1、场地建设项目总占地951.033亩，总建筑面积43.338万平米，其中包括：汽车整车销售配送4S店17.05万平方米，汽车配件销售、汽车维修门面及办公室25.9856万平方米，配送中心3024平方米。建设各类公共设施13.211万平方米，其中包括：停车场1.5万平方米，硬化道路14.2万平方米，绿化环境15.61万平方米。预计机动车年交易超过3.0万辆，年交易额30亿元以上。投资总额：人民币91436.42万元，其中建筑工程费50785.83万元，设备及工器具购置费9661.04万元，工程建设其他费用22613.01万元，基本预备费6644.79万元，建设期贷款利息1731.75万元。1.2
2、建设单位概况本项目由XX市XX实业有限责任公司全资子公司XX市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房地产）组织开发。XX市XX房地产开发有限责任公司成立于2009年2月，公司注册资本10000万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。XX市XX房地产开发有限责任公司是一家规模较大的民营企业。公司注册资本1亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。公司旗下全面开发建设的“XX（塔拉壕）国际汽车产业园”是XX市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府2009年重点工程。园区本着“高起点
3、、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。“XX（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。XX汽车博览园是XX市、区两级政府按照产业集群化发展而打造的集汽车销售、服务、文化、展览于一体
4、的综合性汽车贸易与服务的产业基地。公司开发建设的XX重卡贸易汽配服务中心项目立足XX，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约951.0333亩，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的卡车综合贸易服务园区。XX市XX房地产开发有限责任公司将在园区内建设多个卡车专业市场。从事卡车交易、维修、配件销售以及配送服务。目前园区内正在建设的有XX国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的XX国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。XX国际汽车城修配基地
5、已于2009年3月开工建设，首期工程将于2009年底竣工并具备商户入驻条件。这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务XX，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！XX市XX房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，公司注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的XX汽车博览园二期是XX市、区两级政府的重点项目。XX市XX房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的
6、服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！1.3 项目提出的理由与过程XX境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为XX营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为XX的城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，XX的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。近两年，XX市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民购置家庭用车打下了经济基础。经
7、普访调研分析，由于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来3年内置业者居多。由于XX市东胜区以及康巴什新区的建设、发展，越来越多的市民出行、上下班都需要代步工具，这将极大地促进XX地区汽车销售网络的发展。XX市XX房地产开发有限责任公司作为XX市房地产行业的参与者，企业品牌及以开发项目良好，已成功开发商业、住房等优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。在此背景下，该公司抓住XX市XX汽车博览园建设的有利时机，在经过慎密的XX市汽车市场调查分析，决定在XX市XX汽车博览园开发建设XX重卡贸易汽配服务中心建设项目。1.4 编制范围该可研报告编制范围包括
8、：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。1.5 可行性研究报告编制原则和依据1.5.1 可行性研究报告编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开
9、放的，与城市生活密不可分的有机综合体。1.5.2 可行性研究报告编制依据1、国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2、国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、内蒙古自治区XX市城市总体规划（2003-2020）4、XX市XX组团控制性详细规划5、国家和地方有关规程、规范、政策及条例等6、建设单位提供的其它有关资料及数据。1.6 项目概况1.6.1 项目拟建地点XX重卡贸易汽配服务中心建设项目位于XX市XX组团16、17号街坊，地块编号为16-03、16-04、16-08、16-10、17-03、17-05、17-06、17-08、17-10地块及相关的
10、停车场、绿化区域，地块紧邻XX汽车博览园行政商务区。建设区域北临109国道，西临汽车大道，东起润兴东街、南临南外环路。项目规划用地面积951.033亩。1.6.2 建设规模XX市XX重卡贸易汽配服务中心建设项目建设规模为：汽车整车销售配送4S店17.05万平方米；汽车配件销售、汽车维修门面及办公室25.9856万平方米；重卡配套及服务中心3024平方米。建设各类公共设施15.7万平方米，其中包括：停车场2座，面积1.5万平方米，硬化场地和道路14.2万平方米。绿化环境15.61万平方米。预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。1.6.3 项目资金筹措XX重卡贸易汽配服务中心建设项
11、目估算总投资91436.42万元，其中企业自筹33128.38万元，申请银行贷款58308.04万元。1.6.4 项目总投资及效益情况XX重卡贸易汽配服务中心建设项目估算总投资91436.42万元，其中建筑工程费50785.83万元，设备及工器具购置费9661.04万元，工程建设其他费用22613.01万元，基本预备费6644.79万元，建设期贷款利息1731.75万元。项目销售总收入303366.00万元，整个项目开发期累计利润总额105418.35万元，税后利润79063.76万元,项目总投资收益率为30.89%，资本金净利润率为15.91%。所得税后全部投资内部收益率26.11%，所得税
12、后全部投资财务净现值36598.6万元,。1.6.4 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标序号项目单位数据备注一主要数据1项目占地面积亩951.033约634022平方米2总建筑面积平方米4333802.1其中：4S店170500占地面积8-15亩/店2.1.1550010450019座2.1.240004800012座2.1.33000180006座2.2汽车配件、汽车维修门面及办公室259856含汽车配件，汽车维修和汽车美容2.3重卡配套及服务中心30243道路及硬化地面1420004绿化及环境1561005项目总投资万元91436.426建设投资89704.677建设期贷款利息1731
13、.758自筹资金33128.389银行贷款58308.49.1借款本金9.2 借款利息（用自有资金偿还）二效益评价指标财务内部收益率（税后）%26.11投资回收期（税后）年4.0含建设期2年项目利润总额105418.35总投资收益率30.89资本金净利润率15.91营业税及附加10344.78土地增值税87008.28所得税26354.59税后利润79063.7610所得税后全部投资财务净现值36598.6折现率10%11所得税后全部投资财务内部收益率12投资回收期含建设期24个月第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景一、进入新世纪，XX在科学发展观的指引下，解放思想，抓住国家西部大
14、开发和国家能源发展战略西移的机遇，充分发挥资源优势，实施资源转换战略，加快工业化、城市化和市场化进程，经济发展步入了“快车道”，成为内蒙古自治区经济发展速度最快，效益最好的城市。随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，城市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化。2001年以来，我市地区生产总值一直保持在两位数以上的增长，并且实现了连续四年20以上的增长。20012006年年均增长27.1，比改革开放以来年均增长14.9高出12.2个百分点。2001年，XX市171.8亿元，2006年达到800亿元，以36.0的速度扩张。相应的XX市占全区的份额也由2001年的10.0提高到2006年的
15、16.7。2007年，全市经济社会继续保持又好又快的强劲发展势头，取得了“三个新突破”，即地区生产总值突破千亿元大关，达到1150.9亿元，同比增长25.8，总量跃居全区第二位；人均突破一万美元；财政收入突破二百亿元，达到200.8亿元，增长37.7，总量稳居全区第一位。随着经济的强劲发展，城镇居民人均可支配收入达到16266元，增长24.8；农牧民人均纯收入达到6123元，增长15.4；完成固定资产投资885.7亿元，增长43.6。二、根据2009年XX市人民政府工作报告，2008年预计完成地区生产总值1560亿元，增长22.5，其中一产增加值50亿元，增长2.7；二产增加值910亿元，增长
16、24；三产增加值600亿元，增长22.5。财政收入265亿元，增长50.8，其中一般预算收入118亿元，增长53.4。固定资产投资突破千亿大关，达到1070.2亿元，增长24.2。工业增加值增长29.3%。市政府采取一系列促进消费的政策措施，社会消费品零售总额269.77亿元，同比增加23.7个百分点；三次产业比例为3.258.338.5，非资源性产业、循环经济和服务业大力推进，科技创新能力加快提升，经济发展的协调性、可持续性不断增强。城镇居民人均可支配收入18435元，增长19.8；农牧民人均纯收入7052元，增长15.2。城乡恩格尔系数下降到0.25和0.33，人民生活更加宽裕,宏观经济背
17、景发展良好。云光中市长提出XX市要全面实施“结构转型、创新强市”战略，将XX市从资源城市向装备制造和服务城市转变。三、XX市发挥资源优势，以产业延伸推动优势特色产业高端化。把煤气化作为推进煤炭资源深加工的主攻方向，引进嫁接国际先进工艺和技术，实施一批战略性重大项目，确保神华20亿立方米煤制天然气、汇能16亿立方米煤制天然气等项目开工建设，打造世界一流的煤气化基地。着力推进煤化工、天然气化工、氯碱化工产业延伸，沿烯烃和石油替代产品方向拉长产业链条，加大甲醇、下游产品的研发和生产力度，全力抓好中天合创300万吨二甲醚、华谊醋酸乙烯、上海惠生煤化工、上海庙煤化工等大项目建设。随着XX市确立为我国新的
18、能源重化工基地，煤炭产业得到了的快速发展。煤炭产业、煤化工产业的发展，以及煤焦外运必将带动和促进XX市重卡市场的快速发展。四、XX市交通建设明显加快，全面实施旗区“高速贯通”攻坚工程，确保109高速全线通车，开工建设沿黄一级公路、兰（家梁）嘎（鲁图）一级公路，新增高等级公路395公里、乡村黑色道路350公里。加快“三横四纵”铁路网建设，确保准东二期、三新铁路全线贯通，开工建设沿河铁路、巴准铁路、南部铁路，打通铁路外运通道，推进我市至曹妃甸港下海铁路、呼包鄂城际快速铁路前期工作，新增铁路295公里。加快国际化机场扩建，增强吞吐能力，优化和加密航线，促进机场由客运为主向客货综合运输转变。由此可见，
19、在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而XX市作为内蒙古金三角中的一员，国内生产总值及各产业也将快速发展，位居全区前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、汽车美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2009年在全球金融危机的环境下，全国各大汽车厂家如何提高销量，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在XX，作为内蒙古自治区经济发展最快的城市城市及自治区重点汽车生产基地，汽车流通的相对滞后非常严重，解决XX市缺乏大型、综
20、合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而XX重卡贸易汽配服务中心项目的建设，正好填补了XX市汽车流通、汽车服务领域的空白。2.2 项目建设的必要性一、该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施汽车产业在我国是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车产业发展将逐渐成为XX市的支柱产业之一。此项目的建设，符合XX市发展能源、转变产业结构和打造汽车产业的发展规划，以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前X
21、X市没有专业的大型卡车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波或直接从厂家联系，使后期维修服务非常不便。随着XX市经济的快速发展，迅速扩张煤炭产业、化工产业以及基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快XX汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。二、该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车市场体系据国外资料
22、表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%-40%，流通及售后服务领域占60%-70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。虽然我国的卡车销售、维修服务业水平发展相对缓慢，但在不久的将来，维修服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。XX市作为我国重要的能源化工生产基地，每年各种大中小型卡车
23、需求和使用量很大，但是其卡车服务业却相对滞后。目前，XX市的卡车市场规模偏小、布局分散零乱，给人一种散、乱、无序的外在形象,市场规模和形象亟待提升完善。而且现有市场均经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，这不仅与XX市卡车生产行业的发展不相适应，也与XX市区域经济发展和煤炭生产大市的状况不相协调。本项目建成后，卡车销售、修配市场经营面积将达43.338万平方米，是目前自治区西部地区规模较大、功能较全、模式较新的卡车交易、汽车修配市场，弥补了XX市以及内蒙古西部缺乏超大规模大型卡车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套
24、服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。三、该项目的实施可以带动XX市区域经济的发展XX市XX汽车博览园是东胜区汽车产业的龙头园区，XX市政府将借助XX市XX汽车博览园，形成汽车整车及零配件的专业市场。该项目被市政府列为XX市重点市场项目，并被东胜区视为推动区域经济发展的重要措施。通过市场带动相关汽车制造业、运输业和辅助行业的发展，包括物流配送中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动东胜区区域经济的快速发展。四、该项目的实施是XX机动车交易市场拓展的迫切需要XX市XX房地产开发有限责任公司XX重
25、卡贸易汽配服务中心建设项目是市政府重点扶持的专业市场之一。项目实施后，可以吸引大量的汽车销售商家进入XX市场，满足厂家、商家提出的建立大型卡车销售维修市场、共享网络信息平台、修建卡车销售服务4S店、举办大型车展的展厅展场等设施的要求。XX重卡贸易汽配服务中心建成后，可完全满足XX市、内蒙古西部以及周边地区对运输卡车交易、售后服务、零配件销售以及汽车美容等产业需求，具备创造较好的经济效益的潜能。第三章 市场现状及前景分析3.1 市场现状3.1.1 国内汽车市场现状我们汽车工业经过50多年的建设，特别是八五、九五期间的快速发展，现在已经形成了一个比较完整的工业体系。十五期间随着国民经济的持续发展和
26、一系列政策的颁布实施，为汽车产业创造了良好的发展环境，我国汽车工业实现了历史性的跨越。我们这50年还是从八五以来，八五九五打了基础，十五实现了历史性的跨越。一、产量高速增长，投资规模继续扩大，形成了具有一定规模的产业基础十五期间，我国汽车产量比九五增长了1.42倍，比八五增长了2.54倍，与十五以前的汽车生产的总量相当。平均每年增长是22.5%，汽车产量由2001年的世界排名第八位，到2005年现在是世界排名第四位。十五期间，我们汽车工业的投资也得到了显著的增长，投资总额是2317亿元，比九五增长了139%，年均增长大概在37%。到十五末期汽车行业实现销售收入和工业总产值已经双双突破了万亿大关
27、，年均增长在27.29%和26.99%，实现工业增加值是2785亿元，年均增长在26.38%，占全国GDP比重由九五末期0.97%提高到1.56%，汽车产业已经成为国民经济的支柱产业。二、汽车需求快速增长，消费结构有了明显的变化，潜力巨大的汽车市场初步形成十五期间，我们国家汽车消费结构实现了以公款购车为主向私人购车为主的根本性转变。私人消费已经成为我国汽车消费的主流。大家看到2001年为48%，到2005年私人购车已经占到77%。三、产品结构趋于合理，基本满足的市场的需求十五期间我国汽车产业结构得到了进一步的调整，按照传统的分类方法就是客车、货车、卡车占的比例，2000年的时候是34：37：2
28、9，到2005年就是26：26：48，卡车的比重越来越高，今年应该突破50%。货车中的重、中、轻、微的比例也是发生了很大的变化，由2000年的11：21：51：17，到2005年已经是15：13：56：16。在传统的燃油车中，2005年中型载货车的柴油化率达到了一定的高度。另外，醇类甲醇、乙醇等代用燃料的汽车已经在部分地区试运行和逐步推广。混合动力和电动汽车的研发也取得了一定的成果，产品结构在满足市场需求的同时，逐步顺应我国能源结构的实际和国际环保新技术新能源发展的趋势。四、营销体系逐步确立，规模有序的汽车市场开始建立十五期间是我们汽车营销体系建设和发展的重要时期，在国家相关政策的指导下，传统
29、的营销模式开始转变为以品牌销售，品牌授权经营为主的经营模式，二手车的交易开始打破了垄断格局，引入了竞争机制，实现了经营主体多元化，汽车配件流通领域采取特许、连锁经营的方式，向规模化、品种化、品牌化、网络化的方面发展，配件供应和服务有了提高，为规范汽车市场的健康发展，维护消费者权益提供的保障。据统计，十五期间随着汽车产量的大幅度上升，全国范围内建起了2500多家的4S店，销售、维修、培训、信息、管理为一体的经销专营店，形成了功能完善的营销网络。旧车交易市场也空前的活跃，2005年全国的二手车交易量达到了145万辆，是当年新车销售量的25%。虽然我们跟发达国家比还相差很远，但是上升得还是非常快。像美国一年大概要销售二手车1700万辆，新车产量要比二手车低得多，我们过去的二手车交易很少，到去年已经占到了1/4。是九五末期的5.8倍。同时，汽车企业也正在积极的探索后市场的领域，包括信贷、租赁、拆解等等。五、产业投资主体向多元化发展，形成多元化产业资本结构十五期间汽车产业投资主体开始发生重大的变化，打破了国有投资一统天下的局面，产业资本结构向多元化发展，外商和民营资本的投入增
