1、提高规划设计管理水平是住宅小区开发建设成败的关键。 一、正确认识规划设计管理在住宅小区开发建设中的地位和作用 建设部副部长谭庆链在一次讲话中指出：“小区能不能搞好，关键在规划，规划是龙头，规划水平的高低，决定了小区建设的水平”。对规划设计管理工作的重要性和必要性的认识，是随着时代的推进和在建设实践中逐步加深认识和理解的。在计划经济时期，人们对规划设计管理工作的认识很肤浅，重视不够，“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，不如个别领导同志一句话”。反映在住宅小区的开发建设中，矛盾突出，布局不合理，公建设施不配套，使用功能不完善，顾此失彼，施工中矛盾重重，出现挖了填，填了挖，管网打架，事后打洞等通病，给工
2、程质量带来严重的影响。这些都是我们从住宅小区的开发建设实践中得出来的深刻教训。在市场经济时期，随着房地产业的不断发展，企业之间的竞争也越来越激烈，要使企业立于不败之地，必须提高住宅小区的质量和水平。只有自觉的认识到规划设计管理在住宅小区开发建设中的重要性和必要性，充分发挥规划设计管理工作的龙头作用，坚持统一规划，统一设计，充分调动规划设计管理人员的积极性和创造性，鼓励其创新工作，打破目前在住宅小区开发建设中的千篇一律的形式，提高住宅小区开发建设的规划设计水平，才能使住宅小区的开发建设取得成功。 二、小区的规划设计定位必须符合市场的需求 小区的规划设计应在对项目所在地的投资环境与市场需求进行全面
3、调查和分析的基础上，通过对项目的优势、劣势、机遇（会）、挑战（或威胁）（即SWOT分析法）分析后，按照产品差异化及适用为先，适度超前原则，对小区的定位、户型设计、环境设计等予以综合考虑。主要包括：小区的建设标准（如高档住宅区、中高档住宅区、中低档住宅区、低档住宅区、花园洋房区、别墅区等）、建筑风格（如现代建筑风格、欧式风格、山地建筑风格等）、文化主题、科技含量、住宅户型及比例、建筑面积标准、环境景观设计标准及与小区立面设计的协调原则等等。其余的配套设施则根据居住区规划设计规范GB50180一93和地方规划行政主管部门等的有关规定设置即可。小区的规划设计定位是否准确，反映出该单位规划设计管理水平
4、的高低。在项目的前期策划阶段，应根据项目所在地区的实际情况，在作好充分的市场调查研究、详细的市场需求分析和购买力分析后，才能对小区的规划设计管理定位做出准确的判断。 由于我市中低收入家庭较多，高收入家庭较少，居民的购买力相对较弱，而房地产市场的竞争也越来越激烈，故住宅小区的规划设计定位就显得非常重要。商品住宅是家庭继彩电、冰箱、组合音响、VCD（或DVD）、洗衣机、热水锅炉等大件商品之后的最大件商品，对任何家庭而言，这都是一笔不小的投资。尽管国家采取了多种银行按揭方式（如五成十年、七成十至二十年、八成十至二十年等）；开发企业也采取了相应的分期付款及以租代售等多种促销方式，而对低收入家庭而言，购
5、买商品房仍是可望而不可及的，加之政府对低收入家庭出台了一系列的廉租房政策。因此，笔者认为，目前主要应针对中、高收人家庭群体及高收入者，将住宅小区的建设标准定位为中档、中高档或高档住宅小区。也可根据项目所在的具体区位，结合实际情况将住宅小区的建设标准定位为中低档住宅小区，以适应市场消费水平的多层次性，从而满足不同消费层次的需求。 小区的建筑风格，应结合我市“山城”、“山水园林城市”等的地方建筑特点，考虑当今信息飞速发展的时代特征，应用现代建筑手法和科技手段，结合重庆地区污染比较严重的实际情况予以考虑。另外，还须从整个住宅小区的实际情况出发，因地制宜，考虑不同的总图布局形式，充分利用不同的地形地貌
6、，做好其竖向设计和天际线设计，控制不同部位的建筑高度，丰富和发展第五立面的空间设计，以便使整个小区的空间设计丰富多彩，也更能在某一特定时段塑造出产品的唯一性特征。 住宅小区的文化主题主要是通过它的名称、建筑符号和环境的景观艺术设计来体现的。给住宅小区取一个简单易记并赋予其深刻文化内涵的名称，则能够体现出较高的规划设计管理水平。建筑符号的运用应少而精，以能够充分体现出所要表达的建筑风格和文化主题为原则，切忌滥用。而环境的景观艺术设计是表达住宅小区文化主题的另一个重要手段，它通常以建筑小品、游乐设施、雕塑、水景设置、音乐喷泉、文化广场、环境绿化等不同方式来体现出集休闲、娱乐、健身及山、水、园林等于
7、一体的特征。 住宅小区的科技含量主要包括智能化和节能化两个系统。智能化系统主要包括：安全保卫系统、远程自动抄表系统、综合布线系统、停车场管理系统、物业管理系统、公众信息系统、视频点播系统、网络游戏系统、远程医疗系统、远程教育系统、远程购物系统、小区宽带网络系统等等。住宅小区智能化系统所设置的内容，笔者认为，应结合其市场定位和拟定的主要消费对象，本着适用为先，适度超前的原则予以综合考虑，既要考虑适用性、合理性、经济性，也要考虑其后续发展的可行性；而节能化主要从建筑的朝向、体型系数、微气候的调节及建筑节能处理措施等方面予以考虑，节能方案是通过节能计算确定具体的处理方法，常用的处理手段有：外墙墙体采
8、用保温隔热材料（节能多孔砖加气混凝土块等），外墙面采用聚苯颗粒沙浆抹面、塑钢门窗（中空玻璃）等，屋面根据不同的做法通过计算确定具体的处理措施。因而小区的科技含量所设置的内容，必须结合小区的市场定位和当地政府的有关规定，坚持一切以实用的务实原则，并适当考虑其扩展空间综合考虑住宅小区的科技含量。 住宅户型及比例、建筑面积标准的确定，应从家庭人口的构成情况、接受再教育的需求情况、人际交往及客流情况、确定的消费对象情况等方面的因素综合予以考虑。目前，从我市家庭人口的变化情况看，大家庭的数量已越来越少，三口之家数量已逐渐成为主流，同时丁克家庭、单亲家庭和都市白领阶层等的数量也占一定的比例，且数量较多，房
9、屋投资性需求也占一定比例；再加之购房者的购买力水平和接受再教育的要求程度也存在着一定的差异。因此，在住宅小区的开发建设中，对各种户型及比例、各种户型建筑面积等的确定，应结合项目在未来城市规划中的区位优势，并尽可能地适应当地房地产市场的需要而考虑具体的设计，以便满足不同购房者的需求。 目前，对重庆市的住宅小区开发建设市场而言，我们选择的销售对象主要应针对中等收人家庭，适度考虑中上和中下收人家庭和外来置业者的需求。而高收入家庭二次置业购房大部分已经解决，未解决的数量毕竟很有限，再加之高收入家庭本身所占的比例就很小，而这部分人群对物业的需求主要是花园洋房或别墅等高端产品。因而我们应根据产品的定位和所
10、拟定的客户群体来选择不同的户型配比及其面积大小等。城市单身白领阶层的所占比例毕竟也是少数，故一室一厅和四室二厅以上的户型所占比例均应较少；二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅等户型所占的比例应较大。而三室二厅户型在住宅小区的开发建设中所占比例更大，常占整个住宅小区开发建设各种户型总量的50左右。就其建筑面积的控制指标而言，对一室一厅户型，不宜超过65平米，二室一厅、二室二厅的建筑面积宜控制在7090平米，三室一厅、三室二厅的建筑面积宜控制在90120平米，三室二厅以上户型的建筑面积宜控制在120180平米，其面积大小具体应根据市场调查的需要情况予以确定。而在住宅小区的开发建设中，选择什么样的
11、户型及比例，除必须适应市场的需要外，还必须适应小区规划设计定位标准的要求，否则会造成环境等资源的浪费。三、精心规划设计管理，创作住宅精品由于房地产市场的竞争越来越激烈，为老百姓提供的房源也越来越多，加之老百姓在购房时不得不掏出大笔资金，因而普通老百姓对住宅平面设计是否合理、各种使用功能是否齐全、小区环境设计质量的好坏、物业管理水平的高低等的要求几乎达到十分苛刻的程度。因而我们对住宅小区的开发建设必须做到精心的规划设计管理，必须具有创作住宅精品的意识。那么如何做到精心的规划设计管理?如何创作住宅精品呢?下面谈谈个人的体会，以供商榷。 （一）对小区的总图规划要求： 住宅小区的建筑总图布局基本方法有
12、四种即：行列式布置、周边式布置、混合式布置和自由式布置，由该四种基本方式所衍生出来的建筑布置手法多种多样，千差万别。在对住宅小区的总图设计前，除运用上述的布置手法外，必须结合项目所在地的实际情况，提出指导住宅小区总体设计的指导思路和具体的要求。在满足该地区的控制性详细规划的前提下，尽可能依山就势，采用不同的建筑布置方式，运用自然丰富的点群、院落空间，淡化围合等相结合的混合式布置手法，以达到适应性广，淡化人为的规划痕迹，突出整体空间的丰富、自由、多变，加之配合单体建筑几何空间的变化来达到住宅小区的规划设计定位标准所预定的整体效果。建筑物之间的间距还应满足城市规划管理条例和日照间距的要求。 小区内
13、的道路交通设计应作到人车分流，并作好无障碍设计。在作建筑的总体布置时，建筑物的朝向应尽可能按南北向布置，且尽可能以条式建筑为主，以便有利于穿堂风的组织和住宅小区微气候的调节，这样可为住户节约各种冷热源设备的运行费用。 （二）对居住功能的设计要求 1、使用功能的要求 根据住宅设计规范GB50061999的要求，住宅建筑的层高为28M。由于重庆夏季非常炎热，散热速度缓慢，是全国著名的三大“火炉”城市之一。因而建议住宅建筑的层高采用30M。公共单元人口宜考虑前厅功能并设信报箱、垃圾存放等的位置，还应该考虑强弱电系统的合理隐藏。人户门应考虑设置12M宽的子母门，其它门和过道按照有关规范的规定应适当扩大
14、以增加其舒适度。户型设计应作到动静分区、洁污分离、干湿分离，单元、客厅、卧室、卫生间之间的视觉空间不应相互干扰，厨房内的热水炉、水表、气表等宜设置于生活阳台上。各功能房间的面积大小以适用为原则予以确定并尽可能减小面积，户型设计应多样化，可以考虑平层设计、错层（二错、三错）设计、跃层式设计等多种方式，以满足不同购房者的需要。其立面设计建议多以三维空间及几何形状的变化来丰富立面，以提升小区的整体设计水平。 2、节能要求建筑布局应考虑合理的通风，单体应考虑建筑体型与朝向、建筑与结构材料等因素。对于西晒墙体，如果有外墙窗，则必须结合立面设计考虑其遮阳措施或采取其它隔热措施。其所有的外墙窗，建议采用保温
15、隔热效果较好的中空玻璃塑钢窗，其节能措施必须满足重庆市民用建筑热环境与节能设计标准DB5050091999的规定及建设部颁布的国家小康居住建筑设计的要求。3、材料设备技术标准要求为了实现审定的住宅小区规划目标，必须明确材料设备的技术标准。材料设备的技术标准应根据住宅小区的定位、建筑风格、建筑文化、科技含量等多种因素综合考虑并应匹配。材料设备的选用必须按其技术标准的要求严格执行。 四、小区的规划设计管理必须注意三个效益的统一 小区的三个效益是指经济效益、社会效益和环境效益，追求经济效益的最大化是任何一个企业的最终目标，房地产企业也不例外。但是，在住宅小区的开发建设中，必须注重三个效益的有机统一。
16、如果仅从经济效益角度考虑，其建设规模势必越大越好，在这种情况下，不管其环境工程的实际效果好坏，但其总体反映出的效果也势必较差。因而它反过来对住宅等商品房的销售工作起着制约作用商品房的价格上不去且难以销售。反之，如果仅从社会效益和环境效益的角度考虑，势必环境工程的质量（含数量）较好，其建设规模相对较小，这样必然造成“入不敷出”的局面，这是任何一个企业均不可能为之的。因此，住宅小区的规划设计必须在建设规模适度的前提下，尽可能作好环境、绿化等配套设施，作到经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。 五、小区的规划设计必须要满足物业管理的要求为了确保小区物业管理工作的正常运行，在住宅小区规划设计的指导思
17、想中，必须考虑建筑面积不得低于小区总建筑面积的o5且不得小于30平方米的物业管理用房，还应给住户提供一些必要的休闲和娱乐空间。同时，为了给住户提供一个安全、舒适的居住环境，也为了给物业管理提供一些必要的硬件设施，对住宅小区应根据市场调查所确定的消费群体，设置适用的、必要的智能化管理设施。六、做好项目管理是实现规划设计具体目标的重要保证规划设计解决了住宅小区的定位、建筑风格、建筑文化及具体的施工图设计等内容，但要实现其具体的目标，尚应解决以下几个方面的问题：1、选择合适的施工单位和监理单位是实现规划设计目标的前提根据建筑物或构筑物的具体情况，结合法律法规的要求，通过考察施工单位和监理单位（考察相
18、应资质、业绩是否符合要求，重点对执行团队的出资人能力、项目经理或总监理工程师、技术负责人等从业人员的业绩进行考察，并通过沟通了解其实际工作能力）以及通过招标程序，选择合适的施工单位、监理单位。2、做好住宅小区实施阶段的项目管理是实现规划设计目标的重要手段实施阶段的项目管理主要做好计划、服务、协调、监督、落实等几个方面的工作，主要包括以下内容：（1）项目的管理目标 安全目标：无大小火灾、无重大劳动安全、无重大质量责任事故发生。质量目标：合格。进度目标：按经批准的工期目标控制。投资目标：工程总投资控制在经批准的投资概算内。（2）项目的管理机构和岗位职责要根据项目的具体情况和公司岗位设置情况，明确相
19、应的项目管理机构、人员配置及其岗位职责；明确监理机构的人员配置和岗位职责；还要明确项目管理机构与监理机构的管理关系。（3）项目的标段划分和总图管理 根据项目的具体情况，做好标段的划分、合理的组织施工道路、施工用水及用电的接口（需挂表计量交费）是降低工程成本的有效途径，必须重点研究和抓好这几项工作，做好三维坐标控制系统的移交、场地平整与移交等工作，还需要做好施工临时设施及施工临时场地的规划与管理、场地转换等工作。（4）编制详细的工作计划根据项目的总体工作计划和所签订的施工合同约定条件，编制项目的工程进度执行计划（分年、季、月、周计划）、成本控制计划、材料设备采购计划、资金需求计划等。加强对各项计划的过程控制，发现问题，分析原因，找到解决问题的具体办法并予以及时的处理。（5）对各项工作进行分解根据项目管理机构人员配置情况，结合工程进度执行计划、成本控制计划、材料设备采购计划等，将每项工作任务分解到人头，责任到人，并以此作为考核依据。（6）管理的主要内容：主要包括技术管理、合同管理、质量管理、进度管理、投资管理、安全及文明施工管理、内外部关系的协调管理、材料设备采销及核价管理、对监理的管理、信息管理以及档案管理等。要做好有关人员的思想工作，并对相关工作安排进行详细的沟通，统一认识和方法，以便保证步调一致，顺利地完成各项工作任务。 8
