1、房地产投资项目经济评价【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2008年5题5分1题2分4题8分10题15分2007年5题5分1题2分3题6分9题13分2006年6题6分2题4分4题8分12题18分【本章的特点】是投资的基础考题所占分值大理论性非常强，技术含量高难度大计算题多【本章学习方法】必须听懂讲解，而且要多次反复听课必须把典型例题与历年真题搞懂，并独立再做正确必须听课练习再听课再练习，光听不练没有用建议最早开始复习，便于留出时间理解、体会与练习必须保证这部分的学习时间【主要内容】第一节房地产投资概述*第二节资金的时间价值及等值计算第三节房地产投资项
2、目的现金流量*第四节房地产投资项目的财务报表*第五节房地产投资项目经济评价指标和方法【09年大纲的修订】增加了第一节、第三节和第四节的内容难度加大第一节房地产投资概述*1. 投资的概念和类别1.1 投资的概念是投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金，以经营某项事业的行为本质是以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费1.2 投资的类别类别直接投资（拥有所有权）间接投资（投资于有价证券）直接投资与间接投资的区别直接投资是资金所有者和资金使用者合一，是资产所有权和经营权统一间接投资所有权和使用权分离，投资者对资产及经营无直接控制权直接投资与间接投资的联系间接投资可以为直接投资筹措到所需资金
3、直接投资可以通过企业生产能力的变化影响投资者对企业的预期，从而影响间接投资2. 房地产投资的含义和形式2.1 概念是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。2.2 形式房地产直接投资房地产开发投资（原料生产过程）出售型房地产开发投资出租型房地产开发投资自营型房地产开发投资房地产置业投资（获得成品过程）购买型房地产投资租赁型房地产投资房地产间接投资房地产企业股票房地产债券房地产投资信托基金住房抵押贷款支持证券【例题单选题】【典型例题】能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币产品货币的投资过程，且实现地产产品的产权转移过
4、程的房地产投资类型是（）。A.出售型房地产开发投资B.租赁型房地产置业投资C.经营型房地产开发投资D.购买型房地产置业投资答疑编号911050101：针对该题提问【答案】A【解析】要点一：增加供给，意味着是开发投资而非置业投资；要点二，货币产品货币的过程是出售型而非租赁或经营型。3. 房地产投资的特点（八性）投资品种的多样性投资变现的复杂性投资价值的附加性投资区域的差异性投资收益的个别性投资过程的综合性投资预期的风险性投资决策的专业性4. 房地产投资的构成4.1 主体构成国家企业个人4.2 资金构成企业自有资金预售收入信贷融资债券融资利用外资财政资金第二节资金的时间价值及等值计算【主要内容】1
5、.资金的时间价值的含义和产生原因2.现金流量和现金流量图3.利息和利率4.资金等效值及其计算【内容详解】1. 资金的时间价值的含义和产生原因1.1 资金时间价值的含义不同时间发生的等额资金在价值上的差异，就是资金的时间价值盈利、利息是资金时间价值的体现资金的时间价值是使用动态分析法对项目进行可行性分析与比选的依据和出发点1.2 资金具有时间价值的原因投资收益货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能通货膨胀等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能时间风险得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素2. 现金流量和现金流量图2.1 现金流量现金流出（负现金流量）：某一时点上
6、流出该系统的资金现金流入（正现金流量）：某一时点上流入该系统的资金净现金流量：现金流入量现金流出量2.2 现金流量图现金流量图的画法一条向右的带箭头的线代表时间轴上面的点代表时间点，起点为0向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出箭头的长短与资金量值成正比现金流量的三要素大小（现金数额）方向（现金流入或流出）作用点（发生的时间点）2.3现金流量图画法中的特别规定期末惯例法现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3n都表示是这一年的年末。只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，为了简
7、化计算，通常将其视为发生在计算期的期末本期的期末为下期的期初，前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。两个刻度之间的时间长度称为计息周期3. 利息和利率3.1 利息和利率的概念利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，利率是相对尺度资金借出者角度利息是将货币让渡出去的货币补偿资金借入者角度利息是资金使用成本现实角度看利息是资金在不同时间上的增值额从房地产投资项目经济评价角度看利息是衡量资金随时间变化的尺度利率的公式3.2 单利利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息分期投资按
8、单利计算的投资总额（如每期还款额相等）【例题计算题】【典型例题】某房地产开发项目的总投资为30000万元，其中50%向银行申请抵押贷款，贷款年利率为7%，合同规定全部本息5年还清，利息不再计息，求5年后的还款总额。答疑编号911050102：针对该题提问【解答】3.3 复利复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。公式年数年初本金本年利息年末本利和第一年PPiP+P.i=P（1+i）第二年P（1+i）P（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年P（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i
9、）3第N年P（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n复利的种类间断复利按期计算复利的方法（实际中采用）连续复利按瞬时计算复利的方法【例题计算题】【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？答疑编号911050103：针对该题提问【解答】【重点】本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。3.4 周期利率、名义利率和实际利率周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率。周期利率=年利率/n名义利率指一年内多次计息时的年利率名义利率是周期利率与计算期数的乘积r=i.n实际利率单利计息时，名义
10、利率等于周期利率，复利时有较大差别名义利率与实际利率的换算公式名义利率和实际利率的关系当n1时，名义利率等于实际利率当n大于1时，且一年中计复利的次数越多，实际利率高于名义利率当n小于1时，实际利率小于名义利率当n趋于无穷大时，一年中计算期无限多，得出连续复利的一次性支付公式【例题1计算题】【典型例题】已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计算，则该笔贷款的实际年利率为（）。答疑编号911050104：针对该题提问【解答】【例题2多选题】【典型例题】下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A.当计算周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率
11、真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答疑编号911050105：针对该题提问【答案】ABD4. 资金等效值4.1 资金等效值的概念发生在不同时点的等额资金，价值会不相同发生在不同时点的不等额资金，却有可能相同特定利率下，不同时点，数额不等而价值相同的资金称为等值资金4.2 资金等效值换算的基本原则不在同一时点的资金不能比较大小不在同一时点的资金不能直接相加减只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和相加减4.3 资金等效值换算总结（3+2+66）三个值P现值：表示
12、时间序列起点时的价值F终值：表示时间序列终点时的价值A年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。两个因素利率（i）计息期（n）六种基本换算现值换算为终值 PF终值换算为现值 FP年值换算为终值 AF终值换算为年值 FA年值换算为现值 AP现值换算为年值 PA两类六种特殊换算等差序列年值换算为现值AP等差序列年值换算为终值AF等差序列年值换算为等额年值AA等比序列年值换算为现值AP等比序列年值换算为终值AF等比序列年值换算为等额年值AA【补充】关于系数系数可以表示为（A/P，i， n）A/P表示经济活动的内涵，就是三个值里面，斜杠右边的表示已知的值，斜杠左边的表示要求的值
13、。如A/P表示已知现值P求年值A； F/P表示已知现值P求终值F。i和n表示两个因素，利率和计息期。系数的作用，不必自行计算复杂的公式，已有现成的表格供使用，在计算时可以查表，或在考试时会直接告诉系数。5. 普通资金等效值的计算（六种换算）5.1 现值换算为终值PF（整付终值公式）公式形象记忆（存款）一次存钱，到期本利合计多少系数名称整付终值系数（F/P, i, n）【例题计算题】【典型例题】某建筑商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。若第五年末一次还本付息，应偿还多少万元？答疑编号911050201：针对该题提问【解答】PFFP（F/P, i, n）=P（1+i）n500（
14、112%）5881（万元）5.2 终值换算为现值 FP （整付现值公式）公式形象记忆（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。 系数名称 整付现值系数（P/ F，i, n）【例题计算题】【典型例题】将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？答疑编号911050202：针对该题提问【解答】FPP=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n 100（1+6%）574.73万元5.3 年值换算为终值 AF（等额分付终值公式）公式形象记忆（存款）等额零存整取系数名称等额分付终值系数（F/A，i, n）【例题单选题】【2008年真题】某人在每年年初按年利率4
15、%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。A.26.54B.27.08C.28.16D.29.40答疑编号911050203：针对该题提问【答案】C【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。正确的现金流与作法如下：,正确答案选C。【补充】关于公式的假定条件当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的；当问题包括F和A时，系列的最后一个A与F同时发生当P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的当F和A，系列
16、的最后一个A与F同时发生5.4 终值换算为年值FA（等额分付偿债基金公式）公式形象记忆（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱 。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。系数名称等额分付偿债基金系数（A/F，i, n）【例题单选题】【典型例题】 某设备估计尚可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款（）万元。已知（A/F,5%,5）=0.18097A.6.426B.5.429 C.4.846D.5.868答疑编号911050204：针对该题提问【答案
17、】B【解析】FAA=F（A/F,I,N）=30（A/F,5%,5）=300.18097=5.4295.5 年值换算为现值 AP（等额分付现值公式）公式形象记忆（养老金,房地产估价收益法）一次性存入一笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。系数名称可多等额分付现值系数（P/A，i, n）【例题1单选题】【2008年真题】某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0%时，该项目合适的改造投资不多于（）万元。A.47B.50C.75D.150答疑编号911050205：针对该题提问【答
18、案】 A【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。 【特殊情况】永续年值（n-）如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项【例题2单选题】【2007年真题】某项目预计初期投资为100 万元，投资效果持续时间（寿命）为无限，净收益发生于每年末且数值相等，若基准收益率为10 % ，则年净收益超过（）万元时，该项投资可以被接受。A.8 B.10 C.12 D.15答疑编号911050206：针对该题提问【答案】B【解析】实质PA，且永续年值 A=Pi=10010%=105.6 现值换算为年值 PA（
19、等额分付资本回收公式）公式形象记忆（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供系数名称 等额分付资本回收系数（A/ P,i,n） 【例题单选题】【2008年真题】某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为10%时，每年的平均住房费用为（）万元。A.4.53 B.5.04C.6.12 D.7.39答疑编号911050207：针对该题提问【答案】B【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。【总结】一般换算总结换算符号表示系数公 式形象记忆现值换算为终值PF（F/P,i,n）（存款）一次存钱，到期本利取出终值换算为现值FP（P/F,i,n）（存款）已知到期本利
20、合计数，求最初本金年值换算为终值AF（F/A,i,n）（存款）等额零存整取终值换算为年值FA（A/F,i,n）（存款）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱年值换算为现值AP（P/A,i,n）（养老金）一次性存入一笔钱，以后若干年每年可领取年金若干，求当初存入多少钱现值换算为年值PA（A/P,i,n）（按揭）（养老金）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供6. 特殊变额的等值计算（等差3个等比3个）6.1 等差序列现值（AP）等差序列现值系数6.2 等差序列终值（AF）等差序列终值系数6.3 将等差序列现金流换算为等额年值（AA）等差序列年值系数或者梯度系数6.4 等比序列现值（AP）6.
21、5 等比序列终值（AF）6.6 等比序列现金流换算为等额年值（AA）7. 解题方法第一步，审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解第二步，确定换算关系。审题后确定其经济活动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如AP（A/P，i，n），这需要熟练掌握六种换算第三步，审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式第四步，检查一致性。注意i与n的内涵是否一致如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12第五步，计算。将已知数据带入关系式中计算【解题方法运用例题】某人每年年末存款100
22、0元，前八年年利率为3%，后两年的年利率变为4%，问该人存款的复本利和为多少元。第一步，审题，先画出现金流量图第二步，确定换算关系AF。本题分两部分分别计算相加FA（F/A，3%，8）A（F/A，4%，2）第三步，审查条件。每年年末，符合公式当F和A，系列的最后一个A与F同时发生，也就是两部分折算成F1和F2时，分别处在第8年和第10年的位置上两部分换算后的终值不在同一时点上，不能直接进行代数运算，必须再进行一次换算。将发生在第8年的F1再换算到第10年的位置上，他们之间的关系相当于PF调整后的公式为FA1（F/A，3%，8）（F/P，4%，2）A2（F/A，4%，2）第四步，注意一致性。年利
23、率与计息期年一致注意第二次折算时，利率采用最新的利率第五步，计算 10008.8921.08210002.04011661（元）【本题常见错误分析】错误一：未进行条件审查，无第二次换算FA1（F/A，3%，8）A2（F/A，4%，2）错误二：第二次换算时，利率未采用变化后利率FA1（F/A，3%，8）（F/P，3%，2）A2（F/A，4%，2）第三节房地产投资项目现金流量1. 出售型房地产开发项目的现金流量1.1 出售型的现金流入总投资等于总成本费用现金流入项目销售收入分析销售收入时的注意事项存在预售，所以要合理确定不同时点的商品房销售比例多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例各
24、个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测1.2 出售型的现金流出序号项目备注1土地取得成本1.1土地使用权出让金1.2城市基础设施建设费1.3征地拆迁补偿安置费1.4土地使用权取得税费2开发成本2.1勘察设计和前期工程费2.2建筑安装工程费2.3基础设施建设费2.4公共配套设施建设费2.5开发期间税费3开发费用（三项）3.1管理费用3.2销售费用3.3财务费用3.3.1利息支出3.3.2其他财务费用4销售税费4.1营业税及附加4.2其他销售税费2. 经营型房地产开发项目的现金流量2.1 经营型现金流入租金收入自营收入转让收入2.2 经营型现金流出序号项目1固定资产投资同销售型的成本分类2.经营成本
