1、市场法及其运用真题精选单项选择题1、关于市场法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化参考答案 ：D参考解析 ：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。单项选择题2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案 ：B参考解析 ：房地产是区域性市场，同一供求
2、范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例单项选择题3、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.52.0 B.1.52.0 C.0.51.5 D.1.01.5参考答案 ：A参考解析 ：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.52.0范围之内。单项选择题4、估价对象为一套建筑面积90 的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，
3、则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。【2011年真题】 A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16参考答案 ：C参考解析 ：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元；估价对象90平米。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=9092/97=85.36单项选择题5、某套住宅建筑面积为100 ，可使用面积为80 ，分摊的共有面积系数为10，套内建筑面积下的价格为2600元，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392参考答案
4、：C参考解析 ：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积，套内建筑面积 100-1001090（），建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积2600901002340（元）。单项选择题6、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期B.价值时点C.估价作业日期D.估价委托日参考答案 ：A单项选择题7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125 ，套内墙体面积20 ，分摊的共有建筑面积25 ，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A.1765 B.2000 C.2069 D.2400参考答案 ：B参考解析 ：建筑面积套内建筑面积分摊的共有
5、建筑面积12525150 （），3000001502000（元）。单项选择题8、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定参考答案 ：A参考解析 ：正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费单项选择题9、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积为120 ，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元。A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.
6、2659.57参考答案 ：D参考解析 ：正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）300000/（16）1202659.57（元）。单项选择题10、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659参考答案 ：D参考解析 ：正常成交价格卖方得到的实
7、际价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2385（16.8）2559.01（元），买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2559.01（13.9） 2658.81（元）。单项选择题11、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元。汇率为1美元 8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减 0.5，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A.7935 B.7964 C.8260 D.8290参考答案 ：B参考解析 ：该类房地产在2010年10月25日的价格1000（1-0.5） 88.2
8、97964（元）单项选择题12、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元。该可比实例在2010年10月末的价格为（）元 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050参考答案 ：B参考解析 ：该可比实例在2010年10月末的价格3000（11）2-104 3020（元）。单项选择题13、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状
9、况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05参考答案 ：A参考解析 ：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。单项选择题14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法
10、测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元。A.-100B.-50 C.50 D.100参考答案 ：B参考解析 ：加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元）。中位数为：6700。差值为：6650-6700-50（元）。单项选择题15、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨 1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。
11、A.4075.3 B.4081.3 C.4122.5 D.4166.4参考答案 ：B参考解析 ：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率 1.5% 2011年3月1日至2011年7月1日（估价时点），共4个月，月平均上涨2% =4081.3多项选择题16、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房参考答案 ：B,C,E参考解析 ：开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有多项选择题17、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案 ：A,
12、B,C参考解析 ：相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同多项选择题18、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同参考答案 ：B,C,D,E参考解析 ：选取的可比实例应满足下列要求：与估价对象的区位相近。与估价对象的用途相同。与估价对象的权利性质相同。与估价对象的档次相当。与估价对象的规模相当
13、。与估价对象的建筑结构相同多项选择题19、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情参考答案 ：A,C,D参考解析 ：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。多项选择题20、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。A.卖方实际得到的价格（1应
14、由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）参考答案 ：A,C,D参考解析 ：卖方实际得到的价格应有卖方缴纳的税费正常成交价格；买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）正常成交价格多项选择题21、房地产价格指数或变动率可细分为（）。A.全国各地区房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动率D.本地区同类房地产价格指数或变动率E.国际房地产价格指数或变动率参考答案 ：B,C,D更多内容请访问睦
15、霖题库微信公众号判断题22、市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。（）参考答案 ：错参考解析 ：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。判断题23、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）参考答案 ：对参考解析 ：据以判断交易价格是否是正常交易价格判断题24、采用市场法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。（）参考答案 ：错参考解析 ：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可判断题25、在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）参考答案 ：对判断题26、设
16、某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元，则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元。（）参考答案 ：对参考解析 ：卖方实际得到的价格正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16）2350（元）。买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13）2575（元）。判断题27、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。（）参考答案 ：对参考解析 ：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析判断题28、某宗可比实
17、例房地产2011年1月30日的价格为500美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降 0.7，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元7.98元人民币，2011年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币。（）参考答案 ：错参考解析 ：5007.98（1-0.7）83771.96（元）。填空题 29市场法适用的对象、条件和步骤参考答案 ：适用的对象：具有交易性的房地产。适用的条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易，并能进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。估价的步骤：收集交易实例、选取可比实
18、例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行房地产状况修正、求取比准价格。填空题 30如何选取可比实例参考答案 ：可比实例所处的地区与估价对象所处地区相同，或在同一供求范围内的类似地区、可比实例的用途与估价对象的用途相同、可比实例的建筑结构与估价的建筑结构相同、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合、可比实例的成交日期应与估价时点接近、可比实例的成交价格应是正常成交价格。填空题 31如何进行交易情况、交易日期、房地产状况修正参考答案 ：在估价实务进行交易情况修正要注意剔除非正常交易情况，具体的修正方法有两种即百分率法和差额法;进行交
19、易日期修正的方法有两种即百分率法和价格指数法，其中价格指数又分为定基指数和环比指数。房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正，修正的方法包括百分率法、差额法和回归分析法。填空题 32为何需要搜集大量的交易实例？参考答案 ：只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。填空题 33为什么要建立比较基准？建立比较基准包括哪些方面？参考答案 ：选取了可比实例之后，一般应先
20、对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格表达方式进行“标准化”，使他们之间的口径一致、相互可比，为后续的可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围统一付款方式统一价格单位填空题 34不同币种的房地产价格之间应当采用何种、何时的汇率进行换算？参考答案 ：将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用估价时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。填空题
21、 35什么是交易情况修正？参考答案 ：由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。填空题 36交易情况修正系数为什么要以正常价格为基准来确定？参考答案 ：在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为采用市场法估价要求选取多个可比实例。这样，如果以正常价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的成交价格为基准，则会有多个比较基准。填空题 37实物状况、权益状况和区位状况比较和调整的内容分别为哪些？参考答案 ：实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。权益状况是对房地产价
22、格有影响的房地产权益因素的状况。区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。填空题 38在房地产状况的比较调整中，可比实例房地产状况和估价对象房地产状况应当是它们何时的状况？参考答案 ：估价对象房地产状况。可比实例在自身状况下的价格=房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格填空题 39什么是房地产状况调整？它包括哪几方面？参考答案 ：经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。填空题 40现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些？参考答案 ：1）交易双方或某一方对交易对象
23、不够了解或对市场行情不够熟悉的交易。2）交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好的交易。3）被迫出售或被迫购买的交易。4）利害关系人之间的交易。5）交易税费非正常负担的交易。6）相邻房地产的合并交易。7）特殊交易方式的交易。填空题 41为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为基准？参考答案 ：付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。具体通过折现方式计算。填空题 42搜集交易实例时应当搜集哪些内容并如何做到真实？参考答案 ：1）交易实例房地产基本状况2）交易双方基本情况3）成交价格，包括总价、单价及计价方式4）成交日期5）付款方式6）交易情况填空题
24、43如何建立价格可比基础参考答案 ：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位判断题44、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（）参考答案 ：对参考解析 ：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。判断题45、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为 79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2011年1月1日为100）。该宗房地产2011年10月1日
25、的价格为 2305.88元。（）参考答案 ：对参考解析 ：该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：180098.076.5 2305.88（元）判断题46、估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债务。（）参考答案 ：错参考解析 ：估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债判断题47、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的 0.52范围内。（）参考答案 ：对参考解析 ：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.5倍2倍范围内判断题4
26、8、市场法测算出来的房地产价格被称为比准价值。（）参考答案 ：对参考解析 ：通常把市场法测算出的价值称为比准价值多项选择题49、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势参考答案 ：A,B,C参考解析 ：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。多项选择题50、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（）等。A.土地增值税B.印花税C.交易手
27、续费D.出让金E.契税参考答案 ：B,C多项选择题51、建立比较基准，主要包括（）等。A.统一付款方式B.统一价格单位C.统一财产范围D.统一产权性质E.统一采用总价参考答案 ：A,B,C多项选择题52、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易地点参考答案 ：A,C,D多项选择题53、市场法适用的对象有（）。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆参考答案 ：A,C,D参考解析 ：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。单项选择题54、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.9
