1、万科地产目标成本测算系统总占地面积29210 m2建筑用地面积29, m2总建筑面积72,320 m2建筑物占地面积 m2建 筑 密 度绿 地 率%计容积率面积57,320 m2容 积 率区内车行道面积m2产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积户数1联排别墅2高层52,73052,660100%130405小计52,73052,660100%405公共配套建筑商业50004,3804,380需分摊所有八大类费用会所0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用210成本全部摊入可售部分，不单独保留成本行政管理及社 区服务0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本主楼外6级人 防
2、地下车库只预留7万元/个车位成本主楼内6级人 防地下车库成本全部摊入可售部分，不单独保留成本车位停车人防地下车位2只分摊主体建安成本及大市政配套费架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天60不单独留成本小计328合计72,32057,040序号成本项目高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一土地获得价款1政府地价及相关费用2合作款项3红线外市政设施4拆迁补偿费二开发前期准备费1勘察设计费2报批报建增容费3三通一平费4临时设施费三主体建筑工程费1基础工程2结构及粗装修3门窗工程4公共部位装修5室内装修四主体安装工程费1室
3、内水暖气电2设备及安装费3弱电系统五社区管网工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统34室外高低压线路35室外智能化系统16其他0六园林环境费91环境设计费02绿化建设费93建筑小品04道路广场建造费5围墙建造费6室外照明7室外零星工程8其他七配套设施费1游泳池2会所3幼儿园4学校5地下室6行政管理及社区服务7车站建造费8市政用房八开发间接费1工程管理费2资本化利息3营销设施建造费4物业完善费5不可预见费开发成本70000九期间费用1管理费用2销售费用3财务费用项目总投资地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明一
4、土地成本14,2,1政府地价及相关费用12,2,土地出让金12,2,一期商业占地按5000M2，计5000/133563*45000= 万元，住宅为（45000-13000/133563*45000）*52660/201362= 万土地使用费大市政配套费政府收益金应交契税地价的4%其 他2合作款项3红线外市政设施费1,大市政配套费建筑面积该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调 减，需设计部进一步确认河西市政配套设施增加费建筑面积单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需 设计部进一步确认4拆迁补偿费二开
5、发前期准备费1勘察设计费.23勘察丈量费商品房测绘费72320单价为政府收费标准文物古迹勘探初勘已发生万元，一期占57040/=% 。详勘72320暂估70万元，一期%。施工验线单价暂估30万元，已发生万元（其中：地形图费万元，测坐标及放线费万元，）， 一期%。竣工测量费暂估日照分析57320已发生试桩费结算价为万元，一期分摊%试桩试验费结算价为万元，一期分摊%城市规划测量费已发生万元规划设计费交通分析费573201已发生（1元/M2）概念设计建筑面积光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期%地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系
6、数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明规划设计建筑面积172320规划设计费合同价425万港币，折合人民币万元；已发生规划设计补偿费万元，合计万元，一期%施工图设计建筑面积172320住宅等设计费元/M2，6级人防增加元/M2，*+*=万元。施工图设计奖金共20万元，一期分摊%市政接口至水池的室外自 来水管道设计费已发生，一期分摊%小区配电工程正式用电方 案设计费合同价，一期分摊%其它（立面设计等）晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修 设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等 装修设计费30万元）贝尔高林环境设计13合同价为160万港币，折合人民币万元，一期分
7、摊%人工湖初步设计咨询费15已发生万元，一期分摊%人工湖景观水体项目咨询 设计费24已发生5万元，一期分摊%民用院景观设计费48合同价10万元，一期分摊%建筑研究用房40暂估，已发生万元2报批报建费.08报批报建费政府综合报建费72320参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务 费等万元人防易地建设费白蚁防治费（七层以 上）30759市房管局、宁价房字（98）273号白蚁防治费（七层以下）市房管局、宁价房字（98）273号，图纸审查费72320一期施工图及抗震设计审查费为元/M2。消防审查费0教育附加费建筑面积10无新墙体材料保证金建筑面积1已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新 墙体费
8、按不退考虑散装水泥保证金建筑面积1市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2元/M2预交卫生防疫审查费建筑面积工程招投标管理费主体建安费参照金色家园暂估，一期已发生万元。地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明招投标代理服务费主体建安费合同鉴证管理费主体建安费项目环境影响评测费参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气 质量检测费用万元，预计还将发生万元，一期分摊%标底编制审查费主体建安费并入预结算编审费中规划执照费概算成本暂估（已发生一期商业临设执照费万元）劳保统筹费主体建安费城市生活垃圾服务费栋520,垃圾增容费
9、，参照金色家园按2万元/栋污水处理费建筑面积消防检测费建筑面积72320单价参照金色家园暂估供水检验试验费建筑面积72320单价参照金色家园暂估房屋交易手续费（住 宅）建筑面积177参照金色家园暂估房屋交易手续费（其他）建筑面积172参照金色家园暂估商品房价格认证费建筑面积154南京市物价局收费标准其他63暂估15万元，已发生万元（土地拍卖公正费万元，安全局外销审批技术防范设备费万元， 地名公告费万元）增容费供电贴费光明城市双电源供电贴费220元/KW，已发生万元，一期分摊%水增容费（住宅）52730住宅部分管网建设费已含在河西市政配套设施增 加费中水增容费（商业、配套 等）19590商业、配
10、套部分管网建设费在河西市政配套设施增加费中按抵冲15元/M2，另有5元/M2需另外支 付给自来水公司水增容费（临时用水）按转入主体水增容费考虑，此处不计煤气增容费4252,市煤气总公司，宁价工字（98）513号，住宅1510户，商业等按20户考虑3三通一平费临时道路道路面积一期至火炬路修砼路、至黄山路、至工地办公室 临时道路等，暂估30万元临时用电临时电KVA一台630KVA箱变、两台400KVA箱变，已发生万元，一期分摊%临时用水已发生万元，一期分摊%场地平整占地面积列入主体建安费中地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说
11、明4临时设施费临时围墙长度原暂估价为万元（280元/M），现结算价约80 万元，后期拆除及外运费估计10万元，一期分摊 %。临时办公室建筑面积已发生万元。临时场地占用费临时围板五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统72320单价暂估泵房施工费根据施工图预算调整变频供水系统根据金色一期标准调整水箱140吨雨污水系统.58单价暂估，考虑化粪池、污水管采用UPVC加筋排水管、雨水管采用砼管室外消防水系统07单价暂估2室外采暖系统管道系统热交换站锅炉房3室外燃气系统管道系统425480共按3280元/户（参照金色家园一期），其中增容费及室内管道工程费按2800元/户，室外管道工程 费按480元/
12、户（物价局最新文件，原为400），住 宅405户，商业等按20户考虑调压站4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装箱变23台，含环网柜及高低压柜根据设计院估价 为1130万元，地下室人防配电房估价为150万元， 一期分摊%室外强电管道及电缆敷设小区外高压电缆考虑从沙洲变电站接电，总长约1 公里（两回路），计100万元；小区内高低压电缆 根据设计院估价为410万元。一期分摊%室外弱电管道埋设电话、宽带由电信局等负责施工并承担相应施工费用，电视工程费参照金色家园一期暂估（室内管线由开发商预埋并承担相应费用、已在室内安 装费中考虑）地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元
13、)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明5室外智能化系统停车管理系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%小区闭路监控系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%周界红外防越29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%小区门禁系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%电子巡更系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%电子信息公告系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%背景音乐广播系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%别墅区及人工湖电子提示 系统29210合同已签，签证变更按10%，一期分摊%6六园林环境费1环境设计费环境
14、面积2绿化建设费绿化面积一期商业广场绿化面积.18公司确定的商业广场景观目标成本为600元/M2不含一期商业广场的景观绿化面积整个一期按景观面积450元/M2（含人工湖已发生 水处理费60万元，各期分摊）3建筑小品雕塑水景桥4道路广场建造费车行道广场、人行道5围墙建造费6室外照明7室外零星设施8七配套设施费1,1游泳池总价估计240万元,一期分摊%2会所估计总费用为万元，一期分摊%设计费建筑面积基坑支护地价及前期费用金额单位：万元未加密版下载地址地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明1工程管理费工程监理费建筑面积7232
15、010单价参照金色家园暂估预结算编审费建筑面积723206单价参照金色家园暂估行政费用项目人数考虑22人的费用,其中10人为项目部人员，人均人工行政费用20万元/年,按年计算；成本、设计、工程、项目发展分摊人员费用，按12人计算，按年计算，人均人工行政费用20万元/年施工奖金建筑面积暂估工程质量监督费建筑面积单价参照金色家园暂估，已发生万元安全监督费建筑面积暂估工程保险费建筑面积暂估工程细部检查费建筑面积72320单价参照金色家园暂估工程竣工保洁费地上面积27根据金色家园暂估2资本化利息.08财务提供3营销设施建造费.80广告设施及发布费现场包装费接待厅及销售办公室装修 费装修面积.62售楼处
16、按在商业内考虑，装修费按2000元/M2， 家具按1800元/M2，设计费按700元/M2，一期分摊 %样板间费用5404,600样板房按四套（三房）、在现房内考虑，装修费按2300元/M2，家具按1600元/M2，设计费按700 元/M2，一期分摊%示范景观带暂估，一期分摊%4物业完善费5725015财务提供5不可预见费按住宅、商业、车库建安费的1%计130万元暂估黄山路景观改造费已发生22万元预留交房后期维修费723205根据金色家园一期后期维修情况，估5元/M2其它九期间费用1,1管理费用财务提供人工费用总办9人，财务6人，老总3人,按2年考虑行政费用财产费用考虑05、06年的财产费用地价及前期费用金额单位：万元序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明其他预估2销售费用1,财务提供媒介广告费项目营销费用按照项目销售收入16亿元的%计提,扣
