1、用途层次建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总值（万元）耒国用（2005）第010808号耒-00034298商业1/648002/61600合计估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥元）。以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。41 法定代表人： 二一年一月十五日 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条
2、件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员谭鸣明、严伟于2009年12月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本报告系我公司房地产专业人员独立撰写，未邀请其他专家对本估价报告提供了重要的专业帮助。注册房地产估价师： 注册号：* 注册号：估价的假设和限制条件一、估价假
3、设条件1、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的的有关法律、法规。2、报告中估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值，该价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值（在估价时点预期能够成交的最合理价值）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿权价值。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。而未设立法定优先受偿权利下的市场价值，我们基于以下假设：（1）评估对象不存在任何产权、债务纠纷；（2）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；（3）买卖双方交易都是精明谨慎的；（4）该房地产
4、可以在公开市场上自由转让；（5）在估价时点前，相对于房地产的特性和市场状况而言，有一段合理的谈判期；（6）在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；（7）不考虑特殊买家的额外出价。3、报告中之有关证明材料由委托方负责提供、其真实性由委托方负责。评估房地产之建筑面积、用途，以委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证所载面积、用途为准，我们未进行丈量；实地勘察时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不能确定其内部缺陷。二、估价限制条件1、未来市场变化风险和短期强制得分等因素对抵押价值均产生的一定影响，本报告结论未剔除上述风险因素造成的价值减损，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。2、估
5、价时点后，估价对象有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本评估报告书的结论。3、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。4、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。5、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所
6、有。6、本评估报告应用的有效期自评估报告完成之日起，原则上为一年，但市场状况变化很大时，该估价报告应用的有效期不超过半年。*所属的位于*蔡子池办事处*一、二层商业用途房地产抵押估价结果报告*估字2010第*号一、委托方：住 所：身份证号码：二、估价方：法定代表人：地址：估价资格等级：*级资质证书编号：湘建房（估）证字第0044号联系电话：三、估价对象：1、估价对象权属概况根据委托方提供的房屋所有权证，编号为耒房权证蔡子池字第00034298号，房屋所有权人：*；房屋坐落：*蔡子池办事处*；房屋总层数为六层，估价对象所在层数为一至二层，混合结构，总建筑面积为平方米，设计用途为商业。在估价时点，该
7、房产未设定抵押权等他项权利。根据委托方提供的国有土地使用证，编号为耒国用（2005）第010808号，土地使用权人为*，座落：*金华北路北段，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积为平方米，其中共用分摊面积为0平方米，土地使用权终止日期为2054年11月24日。在估价时点，该土地未设定抵押权等他项权利。2、估价对象实物情况简介估价对象位于*蔡子池办事处*，建成于2004年，建筑物总层数为六层，本次估价对象所在层为一至二层，东西朝向，临街宽度约米，临街深度约13米，设计用途为商业。一层分两空门面，一空现为中国联通营业厅，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面、天棚刷白，带
8、独立卫生间；另一空现为婚纱摄影楼，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，带独立卫生间，带独立卫生间，层高约。二楼现为婚纱摄影楼摄影间及服装摆设间，地面贴400*400地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，层高约。估价对象维护保养状况较好,室内设施能满足正常使用。3、估价对象位置及区域状况估价对象位于*蔡子池办事处*，南临城北中路，西临金华北路，北邻金星路，地理位置较优，城市基础配套设施，各类生活服务配套齐全，商业气氛较浓。周边聚集了红鑫网络会所、国际保健中心、蔡伦国际新乐园足浴、佳福乐超市金华店、漓江春桂林美食城、名门世家婚纱摄影机构、金杯卫生室等。交通便捷，有1条公交线
9、路在此经过。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年12月8日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）相关法律、法规和政府文件1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、物权法；4、中华人民共和国担保法；5、城市房地产抵押管理办法；6、城市房地产转让管理办法。（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范；2、房地产抵押估价指导意见。（三）委托方提供的有关资料1、
10、国有土地使用证 2、房屋所有权证（四）估价方现场勘查和房地产市场相关调查资料。八、估价原则本评估报告在遵循独立、客观、公正、合法和谨慎的前提下，结合评估目的对估价对象房地产价格进行了评估。具体依据以下原则：1、合法原则房地产价格是房地产权益价格，只有当房地产合法使用时，其权益才能得到法律保障。因此，估价中以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高、最佳使用为前提。也就是说，房地产评估是在合法使用方式下，各种可能的方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。3、替代原则同一个市场中具有相近效用的房地产，其价格也应当相近。在同一市场供需圈内，可
11、以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产的价格和条件，通过与估价对象进行比较来确定估价对象的价格。4、估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。房地产的价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。5、供求原则房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供求不变，需求增加，则价格上升，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。6、公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价目标在于求得一个客观合理的价格。7、谨慎原则充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未
12、来可能发生的风险和损失，不高估市场价格，也不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价对象为商业房地产，区域内同类房地产的交易案例较多，一般情况下可以采用市场比较法的要首选市场比较法，在市场依据充分情况下一般不采用成本法评估，估价对象为收益性房地产，区域内房地产租赁市场活跃，因此可采用收益法评估，估价对象已投入使用，因此假设开发法不适用于已正常使用房地产的评估。根据本次估价目的及估价对象的实际状况，综合考虑估价对象所在区域的商业用途房地产价格水平后，以市场比较法和收益法综合确定估价对象的最终价值。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途房地产交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据
13、资料，对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格，将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。十、房地产变现能力分析及信贷风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、估价对象在变现过程中可能会受到通用性、独立使用性、可分割转让性的影响，根据估价人员掌握资料及对估价对象现状勘察，分析如下：（1）估价对象通用性：本次估价对象为临街
14、商业用房，建筑设计合理，结构适应性强，不存在改造难度，加至所在区域的商业繁华度较优，其通用性较好。（2）估价对象独立使用性：估价对象为临街商业建筑，不受其他建筑物限制和影响，不存在其他共用权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响。其独立使用性好。（3）可分割转让性：本次估价对象可作单空门面分割转让，分割转让性好。估价对象所在区域商业繁华较好，经营环境较好，交通便捷度较好。综上所述，估价对象的变现能力较好。2、变现方式：按照担保法第五十三条之规定和法释200514号最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定及目前金融机构对不良资产的处置的实践，通过采
15、用诉讼的方式以拍卖形式处置抵押房地产，在估价时点拍卖估价对象时，因存在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及消费者心理排斥等因素的影响，可能实现的处置价格比公开市场要低。按最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定，确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格的80%，流拍或再行拍卖时，可适当降低保留价，每次降价不得超过前次保留价的20%。3、变现费用：处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销等因素有策略等因素有关，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付律师费、案
16、件受理费、执行费评估费、拍卖佣金、契税、营业税及附加等。假设在估价时点拍卖估价对象，其具体税费种类及标准如下表：项目标准收费比例依据案件受理费、执行费诉讼标的%法司1989 14号评估费评估额1%湘价服2007110号拍卖佣金成交额5%法释200416号契税4%按房地局、国土局有关规定营业税及附加律师费根据银监会对全国八个金融机构调查结果和湖南省实际情况综合确定4、可能实现的价值：假定估价对象第一次拍卖以评估价格的80%成交，则可用于优先受偿于支付抵押债权的数额为：评估总值80%所需支付的相关税费（以上表作为参考依据）。（二）信贷风险提示敬请银行综合考虑上述因素，按照谨慎原则确定贷款抵押率，防
17、范风险。另外，在评估过程中没有从评估价值中扣除短期强制处分产生的支付律师费、案件受理费、执行费评估费、拍卖佣金、契税、营业税及附加等各项费用，我们建议贷款额度按房地产评估价值下浮一定比率。十一、估价结果十二、估价人员中国注册房地产估价师：十三、估价作业日期2009年12月8至2010年1月15日十四、估价报告应用的有效期在房地产市场无较大波动的情况下，有效期为一年，即从2010年1月15日至2011年1月14日止。二一年一月十五日 相关附件1、房地产委托估价协议书（存档）2、房地产外勘记录表（存档）3、建筑物现状照片4、委托方身份证复印件5、房屋所有权证复印件6、国有土地使用证复印件7、评估机
18、构公司营业执照复印件8、评估机构资质证书复印件9、评估人员资格证书复印件*所属的位于*蔡子池办事处*一、二层商服用途房地产抵押估价技术报告衡正评估技字2010第0103号一、个别因素二、区域因素三、市场背景分析（一）耒阳概况 耒阳位于湖南省东南部，总面积2656平方公里，总人口130万，市区常住人口30万。耒阳是伟大的造纸术发明家蔡伦的故乡，素有“荆楚名区”的美誉。改革开放以来特别是近几年，耒阳坚持以发展为第一要务，着力优化经济发展环境，大力实施开放带动战略，致力打造“三湘明珠”，社会、经济已进入发展的快车道。耒阳南临广东，是湖南省经济战略重点“五区一廊”的南大门，是内陆地区主动接受粤、港、澳
19、经济辐射、积极承接珠三角产业转移的前沿地。水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，即将兴建的武广高速铁路穿越全境，并设耒阳站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。耒阳资源丰富，已探明的矿产品有45种，其中煤炭可采储量亿吨，是全国产煤百强重点县（市）之一，大理石可采储量9亿立方米，人民大会堂、 人民英雄纪念碑、南岳大庙都曾取材于此，被誉为“汉白玉之乡”；高岭土储量、品位均居全国前茅，是一级造纸涂丰原料。能源供应丰足，有装机容量共11万千瓦的三个水电
20、上和装机容量120万千瓦的耒阳火电厂，韶能火电厂年发民量达86亿度，是湖南省最大的能源基地。此外，耒阳还是“全国特种经济林、油茶林之乡”、“湖南省牲猪出口基地”、“10万亩国家级优质杂交水稻制种基地”和“湖南省优势烤烟生产基地”、“草食动物基地”。在耒阳投资兴业综合成本较低，一般用电价格在千瓦/时左右，工业用水价格相当于广州、深圳的三分之二左右；管理人员、技术人员和一般劳动力工资成本明显低于沿海地区。（二）综合经济2008年全年完成地区生产总值亿元，增长%；第一、二、三产业分别完成增加值亿元、亿元、亿元，分别增长%、%和%；三次产业结构比为23:42:35，均比上年有所提高；财政收入亿元，达到
21、%的高幅增长；城镇居民人均可支配的收入和农村居民人均纯收入分别达到12955元和5778元。全社会固定资产投资总额亿元，期末银行一般性存款余额亿元，贷款余额亿元，存贷比%。*2008年经济发展具有以下几个特点：一是生产性项目大增加。全年新增内外资生产性企业115家，引进外资亿元。新增项目投资1000万元的有40个，其中过亿元的10个。尤为可贵的是引进了山河智能机械、东锆新材料、立诚电子、稳扬五金电子、南阳鞋业等工业好项目、大项目，启动了东兴水泥、绿海产业园、润涛生物、铁路道岔、韶能火电厂等项目的二期工程，涌现了蔡伦农业科技园、东湖观音阁、哲桥石仙、黄市泉水湾、导子兴发农场等一批农业“新景观”。
22、二是第三产业大提升。国美电器的落户，新都康年、海琼百货和一批休闲娱乐店、咖啡连锁店的开张，以及成百上千家商业网点的增设，改善了居民消费条件，促进了商贸服务业的发展，全年实现社会消费品零售总额亿元，增幅达16%，在金融危机蔓延之际，出现了“风景这边独好”的奇观。尤其是随着红太阳家俱城、中星时代广场、国贸新城、新世界国际广场、金桥影视中心酒店、蔡伦竹海等重大项目的开工建设，我市商贸和旅游业将出现新一轮的提高和发展。三是基础设施大改善。全年新建武广新城耒阳大道、西湖东路、开发区工业大道、新城一路东段、金华北路、振兴北路等10余条城区道路，接通了蔡池路、文化路两条断头路；新建通村通组公路450公里，4
23、个乡镇实现了村村通水泥路；省道S320线西段路基工程全部完成；城市供排水设施改造、城市绿化，农村水利、电力网改、新农村示范村等方面的建设都取得了显着成效。2009年*经济发展目标：全市地区生产总值达到185亿元，比上年增长12%，其中农业、工业和第三产业分别增加5%、14%和16%；全社会固定资产投资要达到30%的增长，总额达73亿元；城镇居民可以支配的收入14700元，农村居民人均纯收入6100元，增长都要在8%以上；市财政收入要增长14%，达到亿元；新建农村公路400公里，改造农村电网28000户以上，新增农田灌溉面积4500亩，完成植树造林7万亩；新增城市建成区面积1平方公里，城镇化率和
24、城市绿化率均提高1个百分点；为400户以上城镇困难家庭提供廉租住房。*2009年前三季度实现亿元，同比增长%。其中，第一产业实现增加值亿元，同比增长%；第二产业实现增加值亿元，同比增长%；第三产业实现增长值亿元，同比增长%。三次产业结构比为：。2009年前三季度完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%。其中城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长%；非农户完成投资4850万元，同比增长%；房地产完成投资亿元，同比增长%。农村固定资产投资完成亿元，同比增长%。投资上亿元的项目有绿海工业园、大唐耒阳电厂脱硫工程、武广高速配套工程、污水处理厂4个，总投资额达亿元。估价对象位于*金华北路，处于*中心城区，随着区域内基础设施及公共配套设施进一步完善，人气度进一步聚集，以及耒阳城市“东拓北移”战略发展的影响，估价对象将具有一定的升值潜力。四、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的使用，最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从以下几个方面考虑：1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。对于每一中潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果法律是不允许
