1、运城市今日百货招商方案定稿 山西省运城市今日百货 招商方案 运城项目组 时间：2011-6-21目 录第一部分：。运城今日项目简述第二部分：。项目定位目的第三部分：。楼层经营品类及项目规划（见图纸） 第四部分：。合作条件、方式、政策及楼层目标品牌的制定第五部分：。今日项目年毛利额测算第六部分：。项目招商广告宣传发布第一部分：运城概况一、运城今日项目简述该项目商业面积约50000平米，原经营模式主要以零售和小商品批发为主，经营范围包括服装、鞋帽、箱包、日用百货、玩具饰品、针织布艺、五金家电、烟酒食品等多种业态；项目周边现有海鲜酒楼、星级宾馆、娱乐广场、洗浴中心、各大银行、电信邮局、肯德基、上岛咖
2、啡等配套设施现已全部开业运营马路之隔的恒隆国际购物中心及鑫源服装城、港瑞新天地、华联购物中心超市等大型商场；解放南路、禹都大道、河东东路各大品牌汇集密集商业街道连贯形成运城市一级商业圈。二、项目定位、目的商场定位是：follow up new life 时尚、流行、动感 经过对运城商业的市调后，运城各商场的均已中规中矩的传统百货店出现，只有运城东星购物中心还算是贴近现代百货的商场。今日是以maLL的形式出现，周边各大商业项目国美、海鲜大酒店、金樽KTV、肯德基、九星影院等都较为成熟。今日项目毗邻三条主干道，流动客流每日达10万人以上，消费年龄18-35岁的占57.20%、2635岁占29.6%
3、、3645岁占10%、45岁占3.2%。从以上消费年龄可以看出1835岁之间的顾客消费占比最大，随后为2635岁，两部分人群占消费群体的86.8%。消费年龄人群重叠部分集中在2635岁之间，年龄段跨度为80后左右。从80后的群体特性上来说，注重实现自我的价值，也注重自我的个性体现；同时在社会角度上分析，80后的人群作为社会潜在的主流人群，现在已经开始在社会上崭露头角，而且也将面临家庭和事业上升的过程中，具备一定的消费能力同时也对品牌有一定的追随性。从周边的项目业态分布情况分析，周边品类以国美家电卖场、KTV、肯德基、影院的市场已经相对成熟，此类场所对于年轻人的影响力较大，且此类品牌具有稳定的年
4、轻消费群体，此项目若加以时尚休闲的定位，必将对于周边的商业项目和业态结构的客流起到相得益彰和共享的作用。综和以上两点考虑来看，该项目定位为年轻时尚且对于加大对休闲品牌和中高端时尚品牌的导入，对商场的快速成熟能起到较快的推动作用。3、消费群体定位：目标消费群体锁定：1845岁的消费对象。年龄 客层第一客层第二客层第三客层18岁以下18岁以下18岁以下18岁以下1835岁1835岁1835岁1835岁3645岁3645岁3645岁3645岁45岁以上45岁以上45岁以上45岁以上4、收入人群：客层收入第一目标客层第二目标客层1000元以下1000元以下1000元以下10003000元1000300
5、0元10003000元3000元以上3000元以上3000元以上5、商品定位： 价格 价格带主力价格带第一价格带第二价格带300元以下300元以下300元以下300元以下300元800元300元800元300元800元300元800元800以上800以上800以上800以上6、招商定位： 中档、大众喜爱的质优价廉的品牌商品； 国内知名中高档、高档形象品牌； 有市场潜力的优秀品牌； 有实力、有潜力、有诚意的优秀品牌商户四、楼层经营品类项目规划（见图纸）结合市场定位分析及经营组合规划，对商场商业功能全新设计规划，完善场内经营布局，丰富其经营品类，建立功能性区域，科学规划各经营品类的衔接及卖场动线设
6、计，实现科学有效的客流循环，本着区域面积适度化，产出效率最大化的经营方向，实现商业价值最大化。一层：名牌主题店（时尚动感）1、 通道部分：国美店入口处至圆弧通道全长大约130米，宽16米。建议装修时在圆弧中空内进行动态空间时尚造型设计，在通道内延伸水循环系统，通道设置总服务台、休闲氧吧、水吧、品牌咖啡店如星巴克，圆弧中空做成生态休闲区。这样带给消费者视觉上强烈的冲击力，让运城消费者有着大都市的消费观念。2、 周边店铺：建议品牌组合，以时尚集合店为主，如3c体验店、苹果专卖店、屈臣氏、珠宝城、名表、化妆品、时尚服饰、名品鞋等。3、 灯光上以淡黄色暖色调为主。4、 辅店：红酒、ZIPPO、高档雪茄
7、、瑞士军刀等二层：名牌缤纷店（高雅风尚）1、 通道部分：动线建议以常规业态动线为主，但要有新意不能过于局限，休息椅、休息区、经典风味小吃。2、 店铺：分割成几种风格女装区域，男装区域，如商务休闲、精品男装、女装区域如精品女装、女士箱包、女士内衣、女士饰品；时尚鞋区等。3、 辅店：茶超市（包括八大茶系、茶点、茶具及茶艺表演等）、美容美体、美容美发沙龙、婚纱摄影、瓷器、酒店用具等。4、 以上区域在装修风格上一定体现人文特色，以区域为单位进行局部天花设计，从天花地面和品牌货架融为一体。三层：名牌旗舰店（年轻、独特）1、 通道部分：建议做成曲线形动线和四五层富百家的定位进行过渡，在可利用的位置设置休息
8、椅、休息区、经典风味小吃。2、 店铺：分割成几种风格，男装区域如动感休闲、户外运动服饰及器材、男装配饰；女装区域如：时尚女装、少女装、少淑装、女士箱包、女士配饰；劲浪运动城；羊毛羊绒区、童装童鞋区；床品区、高档家居饰品区；3、 辅店：搭配甜品店、冰激凌店、美甲店、水果捞等。4、 以上区域在装修风格上一定体现人文特色，以区域为单位进行局部天花设计，从天花地面和品牌货架融为一体。五、合作条件、方式、政策及楼层目标品牌的制定正式招商时间确定为：2011/2012/04/15合作条件：1、代理国内外知名品牌的供应商；2、非假冒伪劣和侵权性商品的供应商；3、有实力、有诚意、信誉好、商品质优价廉、有良好形
9、象的供应商；4、证照齐全的供应商：营业执照、品牌代理证书、税务登记证、商品质检报告等。5、部分区域为租赁6、主要集中精力选择当地优质商户以及周边地区（太原、运城、西安等）合作确立：双方确定书面合作意向15日内签订正式合同视为有效。经营位置：按今日百货经营布局，合作次序，合作条件。实行统一管理，双方确保品牌、品种价格优势及合理性。货款结算：严格按照合约规定执行，按期结算。水电费用：按运城市统一标准执行。管理费用：质保金、装修保证金、物业管理费（是否收取）、装修装潢：专业设计、专业施工。招商政策：联营招商政策序 号项 目费 用说 明1进场费2000-5000中厅2000 边厅50002保证金100
10、00合同保证金+商品质量金3节庆费1000每年4广告费1%黄铂金、化妆品不承担5信用卡费1%6电费1.1元/度根据当地实际情况确定7VIP分摊比例2-3%抵扣率1-2%黄金化妆品是公司的VIP该政策需按照规定严格遵守，如有需要变动，需请示公司领导批示后，按照批示政策同供货商洽谈。租赁招商政策招 商 政 策序 号项 目费用说 明1租金一层5元/m2一、二层部分以联营扣点为主，三层以租金为主。（特殊区以区域特定情况论证后执行）2三层 元/m2（大包价）招商不体现其他费用，只以租金体现。3电费1.1/元/度根据当地物业情况具体确定4保证金每户3000元优惠政策：1、首批入住品牌商户在限定时间内签合同
11、缴费一年的商户赠送另2个月的免租期，经营14个月的优惠政策A. 签订两年以上合同并缴费的品牌商户另赠送3个月免租期。B. 符合以上条件的商户，品牌及装修效果达到公司要求审核通过的给予物业管理费减免一年的政策。C. 若经营当中全力配合、服从商场各项管理工作并被评委优秀商户的，给予减免现金奖励。D. 入住商户免费赠送集团商业杂志中外服饰经销商杂志同至人专刊招商日常工作重点：1、制定倒计时工作计划，严格按计划完成各项任务；2、进行市场调研，全面了解市场、竞争对手情况、熟悉商品品牌；3、进行品牌规划，确定首选品牌以及备选品牌；4、合理分配品牌位置、面积，重点考虑消费关联性、方便性；5、详细了解供应商情
12、况，汇总供应商资料，作好洽谈准备；6、细致准备谈判内容后，约见厂商，进行初谈、复谈、签约；7、合同审批、录入、归档；装修方案的审批；8、供应商进场装修，验收合格后上货陈列，导购员到岗；9、针对在太原、运城品牌招商的具体情况，建立好品牌的储备及更新。六、项目年毛利率测算建议价格及年收益分析：楼层建筑面积实际租赁面积租赁年收益（万元）联营扣率预估销售额年收益合计收益（万元）（1-30%公共面积）一层1760078783C店租赁3.5元/天，其余5元/1438黄金5%、时尚女装15%、名表8-10%、国产名表18%、化妆品12-18%3C体验店租金3.5元黄金960万、品牌集合店1000万、名表20
13、0万、化妆品1300万3c体验店216万黄金48万、品牌集合店150万、名表16万、化妆品156万3c体验店216万586二层148508832扣率21%3500万735三层148508832扣率23%3500万805四层285025042元/天182182万182五层285025041.5元/天109109万109合计53000305502417七、项目招商广告宣传发布 广告宣传策略广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章（具体策划工作提出方案广告公司配合制作和发布，还是全权委托广告公司进行策划和实施）。 广告宣传准备工作： 1、由企划部完成招商创意方案，由公司领导及相关人员审定并提出修改意见。 2、完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。3、DM。（内容待设计） 4、完成广告创意方案，并确定发布时间 招商广告宣传实施部分： 1、完成户外、流动广告的发布。 2、正式招商开始。同时配合相关的公关活动。 3、根据招商进展情况，顺利的情况下，调整广告幅度。 4、招商工作进入尾声，完成预定计划任务。 2011-6-22
