心城市距离,城市边缘地区产业发展模式,产业类型,地区与核心城市自身特点,产业配套,产业分流,产业分工,独立特色,产业转移,相同产业不同产业链环节,相同产业相同定位,不同产业,不同产业,不同产业,中远,近,中近,中远,中远,核心城市发展成熟度高城市地区用地紧张，土地十分有限，价格高,边缘地区依托自身重大基础设施，发展相关伴
12、生产业,核心城市产业升级需求较大主要为过渡类型,边缘地区依托自身特色自然/天然资源，发展相关产业同时结合特色产业配套核心城市的部分相关需求,核心城市规模较大，自身需求量/市场较大核心城市主导产业的产业链较长,1,2,3,4,5,核心城市,产业定位,沩东新城参照自身特点以及与长沙的关系，其产业选择可以应充分考虑产业配套和自身特色,长沙对沩东新城产业发展模式选择的影响,产业配套,产业分流,产业分工,独立特色,产业转移,1,2,3,4,5,与长沙的距离,自身的特点,长沙的发展,中远距离，3040公里到市中心1小时车程,自然环境优美，有山有水拥有职教城发展前景南太湖、凤凰山、关山三大景区,城市规模较大
13、，自身市场巨大土地成本高，用地资源紧张产业升级快速,对于沩东新城产业定位的影响：产业定位需要考虑长沙的影响，产业依托长沙发展的可能性产业定位必须结合沩东新城自身资源特点产业定位还需要结合外部市场发展的需求,核心城市,产业定位,创意性,生态性,休闲性,文化性,服务性,先进制造业和文创产业主导,后工业化时代长沙新城区,打造以创意性、生态性、休闲性、文化性、服务性为基本特征，以先进制造业和文化创意产业主导的后工业化时代的长沙新城区。,基本特征,沩东新城产业定位,产业定位,构建以商贸会展、休闲旅游、房地产等现代服务业为先导，以先进制造业为主导，以都市农业、教育等为基础的产业体系。突破传统“产、城分割”
14、模式，发展现代服务业、集聚新兴产业，打造区域经济新引擎。构建“产、城结合”新格局,产业结构,生态之城文化之城,创新之城产业新城文化乐园,财富之城风情小镇休闲绿岛,一、都市农业 基于田园城市理论的都市农业，将农业以一种适应现代化都市生存与发展的形态融入城市,生态绿色农业,观光休闲农业,市场创汇农 业,高科技现代农 业,农业高科技,园艺化、设施化、工厂化,大都市市场需求,生产性、生活性、生态性,高质高效,可持续发展,农业融入城市,产业发展策划,二、教育产业 大力发展以职业技术教育为主的教育产业，做好职业教育与产业对接工作，提高职业教育质量、提高学生素质、提高学生就业质量。,可借鉴国内成功的职教城案
15、例的发展模式，为沩东职教城发展提供思路贵州职教城完善配套设施，结合周边景区，形成产业链条重庆职教城校区建设和城市发展融为一体的发展战略，走标准化学校为骨干、以示范专业为支撑、以公共服务平台为依托的发展模式。株洲职教城集教育、科研、居住、休闲等功能于一体，以成为株洲的“城市名片、两型典范、技师摇篮、发展引擎”和“中部地区职业教育创新之都”为发展目标,产业发展策划,三、先进制造 大力发展先进制造业，以新型工业化推动新型城镇化，以新型城镇化支撑城乡一体化。,向沩东新城产业规划中引进全球生产体系中处于高端，具有较高的附加值和技术含量的新兴产业，来引导产业发展方向。,运用高新技术或先进适用技术改造，在制
16、造技术和研发方面保持先进水平，利用新城原有的工业基础，发展成为先进制造业基地。,微电子,计算机,信息,生物,新材料,航空航天,环保,发展模式,食品,机械制造,轻纺,化工,产业的先进性,技术的先进性,新兴产业引入,传统产业改造,产业发展策划,2.5产业,产业发展策划,2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。在沩东新城产业发展中，通过2.5产业的支撑，为先进制造业提供技术支持。,2.5产业园项目发展意向,四、文化创意 结合本地生态环境的优势以及长沙的文化辐射，沩
17、东新城在文化创意产业中应瞄准7类市场进行发展,艺术品,打造高档艺术氛围拉动人气,艺术家工作室画廊,长沙及周边地区画家、雕塑家等,建筑设计,引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值,标准化办公楼建筑设计工作室,国内建筑设计公司,视觉传达设计,引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值,标准化办公楼设计工作室,国内网站设计公司，形象设计公司,动漫,标准化办公楼/定制化独栋办公楼,国内动漫制造公司,电子游戏,拉动当地高端服务业产值,国内电子游戏公司,软件,拉动当地高端服务业产值,长沙软件公司,引入目的,入驻载体,招商对象,文化艺术,创意设计,传媒业,软件及计算机服务,文化创意产业发展重点,音乐,音乐创作工
18、作室,长沙及周边地区音乐创作人,打造高档艺术氛围拉动人气,引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值,标准化办公楼/定制化独栋办公楼,标准化办公楼/定制化独栋办公楼,产业发展策划,五、休闲旅游 通过旅游业的大力发展实现由工业型经济向服务型经济转变，实现可持续发展,产业旅游业发展,旅游业综合发展,其他替代产业再嫁接,特色休闲主题开发,沩水风光带,金洲湖国家湿地公园,凤凰山国家森林公园,南太湖国家森林公园,香山冲水库,滨江公园,沩水风光带,凤凰山国家森林公园,南太湖国家森林公园,香山冲水库,金洲湖国家湿地公园,发展模式,旅游资源,产业发展策划,沩东新城产业构成,都市农业,教育产业,先进制造,文化创意,
19、旅游休闲,商贸会展,房地产业,25工业园,科技农业研发展示,会展中心,职教城,农产品种植销售,私家田园休闲体验,高档住宅区,南太湖森林公园,凤凰山配套服务区,关山生态景区,灰汤温泉养生中心,产业构成一览,先进机械制造,时尚服装生产,沩东规划方案,确定本次规划沩东新城功能定位：以高新技术产业、先进现代制造业和生态休闲为主要功能的生态型智慧新城。,功能定位,体现八大功能构成：产业制造区、职教研发区、新城商务中心区、生产性服务中心区、都市农业区、生态休闲区、行政办公区和关山风情度假区。,城市原型河洛九宫格,规划理念,1、高效紧缩基于“紧缩城市”理论，以可持续发展为目的。通过更密集化的土地利用方式、集
20、中化的生活方式实现城市的高效运营。2、多元和谐基于“新都市主义”理论，在社区的组织和建构上注重各种功能活动的多元均衡混合，强调公交与步行3、生态网格通过将不同规模的生态廊道层次化、网格化，按照层级结构构成生态网格。4、时空交融基于“拼贴城市”理论，以塑造理想城市为目标，通过多元拼贴，将地方文化记忆，未来城市的科学幻想，融合在当代城市景观塑造中，实现城市历史延续性。,“有机聚合”遵循可持续发展思想，针对沩东新城开发与生态环境的协调，该理论通过以下四方面加以解读：,规划理念,宜居之城 欢乐之都 创新之核 智慧之源,宜居之乡 欢乐之城 财富之都 智慧之源,文化之城,风情小镇,创新之城,财富之城,生态
21、之城,休闲绿岛,产业新城,文化乐园,功能布局示意,功能布局,智慧之源,宜居之乡,欢乐之都,财富之城,村庄功能分布,这24个村经过本次沩东新城战略规划后由原来的村镇建设用地逐渐转化为城市建设用地。其中南苑社区、新宝塔村、金南社区，历经铺村、高新村、静土庵村主要转化为以金融商业及服务业为主的新市镇。南太湖村、龙桥村、天马新村、群星村转化为以高端住宅为主的宜居组团。全民村、紫云村、同兴村、六度庵村转化为以先进制造、科学研发为主的新兴工业园区。沩桥村、大湾岭村、三桥村、新一家村、兴旺村、夏铎铺村、嵇龙村、长丰村、凤凰村、香山冲村转化为以休闲观光、体验度假为主的旅游片区。,新兴工业,高端住宅,高端住宅,
22、金融商业与服务业,金融商业与服务业,休闲旅游,休闲旅游,功能结构,北园、南景西水、东城,轴带串接,双心并举,绿地景观结构,一核,两廊,多节点,五带,区域交通,内部交通,沩东项目建设,项目建设布局,核 心 区,控 制 区,协 调 区,南苑CBD近郊休闲度假区,都市农业,金洲RBD2.5产业园智慧职教城华侨城主题公园高端住宅都市农业,总面积143.59平方公里，建设用地62.57平方公里，总投资约合35.66亿人民币。核心区总面积为24.23平方公里，建设用地14.26平方公里，总投资约合8.13亿人民币。控制区总面积为25.25平方公里，建设用地为10.83平方公里，总投资约合6.17亿人民币。
23、,基础建设投资估算,内部七通一平基础设施建设投资费用约合每公顷45万人民币。工程报建及外部基础设施建设投资约合每公顷12万人民币,宁乡县商品房高层住宅2012年均价为3500元，街铺均价为20000元。预计房地产开发周期为23年，每年的涨幅为510%。住宅在2年后的均价为38004200元。商业街铺均价为22000元。住宅均价在全市的波动较小，商业需要市场培育期，价格波动较大,宁乡房产投资调查,构思篇,金洲CBD,项目位置,依托综合交通枢纽的都市商业区发展,项目交通组织示意图,金,洲,大,道,欧,洲,路,项目位于金洲大道与欧洲路口，占地面积180公顷。,基于TOD理论模型的城市中心区发展,TO
24、D模型港岛式区划,都市RBD形成的动力机制,需求系统和供给系统游憩需求子系统：人的游憩需求、购物需求、城市商业、旅游业和游憩业的发展游憩产品供给子系统：游憩景观、游憩设施、游憩活动、服务设施支持系统和中介系统基础和支持条件：城市建设、人文环境、环境卫生、城市交通、游憩政策、城市管理、公共服务中介系统：城市形象、公众口碑宣传、广告宣传、便利的旅游交通、旅行社服务引导,项目位于金洲大道与欧洲路口，具有良好的区位优势拥有轨道交通站点，规划拟在此建设集轨道交通换乘和公交始末站和商业配套设施于一体的综合交通枢纽以交通枢纽作为发展支持系统，配合TOD模式0.5km发展圈，以轨道交通站点为中心向外拓展，在其
25、他商业及服务配套设施建设的支撑下，逐步形成沩东新城东部商业核心。,项目发展可行性研究,社会经济效益分析,项目建设包含子项目：交通综合体多功能商业娱乐集群星级酒店公园 项目落成后，将为沩东新城发展带来新的机遇。综合交通枢纽作为地区经济发展载体，为社会带来高效率的服务。商业服务配套设施的建设将大大提升城市品位，为地区带来巨大的经济收益。,交通综合体意向,项目意向,构思篇,南苑RBD,项目位置,依托总部经济的都市商业区发展,项目位于沩东新城西部，占地面积130多公顷,社会经济效益分析,项目建设包含子项目：总部经济办公综合体会展中心物流中心酒店娱乐配套服务区块 项目落成后，将承载公司总部、商务办公、金
26、融保险、会议会展、物流集散、酒店娱乐等多方面功能，带动地区经济发展。,会展中心,项目意向,项目位置,子项目策划,物流中心,项目意向,项目位置,子项目策划,环沩东新城旅游休闲带,关山景区,凤凰山风景区,华侨城主题公园,南太湖风景区,金洲湖公园,沩水风光带,社会经济效益分析,项目包括沩东新城规划绿道慢行系统以及西侧沩水风光带，范围覆盖整个沩东新城，包含观山景区、凤凰山风景区、华侨城主题公园、南太湖风景区、沩水风光带、金洲湖公园等多个景点。承载新城绿色慢行系统功能，为居民和游客带来生态慢行体验，舒缓都市生活节奏，具有良好的公众服务效益。同时为周边工业、商贸提供良好绿色环境，促进片区发展。,关山景区,
27、凤凰山风景区,华侨城主题公园,南太湖风景区,沩水风光带,金洲湖公园,锦绣沩东华侨城,项目意向,子项目策划,项目位置,1,2,南太湖近郊休闲度假区,项目意向,子项目策划,项目位置,1,2,3,智慧职教城,项目意向,项目位置,项目位于沩东新城中部金洲公园东侧，北邻金洲大道，东侧南侧边界分别为美洲路和319国道。,集社会教育、时尚商业、格调餐饮、高尚会所服务以及高品位居家于一体，体现高格调生活和朴实和谐的社区邻里关系的知识景观综合体。,项目构成,社区教育功能：以职教学校为主要载体，形成具有高素质与特色教育培训为一体的社区教育中心。,人文居住功能：主要面向高尚居住人群，满足他们的品位生活需求。,时尚商
28、业，商务交流功能：由风情商业街和社区服务中心构成。风情商业街主要针对大学城的大学生的购物、休闲需求，同时也满足项目周边部分时尚人群的商业需求。,根据项目主题定位和功能定位，本项目将主要面向以下三大市场：宁乡县政府企业的接待、办公、休闲街区，尤其是职教城教职工和高薪区工作上班的中青年精英生活高地，数万大学生为主体的时尚潮流特区。加快建设指挥职教城，有助于大规模培养具有坚实功底的技术性人才，为当地经济产业发展输送新鲜力量。“知识景观综合体”的打造将会当地教育和其他产业的竞争力，有助提升沩东新城在长株潭地区乃至全国的影响力。,社会经济效益分析,构思篇,都市农业,项目意向,项目位置,科技农业研发展示,私家田园休闲体验,农产品种植销售,2.5产业园,项目意向,项目位置,高端住宅区,项目意向,项目位置,
