1、如何控制物业管理人工成本的投入如何控制物业管理人工成本的投入物业管理有两大特点：一是劳动密集型；二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致
2、。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何，说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积，绿化面积、收费面积、小区的收费标准；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车
3、位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。资源决定了小区的服务标准：2元/的管理费收费标准与3元/的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施面积、收费面积、绿化面积等等。例如1、A1类小区必须符合三个条件中的两个管理
4、面积：30万以上收费面积：20万以上收费标准：3元/以上2、A2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：1520万收费面积：13万以上收费标准：3元/以下3、B1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：1015万收费面积：8万以上收费标准：元/以上4、B2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：813万收费面积：6万以上收费标准：元/以上5、C1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：38万收费面积：4万以上收费标准：元/以上6、C2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：25万收费面积：2万以上收费标准：元/以上与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1
5、类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是13001400/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是12001300/人；高层住宅的物业，人均管理面积是16001700/人；写字楼物业，人均管理面积是2000/人左右。同时我们还要根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区
6、乘以一定的系数才能体现出公平合理。参考的数据有：1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；3、物业的管理收费标准；4、物业的服务等级和服务标准。例如，公司内部对比分析案例1某公司A管理处与B管理处比较资源A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802，绿化面积4500、收费面积，收费标准：住宅元/.设备：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入元；目前岗位人数34人。B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户、建筑面积33038、绿化面积3040、商业面积1200、收费面积26900.收费标准元/、商业元/.
7、设备：电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入元，目前岗位人数29人。对比A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。不同的是A管理处有游泳池、会所，B管理处没有。B管理处有商铺，A管理处没有。分析a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人，一个用了29人。b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本却低出了%.c. A管理处人均创收元/人；B管理处人均创收元/人。案例2 行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较资源a. X公司D管理处小区客观情
8、况：建筑面积万、绿化面积万、商业面积1万多；物业：高层14栋，其中27层10栋、25层4栋。设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。b. W公司C管理处小区客观情况：高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万、绿化面积万、收费面积万；收费标准：一期别墅元/、小高层元/；二期高层住宅元/，别墅元/.设施设备：电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。支出a. X公司D管理处所有设施设备养护维修到位，该项
9、花的钱花到位。该项包给专业公司维护的，交由专业公司维护。b. X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外，还负责附近“G”小区的物业管理；F中学、小学、幼儿园的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。收入X公司D管理处收入：收费面积20多万，管理费元/，商业元/；月收入约80万元。对比差距X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%，万；人力成本控制却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。X公司D管理处的人均面积是.W公司C管理处的人均管理面积是，相差倍。不含商业管理费收入，X公司D管理处的人均创收元/人 ；W公
10、司C管理处人均创收为元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处倍。W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处倍，相差元/的情况下，人均创收却低出7%.这就是同行间的差距。第四，有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。例如，1、操作层员工一类小区保安员月工资1400元/人。个人素质要求：身高米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人。个人素质要求：身高米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区其他各类操作员工也类似。2、管理层员工一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区，主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步：不同服务等级的小区采取不同的考核标准物权法的最终出台，物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。新旧物业合同期满将实行“招投标”，重新选聘物业管理单位。价格将成为市场竞争的法宝！在同等服务质量服务标准的情况下，谁的价格低，谁取胜的可能性就大！价格最终反应的是一个企业的管理水平。管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力，也就是一个企业的核心竞争力！
