1、之后在2014年 8月15日国务院颁布了不动产登记暂行条例（征求意见稿），并且定于3月1日开始正式实施。但是对于我国的不动产统一登记制度到底有多大意义以及对于中国产生的影响，很多人都抱有怀疑的态度。本文主要围绕以下四个方面的内容进行讨论：我国不动产统一登记制度的现状、不动产登记暂行条例的意义、影响以及对外国的不动产统一登记制度进行研究分析。立足实际，纵观古今中外，对不动产统一登记制度的优秀的研究成果和经验进行归纳整理和吸收借鉴，取长补短、融会贯通的基础上简要论述自己对于不动产统一登记制度的看法和思考。一、 不动产统一登记制度的基本理论（一） 不动产统一登记的概念所谓的不动产是指依自然性质或法律
2、规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。一方面不动产作为自然物的特性有四种：一是不可移动性，指的是不动产并不可以像动产那样随意移动；二是个别性，并不具有普遍适用意义；三是耐久性，并不是一次性的物品；四是数量有限性，不动产的数量虽然在增加，但是并不是无限的。因为无限的东西是无法统计的；另一方面同时不动产也体现人们之间的社会关系和经济关系的特性，它是经济的产物，也与人类社会息息相关。而不动产登记就是在法律上确定不动产归属权的行为。不动产统一登记是一个大的概念，包括部门和内容的统一。不动产登记部门的统一就
3、是指将原来数个登记部门合并成一个统一的登记部门。（二） 不动产登记暂行条例与物权法最早不动产登记这个概念是出现在物权法中，但是遗憾的是仅仅构建了一个框架，并没有具体地、详细地规定。这是因为在当时经济大发展的大环境下，不动产登记不仅是一个新概念，人们还缺乏相应的法律意识，而且不动产立法在当时具有紧迫性，必须刻不容缓地出来。当时的立法者们在紧迫的立法下，也很有远见地留下了余地。无论是物权法还是不动产登记暂行条例，它们的通则性内容是不会变的。物权法中对于不动产登记的中心思想是统一，当时在制定中华人民共和国物权法的时候考虑到当时的中国国情，所以没有详细地规定。但是我们看到不动产登记暂行条例也充分体现了
4、这一中心思想。当然，不动产登记暂行条例是新法，对既往已经发生的合法权利，法律都是承认的。立法颁布以后，新产生的权属就按照新法律来办。新法与旧法之间并不存在着明显的矛盾，而最大的问题应该是登记簿统一。不动产登记的基本法律功能就是为确定物权建立法律根据。不动产登记的主要作用是在确定物权的存在，在实际中往往是以不动产登记簿上记载的物权和权利人，并将不动产登记簿作为法律推定正确的物权和权利人，并予以承认和保护的法律分析和裁判的依据。所以可以得出结论不动产登记簿是权利的依据。（三） 不动产登记暂行条例与行政法行政法重心是控制和规范行政权，保护行政相对人的合法权益。同时不动产登记机构也是属于行政机关。这一
5、点上，无论是内部关系还是外部关系，都跟行政法类似，特别是在登记、审查程序上还是在一定程度上借鉴了行政法。虽然从严格意义上来看不动产登记暂行条例是属于民法的下行法，但是从宽泛角度上来看和行政法也是有一定关系的。（四） 不动产统一登记的目的结合不动产登记暂行条例相关条文，可以归纳出以下目的： 1.提高政府工作效率，规范登记行为。根据物权法的规定，以及现实情况，实际上至少存在五种登记机关。但是现在通过原来的数个部门同时办理变为一个部门统一办理，并建立统一的不动产登记信息管理基础平台。一个统一管理的部门办理肯定比数个部门同时办理更加节约人力、物力成本，更加有效地提高政府工作效率。同时一个部门容易监督管
6、理，规范登记行为，提高政府公信力。正因为不动产登记机关是行政管理机关，往往出现有些登记机关利用自己手中的权力牟取不当利益。所以部门的整合是有必要的，有助于提高政府工作效率。2.方便群众申请登记，保护权利人合法权益。原来一个人要申请不动产登记，不仅被要求去多个部门办理，还要求携带大量、复杂的材料。但是现在根据不动产登记暂行条例，权利人以及相关人只要携带法条上要求材料去一个统一的部门办理，可以做到方便申请登记。还对不动产登记机构登记的流程以及时间上都做了相关规定。这样不仅大大地减轻了群众的压力，还节约了时间，最后使得人民群众都感觉到便利。最后通过不动产登记暂行条例的实行，权利人可以根据相关条款维护
7、自己的合法权益，法条上依次对不动产登记机构、不动产登记机构人员以及权利人都要求了相应的法律责任。权利人还可以方便监督不动产登记管理部门。（五） 不动产登记机构的设置、机制和规范1 不动产登记簿的设置、规范不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于登记机构的簿册,决定不动产物权的归属和内容。 根据法条，基本可以把不动产登记簿的内容分成两大类：不动产的自然状况和不动产权利的权属状况。不动产的自然状况，也称房屋的自然属性，是指与房屋本身不可分离的，对房屋某些特点进行的客观描述，因房屋的建成而自然形成，一定时期内具有相对稳定性。不动产权利的权属状况指不动产中的归属权等，是所有物或标的的排他性完全
8、权利在法律上的认定的现状。这是第一次以法条的形式将两者关联起来、明确起来以及集中起来，也是第一次如此详细地规定了不动产登记簿的内容，具有相当的意义。在物权法上只是一个框架，并没有非常详细地指出不动产登记簿的内容。这说明不动产登记暂行条例的确对物权法进行了一定的补充，也相应地完善了不动产登记簿的内容。法律是与时俱进的，是适应时代的。根据新法，不动产登记簿已经可以不局限与纸质了，法条首次将电子设备、数码设备等电子纳入记载设备里。这是第一次法律明文规定动产登记簿可以采用电子介质，之前在刑法中在证据那块也规定了相似的电子证据。而不动产登记暂行条例允许不动产登记簿可以采用电子介质有二方面意义，一方面是顺
9、应了社会的发展，响应了科技创新的潮流；另一方面是也方便群众申请登记，有利于申请人快速登记。因为登记的目的并不是要难为人，而是要保护合法权利。同时这也并不是创新，外国也率先采用了相似的做法，这是真正地为大众着想。同时也有二个亮点：第一个关键词是永久，也就是永远确立了不动产登记簿由不动产登记机构保存，也明确了不动产登记机构的保存义务，明确了保存的责任。第二个关键词是重建，为了维护权利人的合法权利，规范管理。上述条款都是为了让不动产登记机构更好地保存不动产登记簿，维护权利人的合法权利。这是对不动产登记机构对不动产登记簿所要负的相关法律责任。2 不动产登记机构（1）不动产登记机构的设置首先要明确的最上
10、级部门是国土资源部。由国土资源部监督全国地方各级不动产登记机构。不动产登记机构上下级之间是监督关系。这一点和法院类似，但是具体操作还是要看具体的实施。毕竟要在短时间内将数个部门的业务合并到一个新的部门上去，这是相当的困难的。一方面各个部门要妥善地移交给新部门工作，另一方面当地政府要处理数个部门之间的所产生矛盾。之后在慢慢的司法实践中，相信可以妥善处理好这些问题。（2）不动产登记机构的职能按照不动产登记暂行条例的有关规定,不动产登记机构的主要职责是以下四个方面：第一个职责是不动产登记，这是不动产登记机构的主要本职工作，也是法条的核心内容；第二个职责是整合之前不同的不动产登记工作和机构。通过原来的
11、数个部门同时办理变为一个部门统一办理，这是重要任务同时也是首要任务，需要大量时间来磨合；第三个职责是统筹不动产登记相关资源。全国各地之前的不动产登记相关资源因为数个不动产登记部门的关系。各地必须根据原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源，这是必要工作；第四个职责是不动产登记机构的保存义务。不动产登记机构有义务保存不动产登记簿，没有期限，并对其负有妥善保存、修复等附加义务。3 法律责任法律责任的责任主体主要分为不动产登记机构和其工作人员二个主体，这同时也是新法的一大亮点，也是首次在法条上明确了不动产登记赔偿责任的主体。这样做的目的有二个方面，一方面是为了有效地监督不动产登记
12、机构，方便管理，有利于不动产机构的日常运作；另一方面也在一定程度上保证了机构人员的廉洁性，强化了他们的责任感。同时在法律责任上，立法者也明确了不动产登记机构工作人员的相关责任。如果是不动产登记机构工作人员侵犯了当事人的合法权益，依法由工作人员自己来负责赔偿，触犯刑法的也要负相应的刑事责任。（六） 不动产的一般程序及其他程序1 准备材料申请材料主要分为不动产的权属证明和关于所申请不动产的其他必要材料。不动产的权属证明主要是指不动产登记簿和不动产权属证书，不动产登记簿是由不动产登记机构永久保存的，并不需要由当事人提供，当事人可以依据法律规定申请查阅。如果申请人符合要求，不动产登记机构应当批准当事人
13、查阅。当事人需要提供的是不动产权属证书，这是由当事人自己保管的，也是能够证明不动产归属的重要保障。而关于所申请不动产的其他必要材料则是一些能够反映不动产外部和内部特征的证明材料，比如不动产的面积、质量以及大小等等，这些主要是为了充分证明不动产能够有效地对应，并且更好地证明所申请的那个不动产符合实际的那个不动产。2 一般申请首先讲一般申请，一般申请的申请主体是当事人或者其代理人。这一点与绝大多数的民法问题一样，并没有什么特别之处。如果当事人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，由其代理人代为申请。不是本人也不是代理人的，就不是符合法律规定的不动产登记申请主体。3 特殊申请所谓特殊申请就是不同
14、于一般申请的其他申请方式。在新法之中，特殊申请的情况很有限，就是指买卖和设定抵押权这二种，其他并没有明确指出，有待今后的实际操作。特殊申请的申请方式只能由双方当事人共同申请，并且排斥其他申请方式。这样做的目的一方面是为了维护交易安全和市场秩序，保护权利相关人的合法利益；另一方面符合立法的目的，符合民法的基本原则和精神。4 审查审查的内容主要有三个方面，也即三个是否一致：第一是不动产状况，看看实际与申请登记的是否一致；二是证明材料和文件，看看权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；三是申请登记的不动产是否存在权属争议。这样一方面有利于监督不动产登记机构，规范不动产登记行为，另一方
15、面也提高了不动产登记机构的行政效率，避免繁琐的不动产登记审查程序出现。提交申请材料之后就进入了初步审查阶段。首先是初步审查，时间是5天之内，不动产登记机构必须在这期限内进行审查，否则就是行政不作为。5天的时间相对合理，一方面如果时间太长不利于当事人，也有可能损害他们的合法利益，同时也会影响行政效率；另一方面如果时间太短的话不利于不动产登记机构，增加了行政成本和负担。这在相当一定程度上我们看到行政法的相关内容，因为这毕竟涉及到了相关行政机构。审查所能遇到的情况也在法条中得到了体现，一般分为五种情况：一是申请的材料和内容完全符合初步审查的要求，那么不动产登记机构应当受理，没有任何理由可以拒绝或者拖
16、延；二是申请的材料和内容有一些可以当场更正的内容，那么不动产登记机构应该告知当事人当场更正。除非当事人不予当场更正的则不动产登记机构可以拒绝受理；三是申请的材料和内容是有缺少的地方的，不动产登记机构一方面可以拒绝受理，另一方面应当告知申请人相应补充的内容；四是申请的材料和内容超出登记范围的或者不属于登记范围的，不动产登记机构应当告知申请人，以便申请人去相关的其他登记机构申请；五是申请的内容和材料完全不符合初步审查要求，那么不动产登记机构只有一个选择，就是应当书面告知申请人不予受理。通过初步审查之后，接下来的工作就是发放给申请人相应的不动产登记证书。相较与之前，新法比旧法已经有了较大的改进。新法
17、的核心在于统一，旧法因为不明确不动产登记机构，导致申请人往往去数个部门分别申请。分别申请的结果也是显而易见的，那就是数个部门各自进行审查，那么就会使得申请的时间大大增加。同时也会因为数个部门不同的要求，导致申请人将一份申请材料进行数次修改和申请。这样一方面给申请人和行政部门都增加了相应的成本；另一方面拖延了行政效率，使得整个申请过程变得异常的复杂和繁琐。而不动产登记暂行条例的目的就是为了解决这些问题。5 权属争议所谓权属争议是指因所有权和或者使用权等权利的归属问题而发生的争议。在不动产登记中，不动产的所有权有可能因为各种原因而产生各种争议，这就需要相关法条能够解决这个问题。之前物权法规定以不动
18、产登记簿为准，为了防范权属争议，还规定了异议登记、更正登记和预告登记。但是不足以解决权属争议问题，为了更好的便民利民，新法赋予了不动产登记机构一个新的权利调查权。根据这个法律赋予的独特的权利，不动产登记机构不仅可以向相关机构调查有关于不动产的相关信息，还可以有权向相关利害人调查相关内容和信息。同时也存在一个问题，不动产登记机构如何去实现这项权利，最重要的是调查的程序并没有详细的规定。这就很有可能导致使得调查权变成了一项徒有其表的设想。这只能在今后的实践中慢慢观察。（七） 登记信息共享与保护不动产登记的个人、不动产信息在民法上都属于隐私，但是在不动产登记是存在一定的矛盾。一方面要公开，保证公平正
19、义，另一方面要保护隐私，维护合法权益。所以无论对立法还是执法来说，都具有一定的挑战。法条确立了国土资源部为主导，建立不动产登记信息管理基础平台，并且从上至下分为：省市县三级，确保信息的共享与保护。同时在公开和保护的内容上都存在一定的选择，与城乡发展、农林业等相关的一律公开，而与资源、工商等相关的虽然是共享的范围，但是在具体操作上还是按实际情况来区分。二、 国内外的其他不动产登记制度（一） 国外的不动产登记制度1日尔曼式登记制度、法兰西式登记制度和托伦斯式登记制度三种经典不动产登记制度（1）日尔曼式登记制度日尔曼式登记制度，又称“实质主义登记”，是指不动产物权根据法律行为的设立、变更、转移等事项
20、非经登记不得生效的登记制度。这种制度为德国民法首创，并为中国台湾地区、匈牙利等国所采用，普遍是西欧国家。日尔曼式登记制度以物权变动的生效要件，采取实质审查主义、强制主义、采物的编成主义，并且具有公信力。2 法兰西式登记制度法兰西式登记制度，又称“形式主义登记”，是指经形式审查记载权利变动状态从而产生对抗效力的物权登记制度。法兰西式登记制度以物权变动的对抗要件。登记与否不予强制，实行形式审查主义、采人的编成主义，没有公信力。登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物登记物权变动事项统一。3 托伦斯式登记制度 托伦斯式登记制度，又称实质审查主义，是一种具有公信力，同时不实行全面的强制主义的登记制度
21、。一方面不同于登记生效主义，一定要求登记才会产生效力，它是不强制的；另一方面也不同于形式审查登记主义，因为它具有公信力，且虽然不强制登记，但是仅限于第一次。一旦进入登记程序之后，该制度的强制性就会出现。（二） 中国台湾、香港地区的不动产登记制度1 中国台湾不动产登记制度（1）台湾房地产登记制度的特点中国台湾在中国因为其独特的历史，导致它的立法是继承中华民国的法律。同样在不动产登记立法上，也秉承德日法系的传统，以登记生效主义为原则，同时也不排斥实质审查主义。（2）损害赔偿在不动产登记损害赔偿制度上，台湾方面法律规定，如果登记错误、遗落导致当事人受损，由该地政机构负赔偿责任。其中特别之处在于是在损
22、害赔偿资金来源上它并不完全来源于政府，有借鉴的价值。资金来源主要是由土地法规定登记机构在登记的时候收取的登记费提存10%作为损害赔偿资金。如果损害赔偿资金在五年内有剩余就归入各个市、县使用。在这样的制度之下，一方面确保了损害赔偿资金的来源，另一方面也有效利用了登记费所带来的大量资金，以免被滥用或者挪用。（3）不动产实名制在中国台湾，不动产登记是采用实名制的，而且是实行严格的不动产实价制度。一方面对于政府来说，不动产实名制可以使官员财产透明化，有利于公众监督。另一方面对于民众来说，台湾在不动产实名制后又实施实价登记，有利于实时地把握房价。（4）信息的保护和公开在信息的保护和公开上，中国台湾方面也
23、做得很到位。一方面通过查询可以看到登记名义人的登记资料，另一方面在不动产实价制度上个人信息是区段化和去识别化的，也就是只能查询到所在地段。这样做既确保了信息的公开性，也保障了权利人的隐私。2 中国香港不动产登记制度（1）香港房地产登记制度的特点中国实行一国二制，其中香港是实行资本主义制度的地方。而香港因为其历史的特殊性，很早就开始实行不动产登记制度，几十年的高速经济发展也是因为有着优秀的登记制度。香港的登记原则是不审查，仅仅是按照登记的先后的顺序进行登记。可能在现在的我们看来有很多缺陷，因为这样在中国大陆是肯定没有办法保障当事人的合法权益的。但是对于公民素质较高的香港的作用无疑是巨大的，一方面
24、公民可以随意申请查阅相关的不动产的有关信息，对于不动产的流通有着积极的作用；另一方面因为先后登记对抗主义，也在一定程度上保护了相对人的合法权益。（2）不动产登记机构土地注册处有个显著特点就是只登记，不发证。土地注册处的职能是办理土地文件注册。在中国香港，土地注册处有专门的官方网站，当事人只需要交钱注册就可以查询全香港的房地产信息。同时在信息的保护上，香港方面也是相当谨慎的。业主的个人信息以及名下房产是保密的。三、 不动产统一登记的延伸问题（一） 小产权房问题小产权房问题是可以说是在中国社会一直存在的问题。在经济大发展的背景下，城市房价也在持续高涨，有着投机意识的人看准了当时法律的漏洞：他们并不
25、是在城市买房，而是选择廉价的农村土地上买房。出于对合法权益的保护，有关部门不给在这些土地上买房的人发房产证，而这些房子都属于小产权房。所有人苦于没有房产证，不仅在交易安全上没有保障，同时还没有得到国家承认。随着不动产实行统一登记，小产权房又一次站在世人面前，也就是小产权房问题到底如何处理？是随着其他不动产一样被承认登记，还是向往常一样置之不理？但是在最近政府的表态中我们发现，中国已经明确不承认小产权房。虽然农村土地现在可以进行流转，但是它的用途也是被严格限制的，既不可能自由交易，也不可能像城市土地那样被政府规划。（二） 商品房土地使用权问题在经济大发展的背景下，当初立法时房产、地产统一登记设立
26、了70年的商品房土地使用权已不合时宜。随着时间推移，更加突显商品房土地使用权70年到期的问题。这个问题需要更加谨慎的对待，因为是社会主义国家土地国有化的特殊产物，世界上其他国家没有任何相关的做法可以借鉴，所以需要自主探索。四、 不动产制度之检讨（一） 不动产登记暂行条例规定的不足立法例的反思1 在不动产登记信息查询上，根据法条规定依此得知，合法合格的查询主体可以依法向不动产登记机构查询，但是同时也可以看到一点瑕疵：查询到底是符合什么条件？还有是否任何不动产登记资料都可以查询？一方面是否会像之前的不动产登记一样需要实际摸索，另一方面是在这一点上，不动产登记暂行条例暂时没有给出答案，也给后来的立法
27、以及适应当今中国国情留下了余地。2 在法律责任上，笔者认为赔偿责任主体还是不够明确。一方面法律规定了不动产登记机构负有相应的赔偿责任，另一方面又规定了不动产机构人员的相应的赔偿责任和刑事责任。在立法上初衷是好的，想要具体的、详细的规定，同时更想要全面的。但是这样二方面规定了赔偿责任，又没有详细的说明更加具体的情形，势必会产生矛盾，也就是在司法实践当中到底赔偿责任主体是谁？不动产登记机构可以推责给不动产机构人员，不动产机构人员同时也可以推责给不动产登记机构，最后受到损害的只会是当事人。因此希望在今后慢慢的实践当中，立法者可以考虑到这带来的各种问题。在这种问题上，笔者认为可以借鉴相应外国或者民法上的做法，在赔偿上无论赔偿主体是不动产登记机构还是不动产机构人员，可以先行由不动产登记机构给付费用，最后由相关的赔偿责任主体再行给付给不动产登记机构。3 在总体上看，不仅程序上有了较大的完善，还在很多实际问题上也给出了相应的解决的方案。最重要的是新法给了不动产登记在立法上有了依据，但是从实际上来看，不动产登记暂行条例在实行上的难度还是较大，不动产登记还是要靠各地根据自身的条件进行实行。（二） 不动产登记制度之立法完善 1 不动产法律登记逐步统一。在立法上，不动产登记立法呈现出二大问题。第一个问题是制度上的不统一，同样也可以分为登记上的不统一、程序上的不统一和机构上的不统一等等；第二
