1、 【概述】 本章共6条，主要对重庆市物业管理条例的立法目的依据、调整范围、物业管理定义及行业管理部门的职责等做出了原则性规定。总则是整个条例的纲领性规定，本章规定对本条例其他各章具有指导和总领的作用。从总则规定中我们可以看出条例对行业管理的两条主线，一是房地产行政主管部门对整个物业管理活动的监管；二是街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）委员会对业主大会及其相关活动的指导，并调处辖区内的物业管理纠纷。 第一条?为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法和国务院物业管理条例等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。 本条规定了制定的目的依据。 第二条?
2、本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本条规定了适用范围及物业管理定义 （一）适用范围：是本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动 。 （二）定义 1、物业：是房屋及配套的设施、设备和相关场地。 一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。 （二）物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相
3、关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条?市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。 区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。 本条规定了主管部门及监管体制。本条具有三层含义。第四条? 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系
4、。 居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。 本条规定基层组织职责。 第五条?鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。 房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。 本条规定了行业协会职责及监管 。 第六条 ?实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。 物业管理联席会议主
5、要协调解决下列事项： （一）业主委员会不依法履行职责的问题； （二）业主委员会换届过程中出现的问题； （三）履行物业服务合同中出现的重大问题； （四）提前终止物业服务合同的问题； （五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； （六）需要协调解决的其他物业管理问题。 本条规定了联席会议制度第二章 物业管理区域 本章共4条，主要对物业管理区域的划分依据、标准、程序作了规定。 第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，
6、可以划定为不同的物业管理区域。 本条规定了物业管理区域划分依据和原则 问题：1、以（设施设备权属）为划分依据 2、同规划可分割可划分为（不同）的区域 第八条 新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。 建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。 本条明确了新建物业的区域划分主体、划分时间、备案、明示制度。 第九条?已经建成并交付使用但未
7、划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县（自治县）房地产行政主管部门备案。 本条明确了对已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的 ，其区域划分的条件和主体、备案。 第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。 本条规定了异议处置原则 明确物业管理区域划分原则，将物业的建设用地规划许可证作为物业管理区域划分的重要依据。对于（1）新
8、建物业，其区域划分由建设单位在出售前实施，并报经物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。确立新建物业管理区域明示制度，即：建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；（2）对于已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，在需要实施物业管理条件下，由街道办事处（乡镇人民政府）在征求相关业主意见后，划定物业管理区域；（3）对于已经建成并实施物业管理的物业管理区域，维持现状。 第三章? 业主、业主大会及业主委员会 本章共26条，是条例所占篇幅最多的一章，体现了物业所有权人业主权利的规范与保护。本章主要规定了设立业主大会及其职责、专有部分建筑面积和业主人数计算方
9、法、业主大会会议的出席和表决、业主大会会议召开要求以及业主委员会成员条件、业主委员会成员人数和任期、 候补委员制度、业主委员会职责、业主委员会召开、业主委员会会议的出席和决定公示生效制度、业主委员会的行为规范 、委员成员罢免规定、业主委员会换届、业主委员会解散、业主大会、业主委员会决定的效力。 第十一条? 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约； （二）选举、
10、补选或罢免业主委员会成员； （三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法； （四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容； （六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请； （七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。 条例对设立业主大会及其职责作了规定。 1、出钱人就是业主吗？ 2、业主选我作代表，我就可以代表业主签字？ 3、界定业主身份的依据是什么？ 第十三条?一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街
11、道办事处（乡镇人民政府） 本条是对业主大会成立条件的规定 第十四条 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。 本条是对召开首次业主大会的条件作出的规定。 1、同一物业区域多个同名房号的产权证，计为几个业主人数？ 2、同一单位办了三个产权证，每个产权证名字不一样，计为几个业主人数？ 参考条例17条第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。 建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民
12、政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。 筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。 本条是对筹备组及相关基础材料的规定 第十六条 筹备组应当做好下列筹备工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案； （三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积； （四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候
13、选人资格并确定候选人名单。 前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。 本条是对筹备组工作的内容作出的规定。 注意：筹备工作内容及候选人的产生办法: 一是候选人由筹备组推荐; 二是业主推荐必须满足30人以上条件，业主自荐和单个业主推荐无效。 第十七条? 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。 业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主
14、人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。 本条是对业主拥有物业的专有部分建筑面积计算和业主人数的确定作出的规定。 第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
15、 本条是对业主大会会议的召开形式和业主大会代表大会召开形式作出规定。 采用了按幢召开小组会议形式，然后开大会集中意见“业主代表”把各业主的表决结果带到会上，不用举手表决，这一代表相当于一组织者作用。第十九条?业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本条是对业主大会会议的
16、召开条件、业主大会作出决定的方式作出了规定。第二十条? 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。 占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开 的,占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。（临时会议召开及救济措施） 本条是对业主大会的会
17、议类型及其召开方式作出的规定。 第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。 业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免 本条是对业主委员会性质与组成（成员及任期）作出的规定。 主任、副主任的选举与罢免由业主委员会说了算 第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。 候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 本条是对业主委员会实行候补委员制度作出的规定。主
18、要是解决业主委员会缺额问题 第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力； （三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务； （四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作； （五）具备履行职务的健康条件和文化水平。第二十四条?业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示： （一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单； （二）业主大会议事规
19、则； （三）管理规约； （四）业主委员会办公场地、联系电话。 业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。 本条是对业主委员会的登记备案制度作出的规定。第二十五条业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。 本条是对业主委员会备案有疑的处理。 注意:不受20%业主人数限制，单个业主可以提起，程序问题、实质问题均可提起。 第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业
20、主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。 本条是对业主委员会印章的刻制和使用作出的规定。 第二十七条业主委员会应当履行下列职责： （一）制定业主委员会工作制度； （二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定； （三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；（四）组织并监督管理规约的落实；（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收； （六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况； （七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （
21、八）协调业主、使用人与物业服务企业的 （九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁； （十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作； （十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。本条是对业主委员会的职责作出的规定。主要是协调监督职责，但业委会对于管理规约、业主大会赋予的其他职责涵盖范围较广。第二十八条?业主委员会每季度应当至少召开一次会议。 业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。 业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。 本条是对业主委
22、员会召开作出的规定。召开时间、主持召集、委员要求召开条件，特别强调业主委员会成员不得委托他人代理。第二十九条业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。 未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。本条是对业主委员会会议出席成员的规定和决定公示生效制度作出的规定。 第三十条?业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （三）违反物业服务合同
23、拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费； （四）泄露其他业主的信息； （五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。 本条是对业主委员会的行为规范作出的规定。业主委员会成员职务依决定中止、终止 第三十一条?业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （三）任职期间被依法追究刑事责任的； （四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的； （五）业主大会议事
24、规则约定的其他情形 本条是对业主委员会成员职务终止的条件作出的规定。 第三十二条?业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。 百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。本条是对业主委员会委员成员的罢免作出的规定。 第三十三条 ?业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显着位置予以公告，业主有权查询相关资料。
25、业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。本条是对业主委员会成员资格失去后移交作出的规定。 第三十四条?业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。 业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。 本条是对集体辞职和缺额情况处理作出的规定。 第三十五条业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人
26、数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。本条是对业主委员会换届作出的规定。 第三十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 本条是对业主大会或业主委员会解散作出的规定。 第三
27、十七条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 本条是对业主委员会委员的条件作出的规定。 四、各相关部门责任 （一）市房地产行政主管部门 1、负责全市物业管理活动的监督管理（3条）； 2、加强对市物业行业协会的指导和监督（5条）； 3、制定临时管理规约、管理规约并会同工商前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本（16、38、40、47条）； 4、在核发的
28、房屋预售许可证时，注明物业服务用房位置（43条）； 6、在房地产登记簿中注明物业服务用房位置和面积以及其他共有部分（43条）； 7、不得委托物业服务企业实施行政管理事项（50条）； 8、会同市价格主管部门制定物业服务收费办法（56条）； 9、对限制或者侵犯业主权利的物业服务企业进行处理（降资质甚至取消）（78条）。（二）区县（自治县）房地产行政主管部门的职责 1、负责本行政区域内物业管理活动的监督管理（3条）； 2、加强对本行政区域内物业行业协会的指导和监督（5条）； 3、作为物业管理联席会议的成员（6条）； 4、接受对物业管理区域的划定的备案并提出意见（8条）； 5、对物业区域划定有异议的，提出处理意见（10条）； 6、接受临时管理规约、前期物业合同、物业服务合同备案（38条、40条、47条）； 7、在核发本区域内的房屋预售许可证时，注明物业服务用房位置（43条）； 8、在房地产登记簿中注明本区域内物业服务用房位置和面积以及其他共有部分（43条）； 9、不得委托本区域内物业服务企业实施行政管理事项（50条）； 9、接受本区域内的投诉并受理，
