1、建设工程项目管理操作手册第一章 概述 5一、 项目管理的定义、目的和手段 5二、 现代项目管理知识体系 5三、 项目管理的模式 5四、 我国的基本建设程序和相应的工作 6第二章 项目规划和建议书阶段 10一、 工程项目的前期策划 10二、 编制项目建议书 11三、 项目建议书的审查 12四、 项目建议书的报批 12五、 上海市项目建议书的报批 151、 国家资金（主要指国债项目等）国内投资重大基本建设工业项目 152、 国内投资社会性重大基本建设工业项目 153、 国内投资工业项目 154、 固定资产投资基本建设项目（包括市建设财力） 155、 科技、信息、高技术产业固定资产投资市建设财力项目
2、 166、 国家高技术产业发展项目 167、 科技、信息、高技术产业固定资产投资（内资、外资）项目 168、 新建4万吨以上（4万吨）燃油锅炉项目 169、 农业产业性项目（设计进口关税、许可、配额及上市等） 1710、 使用国家专项资金（财力、国债等）投资的农业项目 1711、 使用市财力的农业项目 1712、 国内投资农业项目 1713、 外商直接投资农业项目 1714、 教育等社会事业领域固定资产技资市财力建设项目 1815、 教育等社会事业领域固定资产投资非市财力建设项目 1816、 旅游住宿设施（宾馆、旅馆）、景区（点）新建、改建项目 1917、 外商直接投资工业项目 1918、 固
3、定资产投资项目申请投资许可证 19第三章 项目可行性研究阶段 21一、 可行性研究报告的作用 21二、 可行性研究报告编制工作程序 21三、 可行性研究报告的编制依据 22四、 可行性研究报告的结构和内容 22（一） 工业项目可行性研究报告的结构和内容 22（二） 城市基础设施项目可行性研究报告的结构和内容 24（三） 公共建筑项目可行性研究报告的结构和内容 26（四） 房地产项目可行性研究报告的结构和内容 27五、 可行性研究报告的评价 28（一）可行性研究报告的评价内容 28（二） 对工业建设项目可行性研究报告的评价要点 30（三） 对非工业建设项目可行性研究报告的评价 35六、 可行性研
4、究报告的报批 35七、 审批程序和要求 36八、 审批事项和工作时限 37九、 建设项目选址意见书的审批 37十、建设工程规划设计要求的审批 38十一、建设工程设计方案的审批 39十二、建设用地规划许可证的审批 39十三、建筑工程执照费的征收标准 40十四、附相关法规条文和规定 40第四章 勘察设计阶段 43一、 建设工程项目办理程序（工程报建至施工许可证） 43二、 建设工程项目报建 43三、 勘察招标 50四、 设计招标 51五、 设计管理 51六、 施工图审查 54七、 建设工程规划许可 55八、 建设监理招标代理 66第五章 开工准备阶段 67一、 建设项目开工应具备条件 67二、 开
5、工前的施工准备 67三、 建设工程安全质量报监须知 68四、 建设项目专项审查 69（一） 建设项目环境保护送审 69（二） 建设项目卫生防疫审查 71（三） 建设项目消防审核 72（四） 建设项目民防审查 75（五） 绿化工程审查 76（六） 建设项目劳动安全卫生监察 77五、 建设工程配套建设申请 78（一） 建设项目供电申请 78（二） 建设项目上水申请 81（三） 建设项目排水申请 85（四） 建设项目燃气申请 89（五） 建设项目道路管线掘路申请 93（六） 建设项目电信申请 96（七） 住宅项目的专业配套 101（八） 建设项目的智能化申请 111六、 建筑施工许可证 错误!未定义
6、书签。第六章 施工阶段 错误!未定义书签。一、 施工阶段项目管理前提条件 错误!未定义书签。二、 项目管理的内容 错误!未定义书签。第七章 竣工验收阶段 错误!未定义书签。一、 竣工验收的条件 错误!未定义书签。二、 组织竣工验收和备案 错误!未定义书签。三、 生产准备和组织 错误!未定义书签。四、 固定资产移交和产权登记 错误!未定义书签。第八章 建设项目后评估 错误!未定义书签。一、 项目后评价的目的 错误!未定义书签。二、 项目后评价的任务 错误!未定义书签。三、 项目后评价的一般原则 错误!未定义书签。四、 项目后评价的依据 错误!未定义书签。五、 项目后评价的范围和内容 错误!未定义
7、书签。六、 项目后评价程序 错误!未定义书签。七、 项目评价的方法 错误!未定义书签。八、 项目后评价进度 错误!未定义书签。九、 项目后评价报告 错误!未定义书签。十、项目后评价案例 错误!未定义书签。第九章 招标代理 错误!未定义书签。一、 设计承发包 错误!未定义书签。二、 勘察承发包 错误!未定义书签。三、 监理承发包 错误!未定义书签。四、 施工承发包 错误!未定义书签。第十章 投资控制 错误!未定义书签。一、 建设项目可行性研究阶段的投资（工程造价）管理 错误!未定义书签。二、 建设项目设计阶段的投资控制 错误!未定义书签。三、 工程建设招标投标阶段的投资控制 错误!未定义书签。四
8、、 工程建设施工阶段的投资控制 错误!未定义书签。五、 工程建设竣工决算阶段的投资控制 错误!未定义书签。第十一章 合同管理 错误!未定义书签。一、 合同管理目标 错误!未定义书签。二、 项目合同体系建立 错误!未定义书签。三、 项目合同管理组织 错误!未定义书签。四、 项目合同管理工作流程 错误!未定义书签。五、 项目合同总体策划 错误!未定义书签。六、 合同订立原则 错误!未定义书签。七、 合同谈判 错误!未定义书签。八、 工程建设监理委托合同管理 错误!未定义书签。九、 工程勘察、设计合同管理 错误!未定义书签。十、工程建设施工合同管理 错误!未定义书签。十一、工程建设物资采购合同管理
9、错误!未定义书签。十二、合同后评价 错误!未定义书签。第十二章 筹融资管理 错误!未定义书签。一、 短期资金筹集 错误!未定义书签。二、 长期资金筹集 错误!未定义书签。（一） BOT融资方式 错误!未定义书签。（二） ABS融资方式 错误!未定义书签。（三） 风险投资基金参股方式 错误!未定义书签。三、 企业筹资策略 错误!未定义书签。四、 与金融结合的方式 错误!未定义书签。第十三章 风险管理 错误!未定义书签。一、 项目风险管理目标 错误!未定义书签。二、 各阶段的项目风险和风险分类 错误!未定义书签。三、 项目风险管理模式 错误!未定义书签。四、 项目风险管理系统 错误!未定义书签。五
10、、 项目风险管理组织 错误!未定义书签。六、 项目风险管理策划 错误!未定义书签。七、 项目风险识别 错误!未定义书签。八、 工程项目风险评估与分析 错误!未定义书签。九、 项目风险对策规划 错误!未定义书签。十、项目实施阶段的风险控制 错误!未定义书签。十一、项目风险管理绩效评价 错误!未定义书签。第十四章 文档信息管理 错误!未定义书签。一、 目的 错误!未定义书签。二、 适用范围 错误!未定义书签。三、 项目文件信息的分类 错误!未定义书签。四、 项目信息的组织管理 错误!未定义书签。五、 信息管理流程图 错误!未定义书签。六、 文件信息的归档管理 错误!未定义书签。七、 信息（文件）的
11、编码与分类 错误!未定义书签。八、 文档资料查询与借阅服务 错误!未定义书签。九、 施工、监理档案的规定 错误!未定义书签。十、文档移交 错误!未定义书签。十一、档案管理的日常检查 错误!未定义书签。十二、归档文件范围及归档期限 错误!未定义书签。第十五章 保险与索赔管理 错误!未定义书签。一、 保险管理 错误!未定义书签。二、 索赔管理 错误!未定义书签。第十六章 附 录 错误!未定义书签。参考文献 错误!未定义书签。第一早项目管理是项目实施过程中重要的环节之一， 项目管理工程师必须了解和掌握项目管理的基本知识、工作方法、工具与技术，同时，项目管理工程师应非常了解和熟悉我国现行的基本建设 程
12、序，以及基本建设程序中各阶段、各项工作的具体要求和相关的规定， 熟练掌握实务操作技能。一、 项目管理的定义、目的和手段1、 项目管理（Project Management）是运用各种知识、技能、方法和手段，为满足或均衡项 目有关各方对项目的要求与期望所开展的各种管理活动。一般项目的相关利益者需要满足或均衡的要求与期望主要涉及以下几个方面：（1） 对项目本身的要求与期望；（2） 项目有关各方各自不同的要求和期望；（3） 项目已识别的需求与期望；（4） 项目尚未识别的需求与期望；2、 项目管理的根本目的是满足或超越项目有关各方对项目的要求与期望。项目管理的根本目的是要努力使一个项目的所有相关利益者
13、，如业主、用户、承包商或实施 者、项目所在的社区、项目的政府管理部门等，各不相同的要求和期望能够很好的综合平衡，并 最终使项目合理地、最大限度地满足这些不同的要求和期望，甚至超越这些要求和期望。这既是 项目管理的难点所在，也正是项目管理的挑战性之所在。3、 项目管理的根本手段是运用各种知识、技能、方法和工具去开展各种各样的管理活动。二、 现代项目管理知识体系按照美国项目管理协会（PMI）提出的现代项目管理知识体系涉及九个知识领域。即：1、 项目集成管理。包括：项目集成计划的编制、项目集成计划的实施和项目总体变更的管 理与控制。2、 项目范围管理。包括：项目的起始、项目的范围规划、项目范围的定义
14、、项目范围的确 认、项目范围变更的管理与控制。3、 项目时间管理。包括：项目活动的定义、项目活动的排序、项目活动的时间估算、项目 工期与投产计划的编制、项目作业计划的管理与控制。4、 项目成本管理。包括：项目资源规划、项目成本（造价）的估算、项目成本（造价）的 预算、项目成本（造价）的结算和决算的管理与控制。5、 项目质量管理。包括：项目质量规划、项目质量保障、项目质量控制。6、 项目人力资源管理。包括：项目组织的规划、项目人员的获得与配备、项目团队的建设 等。7、 项目沟通管理。包括：项目沟通的规划、项目信息的传递、项目作业信息的报告、项目 管理决策等。8、 项目风险管理。包括：项目风险的识
15、别、项目风险的定量分析、项目风险的对策设计、 项目风险的应对与控制。9、 项目采购管理。包括：项目采购计划管理、项目采购工作的计划管理、采购询价管理、 供应来源的选择、招标投标与合同管理、合同履行管理。三、 项目管理的模式1、国际工程项目管理常用模式（1）通用的项目管理模式（design-bid- build ）也称为“设计-招标一建造”模式，是国际上最为通用的，世行、亚行和国际工程师联合会(FIDIC )合同条件下均采用这种模式，是一种传统模式。(2) 建筑工程项目管理模式( construction management, CM )常用的有两种形式， 代理型建筑工程管理 (Agency-C
16、M)和风险型建筑工程管理 (At-Risk CM)(3)设计-建造与交钥匙(design-build & turnkey)(4)设计-采购-施工模式(engin eeri ng-procureme nt-c on struct ion ,EPC)(5)设计-管理模式(design-manage)(6)项目管理模式(project management,PM)(7) 项目管理承包模式(project management contractor ，PMC)(8)建造-运营-移交模式(build-operate-transfer,BOT)还包括建造 一拥有-运营-移交”模式(build-own- o
17、perate-transfer, BOOT ) 和建造 一 拥有-运营”模式(build-own- operate , BOO)等(9)项目总承包模式(10)动态联盟模式(Part nering)2、我国的建设项目管理代建制为了在建设项目管理中达到投资效益最大化，解决以往政府投资建设项目中的“三超” (超投资、超规模、超标准)现象， 2004年7月22日国务院颁布了关于投资体制改革的决定 ，明确提出对非经营性政府投资项目加快实行代建制。项目代建制的实施，可以通过充分发挥代建企业的专业优势和积累的工程经验，可切实保证 对工程成本、进度和质量的有效控制。代建制是指政府投资项目经过规定的程序，选择社
18、会专业 化的项目管理单位，负责对非经营性政府投资项目进行投资管理和建设实施，项目建成后交付使 用单位的制度。代建企业作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，促使政府 投资工程“投资、建设、管理、使用”的职能分离，通过专业化项目管理最终达到控制投资、提 高投资效益和管理水平的目的。四、我国的基本建设程序和相应的工作我国的基本建设程序最初是 1952年由政务院正式颁布的，随着各项建设事业的不断发展和管理体制的改革，基本建设程序也在不断地变化，逐步地完善和科学化。现行的基本建设程序为 三个时期：建设前期(即投资前期) 、建设时期(即投资时期)和生产时期。并将其划分为七个阶段：规划和项目
19、建议书阶段、可行性研究阶段、勘察设计阶段、开工准备阶段、施工阶段、竣 工验收阶段和项目后评价阶段。建设项目的全过程管理，在每一个阶段的主要工作及相关的工作 参见附图1-1。1、规划和项目建议书阶段：主要是投资机会研究和项目建议书编制及其评估等(也可称为 项目初步可研阶段)。机会研究的主要任务是为建设项目的投资方向提出建议。在我国，应根据国民经济发展的长 远规划和行业地区规划、经济建设方针、建设任务和技术经济政策，在一个确定的地区或部门内， 结合资源情况、市场预测和建设布局等条件，选择建设项目，寻找最有利的投资机会。项目建议 书是由投资者(目前一般是项目主管部门或企、事业单位)对准备建设的项目提
20、出的大体轮廓性 设想和建议。主要确定拟建项目必要性和是否具备建设条件及拟建规模等，为进一步研究论证工 作提供依据。1984年起国家明确规定， 所有国内建设项目都要经过项目建议书这一阶段， 并规定了具体内容要求。投资机会研究阶段对投资和成本估算精度要求一般控制在土 30%左右，研究所需时间大致为小型项目12个月，大型项目13个月，所需研究费用小型项目约占投资总额的 0.2%1.0%，大型项目约占投资总额的 0.1%1.0%。项目建议书经国家计划部门审定同意后，对于投资规模较大、工艺技术较复杂的大中型建设项目，需要先进行初步可行性研究， 进一步明确建设项目的生命力。 这一阶段的主要工作目标是：（1
21、） 分析投资机会研究的结论，并在占有详细资料的基础上做出初步投资估算。（2） 确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。（3） 鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。如通过所获资料的研究确定该项 目设想不可行，则立即停止工作。（4） 初步可行性研究是介于机会研究和详细可行性研究之间的中间阶段，其研究内容和结构基本相同，主要区别是所获资料的详细程度不同，研究的深度不一样。对建设投资和生产成本的 估算精度要求一般控制在土 20%左右，投资估算可采用因子法、 工程系数法和投资比例法等方法， 研究所需时间大致为 46个月，所需研究费用约占投资总额的 0.25%1.5%。2、 可行性研究阶段
22、（包括可行性研究报告评估） ：根据项目建议书的批复进行可行性研究。 对项目在技术上、经济上和财务上进行全面论证、优化和推荐最佳方案。详细可行性研究工作可 以由项目投资者委托工程项目管理咨询公司来完成。详细可行性研究简称可行性研究，这是建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、 经济、社会和商业方面的评价依据。 因此，这个阶段是进行详细深入的技术经济分析论证的阶段。其主要目标是：（1） 必须对各种可能选择的技术方案，进行深入的技术经济分析和比选工作，并推荐一个以 上可行的投资建设方案。（2） 着重对投资总体建设方案进行企业财务效益和国民经济效益的分析与评价，对投资方案 进行多方案比选，确定一
23、个能使项目投资费用和生产成本降到最低限度，以取得显著经济效益和 社会效益的最佳建设方案。（3） 确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。 为编制和审批项目设计文件提供可靠根据， 并作为项目投资决策的基础和重要依据。（4） 可行性研究是项目的定性阶段，也是项目决策研究的关键环节，并为下一步的工程设计提供设计基础资料和决策依据。因此，在此阶段要求建设投资和生产成本的计算精度要求一般控 制在土 10%以内，研究工作所花费时间小型项目 36个月，大型项目812个月或更长，所需研究费用小型项目约占投资总额的 1.0%2.0%，大型项目约占投资总额的 0.2%1.0%。项目评价工作是由投资决策部门组织或授
24、权于建设银行、投资银行、工程项目管理咨询公司 或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评价阶段。项目评价的主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见， 对最终决策该项目投资是否可行，确定最佳投资方案。项目评价的主要内容是：项目建设必要性评价、建设条件的评价、技术评价、经济效益评价（包括企业财务效益、国民经济效益和不确定性分析） ，以及项目总评价等五个方面。3、 勘察设计阶段。根据项目可行性研究报告的批复，项目进入勘察设计阶段。这是项目决 策后进入建设实施的重要阶段。设计阶段主要工作通常包括扩大初步设计和施工图设计两个阶 段，对于技术复杂的项目还要增加技术设计文
25、件。以上设计文件和资料是国家安排建设计划和项 目组织施工的主要依据。项目设计的主要作用是：（1） 实现先进的科学技术与生产建设相结合；（2） 建设项目的使用功能与其价值的有机结合；（3） 作为安排建设计划、设备的采购安装和组织施工的依据；（4） 作为编制招标标底及投资控制的依据；（5） 设计阶段的项目费用估算，将使业主明确实施建设所需的费用，可作为其筹措资金的依 据和用于授权及实施成本的控制。4、 开工准备阶段。项目开工准备阶段的工作较多，主要工作包括申请列入固定资产投资计 划，开展各项施工准备工作，如项目的报建、各类建设项目专项审查、各种建设工程配套建设申请、施工总承包商的招标、施工监理的招
26、标、材料设备的招标与采购等等。这一阶段的工作质量， 对保证项目顺利建设具有决定性作用。这一阶段工作就绪，即可编制开工报告，申请正式开工。5、 施工阶段。对建筑安装企业来说，是产品的生产阶段。在这一阶段中，还要生产准备工 作。6、 竣工验收阶段。这一阶段是项目建设实施全过程的最后一个阶段，是考核项目建设成果，检验设计和施工质量的重要环节， 也是建设项目能否由建设阶段顺利转入生产或使用阶段的一个重要阶段。7、 后评价阶段。竣工验收合格后转入生产时期。近几年随着建设重点要求转到讲求投资效 益的轨道，国家开始对一些重大建设项目，在竣工验收若干年后，规定要进行后评价工作，并正 式列为基本建设程序之一。项
27、目后评价是建设项目完工、投产后的一项重要工作，是有利于提高项目决策管理水平的不可缺少的重要手段。 后评价是通过对项目全面的总结评价， 吸取经验教训,改进和完善项目决策水平，达到提高投资效益的目的。同时，也可为项目执行管理层提供咨询服 务。图1-1现行建设项目基本建设程序和相应的主要工作建设时期72rc|7/ rn.建设前期（投资前期）1建设时期（投资时期）生产时期建设阶段1 n 1 H 规划和项目建议书阶段可行性研究阶段勘察设计阶段开工准备阶段 施工阶段竣工验收阶段后评价阶段建设工作投资机会性研究编制可研报告提交勘察报告编制开工报告 施工组织与管理组织竣工验收项目后评价项目建议书编制可研报告的
28、评估初步设计建设项目报建 （投资、进度、质和备案项目建议书评估（技术设计）建设项目报监 量、合同、安全、项目完工报告施工图设计建筑工程施工许可证 资料等管理）生产准备和组织相关工作环评及报批项目立项评估设计方案比选七通一平 项目协调项目立项审批设计管理建设项目专项审查 阶段验收建设项目选址设计方案审批（环境影响评价和环保意见书（即规专业设计配合设施、卫生防疫、消防、划意见书）扩初设计评审民防、绿化、力动安全项目融资施工图审查卫生、道路交通、市容建设用地规划建设工程规划环境、抗震、河道管理）许可证许可证项目配套建设申请（供电、上水、排水、燃气、管线、电信、住宅专项、智能化）工程造价投资估算投资估
29、算设计概算施工图预算 承包合同价工程结算、决算招标投标项目代建招标项目代建招标勘察、设计招标施工、监理、材料、设备招标项目规划和建议书阶段项目管理的策划可分为工程项目策划与项目管理服务的策划。 工程项目策划的灵魂是设计任务书，项目管理服务策划的结果是项目管理规划。 这两者是从建设方的需求分析为依据而编制的。前者是讲工程实物该是什么样的，有什么用；后者是讲为得到这个实物要通过怎样的过程和手段 来实现。一、工程项目的前期策划项目前期的策划任务主要是从功能、标准、资金、投资、效益和进度的角度协助业主定义所 要开发的项目，选择合适的项目管理过程以符合项目目标的需要，使用规定的标准提升产品标准 和计划以符合项目需求，并采用组织、技术、经济和合同等多种手段平衡范围、时间、费用、质 量、资源和风险之间相互冲突的要求， 保证产品的质量，从而符合项目利益相关者的需求和希望。前期策划的最终结果是合成由业主签字认可的项目需求，并在项目操作过程中进行更新。1、 环境调查和分析环境调查和分析包括软环境调查和分析、硬环境调查和分析，软环境也就是市场环境、政策 环境（如法律法规、法定程序等）、宏观经济环境等；硬环境包括建设环境（能源、 基础实施等）、 建筑环境（风格、主色调等）、自然环境等。编制环境调查分析报告。2、 项目定义和论证项目定义和论证着重于研
