1、辽宁省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目资本金考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10。则该旧办公楼的价值为万元。 A：1 00534 B：1 00661 C：2 00534 D：2 00661 E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产转让的实质是。 A：未发生房地
2、产权利人转移 B：房地产权利人发生转移 C：未发生房地产权属转移 D：房地产权属发生转移 E：执行层的组织协调3、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 4、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格5、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。 A成本利润率 B投资利润率
3、 C资本金利润率 D资本金净利润率 6、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 7、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 8、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_以下的土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 9、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企
4、业的决定，应当经_的业主同意。 A专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 10、_是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。 A廉租住房 B经济适用住房 C商品住宅 D福利住房11、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈_波动的趋势。 A向下 D平稳 C不稳定 D向上 12、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜
5、在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。(2007年房地产经纪人相关知识试题) A：条形基础 B：独立基础 C：筏板基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调 13、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金_以下的土地闲置费。 A5% B10% C15% D20%14、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。 A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假
6、设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。 A800万元 B1000万元 C1800万元 D8001000万元之间 16、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。 A：市场价值 B：原始价值 C：评估价值 D：折余价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列关于写字楼租金的表述中正确的是。 A：基础租金是租户能接受的最低租金 B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金 D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
7、 E：借款合同 18、在成本法求取折旧中，采用_更符合实际情况。 A有效经过年数 B实际经过年数 C剩余经过年数 D自然经过年数 19、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、贷款质押是借款人以_作为债权的担保。 A第三方保证人以自身的财产 B财产 C不动产 D动产或权力 21、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长
8、速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 22、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。 A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积 B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土地单价建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额 D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积土地总价 E：工业用地的监测点评估价格23、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信
9、、燃气 D排水、电力、通信、热力 24、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。 A：物质折旧 B：功能折旧 C：经济折旧 D：会计折旧 E：工业用地的监测点评估价格25、_是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 A土地一级开发 B土地收购储备 C城市规划 D房屋管制二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产泡沫的成因，主要有_三个方面。 A土地的有限性
10、和稀缺性 B开发商的因素 C投机需求膨胀 D金融机构过度放贷 E领导的决策 2、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。 A基本不变，逐渐降低 B基本不变，逐渐升高 C逐渐升高，基本不变 D逐渐降低，基本不变3、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 4、采取随行就市定价法确定价格的情形有。 A：开发商处于市场领导者地位 B：开发商难以估算成本
11、 C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D：开发商打算与同行和平共处 E：开发商具有向市场领导者挑战的实力5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料 6、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约限制的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产 7、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题) A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资
12、者带来收益 8、零售商业物业的分类不是按_分类的。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D建筑范围 9、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择_。 A最佳用途 B最佳规模 C最佳效益 D最佳档次 10、关于加强房地产交易市场管理的通知中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的_。 A抵押 B租赁 C转让 D捐赠 E产权分割11、下列建设工程必须实行监理的是。(2002年试题) A：三峡水利工程 B：农民个人出资自建住宅 C：利用亚洲开发银行贷款工程 D：利用外国政府援助资金的工程 E：民营企业家投资开发建设的住宅
13、小区工程 12、被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括_。 A被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量 B土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式 C安置补助费的标准、数量、支付对象和方式 D地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 E办理征地补偿的期限、地点 13、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与_的平衡关系的方法。 A固定成本 B变动成本 C盈利 D机会成本14、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶
14、段拨付。 A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款 D：土地储备贷款 E：借款合同 15、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。 A：较高的期望投资回报率 B：较高的实际投资回报率 C：较低的期望投资回报率 D：较低的实际投资回报率 E：借款合同 16、土地储备贷款的风险因素有。 A：土地储备中心自有运作资金严重不足 B：房地产市场状况变化的不确定 C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D：土地出让计划不明确 E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 1
15、7、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。 A：政府确定并公布了征收农用地地区片价标准 B：估价对象位于基准地价覆盖区域 C：有完备的基准地价修正体系 D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致 E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 18、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。 A：发现新的需要查证的事实 B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相
16、关案件未结案的 19、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为_万元。 A96 B192 C240 D480 20、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括_。 A融资期限长 B流动性差 C资金交易量大 D融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要 21、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用
17、四三二一法则） A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 22、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。 A：权属没有争议的房地产 B：学校用于教学的房地产 C：列入文物保护的建筑物 D：已依法公告列入拆迁范围的房地产 E：被依法查封的房地产23、下列关于敏感性分析的描述正确的是_。 A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分 B敏感性分析的准确性是相当高的 C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率 D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度 E常用的指标为内部收益率 24、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。 A年度运营预算 B资本流预算 C资本支出预算 D长期预算 E短期预算25、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应
