1、第一章 总则 第1条 为了科学合理的指导杭州地铁一号线余杭段两侧区块的开发建设，创造良好的投资环境、人居环境，适应余杭区社会经济发展需求，特编制本控制性详细规划。第2条 规划范围地块位于临平城南部，具体范围为东至东湖路，北至临平主城区的东、西连接线, 南至德胜路，西至西安路、沪杭高速公路以及杭海路。规划总面积为1965.83万平方米。第3条 规划依据1中华人民共和国城市规划法2城市规划编制办法（建设部，1991、10、1）3城市规划编制办法实施细则4浙江省实施办法（1992、4、1）5城市居住区规划设计规范（GB50180-93）6城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）7城市工程
2、管线综合规划规范（GBJT0289-98）8城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）9城市给水工程规划规范（GB50282-92）10室外排水设计规范（GBJ14-87）11城市电力规划规范（GB50293-1999）12杭州市城市总体规划（2001-2020年）及各专项规划，2004年8月13杭州市临平副城总体规划（2000-2020）14 杭州市下沙城分区规划2003年。15杭州市余杭分区规划（2003）16杭州市临平城分区规划（2003）17杭州市城市规划建筑管理技术规定（试行）18杭州市地铁建设管理暂行办法2007年7月1日19与本规划相关的各类国家、省、市颁布的有关文件标准、
3、规范和规定。第4条 本规划是杭州市城市总体规划、杭州市余杭分区规划、杭州市临平副城总体规划的深化和延续，是城市规划行政主管部门在本规划范围内依法管理各项用地建设、市政工程建设的依据，是编制修建性详细规划和各项工程设计的依据。第5条 本规划由规划文本、规划图则和规划说明三部分组成。规划文本和规划图则是对各项规划目标和内容提出规划要求的文件和图纸，两者相互补充、不可分割，同样具有同等的法律效力。规划说明是对规划文本和规划图则的补充和解释。第6条 本规划以土地使用性质及其相应指标进行管理和控制。并与国家和本省、市其他法规，如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、航空限高、电力等相关条例规定在一起，实施
4、多因素控制。第7条 任何用地或建筑物的现有合法用途，即使不符合规划的规定，也无需做出更正，直至用途有所改变或建筑进行重建为止。如果更改用地或建筑的用途，或对用地、建筑物进行任何其它的开发重建，则新的用途和开发重建，必须是规划所准许的。第8条 本规划的现状时间界定为2007年7月。第9条 本规划由余杭区建设局规划管理处负责解释。第二章 发展布局规划第一节 发展规划第10条 规划原则、指导思想1、 规划原则（1）可持续发展与生态优先原则（2）以人为本原则（3）市场调节与政府调控结合原则（4）适应性原则2、规划指导思想（1）面向新世纪，以现代化为目标，把握机遇，迎接挑战，高起点、宽视野，研究五常的战
5、略地位、发展方向及发展动力，明确发展的战略目标。（2）将五常放入大杭州的范围内，作为大杭州的一部分健康有序的发展。（3）合理的确定五常的发展形态、布局和规模，为实现社会经济发展的目标打好基础。（4）突出地域特色，贯彻可持续发展和以人为本的原则，合理调整产业结构，优化建设用地布局，重视生态环境保护，历史文化遗产的保护和生态绿地、园林景观建设，提高能源、交通及各项基础设施的建设标准，创造良好的投资环境和生活环境。（5）坚持合理用地、节约用地、集约用地，坚持合理用水、节约用水，加强基本农田保护，大力发展都市高效农业，合理安排农居点。（6）适应社会主义市场经济体制的要求，强调规划的宏观引导功能、维护公
6、众利益。规划既要体现抓住机遇、加快发展的思想，又要贯彻实事求是、量力而行的原则。在增强规划对未来预见性的同时，强化规划的强制性内容。研究实施的可能性，注重规划的可持续性，近远结合，保护和建设结合，局部与整体结合，使规划在规划期内既有相对的稳定性，又有足够的应变能力。第11条 规划目标通过对用地的合理布局，道路网系统的组织和完善，积极引导各功能区块的有序发展，逐步将整个规划区块建设成设施完善、环境优美的集商贸、居住产业为一体的综合区块，成为下沙城乔司组团公共中心、南苑街道及乔司镇的经济增长地。第12条 发展规模1、 人口规模。规划居住人口约 88209 户，264626 人。2、 用地发展规模规
7、划范围总用地1965.83万平方米，其中城市建设用地为1915.538，包括居住用地690.22万平方米，公建用地147.11万平方米，工业用地86.57万平方米，综合用地 47.79万平方米，仓储用地44.48万平方米，对外交通用地1.60万平方米，道路广场用地429.28万平方米，市政公用设施用地15.229万平方米，绿地448.422万平方米。第13条 规划结构规划将形成“四心、七轴、十一片区”的功能结构。“四心”是指以四个地铁站以及周边地区为中心的主要发展中心，具体为乔司南站、乔司站、翁梅站（原乔司北站）、南苑站（原汽车城站）。“七轴” 是指以地块范围内的主要道路的主要发展轴线，具体为
8、德胜路、乔石路、永胜路、东西大道、东、西连接线、杭海路（地铁一号线）、东湖路。“十一片区” 是指四季青商贸服务片区、乔司南居住片区、喜德仓储物流区、乔司中心综合功能区、三鑫工业区、乔司北南苑居住片区、东西大道北侧居住片区、东西大道南侧居住片区、东西大道南侧村级工业片区、翁梅居住片区 、乔司港两侧居住商贸片区。1、 第二节 用地布局规划第14条 居住用地1、 为六个居住片区，包括乔司南居住片区、乔司北/南苑居住片区、东西大道北侧居住片区、东西大道南侧居住片区、翁梅居住片区 、乔司港两侧居住商贸片区，规划总居住用地总面积690.22万平方米。2、 住宅类型城市住宅用地：用地总面积525.15万平方
9、米（含中小学、幼儿园用地）。规划严格按照笕桥机场净空要求控制建筑高度及地块的开发强度，容积率控制在1.4-2.5,建筑高度控制在15-55米；户均建筑面积以120平方米计，户均3人。城市住宅用地（用于农居安置）：用地面积165.06万平方米，容积率控制在1.21.8,建筑度控制在24米以下，户均建筑面积以140平方米计，户均3.5人。第15条 配套公共服务设施用地居住小区级公建主要有为居住小区服务的商业、饮食业、邮政、储、小区活动中心等，总用地面积 26.32 万平方米。规划住宅按住宅建筑面积的0.7%配置物业管理用房，计 平方米，规划新增社区居委会 处，公厕28座。第16条 配套的教育设施用
10、地按总居住户数7.73万 户的规模，规划配置中心 所， 班一所及24班小学 所，幼儿园12班 所，9班 所及6班 所。第17条 公共设施用地规划1、 行政办公用地2、 商业金融用地3、 文化娱乐用地4、 医疗卫生用地5、 配套设施用地第18条 工业用地第19条 市政公用设施用地规划在绕城第20条 绿地系统规划 规划在1、 城市公园大井生态休闲公园，总面积南苑公园，总面积3.1万平方米。2、 居住小区级公园根据居住用地分布，共配置了3个居住小区级公园，总用地面积 万平方米 包括：3、 住宅组团绿地住宅组团按规范要求配置不少于人均0.5平方米的组团绿地4、 带状公园绿地道路绿带：在乔石路北侧设置3
11、0米宽的绿带，永路南侧设置30米宽的绿带，西安路（绕城公路以南）西侧设置30米宽的绿带。滨水绿地：在和睦港两侧设置30米宽的绿带、在乔司港两侧设置20米宽的绿带、羊头坝港两侧设置15米宽的绿带，其它河道路西侧各设置15米宽的绿带5、 防护绿地绕城公路两侧控制200米的宽的绿带，绿地不足部分在西安路东侧、绕城公路以南的绿地内补足。沪杭高速公路、杭浦高速公路两侧各控制100米宽的绿带；在乔石路与笕桥机场间控制为绿化用地；西安路（绕城公路以北）西侧设置30米宽的绿带。同时在市政设施及停车场用地居住用地之间设置15宽的绿带，利用绿化植物的生态效应确保居住区环境质量。 立交控制用地：在翁梅立交、乔司立交
12、周边按照立交用地控制要求预留足够的控制用地。第三节 道路交通规划第21条 对外交通主要有三条高速公路分别为杭州市绕城高速公路、沪杭高速公路、杭浦高速公路。及位于迎宾路西侧，西连接线南侧的规划汽车站。第22条 区域交通地块内有德胜路、乔石路、永胜路、东西大道、东、西连接线、杭海路、东湖路等城市道路和地铁一号电轨道交通。第23条 道路网规划1、 规划范围内的道路主要方格网格为主，分为快速路、主干路、次干路、支路等。2、 快速路主要有：东湖路、德胜路、东西大道。3、 主干路主要有永胜路，东西大道，东、西连接线，杭海路、乔石路，杭乔路，西安路，星桥大道，乔农路，海王路，红普路。4、 次干路主要有民丰路
13、、喜德路、学埠路、镇东路、乔中路以及翁梅路等。在主要骨架道路的基础上辅以10-24米级支路进行区内沟通，组成城市道路网系统。规划河道参数一览表河道名称规划宽度 规划河底高程（米）乔司港3510羊头坝港2510赭山港3010九沙河3010运河二通道10010东大河1510东河港1510方桥港3010天开河2510支河1510规划区块内道路一览表道路名称红线宽度（米）道路等级标准断面形式备注东湖路50快速路22.5+5+22.5两侧约100米绿化带东西大道50快速路22.5+5+22.5两侧约20米绿化带杭浦高速公路50高速公路 50米 沪杭高速公路50高速公路100米杭海路45主干路3+4.5+
14、1.5+12+3+12+1.5+4.5+3杭乔路35主干路5+30+5永胜路40主干路5+30+5海王路36主干路5+26+26天万路24支路5+14+5乔中路32次干路3+26+3西安路45主干路5+35+5博卡路30次干路3+24+3镇东路30次干路3+24+3鑫园路22支路3+16+3乔农路34主干路5+24+5德胜路65快速路5+55+5西连接线274+8.25+2.5+8.25+4东连接线152+11+2莫东路24支路3+18+3乔安路24支路3+18+3乔井路16支路3+10+3永和路22支路3+16+3乔莫路24支路3+18+3羊头坝路20支路3+14+3翁乔路24支路3+18+
15、3星桥大道50主干路22.5+5+22.5翁梅路24次干路3+18+3永和东路22支路3+16+3民丰路24次干路3+18+3 韩家路20支路3+14+3南大街36支路5+26+5胜启路24支路3+18+3海王东路 36支路5+26+5科稼北路30支路3+24+3胜桑路24支路3+18+3乔石路46主干路5+16.5+3+16.5+5学埠路24次干路3+18+3稼东路34支路3+28+3九福路32支路5+22+5石塘东路35支路5+11+3+11+5胜稼北路24支路3+18+3九华路30支路3+24+3喜德路30次干路5+20+5红普路40主干路5+30+5农垦路40支路5+30+56、附属绿
16、地 规划各类用地绿化率控制标准为：居住小区绿地率不小于30%；一类工业用地绿地率不小于20%；行政办公用地、商业金融用地绿地率不小于25%，卫生院、学校用地绿地率不小于25% 第24条 技术空域 该规划区块西临笕桥机场，区块内为笕桥机场净空影响控制范围，建筑高度需要满足机场净空要求。（详见净空限高示意图） 第三章 土地使用和建筑规划管理第一节 土地使用性质分类和控制 第25条 本规划的土地使用性质分类和代码均采用国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）。 第26条 在进行街坊或地块开发改造时，地块界限可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，规划确定的小区级道路在保持方向
17、不变的情况下可进行微调，但其规模和配套设施项目必须符合图则中提出的控制指标要求，且规划中确定的城市级道路不得调整，如若调整，必须进行上层次规划调整，且上报规划行政主管部门批准后方可进行该层次规划调整。第27条 图则中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经规划管理部门批准。第28条 建筑的新建及改、扩建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第29条 建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准并符合土下表的规定。 各类建设用地适建要求类别代码建设项目城市住宅用地公共设施用地市政公用设施用地绿 地R21R22R24C1C2
18、C3C5住宅中小学幼托社区商业服务设施社区文化设施社区体育设施社区医疗卫生设施社区市政公用设施社区行政管理设施社区农贸市场市级商业服务设施市级行政办公设施市级文化娱乐设施市级医疗卫生设施综合写字楼、办公楼旅馆社会停车场库垃圾中转站注：“” 表示允许设置；“”表示不允许设置；“”表示允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。 第二节 建筑容量控制规定 第30条 建筑容量控制规定 本规划对各个地块的最大建筑密度、最大容积率、最大建筑高度、最小绿地率等指标均作了规定，见表3-2。建筑容量控制表序号建筑类型容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑高度(米) 1公共建筑商业服务建筑办公
19、建筑旅馆市场建筑医院中学建筑小学建筑幼儿园建筑文化娱乐设施外来人口公寓2 住宅建筑多层住宅多层农居安置住宅小高层住宅单身公寓3工业建筑一类工业注: 容积率、建筑高度为上限，绿地率为下限。第三节 建筑间距的规定根据杭州市城市规划管理技术规定（用地、建筑管理）（试行）的要求，建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、园林文物、建筑保护和城市景观等方面的要求外，结合本规划区用地的实际情况，确定建筑间距的规定如下：第31条 低、多层建筑之间的间距1、居住建筑与长度大于等于13米的遮挡建筑平行布置且方位为正南北向时，日照间距不得小于南侧遮挡建筑高度的1.2倍，且不得小于13米；当方位为非正南北时，可
20、按下表不同方位日照间距折减系数换算： 长度小于13米的遮挡建筑按1-(2)垂直关系控制与居住建筑的间距。 不同方位间距折减换算表方位015含151530含303045含45 45日照间距系数1.21.11.01.152、居住建筑与其主日照面垂直布置的遮挡建筑山墙的间距，不得小于遮挡建筑山墙高度的1.0倍（不套用折算系数），且不得小于13米；当遮挡建筑山墙宽度大于等于13米或连续排列且排列间距小于15时，其间距按1-(1)平行关系控制。3、居住建筑与遮挡建筑既非平行也非垂直时，日照间距按如下标准控制：（1）当两幢建筑的夹角小于等于30度时，最窄处按平行关系控制间距，并以遮挡建筑的方位套用方位折减
21、系数。（2）当两幢建筑的夹角大于30度时，其最窄处间距不得小于遮挡建筑的1.0倍，且不得小于13米。4、新建居住建筑楼底层作架空层、自行车库、商业、办公等非住宅用房时，与南侧遮挡建筑的日照间距可扣除其底层高度（最高限扣5米），但最小间距不得小于13米。当新建建筑在南侧，计算日照间距时，不得扣除北侧现状居住建筑（不包括同步规划先行建造的居住建筑）底层任何非居住建筑高度。5、居住建筑与其他建筑的山墙间距，不宜小于相对较高建筑高度的0.4倍，最小值按以下情况控制：（1）当相对建筑山墙不开窗或仅一侧开窗和阳台时，山墙间距最小值不宜小于6米； （2）相对建筑山墙均开窗（包括一侧设阳台），山墙间距最小值不
22、得小于8米；（3）相对建筑山墙均设阳台时，山墙间距最小值不得小于10米。以上三款中，山墙阳台进深大于1.5米的部分计入间距；转角阳台长度（建筑外墙至阳台末端）大于1米时，按山墙阳台计算间距。6、在居住建筑山墙两侧垂直布置新建建筑，与居住建筑山墙的间距不得小于新建建筑高度的0.8倍且不得小于13米。7、遮挡建筑与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑相互平行时的外墙间距不得小于遮挡建筑高度的0.7倍，最小间距不应小于9米。山墙宽度大于等于13米的，按外墙的间距要求控制。宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑之间的山墙间距可参照居住建筑控制，最小间距应满足消防要求。8、经具法定资质的机构鉴定为结构危险
23、，确须翻建的低、多层住宅建筑，在按原有的位置、高度、规模、结构和性质复建时，可不执行以上间距标注。第32条 高层建筑与周边建筑的间距1、高层建筑与周边居住建筑的间距应符合下列规定：（1）保证受其遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不小于2小时，日照时间原本不足标准的，不应减少原有的有效日照时间。日照分析计算规则执行杭州市建设项目日照分析技术管理规则（试行）。（2）高层建筑与其正午投影范围内居住建筑的间距，按以下公式计算：L（米）= H(米) - 240.3 + S(米) 式中：L-间距；（L值大于1.2H时按1.2H控制），H-高层建筑日照影响高度，S-高层建筑正南北投影的宽度(S最小值取28.8
24、米)。（3）高层建筑与其正午投影范围外，但在其有效日照范围内居住建筑的最小间距按以下标准控制：当受影响居住建筑主日照面面向遮挡建筑，且方位偏东或偏西大于等于40度时，间距不小于24Q米；方位偏东或偏西小于40度时，间距不小于18Q米；与该范围的主日照面不受遮挡的居住建筑的最小间距，按下条2-(1)-控制。（注：Q为高层建筑高度综合影响系数，它反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、结构安全及绿化质量等方面产生综合影响程度的系数。）（4）高层建筑与其东西两侧不在其有效日照影响范围内居住建筑的最小间距不得小于13Q米。（5）高层建筑与其南侧范围内的低、多层居住建筑外墙的最小间距，不得小于
25、18Q米；与该范围内垂直向布置的低、多层居住建筑北山墙的最小间距，不得小于13Q米；当受遮挡高层建筑为居住建筑时，还必须满足有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。（6）高层建筑与其南侧范围内的高层居住建筑的间距，不得小于20Q米。受遮挡高层建筑为居住建筑时，还必须满足2-(1)-、的有关规定。2、非居住高层建筑之间的最小间距按以下条件控制：（1）高层建筑端墙之间间距不应小于13Q米。（2）一方为端墙(垂直布置)时，不应小于15Q米。（3）双方平行布置时，间距不应小于18Q米。3、高层建筑与其周边的非居住低、多层建筑(敬老院、老人公寓、幼儿园生活教学楼、医院病房楼、疗养院疗养住宿楼和学校教学楼除外
26、)拼接时，应符合结构安全、消防、卫生和环保等规范要求；分开布置时，按以下条件控制间距：（1）高层建筑端墙与低、多层建筑山墙之间间距不应小于9米。（2）高层建筑端墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时不应小于13米；低、多层建筑在东、西及南侧时不应小于9米。（3）高层建筑外墙与东西两侧低、多层建筑山墙之间间距不应小于9米；与东西两侧高层建筑山墙之间间距不应小于13米。（4）高层建筑外墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时不应小于15米；低、多层建筑在南侧时，间距不应小于13米。（5）当非居住建筑为低、多层宾馆客房和集体宿舍等建筑时，前四条所规定的最小间距应乘以高层建筑的Q
27、值。（6）当所指的高层建筑为居住建筑时，还应满足低、多层建筑遮挡居住建筑的有关规定。4、高层建筑裙房为多层时，应满足多层建筑与其他建筑的间距要求。5、当北侧为居住建筑或规划居住用地时，连续排列布置的高层建筑，前后错落小于20米的，幢间间距不应少于20Q米。第33条 敬老院、老人公寓、医院病房楼、疗养院疗养住宿楼和学校教学楼等建筑与周边建筑的间距1、敬老院、老人公寓、医院病房楼、疗养院疗养住宿楼和学校教学楼等建筑与低、多层遮挡建筑平行布置时，间距不得小于遮挡建筑高度的1.5倍，其它相关规范无特殊规定时，最小值按不得小于13米控制；与其主日照面垂直布置的低、多层遮挡建筑的间距，不应小于遮挡建筑高度的1.2倍，且最小不得少于13米，当遮挡建筑山墙宽度大于13米或连续排列且排列间距小
