1、期货交易采取双向交易方式，无论期货合约价格处于上涨或下跌都有盈利的机会风险大，很难把握投资交易策略黄金很难估计黄金回报率要根据国际政治形势黄金投资风险不如股票大，国际政治形势才会影响黄金的贬值可以进行多种经营模式的投资风险较小，低回报信托信托投资对于不同的投资范围回报不同信托投资的风险也是时高时低信托投资范围广泛信托市场不成熟房地产10%左右（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小变现困难3、房地产投资比较投资物业内部收益率现金回报率特点风险写字楼12%左右%18%24%前提投资金额大，资金要求高，适合长期投资写字楼贬值的风险，商铺7
2、15%7%8%投资金额较大，租金需要根据业态的情况变化受到相关业态、经济、环境交通等相关因素影响较多高档住宅 10%-15% 10%-20%前期投资相对少，租金稳定， 市场供过于求，需求量较小。-激烈。3.2.分类物业的案例及比较分析目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案富凯大厦投资预算楼层B座15层户型整层面积B座15层2881.72建筑平米单价B座15层RM
3、B 18779元/建筑平米总价RMB 富凯大厦投资方式按揭付款方式最高六成七年（法人）总房款RMB首付40%60%房款贷款额RMB（贷款额为万以上的数额）月还款：RMB 480341.22元年还款RMB 5764094.74元富凯大厦投资收益根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物业费）建筑面积2881.72平方米净租金USD25/m2.月- USD3/m2.月（USD3/m2.月为物业管理费）月净租金RMB 550120.34元（美元:人民币=1:8.3）年净租金RMB 6601444.176元扣税（营业及附加税5.5%）RMB 363079.43元税后租金RMB 6
4、238364.75元（2）、租金回报年限估算 一次性付款租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限=7年+税后首付-7年（年租金-年还款额）/年租金 =10.5年 月租金与月还款额月净租金：RMB 550120.34元RMB 505534元月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% 一次性付款与按揭付款一次性付款：资金量大，但回收年限较短。按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。（3）、租金回报率租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0
5、年份20032004200520062007现金流 （收入为正，支出为负）房款租金6238364.746卖房收入净现金流内部收益率（IRR）11.528%总现金回报（不考虑时间成本）回报率9.944%租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0按揭款首付款租金+闲置费用-6066408按揭还本171956.7463内部收益率IRR16.18%16.05%可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。（4）、可能出现的风险 受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 变现困难，流动性较差（5）、考虑风险因素后
6、的投资收益分析假设 将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10%； 将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10%调整后的富凯大厦投资收益见下表根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）USD18/m2.月月租金RMB 430528.97元（美元:人民=1:年租金RMB 5166347. 26元扣税（营业及附加税17%）RMB 878279.09元RMB 4288068.17元假设空置或其他费用RMB 428806.82元RMB 3
7、859261.3元（6）、考虑风险后租金回报年限 =14.5年 租金回报年限=7年+首付-7年（年租金-年还款额）/年租金 =17年考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。（7）、考虑风险后租金回报率假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10%3859261.6693793654.2213729162.0993665766.343内部收益率 （IRR）4.625%总现金回报 （不考虑时间成本）4.182%假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%-2207146.331-2272753.78-2337245.9017.34%总现金回报（不考虑时间成本） 8.26%
8、可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。业用房商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。20002003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%92%之间，写字楼在5%8%之间，商业用房的比例在3%4%。商业用房的销售比例偏少。2000年-2003年商业用房平均价格情况商业用房平均价格（元/平方米）2000年116892001年63
9、162002年95042003年（1、2月份）14000从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。（1）、左岸公社投资方案405建筑平米30710元/建筑平米最五成
10、十年首付50%RMB 6218775 元50%房款RMB 6210000 元（贷款额为万以上的数额）RMB 74064 元RMB 888768 元根据目前市场情况，商铺 租金为USD22/m2.月405平方米182.6 rmb/m2.月RMB 73953元（美元:RMB 887450.8 元RMB 48809.79 元RMB 838641 元（2）、租金回报年限 一次性付款= 15.4年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限=10年+税后首付-10年（年租金-年还款额）/年租金=18.6年左岸公社的租金回报率838627.026.743%6.151%6218775-6467526-888768
11、-3863510.7-50140.988523898.326.60%8373475.386.67%RMB 60507元（美元:RMB 726084元RMB 123434元RMB 602649元RMB 60265元RMB 542384元= 24年=29年542384.748533164.2073524100.4158515190.70871.820%1.707%-346383.252-355603.793-364667.58428200462.0082.30%7133807.3792.48%商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。但商铺面临的主要问题是租
12、金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。（1）、棕榈泉国际公寓投资方案棕櫚泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。两居室也只剩余7套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高級管理人员。我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。棕榈泉国际公寓投资方案364.4建筑平米15087/建筑平米RMB 5753748 元贷款额度46029981150750月还款29142.38还
13、款总额6994170.87支付利息2593111.93根据目前市场情况，商铺 租金为USD11/m2.月364平方米90 rmb/m2.月RMB 32901元（美元:RMB 394810 元RMB 21715 元RMB 373095 元（1）、租金回报年限= 16年=20年（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率-5753748373095.843157537486126843.8436.484%7246131.3725.935%3452248.8-2393559.168-484548-2183180.062-111452.15693459115.7816.50%3124759.316.89%（3）、考虑风险的情况下根据风险情况，棕榈泉租金应不低于USD9/m2.月（不含物业费）USD9/m2.月RMB 27191元（美元:RMB 326289元RMB 55469 元RMB 270820元RMB 27082 元RMB 243738 元（4）、租金回报年限= 24.5年=30年（5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率243738.3312239594.7796235521.6683231517.85178373.254098911.693%6128745.7791.591%-240809.6688-244953.22-249026.33173317537.7381.67%
