1、规划面积平方米16952总建筑面积78360建筑密度18.2%容积率3.51.2项目编制依据（1） 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号） 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号） 国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号龙岩市城市总体规划（2011-2030）龙岩市新罗区控制性详细规划（2014）； 开发建设相关基础资料和其它相关文件； 国家和福建省有关规范和标准；建筑结构设计规范建筑防火设计规范 有关抗震、采光、节能等规范及技术标准。 实地考察所得资料和数据，项目单位提供的有关资料 编制项目可行性研究
2、报告的合同书。1.3综合评价本项目的建设不仅可以加快新罗区棚户区改造，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量，创建和谐社会。同时也有利于加快按规划实现西城苏溪社区的经济社会发展目标，有利于改善和提升苏溪社区整体品质，提升居住环境和质量，创建宜居、和谐社会，是龙岩市新罗区委、区政府落实科学发展观，建设和谐社会，为民办实事的重要举措。1.4 业主单位概况龙岩市瑞诚建设发展有限公司于2016年3月成立，由龙岩市新罗区土地发展有限公司全额出资，公司注册资本5000万元。法定代表人：林雯萍。公司注册住所：龙岩市新罗区登高中路68号二层201室。公司经营范围：房地产开发经营；市政公用工程、房屋建筑工
3、程、园林绿化工程、建筑装修装饰工程、地基与基础工程、土石方工程的施工和设计；片区城市基础设施的投资和建设；对建筑业投资与资产管理。第二章 项目背景和必要性2.1项目背景“十二五”以来的五年，龙岩市牢牢抓住机遇,勇敢迎接挑战，发展优势日益凸显，经济社会迈上了加速崛起的快车道。特别是“新古田会议”召开以来，全市上下抢抓机遇谋发展、戮力同心促跨越，各项事业成绩斐然。产业发展有新突破，城乡建设有新面貌，民生改善有新进展，生态环境有新提升，为振红土地雄风、谋跨越式发展，加快建设机制活、产业优、百姓富、生态美的新龙岩奠定了坚实基础。看发展，我们的综合经济实力持续增强，城乡基础建设持续突破，生态环境质量持续
4、改善。“十二五”时期，龙岩全市国民经济总体呈现持续健康发展态势，经济总量、财政收入得到明显增长。经济发展大盘数据亮眼：2011-2014年，全市GDP年均增长11.5%，2014年总量达到1621亿元；固定资产投资年均增长30.2%，至2015年9月已累计完成投资5984亿元，提前超额完成“十二五”期间累计突破5000亿元的目标；地方公共财政收入年均增长15.7%，2014年为120亿元。多层次资本市场建设成效明显：“十二五”期间，新增5家境内外上市公司，在资本市场募集资金15亿元人民币，2015年有21家公司列入省、市上市后备企业；“十二五”期间共发行7支合计67亿元人民币的企业债券，为龙岩
5、市国民经济和社会事业发展的建设提供有力的资金保障；2015年，共有2家公司在“新三板”挂牌融资，实现“新三板”挂牌零的突破，58家公司列入省、市“新三板”挂牌后备企业。城市乡村发展硕果累累：2012年，龙岩在全省山区市中率先实现“县县通高速”，成为继厦门、莆田之后，第三个实现“县县通高速”的设区市。今年9月30日，漳永高速全线正式通车；10月14日起，赣龙铁路进入联调联试阶段，年底前开通运营；年底前，浦梅铁路建宁至冠豸山段将开工建设现代化综合交通网络已初具规模。同时，东进通道和城市主干道建设加快推进，水利、能源、交通、通信等一批批的市政基础设施建成投产，六大基础设施提升工程成效显著。“十二五”
6、期间，龙岩生态市建设全面推进，2014年森林覆盖率77.9%，继续保持全省首位。循环经济发展、节能减排、污染综合整治等各项工作的扎实推进，让龙岩的生态环境质量名列全省前茅。“现代骨、传统魂、自然衣”的新型城乡雏形已现。2015年，龙岩市贯彻落实省委、省政府“三比一看”活动部署要求，将2015年确定为“项目会战年”。 2014-2018年行动计划重大投资项目投资完成率、开工率、建成率均居全省前三名；新纳入省“三维”项目跟踪管理系统项目数，重点技改项目投资完成率，城乡基础设施提升工程投资完成率等指标位居全省首位。看改革，我们的改革开发水平持续提升，产业升级步伐持续加快，体制机制创新持续推进。10月
7、12日起，龙岩市参与起草的行政服务标准正式在全国各地行政（政务）中心推广实施；基层医改“长汀经验”写入省委、省政府关于深化医药卫生体制综合改革试点方案，向全省推广，这些是龙岩全面深化改革的典型缩影。五年来，龙岩市经济社会事业、对外开放等领域改革稳步推进，行政审批、医药卫生、投融资、农业综合改革等方面工作机制体制不断创新完善。厦龙山海协作经济区获省政府批复成立，陆地港口岸与厦门口岸实现互联互通，进一步形成了龙岩“大开山门、拥抱世界”的全方位开放格局。产业转型升级是资源型城市在经济新常态下的必然选择。“十二五”时期，龙岩产业结构得到进一步优化，“四大天王、八大金刚”产业格局加快形成，军民融合、“三
8、维”对接等工作不断取得突破，一批重大产业项目相继投产和开工，一批新兴产业园区加快建设；闽西“八大鲜、八大珍”等特色农业品牌建设持续推进；旅游、物流、金融、电商等行业较快发展。当前，全市上下正以“新古田会议”召开一周年为契机，进一步加大工作力度，加快推进军民融合产业深度发展。至目前，全市累计与部队、军工集团所属企业签订合同或协议项目38个，其中，进入实施的项目18个。为扎实有序推进各项改革工作，龙岩市成立了市委书记担任组长的市全面深化改革领导小组，下设8个专项工作小组，紧张而扎实地推进全面深化改革各项重点工作，从经济建设到民主法制，从文化发展到社会领域，从生态文明到党的建设各项改革协调配合、彼此
9、呼应，改革风潮激荡。看民生，我们的社会事业和谐持续发展，扶贫攻坚成果持续显现，人民生活水平持续提高。近年来，龙岩籍运动员竞技体育成绩不断突破，城市和乡村的全民健身活动更是广泛开展第一届全国青运会龙岩赛区精彩比赛，成功举办第一届全国青运会。教育、科技创新、社会保障、文化事业、精神文明建设一系列的社会事业加快发展，一系列的民生工程顺利实施，让龙岩人民的物质和精神文化生活更加丰富。以卫生基建项目为例，2011-2014年全市共建设项目427个，完成投资21.9亿元，新增基建面积55.2万平方米。2015年，龙岩创新农村扶贫开发机制，实施精准扶贫“九到户”，成为全国创举，更带出了一份令人鼓舞的成绩单：
10、2014年初我市在册贫困人口12.86万人；一年后贫困人口锐减为10.2万人，减贫28421人，减贫率22.2%，为历年最高。同时，长（汀）连（城）武（平）扶贫开发试验区发展规划（2015-2020年）于2015年8月26日获省政府批复，为龙岩市长汀、连城、武平3个省级扶贫开发工作重点县打通了一条向上争取政策支持的“绿色通道”。“十二五”时期，龙岩市城乡居民收入和经济增长保持同步，特别是农民人均可支配收入保持较快增长，2015年前三季度同比增长10.5%，城乡居民收入差距进一步缩小，基本形成合理有序的分配格局。与此同时，我市消费结构不断升级，新兴消费持续升温；“平安龙岩”建设深入开展，人民安居
11、乐业，社会安定稳定。新罗区，福建省龙岩市辖区，位于福建省西南部，介于北纬244702-253522，东经1164029-1172000之间。东连漳平市，西接上杭县，北邻连城县、永安市，东南与南靖县交界，西南与永定区毗邻。全境东西宽66千米，南北长89千米，总面积2685.4平方千米。户籍人口49.14万人，常住人口68.3万人（2012年）。通行闽南方言龙岩话。新罗区是闽西政治、经济、文化和交通中心，是闽粤赣边联结沿海、拓展腹地的重要枢纽，是海峡西岸经济区的重要邻海城市，是全国著名的革命老区，是新兴的工业城区，是福建重要的林区、矿区，是全国四大高岭土矿产地之一，是福建主要烤烟产区、柑橘生产基地
12、之一。新罗区是河洛文化和客家文化的融合地，民俗文化丰富。有被联合国科教文组织收录的中国民歌“龙岩采茶灯”、有优秀民族文化遗产龙岩山歌、龙岩静板，还有富有地方特色的东肖文化庙会、江山郭公文化节和适中盂兰盆盛会等。西城街道苏溪社区地处中心城区老城区，是龙岩中心城市为数不多的棚户区之一，现有住户1351户，常住人口1万多人，其中外来人口7000多人。苏溪社区棚户区地处城市中心地段，本项目实施范围内房屋属于严重的危旧房，大部分为六、七十年代的自建房，排水、排污设施不完善，卫生环境差；道路交通不便，没有消防设施，存在严重的安全隐患；已建成的西陂路与九一南路没有贯通，导至西陂路成为断头路，不利交通发展，制
13、约了整个中心城市发展。群众要求改善生活环境的意愿强烈，打通断头路，畅通主干道，缓解市内交通压力，实施本项目迫在眉睫。2.2项目建设的必要性（1）项目建设是加快推进西城苏溪社区棚户改造、建设宜居城市的重要举措本项目位于龙岩市中心城区，东至体育中心，南至莲花山公园，西至九一南路，北至西安路。该地块现状用地主要以村庄、群众生活住房、工业仓储用地为主，现状建筑主要为上世纪60、70年代建的低多层砖混、预制板结构，建筑质量较差。 地块紧邻城市主干道，对城市景观影响较大，已列入2016年棚户区改造计划。因此，通过对该片区进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，可以使旧城区的空间得到有效的梳理，
14、解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市的生态环境质量。（2）项目建设是实现龙岩城市规划建设目标，改善社区内居民居住环境和质量的需要。苏溪社区的功能定位是重点应强化居住和公共服务等方面，功能定位为：以山体景观为特色，配套完善、环境优良的现代化综合性城市社区。同时项目区存在大量老旧的房屋，借此契机正好可以改善片区居民的居住环境、提高居住质量。项目区地块的现状建筑中，建筑时间久远、质量较差或一般的非钢筋混凝土结构建筑占有很大比重，而且低层、多层建筑数量也庞大。村庄内部道路不畅通，存在较大的消防安全隐患，这类建筑存在的突出问题一方面是用地环境及建筑质量差、建筑密度高
15、、配套设施不齐全，无法满足人民群众日益提高的物质和精神需求；另一方面是无法满足目前龙岩地区抗震设防的要求，存在着较大的地震安全隐患。综上所述，本项目的建设是十分必要而迫切的。第三章 选址方案和建设条件3.1选址方案本项目选址是龙岩新罗区西城街道苏溪社区，是城市中心区，四至范围为东至体育中心，南至莲花山公园，西至九一南路，北至西安路。3.2建设条件3.2.1自然地理条件漳龙铁路、赣龙铁路、龙厦铁路，厦蓉高速公路、莆永高速公路，319国道，203省道、308省道贯穿区境。新罗区境内有古建筑20余处，天宫山古庙为闽西南著名佛教建筑之一，典常楼和闽西工农银行旧址为国家重点文物保护单位，龙门塔、新罗第一
16、泉井、龙池书院、白土暴动遗址、文明塔、赤水天后宫等为省、市文物保护单位。黄岗、陵坑水库、梅花湖在境内。纪念地有红四军军部和中国红军军官学校第一分校旧址、毛泽东旧居、闽西革命烈士陵园和后田暴动陈列馆。新罗区因市区南（老酒厂那）有一眼名泉新罗泉而得名。唐代开漳王陈元光及其四子沿九龙江而上，率部八千，均为河洛人士所开发，奠定了新罗区的河洛文化属性。1949年9月1日龙岩县解放，8月，成立中国人民解放军闽粤赣边纵队闽西南临时联合司令部龙岩军事管制委员会，接管民国龙岩县政府。11月10日，成立龙岩县人民政府，属省第八行政专员公署（1950年4月改称龙岩行政督察专员公署，11月改称龙岩行政专员公署）。19
17、68年11月成立龙岩专区革命委员会，1970年改称龙岩地区革命委员会；1978年9月撤销地区革委会，改为龙岩地区行政公署，龙岩县均属之。1981年9月经国务院批准改县为龙岩市。1996年撤销龙岩地区设地级龙岩市，原龙岩市为新罗区。1997年3月21日，新罗区正式挂牌成立。新罗区境域四周为海拔800多米的群山环抱，境内山峦叠嶂，山岭与河谷相间，西北、东南部较高，逐渐向东北、中部倾斜，平均海拔685米；雁石溪、万安溪为九龙江北部二大支流，成“丫”字形贯穿全区；新罗区属亚热带季风气候区，年平均气温摄氏1620度，年平均降水量15001900毫米，平均无霜期291天； 森林资源丰富，有乔木米楮、甜楮、
18、青冈栎、格氐栲、南岭栲、丝栗栲、木荷、楠木、闽粤栲、石砾、仓栲、枫香、马尾松、黄山松、杉木、柳杉、樟木、建柏、三尖杉等，此外檫树、拟赤杨、泡桐等也零星可见。竹林主要是毛竹。森林下木及灌木主要有：柃木、冬青、乌药、黄桅子、桃金娘、杜茎山、小叶赤楠、水团花、茇葜、乌饭、杜鹃、小果南、烛继木以及胡枝子等。草本主要有狗脊、中华里白、芒萁等。藤本常见的有藤黄檀、鸡血藤等。附生植物主要是一些蕨类。茶果林主要有茶树、油茶、柑桔、桃、李、梨、枇杷、板栗等；新罗区内已探明的矿产有60余种，其中，无烟煤探明储量4亿吨，铁矿5亿吨，石灰石8亿吨，优质高岭土5000万吨，均为福建省首位。3.2.2社会经济发展条件20
19、14年，全市经济社会总体保持平稳发展，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口、实际利用外资、内联引资实际利用市外资金、农民人均可支配收入等指标均可完成年初市人大审议通过的预期目标；规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口、实际利用外资、城镇居民人均可支配收入、农民人均可支配收入等指标增速均高于全省平均水平。预计全市实现地区生产总值1618亿元，增长9.7%；其中：第一产业增加值192亿元，增长4%；第二产业增加值875亿元，增长11.7%；第三产业增加值551亿元，增长8%；三次产业结构为11.9：54.1：34。公共财政总收入261.7亿元，增长5%；地
20、方公共财政收入119.8亿元，增长2.2%。1 现代农业加快发展。粮食产量连续七年增长，全年粮食总产109.94万吨，同比增加1.91万吨。特色农业加快发展，白鹜鸭、河田鸡、槐猪等特色农产品得到习总书记的点赞；畜牧、蔬菜、林竹、茶、薯、烟草等六大重点产业共实现产值202.4亿元。农业产业化水平不断提升，现有国家级龙头企业2家、省级龙头企业37家、市级龙头企业118家，实现农副产品加工业产值242亿元，增长17.8%。花卉苗木面积扩大到15.4万亩，产值40亿元，增长25%；林下经济经营面积扩大到841万亩，产值101.6亿元，增长105.8%。漳平五一国有林场入选首批全国示范林场，为全省唯一入
21、选单位。汀江国家湿地公园获国家林业局批准并启动建设；汀江源国家级自然保护区获得国务院正式批准。2 工业保持较快增长。规模以上工业总产值完成1654亿元，增长12.8%；规模以上工业增加值538亿元，增长12.5%。产业结构进一步优化，机械、有色金属、烟草、能源精化“四大天王”产业共实现产值974.1亿元，有色金属产业突破300亿元，机械、能源精化产业均突破200亿元；环保设备、稀土、医药3个新兴产业产值分别增长38%、54.5%和20.6%；新增产值超亿元企业34家、达到325家，共实现产值1373.5亿元，增长14.7%；新增规模以上工业企业137家。一批重大工业项目取得新突破、新进展，新龙
22、马首款微车、新能源汽车上市销售，首台新龙马发动机下线点火、填补省内空白；武平正德光电一期、连城鑫晶刚玉等一批项目建成或投产，龙泰新能源、中石油催化剂、漳平红狮三期、上杭太阳铜业特种电缆等项目开工建设。3 第三产业发展提升。由于旅游、商贸、金融、物流等行业稳定发展，下半年起第三产业保持持续向上增长态势。全市社会消费品零售总额548.3亿元，增长14.1%。商贸物流体系日趋完善，新增限额以上商贸企业676家，总数达1546家。全年接待游客2161万人次，增长19.5%；实现旅游总收入166亿元，增长24.5%。古田景区通过国家5A级景观质量评审，永定、连城两县列入第一批全省全域旅游试点县。金融机构
23、各项存款余额1382亿元，同比增长8.6%；贷款余额1308亿元，同比增长10.6%。厦门国际银行、泉州银行入驻龙岩，华夏银行、浦发银行、厦门银行龙岩分行正在筹建。成立龙岩电商产业园并入驻企业47家，“中国淘宝村”培斜村不断发展壮大，“淘宝中国龙岩馆”建设加快。4 投资拉动力增强。省、市20142018年行动计划扎实推进，20142015年重大投资项目加快实施，全社会固定资产投资完成1590亿元，增长22.4%，增速居全省第2位。220个省、市重点项目完成投资504.1亿元，完成全年目标的136%（206个市管项目完成投资413.7亿元，占全年目标的137%）。全市列入省重点跟踪管理“三维”项
24、目573个，比上年增加128项；总投资2901亿元，比上年增加692亿元。第五届海峡两岸机械产业博览会共签约项目56项，总投资266亿元。第十二届618对接项目806个（亿元以上项目27个），总投资168亿元，已开工投产601个；对接项目数、投资额分别居全省第3位、第4位。5. 央企招商取得重大突破。抢抓机遇，主动对接，乘“新古田会议”东风，积极向总装备部、总后勤部、武警总队等沟通汇报、取得支持，加强与中国医药、中石化、兵器装备、兵器工业、中核建、南车集团、北车集团、华润、中核工业等央企和军工企业洽谈对接，达成新龙马乘用车出口基地、节能电机及配套、防恐防爆专用车、轨道交通铜配件、医用碘酒等28
25、个央企意向项目，汽车零配件、军品民品采购、辐照加工中心、铸锻配套产品等13个军工企业意向项目，推动南车株机在厦龙山海协作经济区分期建设轨道交通装备制造基地。6 改革攻坚及对外开放有新进展。紧紧围绕市委工作部署，扎实有序推进各项改革，经济社会事业、“三农”、对外开放等领域取得新成效。医改方面，6个县级公立医院综合改革全面启动；长汀基层医改工作被全省作为典型经验进行推广，得到国家卫计委和省里的充分肯定；上杭县医院突出政府办医责任，坚持医疗、医药、医保“三医”联动，得到省里肯定和推广。投融资改革方面，龙马环卫境内成功上市，卓越新能源进行上市预披露，63家企业列入2014年省重点上市后备企业，90余家
26、企业在海峡股权交易中心挂牌展示，8家企业同券商签订“新三板”挂牌服务协议，其中2家已向全国中小企业股份转让公司报送“新三板”挂牌材料；城发集团和龙岩经济技术开发区建发公司共发行18亿元企业债券，连城国投公司发行1.5亿元场外市场私募债；建立“评估、担保、收储、流转、贷款”五位一体的林业金融服务平台，推行林权证直接抵押贷款。公车改革方面，全市公务用车数据采集工作顺利完成，公务交通补贴测算、司勤人员安置、公务出行保障等前期工作全面铺开。行政审批方面，全面完成市级行政审批和公共服务事项清理任务，下放74项行政审批和公共服务事项，全部取消303项非行政许可审批事项，保留78项行政审批事项、147项公共
27、服务事项，市场环境进一步优化。科技改革方面，推进科技金融结合，省市共建的建设银行龙岩高新区科技支行正式运行，全省首家由政府引导的科技金融促进中心正式成立。农业综合改革方面，新型职业农民培育被列入全国首批、全省唯一示范市，被农业部总结为“龙岩模式”；开展土地股份合作、土地托管流转试点，全市累计流转耕地85.6万亩，流转比例45.7%，继续保持全省第一；累计发放林地所有权证2204.9万亩、使用权证2082.7万亩，分别占应发面积的98.7%和93.3%。厦龙山海协作经济区加快建设，完成首期启动区“三通一平”，规划编制、招商引资工作有序推进，已和9家企业签约。优化陆地港通关监管方式，龙岩陆地港口岸
28、与厦门口岸实现互联互通；全市新批外商投资企业19家，新增总投资8.4亿美元，其中增资企业11家；实际利用外资2.4亿美元，增长11.5%。外贸出口24.2亿美元，增长14%。内联引资实际利用市外资金178亿元，增长13%。7 对接政策有新成效。主动对接中央支持原中央苏区振兴发展政策，重点跟进国家赣闽粤原中央苏区振兴发展规划（下称发展规划）研究编制工作，并取得明显成效。发展规划有69次明确提到龙岩；发展规划还提出，打造以赣南、闽西为核心的革命老区扶贫攻坚示范区；特别是“长连武扶贫开发试验”等我市提出的政策诉求、重大项目列入发展规划中。编制完成长（汀）连（城）武（平）扶贫开发试验区总体发展规划并报
29、省里待批。围绕中央、省资金投向，扎实做好项目策划、筛选和申报工作，得到的扶持资金不断增加；全市可参照执行西部地区政策项目累计105项，新落实3项、累计落实96项；全年获得补助资金110亿元，累计达267亿元。8 城乡建设有新面貌。重点推进交通基础设施、城镇“三边三节点”和特色景观带整治建设、市政设施提升工程。厦蓉高速龙岩扩容红坊至和溪段全线开工，赣龙铁路扩能、漳永高速、双永高速龙岩北互通、高新区快速通道、省道308线红尖山隧道改造工程等交通基础项目和龙岩大道高架桥、龙腾北路五期等城建项目建设加快，解放北路延伸段、北市场停车场、登高山和莲花山连接栈道桥等项目建成。小城镇综合改革试点及321特色乡镇建设有序推进，美丽乡村第一、二批18个市级试点已经建成或基本建成。永定湖坑镇、武平中山镇和新罗万安镇竹贯村、长汀南山镇中复村、漳
