1、北京2016年上半年房地产估价师制度与政策：房地产开发项目管理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是_。 A一般居住建筑和公共建筑 B中级居住建筑和公共建筑 C高级居住建筑和公共建筑 D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑 2、_是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法3、某套住宅的使用面积为100，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价
2、值为2万元，成交价款在成交当日支付50，余款一年后支付；假设年折现率为6，使用面积与建筑面积的比率为75，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元。 A：5680 B：5830 C：5850 D：7574 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。 A：县级或县级以上人民政府 B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C：县级以上人民政府 D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调5、下列股东权利中，属于自益权的是_。 A出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B
3、股票过户的权利、股息红利分配的请求权 C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 6、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈_波动的趋势。 A向下 B平稳 C不稳定 D向上 7、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的_。 A配套设施建设的限制 B房地产使用管制 C房地产权利的设立和行使限制 D房地产相邻关系的限制 8、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为_。 A固定资产投资和流动资产投资 B不动产投资和动产投资 C长期投资和短期投资 D境内投资和境外投资 9、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求
4、补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为_万元。 A61.84 B78.35 C84.88 D173.17 10、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为_年。 A4 B3 C2 D111、某市上期房屋预测销售面积200 000 ，实际销售220 000 ，平滑指数为043，则本期预测销售面积为。 A：208 600 B：380 600 C：211 400 D：239 400 E：借款合同 12、房地产权属登记的地域范围是。 A：城市建成区
5、內的所有房地产 B：城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产 C：城市行政区域內的国有土地及其上的房屋 D：城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产 E：执行层的组织协调 13、某建筑物相对标高0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为_。 A30.500 B60.500 C90.500 D98.50014、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。 A15 B20 C25 D30 15、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。 A：二级市场是指土地转让、
6、新建商品房租售市场 B：三级市场是指存量房地产交易市场 C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场 E：借款合同 16、_是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。 A形成权 B异议权 C支配权 D请求权 17、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算 18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50% 19、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的
7、评估费最高不超过_万。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 20、建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。 A1 B2 C3 D5 21、关于房屋转租，下列表述错误的是_。 A房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B房屋转租合同不用办理登记备案手续 C转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 D转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 22、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是_。 A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为 B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为 C收集信息、引起需要、
8、评价方案、决定购买、买后行为 D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为23、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20，销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30，报酬率中无风险报酬率为6风险报酬率为无风险报酬率的25，则该写字楼目前的收益价格为万元。 A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格 24、假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为 A：4.42 B
9、：8.11 C：8.13 D：9.54 E：借款合同25、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的_。 A基准价格 B平均价格 C正常价格 D市场价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中_原则的内容。 A公开 B公平 C公 D诚实信用 2、保险公估人
10、是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。 A：规划 B：鉴定 C：估价 D：赔款清算 E：估损3、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。 A：速动比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率 4、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。 A：宪法具有最高的法律效力 B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触 C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章 D：行政法规的效力高于地方性法规、规章 E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章5、制作深度价格
11、修正率的要领是_。 A选取标准宗地 B设定标准深度 C将标准深度分为若干等份 D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E按深度价格修正率求取路线价 6、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。(2005年试题) A：行业基准收益率 B：政府政策 C：通货膨胀率 D：内部收益率 E：投资者的目标收益率 7、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位 8、住宅使用说明书的内容不包括_。 A开发单位、设计单位、施工单位 B结构类型 C保修期限 D有关设备、设施安装预留位置的说明等 9、下列关于收益率
12、指标的表述中，错误的是。 A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的 D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同 10、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至2002年4月1 B2000年10月1日至2002年4月1日 C1999年8月1日至2002年10
13、月1 D2000年10月1日至2002年10月1日11、物业服务收费的计费方式包括_。 A按物业面积 B包干制 C按物业价值比例 D酬金制 E薪金制 12、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在_以内时，据实结算房价款。 A4% B3% C6% D5% 13、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用14、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风
14、险 D时间风险 15、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。 A：土地出让价款 B：土地购置税费 C：基础设施建设费 D：水文地质勘测费 E：土地开发工程费 16、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。 A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批 B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批 C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让 D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权
15、出让金后，才能进行转让 E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 17、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 18、_在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 A估价目的 B估价时点 C估价程序 D估价做业 19、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。 A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价
16、对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点 B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D：房地产估价人员可以假定估价时点 E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 20、取得开发项目用地所发生的费用为_。 A用地使用费 B土地费用 C土地转让费 D土地租用费 21、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 22、房地产估价可在下列活动中发挥作用_。 A房地产出租 B房地产保险 C房屋继承、分割 D房地产拍卖抵债23、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。 A目标定价法 B领导定价法 C随行就市定价法 D认知价值定价法 24、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为_元。 A54000 B32010 C48000 D6000025、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用
