1、,学以致用,主讲教师季敏,昆明理工大学建筑工程学院,房地产基本制度与政策,季敏简介 季 敏 硕士，昆明理工大学建筑工程学院，云南致公技术咨询服务部项目经理，云南国联资信评估有限公司分析员。云南省职业资格证书资深培训师，房地产策划师，云南省人力资源和社会保障厅人力资源开发中心培训点技术支持专家。专业于房屋面积测绘、房地产评估、房地产项目全程策划实操，在房地产市场分析、目标消费者定位、产品市场定位、房地产品研发、房地产项目动态可行性研究、营销策划等。,引言：房地产法律法规和相关政策,政策与法律具有相同点：即都是国家意志的反映，但是二者的区别也是明显的。法律具有严肃性、稳定性。法律中的权利必须得到保
2、障，有权利则必有救济；法律中的义务必须得到履行，有义务必须有责任。法律颁布必须经过强制性法定程序。而政策则具有灵活性、不稳定性。出台政策也具有随意性，不必经过严格的程序。,房地产法律法规和相关政策,法律法规和政策的关系：上位和下位的关系，政策不得超出法律的规范。实践中的情况并非如此稳定和灵活的关系。可预见与不可预见，房地产最大的风险在于政策风险,从案例看政策影响,2004年的一个城中村改造项目1、2004年租改征方式取得土地。2、2004年，土地面积不符合昆明市新的规划条例，需要整合周边地块，开展土地整合工作。高息融资进行收购周边地块建筑，拆迁后联合报件。,一个房地产项目案例,3、2005年，
3、联合报件被退件，理由是“整合的土地用途”与主地块用途不一致。4、2006年获得报件，已在网上公示期满。5、2007年，规划网上公示后未获得建设用规划许可证，昆明轻轨建设计划出台，轻轨铁路周边项目暂停。半年后轻轨计划明确，项目万幸过关，未列入禁止建设范围。6、2007年开始拆迁，没有规划的拆迁无法获得拆迁许可证，进度缓慢。,一个房地产项目案例,7、2007年，在未取得建设规划许可证的情况下项目开始地基工程。开始向社会进行内部认购，认购情况很好。8、2007底昆明开始清查“二环路只拆不建政策”期间批准项目，清查期间项目再次被暂定。,按照市委、市政府要求，并根据昆监字20073号文件精神，以市监察局
4、为主，发改、土地、规划、建设、房管等部门共同参与的“对昆明主城二环路以内贯彻落实只拆不建政策情况进行全面清理检查”。重点对2002年5月1日至2007年2月15日经审批的在二环路以内的新建、改扩建、在建投资项目，包括经营性和非经营性两类投资情况，进行认真清理。,9、2009年，“昆明市土地清非领导小组”通知，该地块必须在2009年12月底完工，否则将进行收储。项目事实上已不可能按要求完工，地块面临被收储的风险。,一个房地产项目案例,10、在政府收储的压力和开发商资金吃紧的情况下，开发商不得已将项目出售，已收取购房订金全部退还客户，项目转让费用刚够支付土地成本及融资费用。11、项目宣告失败,项目
5、经历的政策,一、831土地政策。二、二环路政策。三、新的城市规划条例，十亩以下不得开发。四、轻轨规划。五、土地清非政策。,项目失败的原因,一、对政策无法预见、政策的多变性是项目失败的主要原因，此案例在房地产行业内具有代表性。二、项目周期拖到五年以上，开发商已无利润可言。三、开发商自有资金不足，高息融资利息将开发商拖垮。政策风险是房地产开发最大的风险。,政策难以预见，政策只能学习和面对,政策风险是每一个开发商必须面对的风险。是一个难以实行风险控制的因素。政府软环境的改善应当包括政策稳定性的改善。学习法律对预见政策有一定的帮助。保持与政府良好的关系可以对政策的出台有所预见,几次影响较大的政策,一、
6、土地招拍挂政策。政府垄断土地出让市场二、831土地政策。协议出让土地的终结三、东南二环拆迁。昆明近年来拆迁标准的最初模式四、只拆不建。城市发展的探索五、城中村。城市再生六、90平方米政策。让老百姓买得起房子七、营业税。限制炒房八、限制更名。限制炒房九、预售许可的严格执行。严防烂尾楼的出现十、房地产开发贷款紧缩。控制开发规模十一、二套房政策。限制炒房。,1.1法：由国家制定或认可、以权力义务为主要内容、体现国家强制力为后盾的人们规范行为的总称。1.2法的渊源：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法和国际条约等。1.3民法：调整平等关系财产关系和人身关系民法基本原则：平等、诚实信
7、用、公序良俗、自愿、禁止滥用权力1.4民事法律关系：主体、客体、内容 民事权利、义务1.5民事法律行为、代理、诉讼时效、民事责任1.6行政法,第一章 法律基础知识,2.1房地产业：概念、与建筑业区分、作用、行业细分2.2房地产法：概念、调整对象、房地产法律关系2.3房地产经济相关法律：2.3.1物权法：物权概念、物权分类、效力特征、城市房地产管理法2.3.2城市房地产管理法：交易、转让、抵押、租赁、中介服务2.3.3合同法：概念特征、分类、订立2.3.4消费者权益保护法：经营者义务、消费者权利2.3.5反不正当竞争法：,第二章 房地产法律法规,3.1中国现行土地制度：公有制、有偿使用、产权登记
8、。3.2集体土地征收：原则、政策、补偿标准范围。3.3国有建设用地：审查报批、临时用地3.4集体建设用地：使用原则、范围3.5国有建设用地使用权出让：概念、政策、合同、出让管理3.6国有建设用地使用权划拨：范围、管理、收回3.7闲置土地的处理：认定、处置方式、闲置费、无偿收回,第三章 建设用地制度与政策,4.1城乡规划管理：城乡规划、城镇体系规划、规划管理4.2勘察设计管理：资质市场管理、承发包、人员资格4.3城市房屋拆迁管理：拆迁概述、补偿安置、拆迁估价4.4建设工程招投标与管理：招投标管理、监理制度4.5建设工程施工与质量管理：项目报建制度、施工许可制度、质量管理、质量保修办法、竣工验收管
9、理、施工资质资格管理4.6房地产开发企业：概念、特征、分类、设立条件、程序资质等级和管理4.7房地产开发项目管理：确定原则、用地使用权取得、项目资本金制度、逾期开发、质量责任、质量保证和使用说明4.8房地产经营管理：项目转让、商品房交付使用、房地产广告,第四章 房地产开发建设经营管理制度与政策,5.1房地产交易管理：概念、原则、基本制度、交易管理机构5.2房地产转让管理：概念、条件、程序、合同、出让划拨方式转让5.3商品房销售管理：概念条件、预售许可、登记备案、现售、销售代理、买卖合同、5.4房屋租赁管理：租赁概念政策、条件、合同、租金、转租5.5房地产抵押管理：概念特征、条件、规定、类型、抵
10、押合同、估价、抵押权的实现,第五章 房地产交易管理制度与政策,6.1房地产登记制度概述：概念、类型、意义、任务、原则、不动产登记制度6.2房地产登记制度：房地产登记种类、范围、基本要求、登记程序、时限、房屋登记其他规定、登记收费,第六章 房地产登记制度与政策,7.1房地产中介服务行业管理：概念特征、中介机构设置、内容、收费标准、业务管理7.2房地产经纪人员职业资格制度：职业资格考试、经纪人注册、估价师职业资格制度、7.3估价师职业资格制度7.4房地产经济活动管理：主要措施7.5房地产中介服务行业信用档案：建立意义、信用档案体系7.6房地产中介服务行业自律：职业道德,第七章 房地产中介服务制度与
11、政策,8.1税收制度概述：概念特征、构成要素、房地产税种8.2房产税：纳税人、课税对象、税率、优惠政策、地下建筑房产税政策8.3城镇土地使用税：纳税人、课税对象、适用税额、优惠政策8.4耕地占用税：纳税人、课税对象、适用税额、优惠政策8.5土地增值税：纳税人、课税对象、税率、扣除项目、优惠政策8.6契税：纳税人、课税对象、税率、计税依据、减免规定8.7相关税收：营业税、城市建设维护税、教育费附加、企业所得税、印花税、个人所得税8.8有关住房税收的优惠政策：个人、支持廉租住房经济适用房建设、住房租赁,第八章 房地产税收制度与政策,9.1住房公积金概述：性质和特点、管理原则9.2住房公积金归集、提
12、取和使用：归集、提取和使用9.3住房公积金利率、税收及会计核算：利率政策、税收政策、财务管理、会计核算,第九章 住房公积金制度与政策,10.1物业管理概述：概念、性质、内容、主要环节10.2物业管理主体：实施原则、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会、招投标10.3物业服务合同：性质和类型、内容、签订要点10.4物业管理经费：经费来源、收费原则、定价形式、费用构成、专项维修资金,第十章 物业管理制度与政策,11.1违反房地产开发经营管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.2违反城市房屋拆迁管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.3违反房地房地产交易管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.4违反房地产中介服务管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.5违反房地产权属登记管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.6违反住房公积金管理规定的行为：表现形式、处罚标准11.7违反物业管理规定的行为：表现形式、处罚标准,第十一章 房地产违法行为和查处,模拟试卷解析,谢谢！,
