1、陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书谨呈：陕西富力房地产开发有限公司陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书北京世联房地产顾问有限公司2010.03沈阳华府天地项目二期规划设计任务书目 录1项目概况41.1项目区位41.2交通状况41.3周边资源51.4规模指标51.5规划要求62规划设计的基本原则72.1项目定位72.1.1 定位总策略72.1.2 项目形象定位72.1.3 物业配比建议72.1.4 分物业发展策略82.1.5 商业定位82.1.6 公寓定位92.1.7 写字楼定位92.1.8 住宅定位102.2总体规划112.2.1 规划原则112.2.2规划要点112.2.3规划理念
2、112.2.4规划方案示意122.2.5形象打造133分物业产品设计建议143.1商业设计要点建议143.1.1业态建议143.1.2立面形象143.1.3内部空间143.1.4其他153.2公寓设计要点建议153.2.1整体设计原则153.2.2建筑形象153.2.3公共空间153.2.4套内空间建议163.2.5户型设计亮点163.2.6精装修设计建议183.3写字楼设计要点建议223.3.1写字楼设计原则：223.3.2立面形象223.3.3公共空间223.3.4公共配套233.3.5产品灵活划分243.3.6层高建议243.3.7成本控制243.3.8空中花园（参考）243.4住宅设计
3、要点建议253.4.1立面形象253.4.2园林建议253.4.3底层架空253.4.4私属空间263.4.5精装双大堂263.4.6户型创新263.4.7户型推荐273.4.8标准层推荐31P.23 1 项目概况1.1 项目区位 本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政 中心新址及城市运动公园。01项目区位图1.2 交通状况项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。02项目交通示意图1.3 周边资源 项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。项目北侧紧邻西安城市运动公园：西北地区唯一的运动型
4、主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。03市政府、城市运动公园示意图1.4 规模指标n 占地面积：5.53万平米（83亩）；容积率：4；地上总建面：约26万平米；n 规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；n 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整； 限高要求：北面60m，其余100m。04地块边界示意图1.5 规划要求根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店” 总规模
5、：4.5万平米（房间数量320-350间套）； 经营档次：国际五星级标准（已签约皇冠假日）； 开业时间：计划2013年正式开业。2 规划设计的基本原则2.1 项目定位2.1.1 定位总策略占位“新中心”，代言城市和区域形象标杆树立新地标，聚焦全城影响产品标杆引领地产升级，建立市场标准价值标杆聚合城市功能，实现全能生活2.1.2 项目形象定位n 形象定位 一座城市的世界观 中心、国际、标杆n 物业功能定位2.1.3 物业配比建议物业配比原则：1. 酒店规模已定：4.5万平米；2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；3.商业分为两部分，一部分为以百货为主
6、力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。2.1.4 分物业发展策略 商业（精品、高端） 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值； 通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。 写字楼（商务的、高形象） 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险； 适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。 酒店式服务公寓（精品、领先） 借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值； 以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。 高端住宅（高品质、身份感） 依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质
7、城市住宅； 通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。2.1.5 商业定位 整体定位：“都市核心 精品商业广场” 业态定位：业态组合1： 以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀 高端精品百货主力店（4万平米，如西武、SOGO等）大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）业态组合2：（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）三大主题：商务社交、精品生活、休闲娱乐 客户定位：本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群
8、、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。2.1.6 公寓定位 整体定位：“新空间 精品国际公寓（超能空间、至享服务）” 客户定位：2.1.7 写字楼定位 整体定位：城市新中心 弹性商务空间 以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所 客户定位： 主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能； 产品定位 面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求） 整层销售（高楼层部分）：针对大企业使用 半层销售（高楼层部分）：针对中型企业为主 200-300平米（低楼层部分）：针对中小企业为主 70-100
9、平米（低楼层部分）：满足小型企业需求2.1.8 住宅定位 整体定位：瞰景顶礼华宅 品质生活公馆（揽尽公园胜景、独享城市资源、 圈层专属领域） 客户定位 核心客户1：以长庆石油为代表的大型企业中高层 核心客户2：陕北客户 重要客户：政府公务员 次要客户：大型企业员工、拆迁户2.2 总体规划2.2.1 规划原则 不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。 商业价值最大化：地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。 住宅保持相对私密性：住宅应保证相
10、对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。 充分利用周边资源，提升产品价值：地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。2.2.2规划要点 整体规划：“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城” 形象打造：整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标 国际化氛围营造：通过DIS系统营造项目国际化特色，细节体现品质2.2.3规划理念2.2.4规划方案示意 公建区：沿东侧布置公建物业，L型酒店（地上3.5万平米）放置在地块东北侧，写字楼（3万平米）放置在地块东南角。 集中商业分为两部分，分
11、别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。 居住区：在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（3万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（2万平米）和大户型住宅（6万平米）。2.2.5形象打造 整体形象体现设计感：气势恢宏、现代统一、主次有序 顶部造型与灯光处理：增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感 DIS区域识别系统 (district identifications system)：道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑3 分物业产品设计建议3.1 商业设计要点建议3.1.1业态建议3.1.2立面形象商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质3.1.3内
12、部空间n 通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 n 动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感n 通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次3.1.4其他n 商业外部广场：体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感n 观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神n 霓虹广告：极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑3.2 公寓设计要点建议3.2.1整体设计原则n 在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整n 提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受n 在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群n 在公
13、共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化3.2.2建筑形象n 公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质3.2.3公共空间n 入口、大堂及内部空间体现物业形象n 多功能共享空间：通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间 3.2.4套内空间建议3.2.5户型设计亮点n 亮点设计原则A、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现）。n 赠送设计建议 赠送“面积”的原则：A、相对量可观：面积过小，客户敏感度不高B、绝对实用
14、：对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠 赠送方式A、 赠送方式1可拆卸式凸窗B、 赠送方式2可拆卸式倒凸窗C、 赠送方式3衣橱（低于2.2米）3.2.6精装修设计建议n 本项目精装修整体策略n 个性化提升策略 模块化精装菜单：平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求1）只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同。2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题。3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配。 聘请知名设计师，采
15、用更富设计感、时尚感的设计方案；通过早期样板间的设置，给予客户直观感受受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用青春、富有活力的色系。n 人性化考虑策略 入户玄关空间：进门的一切需要都给您安排好1) 尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯。2) 玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。如：当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。3)
16、 在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找。 卫浴空间：所有零碎的小物都有自己的家 厨房空间：锅碗瓢盆都有自己的居住空间 卧室、客厅收纳空间：衣物分门别类，连晾衣空间也周到考虑1) 卧室设计要点：结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间。2) 结合室内立柱，设置功能齐全、分类细致的衣帽间。必须包括叠放区、悬挂区、杂物区3个区。 3) 客厅设计要点：结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理。 其它细节提升：通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户1) 阻尼系统
17、应用：室内各个开合空间均采用阻尼系统，如：门、柜、抽屉、马桶盖等处。使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，保证屋内设施不受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。2) 空间灵活考虑，电源接口预留。3.3 写字楼设计要点建议3.3.1写字楼设计原则：n 形象外奢内简： 外部高形象：外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间 内部求经济：首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可n 配套专业共享 专业配套的分时共享：会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间n 空间弹性组合 平面的弹性组合：每层设置公共卫生设备的同时，底楼层的单独办公空间可设置单独的上下水，空间分
18、隔合并自由。3.3.2立面形象n 突出挺拔感，弥补建筑绝对高度n 提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质n 提升写字楼主入口的昭示性和档次感3.3.3公共空间n 大堂：首层大堂的空间面积过大则占用商业面积，面积过小又较难体现高形象，综合考虑建议设计为400-500平米左右，局部两层挑空 n 电梯间：重视客户易感知的细节打造，以提升项目档次：地面墙面、电梯门框、装饰性设施：壁画、吊顶；便利性设施：座椅、射灯等 n 公共空间:其他内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控制；走道、非首层电梯间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优 3.3.4公共配套n 公共会议室：将公司会议室剥离出来，分段整合
19、在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务 3.3.5产品灵活划分n 框架结构及便于分割组合的多种面积划分方式，满足客户不同的面积需求3.3.6层高建议n 为树立写字楼高形象，建议尽量增加单层层高至3.6米左右3.3.7成本控制n 空调建议采用分户式空调，物管费中不含空调费3.3.8空中花园（参考）n 营造生态办公的概念，提升品质感，形成营销卖点3.4 住宅设计要点建议3.4.1 立面形象n 建筑标识：控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向3.4.2 园林建议n 主题化：通过主题化园林设计，系统打造园林景观，成为项目形象的主要标签n 设计感：通过几何化园林突出设计感，表达城
20、市意向n 参与性：突出人的参与性，充分体现人与景观相融3.4.3 底层架空（参考）n 使建筑渗透于整个社区园林当中，与社区整体园林形成共融n 地下系统自然采光，休闲空间、人行系统与车行系统复合串接3.4.4 私属感n 通过设置住宅客户的私属道路，在动线上实现人群的相对区隔，实现居住生活的相对私密n 统一的标识随处可见，在细微之处体现项目的品质感和私属感3.4.5 精装双大堂n 入户大堂：采用酒店式大堂挑高设计，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知n 汽车大堂：为业主建立专属通道，由地下停车场搭乘电梯进入室内空间3.4.6 户型创新n 高附加值：1）送面积；2）储藏空间；3）玄关整合n 景观化：景观凸窗/落地窗、阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展n 景观化：通过入户花园、空中庭院的设置将景观引入室内n 舒适化：客厅的横向布置，最大化利用景观面，极致增强舒适感受
