1、2015年下半年湖北省房地产估价师制度与政策：建设工程投标的管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为_。 A设计寿命 B经济寿命 C法定寿命 D自然寿命 2、下列公式不正确的一项是_。 A分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B税后利润=利润总额-所得税 C经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D利润总额=经营利润+营业外
2、收支净额3、对房地产估价来说，土地是_。 A平面的 B三维立体的 C陆地表面 D地下空间 4、物业服务企业应当是具有独立的。 A：机关法人地位的经济组织 B：事业法人地位的经济组织 C：企业法人地位的经济组织 D：非企业法人地位的经济组织 E：执行层的组织协调5、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。 A：资本化率应较高，价值较低 B：资本化率应较低，价值较高 C：资本化率应较高，价值较高 D：资本化率应较低，价值较低 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A建设贷款 B土地开发贷款 C土地购置贷款 D土地储备贷款
3、 7、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 8、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。 A：1204万元 B：1374万元 C：1404万元 D：1536万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、对市场需求与供
4、应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 10、以保险的实施形式为标准，可将保险分为_。 A商业保险、社会保险和政策保险 B财产保险和人身保险 C自愿保险和强制保险 D定期保险和不定值保险11、_是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。 A房地产经纪 B房地产咨询 C房地产评估 D房地产开发 12、住宅共用部位维修资金自_之日起，按规定计息。 A维修资金存入
5、维修资金专户 B全体业主全额缴交维修资金 C维修资金建立 D维修资金建立维修资金专户 13、房地产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图14、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是_项目。 A短期投资 B累计折旧 C未分配利润 D存货 15、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格 16、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的
6、_%。 A60 B70 C80 D90 17、关于基本估价方法，英国体系为。 A：成本法、市场比较法、收益法 B：成本法、收益法、投资法、剩余法 C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法 D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法 E：工业用地的监测点评估价格 18、成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。 A：重新开发建设成本 B：开发成本 C：重新购置价格 D：重置成本 E：工业用地的监测点评估价格 19、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门 20、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系
7、的表述中，正确的是。 A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的_这两种力量共同作用的结果。 A供需与价格 B需求与价格 C供给与价格 D供给与需求 22、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、283
8、0元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D330023、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 24、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元。 A：1920 B：2400
9、C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格25、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房
10、公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 2、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为_。 A0.36 B1.22 C2.78 D3.253、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E住房抵押贷款 4、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评
11、估费元。 A：1000 B：2500 C：5000 D：5250 E：执行层的组织协调5、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为_元。 A100 B250 C500 D1000 6、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。 A：法院强制拍卖的国家强制性 B：目的的利他性 C：目的的非利他性 D：强制拍卖标的的非自有性 E：强制拍卖标的的自有性 7、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。 A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价 B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房
12、地产估价机构对该房地产进行估价 C：政府为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价 D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价 E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务 8、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。 A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同 C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用 E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业
13、务 9、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。 A：商业用地 B：商品住宅用地 C：非营利的社会团体用地 D：娱乐用地 E：执行层的组织协调 10、收益法适用的条件，是房地产的收益和_都易于量化。 A成本 B报酬率 C运营费用 D风险11、房地产交易中的特殊交易情形包括_。 A交易双方曾经有过业务联系 B购买相邻房地产 C交易税费由买方承担 D卖方不了解市场行情 12、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：合并的可能性 13、房地产市场的功能有。 A：配置存量房地产资
14、源和利益 B：指导供给以适应需求的变化 C：指导政府制订科学的住房供给计划 D：引导需求适应供给条件的变化 E：配置存量房地产资源利益变化14、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 15、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足。 A：法律上允许 B：程序上合理 C：技术上可能 D：经济上可行 E：委托人认可 16、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为_，也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润 A B
15、 C D 17、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 18、下列符合商品房现售条件的有。 A：取得土地使用权证书 B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 C：已通过竣工验收 D：物业管理方案未落实 E：拆迁安置正在落实 19、下列关于房屋租赁的说法错误是_。 A我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法 B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定 C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，
16、而不应当由政府规定统一的租金标准 D对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证 20、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是_。 A拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系 B动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志 C在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖 D有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖 21、进度计划管理通常采用横道图和_。 A资金流动计划图 B网络图 C直方图 D控制图 22、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。 A：有限责任原则 B：无限责任原则 C：股份有限原则 D：平等原则 E：不平等原则23、通常是构成居住区的基本单位是。 A：居住小区 B：居住组团 C：独幢住宅楼 D：分户家庭 E：执行层的组织协调 24、下列房产可免征房产税的有（）。 A企业兴办幼儿园用房 B公园内营业用房 C学校图书馆 D个人居住用房 E校办企业用房25、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是_。 A地方性法规 B政府规章 C部门规章 D自治条例
