1、网上购房网上购房中国的房地产发展到今天，无论是产品和广告的层面，还是市场和消费者的层面，特别是金融和土地等政策层面都发生了巨大的变化。开发商面临着越来越激烈的市场竞争，而消费者似乎又重新找到了上帝的感觉，决策过程变得复杂和漫长起来。 作为目前国内房地产营销主要方式的概念炒作趋向程式化，概念的透支与追求眩目让消费者迷失，不实之词和肤浅的概念炒作已不能抓住消费者的心。所以，专注于现场销售的传统营销方式已经显示出它的弊端，理性的房地产市场凾需新的营销理念和方法。 网络成为房地产挖潜重镇 在持币观望气氛浓厚的市场中，首先要找到潜在的购房者。统计数据表明，我国网民的基本构成与购房者群体高度重合。来自零点
2、公司的最新调查显示，北京商品住宅购房者中，年龄在21岁至30岁之间的购房者所占比例为38.8%。与此相呼应的一个数据是，CNNIC发布的第22次中国互联网发展状况统计报告显示，18岁至35岁的网民在网民年龄构成中占据主体部分，且多以大专以上的高学历为主。 作为潜在的购房群体，网络是最好最快找到他们的渠道，网络上的巨大商机，使很多传统房地产企业将之视为挖潜重镇。然而，现在很多人都认为网络宣传推广就是网络营销，这是个错误的认知。我们需要重温营销的概念，营销可以简单理解为：经营销售达成的过程，也即对市场进行经营，以达到产品销售的完成。营销的环节可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前
3、所说的网络营销根本无力承担这些环节的工作，局限在营销中营的过程，并没有做到销，因网络信用问题和销售达成能力而呈现的瓶颈仍然有待突破。 要圆满地完成营销的所有环节，通过出色的宣传推广使房地产产品得以充分展示并顺利达成销售，必须有新的房地产营销产品出现。在2008年，新浪乐居的大胆尝试让这一切成为现实。 房产市场已经逐渐开始大规模的从卖方市场向买方市场过渡，这种变化也必然会体现在销售模式、销售产品的变化上。在这个过程中，互联网的全面普及、宽带网络的发展以及虚拟现实技术的进步在其中起到了异常重要的作用。一位业内人士表示。全新的网上售楼处的出现是一个具有划时代意义的事件，它不仅仅是房地产营销方式向网络
4、转移的一个标志，同时也是房地产市场理性回归的一个标志。 网上售楼处提供全新营销解决方案 现实的销售环节可以多大程度地复制到网络？新浪乐居网上售楼处给出了回答全部。 以整合营销解决方案身份出现的网上售楼处依托新浪乐居强大的网络平台优势，将现实售楼处的功能一网打尽：聚集人气-全面展示-咨询解答-活动促销-安全交易，此外网上售楼处还能够提供网友之间的交流互动，比现实售楼处更胜一筹。 新浪2.73亿注册用户和海量流量是网上售楼处楼盘浏览量的最佳保障，聚集人气毋庸置疑。新浪乐居网上售楼处重点攻关的是带给用户身临其境的看房感受。 为了达到与显示看房一样的楼盘精确展示，新浪乐居网上售楼处引入了全球领先的网络
5、设备及解决方案供应商思科旗下强大的WebEx互联网协同解决方案，同时与北京2008年奥申委赞助商和指定三维图像开发公司水晶石科技的建立合作。如虎添翼地引入两大合作伙伴让新浪乐居网上售楼处与市面上其他的在线销售方式相比，在楼盘展示和互动性体验方面更具优势，能够实现三维全景、视频看房，甚至可以对样板间的精度、建筑外观园林环境的细节等进行轻松展示。用户拖拽鼠标就能将房屋360看个透彻，随时快速浏览高精度高质量的图像。这套展示系统同时也是对楼盘最好的包装宣传，远胜于传统广告的简单印象，让购房者全方位体验房屋设计和居住环境。 在新浪乐居网上售楼处，网友可以通过WebEx平台24小时与售楼小姐进行视频推送
6、和交流会话，解决了销售环节中的面对面的咨询沟通问题。此外，网友还能通过UCtalk、MSN、QQ等多种即时交流工具与其它购房者进行沟通。 新浪乐居凭借强大的浏览量，随时都可以聚集网友、策划不同主题组织网上看房活动，可帮助开发商进行网上楼盘发布、进行网上摇号，还可配合线下房展或独立举办网上房展。而在交易方面，新浪商城已经提供了完备而安全的电子商务条件，如标准合同模板、律师咨询、电子支付等服务，能够提供交易的安全保障。 具备了与现实售房处一样的新浪乐居网上售楼处构建了一个集成强大的协同功能，包含电子沙盘、楼盘介绍、电子地图、户型介绍、户型对比、360度实景展示、置业顾问等多种工具的网上售楼平台。使
7、购房者足不出户便可以完成网上看房、选房、咨询、下定等一系列的流程，使消费者选房购房的过程高效而清晰。 网上购房时代渐行渐近 而实际上，相比于年纪稍长的购房者，年轻一代的购房人群则对网上售楼模式格外青睐。 张欣， 80后IT从业者。作为一名从事互联网开发的工程师，在张欣看来，随着网上售楼等一些新兴的WEB2.0产品及购房模式的出现，以往费时费力的大范围实地考察后选择房子的模式将可以得以改观。 除此之外，张欣更多的感受是网上售楼处相比于传统的那种房产网站更加直观，并有着非常好的互动性。为了全面了解楼盘的户型设计、社区的设施以及周边的环境，我进入新浪乐居网上售楼处的售楼大厅后仔细看了电子沙盘和三维效
8、果展示，并与客服人员进行了反复的沟通。 张欣的目标购房区域是在朝阳。限行的影响和繁忙的工作使他很难有充裕的时间去地处北京周边的楼盘实地考察，因此他将新浪乐居频道作为了首选的购房渠道。相比于四处东奔西跑地看房，我通过网上售楼处可以足不出户地了解每个楼盘的详细情况。而且这种模式让我在购买过程中更加客观冷静，避免了在实地购房中可能的冲动以及被欺诈的风险。 而事实上，房地产开发商也逐渐在适应这种基于互联网平台的销售模式。敢于将自己的产品放到网上售楼处货比三家，这本身就是对楼盘品质的自信。来自新浪房产频道的数据显示，截至目前，已经有超过80%以上的开发商通过新浪房产进行楼盘的销售，并有数百家开发商进驻网
9、上售楼处进行全方位的展示和在线销售。通过网上售楼处，消费者不必再在购房的道路上疲于奔命，足不出户轻松购房也不再是梦想。甚至在美国的华人也可以通过这个平台购买到北京的房产。新浪乐居方面如此评价。 虽然房地产网络营销时代的变化刚刚出现，实现完全转型尚需一个过程，但无论是现有的规划者、营销人员，还是准备进入这一行业的人，都必须前瞻考量，切不可陶醉于传统赢利模式眼前的辉煌，而忽视正在发生的变化，失去占领未来产业制高点的机会。“网上购房”让房产交易更透明“以前要选房子得打好几个电话，问好几个开发商，这选房的过程就花去了我一大半的时间，甚是麻烦。”几天前，家住当湖街道孟秀新村的张先生因为拆迁的关系，打算换
10、购一套房子，说起如今网上购房给他带来的便利时，他高兴地说：“现在只要把自己想要房子的地段、面积等信息输入电脑，就会有相应的楼盘和楼房显示在电脑上，方便多了。”近年来，平湖市在加强房地产行业管理的同时，不断完善房地产管理的方法和手段。去年，根据上级相关部门的要求，我市开始实施网上销售房屋、网上即时备案管理，使我市成为嘉兴五县(市)两区中率先实施商品房备案信息平台的城市。商品房销售数据也以即时显示的方式在外网上公布，市民可通过登录平湖房地产网()查询了解各类楼盘的房源信息和房源销售的基本情况。截至今年5月底，全市已有41家房地产企业、43个楼盘进入该系统，网上备案3633套，备案面积36.68万平
11、方米，备案金额16.94亿元。经过一年的运作，平湖房地产网也在逐步完善，如今，网站不仅能发布房产行情、搜索引擎、销售备案排行榜、房屋销售、房屋信息、房屋价格等与商品房预售相关的信息，还有政策法规、地方文件、公示信息、管理公告、资料下载、部门信息、办事指南等8个栏目。网站丰富的内容和关于房地产行业相关资料的齐备，给市民购房带来了不少便捷，市民更可在网站上“各取所需”。老家在新仓的潘先生这几天想在市区买套100平方米左右的房子，听说有这个网站后，便在网上开始查找，几秒钟的时间，符合他要求的房源信息就显示在了电脑上。于是，潘先生便根据电脑所提供的信息与开发商取得了联系。“我仅花了一天时间，就选好了房
12、子，方便快捷多了。不像以前，买房子不但要花钱，选房子时还要花掉不少精力和时间。”潘先生说。据市房地产管理处有关科室介绍，平湖房地产网的建立，为市民在网上查询商品房楼盘和房源信息提供了方便，同时，也使商品房销售更趋公开化、透明化。通过网站上显示的信息，市民能在第一时间掌握房屋销售的最新动态，欲购的商品房已经销售还是处于待售状态，也都一目了然，避免了盲目操作。而商品房买卖合同也同时在网上签订和备案，购房者可以将合同上的验证码输入到网站上，查询确认自己所购商品房的备案信息，这也在一定程度上规范了商品房的预销售行为。网上购房的缔造者黄相如自从前几天互联网实战专家黄相如先生在www.RoyEC.com
13、发表了网上购房将成为房产类网站的主流模式一文之后，最近在网上产生强烈的反响。“网上购房”到底能否实现呢?笔者认为，中国的互联网及电子商务处在高速发展阶段，它们对中国的影响是巨大的。十年之前，互联网作为新生事物悄悄的进入中国。在人们不认可，不看好的情况下慢慢的发展着，直到现在越来越的企业及个人知道的互联网的重要性。电子商务也是一个新兴的事物，也是十年之前，没有人相信可以在互联网上做贸易和直接买卖商品。阿里巴巴的马云当时看出了电子商务的潜力，在别人的反对声中坚持要做电子商务，最终做成了中国最大的电子商务企业，旗下的淘宝网也是现在中国最大的C2C电子商务平台。现在没有人在怀疑网上买卖商品，很少有人怀
14、疑网上支付的安全性。那么网上够房也将会变为现实，网上房产买卖也将成为房产类网站主流的模式。房地产怎样实现网上销售房产可以拿到网上来买卖吗?黄相如先生大胆地、创新地提出并肯定了这一新模式。目前房地产代理商和中介商多如牛毛，光是上海的中介门店就有上万家。小型中介公司被淘汰是迟早的事，像中原、我爱我家、21世纪这样的大型中介公司虽然依靠门店规模优势而暂时“拥兵自重”，但由于各自的数据库规模有限，即使都已建立了网上信息平台，由于没有专业的互联网运营人才，这样的网站永远只是个摆设。打开58同城和口碑网，铺天盖地的房产租赁和交易信息，不知道也造就了多少网络房产经纪人，但是这种模式只是把网站当成一个工具，大
15、部分还是线下的操作，而且很难有大成就。于是有了易居中国这样的公司来进行房地产行业的流通整合营销。网络的发展必将引发一场中国房地产行业流通领域的革命。由于不动产的特殊性，房地产还难以与普通商品一样实现真正的电子商务(网上交易)，所以目前这个模式的可行性争议还比较大，但从无人相信网上购物到现在每天网上购物交易金额达几千万上亿元，这表明了互联网没有不可能的。网店卖商品通过图片、文字介绍。但是房产买卖怎么给顾客介绍呢?现在互联网的技术越来越发达，可以采用很多技术对房产进行详细介绍，比如，视频、动画等。通过对房产实物的全方位、立体的拍摄给购买者一个直观的印象。再加上详细的文字介绍就可以让购买者有很好的了
16、解。黄相如说：“基于web技术，集成信息发布、视频看房、视频楼盘小区周边环境、房产在线交易平台，以及团购房，特价房等栏目创意，视频技术，三维立体的展现技术的发展，从很大程度上促进了网上房产交易的发展，这运作模式的将成为互联网的下一波热点商业模式。”所以，技术都不是问题，只是现在要改变的是人们的观念，就像上文所提到的人们现在已经接受并开始网上购物。网上购房推出后，网民也将会接受这一模式。现在的互联网门槛越来越低，所以这一模式必将降低房产企业卖房的成本，并且互联网传播范围广，可以减少更多的广告推广费用从而提高利润。网上购房最主要的还是信誉问题和支付问题，但是从现在的网上购物来看，人们现在都认识到了
17、信誉的重要性，网上的信用体系慢慢的在建立，政府对电子商务的立法也越来越健全，相信网上购房的信用体系也容易的被建立起来，国家金融监管机构和银行对网上支付网关和支付体现额度的规定也将越来越适合产业的发展需求。房产类网站亟需寻找新的模式房产对于世界上人口最多的国家来说还是恒久的主题。房产类网站也受到了更多的关注，可是现在房产类网站存在着很多的问题。黄相如先生对房产类网站的现状解释的很清楚：房产网站现在的数量很多，但是都没有形成固定的模式，房地网站的栏目多而杂，就是为了追求完美反而不完美，更要注重网站的易用性。房产类网站现在的竞争愈演愈烈，由于新楼盘、二手房、租房等方面信息的地域性限制，焦点房产网、新
18、浪房地产逐渐扩大地盘，搜房更是号称“百城战略”，与此同时，以口碑网及赶集网为代表的分类信息网站也不甘寂寞，做起了二手房和租房的市场。所以，房产网亟需寻找新的商业模式来巩固自己的地位。于是，黄相如先生提出：网上购房将是房产类网站新的模式的新理念。这一理念必将给房地产行业带来新的生机，给房地产类网站带来新的出路。“网上购房”无疑是一个非常好的创意，非常有潜力的创新模式。网络时代,几乎所有的传统企业都已经开始向着电子商务方向发展，开始普及互联网的应用。房产类网站也是不断地在苦苦追寻着更好更新的商业模式：2008年2月22日，网易与网势公司(中国写字楼网，房老大)，正式宣布双方进行战略合作，网易庞大的
19、用户群和强势的主流媒体地位，加上网势公司在房产网络营销领域的丰富经验，将对现有房产网络媒体格局产生影响，将房产频道打造成高质量的地产网络媒体平台，为广大购房者提供有价值的房产信息，同时将好的房地产企业和项目介绍给更多的购房者。为此，网势将组建专门的内容及销售团队，为广大网民提供包括行业动向、行业政策、新房导购、二手房租售、写字楼、商业地产、业主社区等在内的全方位房地产资讯及服务。网势公司通过与网易的合作，创新的模式，有助于他成为中国房地产网络媒体。2008年2月25日，新浪与中国房地产流通服务公司易居中国正式宣布新浪将分拆其房产及家居频道，与易居中国强强携手成立由新浪控股的合资公司，共同打造中
20、国最大的房地产网络媒体及信息服务平台。全面开创房地产网络媒体新格局，将为广大购房者乃至广大网民创造一个全面便捷的信息发布平台和互动的生活社区，为房地产业及家居业的客户提供更为全面的网络营销服务。黄相如先生认为房产网站细分趋势将会越来越明显，网上房产交易网站一定成为下一波投资热点，必将引起风险投资商VC的格外关注。网上购房促进产业健康发展在开发商与购房者信息不对称的时代，由于以往购房信息不够透明，“一女两嫁”、定金纠纷等常常在预售时出现。在这样的情况下，诞生了“律师陪购”的新行当，起到了为消费者“保驾”的作用，陪同购房的律师可以凭借自己的专业身份，查阅楼盘是否取得相关凭证、房屋是否已有抵押等权利
21、信息，保证购房者的权利不受侵犯;还有对于一些别墅等高档物业的陪购，律师还可以参与合同谈判，帮助购房者在合同细节上“讨价还价”。而“网上购房”解决了开发商透明度问题，以前买房是“一摸黑”，开发商说什么就是什么;现在由于网上房地产可以即时公布楼盘的各种情况，比如预售许可证证号、预售和定金合同文本、建筑平面图、楼盘销控表、房地产权利限制情况等等。互联网实战专家黄相如指出：在“网上购房”这一模式将很大程度降低一些开发商“惜售待售”、暗箱操作的不规范营销骗局，预售、定金合同因为是网上签署，修改细节的可能性不大，“网上购房”将让楼盘所有的信息公开，而开发商的强势地位目前已有所改变，购房者自己也可争取打折优
22、惠。黄相如先生的“网上购房”如果哪天真的实现，我相信黄相如又缔造了一个新的传奇故事，我们拭目以待，我们默默祝福着，但愿“网上购房”早日到来!购房陷阱的克星“网上购房” 前言 许多人是用毕生的积蓄来买房子甚至负债来置业的，在买房的过程中却容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛，往往在买房之后懊悔不及却回天无力。根据互联网孵化专家黄相如在罗伊网的网络调查了解到，目前买房主要有以下几类陷阱，同时也给大家支招，如何带应对，避免大家在购房时蒙受损失。一：虚假广告设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费
23、者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。二：配套设施开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。三：内部认购内部认购是房地产开发
24、商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。四：物业管理开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。五：逃避债务借破产逃债是许多公司常用的伎俩。互联
25、网孵化专家黄相如指出：一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。六：乱收费物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1.超出核准的价格收取管理费。2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。七：购房合同购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的
26、地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。八：房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预(销)售许可证。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。总结在楼市供大于求
27、的情况下，如何刺激观望市民勇敢掏腰包买房，成为眼下许多开发商的首要促销策略。清盘促销、买房送车、买房送装修等已经不算是什么稀罕事了。经历了2007年楼市寒冬的房产中介，已经意识到单纯依靠人海战术疯狂开店扩张的模式已经行不通，这样的高成本不仅给房产中介造成了沉重负担，而且消费者也要承受高昂的中介费用。这是房地产中介纷纷布网的根本动机，用户的需求向网络化转移，房产中介与网络结合的加深，将会改变中国房产经纪业困窘的现状。互联网孵化专家黄相如提出的“网上购房”的创新模式也必然会实现。众多的房地产中介商开始对利用网络平台营销进行试水，国内著名的房产中介商我爱我家已经大规模向网络进军，目前已经开设千余家网
28、店。由于是在“网上购房”购房者甚至可以在短短一小时内接触到上千甚至上万套房源；更为重要的是，购房者可以随时进行房源的横向比较，充分了解各套房源之间的优劣。凭借公开而丰富的购房信息，购房者往往能在比较中买到自己更中意的房子。合肥网上购房流程图公布首批商品房预、销售合同网上签约培训举办连日来关于合肥市商品房预、销售合同网上签约暂行办法及其实施细则，在市民中引起强烈反响，但其中政策性很强，且市民对其中的程序问题不太清楚。为了让市民明白购房、不受无良开发商左右，合肥市房地产管理局今天上午对外公布网上购房相关流程图，今天下午起还将举办首批商品房预、销售合同网上签约培训。商品房都将实施网上签约据了解，凡合
29、肥市城市规划区范围内国有土地上所有的商品房实行预、销售合同都可以实行网上签约，要求房地产开发企业（以下简称开发企业）办理合肥市商品房买卖合同网上签约系统（以下简称网签系统）用户认证手续。开发企业在取得商品房预售许可证后，须在网签系统公示项目信息、预销售方案和商品房买卖合同示范文本（经过工商部门备案的）。商品房买卖双方应当根据网上公布的商品房买卖合同示范文本协商拟定合同条款，经双方确认后，由开发企业通过网签系统联机打印，买卖双方共同在书面合同上签字（盖章）。双方在买卖合同签订时各自设定密码，之后凭双方密码确认打印买卖合同。购房人可以凭密码在网上查阅个人购房合同。严打开发商捂盘惜售商品房买卖合同联
30、机打印后，在网签系统和对外信息发布平台的商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已签约。开发企业应在签约10日内通过网签系统办理商品房买卖合同网上备案手续。超过10日未备案的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源，已打印的买卖合同作废。开发企业必须在领取预售许可证10日内发布全部“可售”房源，而且不得以任何理由拒绝购房人对“可售”房源的购买。暂行办法中规定，如发现存在销售现场信息公示内容与网签系统和对外信息发布平台上内容不一致、捂盘惜售、恶意签约或撤销商品房买卖合同等行为扰乱商品房市场交易秩序等行为，产权监理处可关闭该项目网签系统。严格实行购房实名制，合同签订后一般不
31、得变更购房者姓名。对开发企业的不规范行为，产权监理处可关闭该项目网签系统；涉及违法违规的，依有关法律法规予以处罚。注销合同房源将摇号销售据悉，完成签约后，买卖双方因故撤销销售合同，网签系统商品房楼盘表内该套商品房变更为“摇号销售”或“可售”状态。记者从房产部门了解到，合肥市商品房退房认购摇号暂行规定伴随着商品房网上签约一起实行，凡合肥市商品房网上合同联机备案系统中显示“摇号销售”的房源，可参加认购摇号再销售。认购人须具有本市户口，且不得同时申请认购多个房源、获取两个及两个以上的认购号码，往期已中过签的认购人不得再次申请认购。销售价格则由开发企业自行调整，但不得高于原合同成交价格。北京网上购房程序及注意事项 实施商品房预售合同网上签约和预售登记管理系统对于购房者来说是件好事，那些原本处于弱势地位、“信息不对称”的购房者能够通过网上公示了解到开发企业及项目的具体情况。3月15日将近，摆在购房者面前的最大的问题就是要提高维护自己合法权
