1、和贵南山上业主室内装修申报及监管流程制作：何朝阳2016年5月,装修是不是我们自己的事?还需要去管理吗?,安全 品质 整洁 温馨,一、装修管理的必要性 为什么要装修监管呢？,【案情4】2001年7月的某天，1名8岁男孩与11岁的同伴在小区内玩球。两人抢球时，该8岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该8岁男孩于次日晚上死亡。经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出去。事发前3天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未清运。男孩父母可
2、以采取怎样的诉讼请求?男孩父母将该业主、物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。【焦点问题】对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？一审法院审理：判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔偿男孩父母经济损失人民币元，元和元。该业主不服提起上诉。二审法院认为：该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。【提示】物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。因此应承担责任。,二、物业装修管理的基本目的,维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质。
3、维护房屋建筑结构、外观、环境、设施设备不遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一。杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏。保障新建楼房的居住安全，楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。规避责任风险，履行物业服务的监管责任。,三、装修管理的法律依据,一、住宅室内装饰装修 的含义 本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格并完全交付业主且已办妥入伙手续后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰
4、装修的建筑活动。二、施行时间 住宅室内装饰装修管理办法已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起施行。三、目的 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。四、施行范围在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。五、基本要求 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。,建设部110号令谈及物业装修管理,就势必要熟知国家和地方对此有哪些具体的规定,下面就先学习一下建设部的110号令住宅室内装饰装修管理办法。(共八章四十八条),六、各
5、级行政主管部门,一、国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动 的管理工作。二、省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内 的住宅室内装饰装修活动的管理工作。三、直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。,七、办法明确禁止的五项行为,一、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出 设计方案，变动建筑主体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。,三、装修管理的法律依
6、据,八、建筑主体和承重结构的含义,一、本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。二、本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。,九、办法中未经相关部门批准不得有的四项行为一、搭建建筑物、构筑物；二、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；三、拆改供暖管道和设施；四、拆改燃气管道和设施。,十、改变上述四项需经得相关部门的批准一、第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；二、第（三）项行为，应当经供暖管理
7、单位批准；三、第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。,三、装修管理的法律依据,十一、办法中规定的其它六项要求,一、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。二、改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。三、装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，及四项未经有关部门批准的行为、改动卫生间、厨房间防水层的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。四、装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。五、装饰装修
8、企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。六、装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。,三、装修管理的法律依据,十二、开工申报,一、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。二、非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。,十三、开工申报需提供的材料,一、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；二、申请人身份证件；三、装饰装修方案；四、变动
9、建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；五、涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；六、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,三、装修管理的法律依据,十四、物业管理公司应告之事项,一、物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。二、装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。,十五、装修管理服务协议,装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签
10、订住宅室内装饰装修管理服务协议。,十六、协议应包含的九项内容,一、装饰装修工程的实施内容；二、装饰装修工程的实施期限；三、允许施工的时间；四、废弃物的清运与处置；五、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；六、禁止行为和注意事项；七、管理服务费用；八、违约责任；九、其他需要约定的事项。,三、装修管理的法律依据,十七、办法赋予物业管理单位的监督权利,物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有下列行为的，可以立即制止：1.有违反五项禁止行为的；2.有未经有关部门批准就实施的四项禁止行为;3.超过设计标准规范增加楼面荷载的；4.没有按照防水标准改动卫生间、厨房间
11、防水层的；5.装修人未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的；6.已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。,三、装修管理的法律依据,十八、办法中其它的有关监督事项,一、有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。二、禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。三、装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。四、任何
12、单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。,十九、关于委托与承接,一、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。二、装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。三、装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。,三、装修管理的法律依据,二十、装修合同应当包括的九项主要内容,一、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；二、住宅室内装饰装修的
13、房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；三、装饰装修工程的开工、竣工时间；四、装饰装修工程保修的内容、期限；五、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；六、合同变更和解除的条件；七、违约责任及解决纠纷的途径；八、合同的生效时间；九、双方认为需要明确的其他条款。,二十一、纠纷的解决办法,住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。,三、装修管理的法律依据,二十二、有关室内环境质量的要求,一、装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少
14、环境污染。二、住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。三、住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。四、装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。,三、装修管理的法律依据,二十三
15、、竣工验收与保修,一、住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。二、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。三、住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。四、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。,
16、三、装修管理的法律依据,二十四、法律责任,一、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。二、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。三、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。四、装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城
17、市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。五、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任,三、装修管理的法律依据,二十四、法律责任,六、住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的
18、罚款；三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;七、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。,三、装修管理的法律依据,二十四、法律责任,八、装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。九、装饰装修企
19、业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。十、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。十一、有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及
20、时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。,三、装修管理的法律依据,二十五、五条附则,一、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。二、住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。三、省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。四、本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。五、本办法自2002年5月1日起施行。,三、装修管理的法律依据,四、装修管理中常见问题,装修时段是物业管理难度比较大的阶段，通常遇到下列问题：1、装修噪声对已入住住户造成影响；2、装修时间的管理，如周六、日
21、和节假日的装修限制管理措施；3、装修工人的管理，如装修工人进出小区的管理、随地大小便的管理、安全管理等；4、业主不服从管理处的管理，违章装修；5、因装修改动水电、打墙、防水引致后期矛盾和房屋保修维修纠纷；6、消防、安全以及设施设备成品保护管理等。,五、装修申报与审批,装修的申报：业主或使用人在收楼后会进行室内装修改造和装修，业主应及时向物业管理部门申请，填写“装修申请表”，由物业管理处对业主的资格进行确认，并向业主提供物业资料及装修管理规定。“装修申报表”内容应包括：1、装修申请人（施工单位、负责人）的姓名，联系地址及联系电话。2、装修项目及内容，提供装修房屋平面效果图。3、装修施工方的相应施
22、工资质证书，负责人的联系方法。4、装修保证：业主和施工方须保证遵守建设部住宅室内装饰装修管理方法及物业装修管理规定，并提出装修时限。5、物业管理处审批意见，达到要求，同意装修进行,装修的审批：一、在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业
23、主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。二、物业管理企业在批准同意装修施工之前，应与装修施工单位签定装饰装修协议书，一般有以下内容：1、装修工程的实施内容、装修工程的实施期限。2、允许施工的时间，装修垃圾的清运及处理。3、不得改变房屋外观及防盗窗（网）的安装要求。4、装修保证金、垃圾清运费、水电费等约定。5、禁止行为、注意事项及违约责任。三、签订备用电协议和装饰装修施工责任承诺书四、发放“和贵南山上装饰装修管理补充规定”,装修管理流程图,和贵南山上装饰装修申报审批作业程序,一、
24、业主收楼后，需对物业进行二次装修，必须先向物业管理处提出申请，领取装饰装修工程申请表。二、业主填妥并交回装饰装修工程申请表，同时须呈交物业单元装修图纸、水电技术资料及水电工人专业证书到物业服务中心，服务中心于收到齐全资料后72小时内给予批复。资料明细如下：室内装修大样图（1：50）。须改动原部位样图（1：50）。总配线系统图及详细技术资料。给排水接驳位置、水管尺寸及管线分布图。按已指定位置安装空调。三、得到书面批复后，于装修工程展开3个工作日内，业主须与所聘装修单位负责人到物业管理处办理如下手续：交验装修单位的营业执照及资质副本。填写装修责任承诺书。领取装饰装修工程责任牌、装饰装修工程开工单。
25、按装饰装修工程申请表所申请的装修时间缴纳装饰装修管理服务费和装修垃圾清运费。缴纳装饰装修保证金。办理租赁灭火器（可自备）。,和贵南山上装饰装修申报审批作业程序续,四、验收装修工程完毕后，业主和装修负责人共同向物业服务中心申请竣工验收，有服务中心派物业服务人员进行查验。隐蔽工程必须在隐蔽工程完工前进行验收。竣工验收合格后，由物业服务中心验收人员在装修验收表验收栏内签名，验收不合格时，限期改正，再行复检，直到合格。装修验收合格30个工作日后，将保证金免息退还业主或装修单位。五、物业管理处再次提醒各业主在下列情况下装修工作方能展开：所有有关费用已交付。物业管理处发出书面批准动工许可证。所有工程不和国
26、家相关法律有任何抵触。国家认可的有效施工营业证明。,相关收费项目和标准,允许施工的文件,装饰装修服务协议装饰装修补充规定装饰装修承诺书装修开工单装饰装修责任牌,六、施工期间的管理,重新设的水管和电气线路主体结构及公共配套设施卫生间、厨房的防水层；空调位置安装情况；灭火器配备情况；下水道的管理；装修垃圾装修内容及进度；施工时间；违章处理及整改跟踪情况；阳台装修情况；,装修监管的重点,三位一体的监管方式,装修监管的重点,要有全局观念,“良将用兵如良医用药，病万变，药亦万变。不谋全局者，不足谋一事。不谋万世者，不足谋一时。”,常见的几种违规现象,随意封闭阳台，安装防盗门，防盗网。随意拆改墙体，在承重
27、墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。私自增加线路负荷，改动上下水、电线（开关盒）。私自开凿楼面层，破坏防水层。擅自占用公共通道、天台、层面。擅自在室外加装灯牌、广告。堵塞地漏和排水管道。擅自移动消防设施。擅自改动门的开启方向（营业场所）或使用旋转门。擅自动火作业，使用消防违禁用品。铺装过重的地板材料或堆放材料在楼面超重。随意丢弃装修垃圾。利用公共部位、场地加工装修材料。,常见的几种违规现象,随意向窗外抛弃物品。用电梯运送装修材料比较随意（散料或超重材料）。将冲洗地面水、冲入电梯破坏电梯装饰。未按规定时间施工制造噪音。破坏公共绿地。夜间随意留宿。不办理施工证，不遵守小区治安管理规定。随意拆掉阳台配重墙
28、。不按规定配制灭火器。随意改装智能化系统。擅自拆改烟道、堵塞排气孔。顶层以上随意安装太阳能设备。没有办理施工许可，擅自开工。乱拉电线超负荷用电。擅自改动燃气线路、安装燃气用具。空调外机不按指定位置安装，空调水随意排放。随意改变阳台功能。随意改变窗台、窗框、窗玻璃、阳台护栏、户门等的颜色和格调。,处理违章的原则,1、以劝导、教育为主的原则。2、慎用处罚的原则。3、批评规劝从重，处罚从轻的原则。,巡查要求,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让
29、你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,装修现场监控记录表,七、违章装修的处理方法,1.责令立即整改。2.出具装修整改通知书，限期整改。3.批评教育、停工培训，符合要求再施工。4.情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。5.情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。,八、装修验收,1.水管给水、排水是否通畅；2.照明和插座是否正常（含备用电）；3.卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结 构、外墙、空调室外机位置等方面是否符合规定；4.地漏有没有堵塞等；5.装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收；6.防水是房屋的一个主要验收问题；7.装饰装修验收表。,完,谢谢大家！,祝同仁们在自己的岗位上人格魅力倍增,
