1、（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属 工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润
2、的能力，可以除以开发年数得出 年投资收益率。2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收 全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标（1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净 现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。（2）、内部收益率动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为 0 的贴现率。（3）、项目净现值率动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净 收益现值的大小。（4）、动态回收期 动态分析指
3、标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量 的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。二、常规开发项目经济测算（重要假设f操作指引）重要假设（在经济测算时应首先对假设前提予以说明）（ 1）、项目基本经济技术指标主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等2）、建设工期安排 建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依 据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。（3）、成本计取计划 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的 3% 计取；管理费用按前 期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的 3% 计取；不 可预见费一般按前期工程费、建安
4、工程费、室外工程及市政配套、其他费用、 管理费用之和的 3%-5% 计取。（4）、销售安排在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。（5）、销售回款假设一次性付款比例为 10% ，按揭比例为 90% ；按揭首付比例住宅为三成， 非住宅为 4 层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据项目 情况进行调整。（6）、资金安排自有资金占总投资比例不应低于 20% ，且架设在建设初期一次性投入。（7）、资本化率和银行利率资本化率即基准折现率，一般假设为 8% ；而银行利率一般为相应期贷款利率 的 1.1 倍，即增加 10% 融资费用。操作指引一般由 11 张表构成，
5、包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算 表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金 筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部 现金流量表和敏感性分析表。注意事项：、与委托方充分沟通；二、 按先后顺序依次编制；三、 由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上 改动；四、 如果一数据多次出现，其余多个尽量连接第一个，便于以后更 改；单如果此数据在某处表现为多个数据的合计，为了核对计算是 否正确，在此处则不进行链接；五、 所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。1、项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工
6、计划表。室外及配套工程-竣工验收2、总建设成本估算表3、项目投资估算表总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项 目投资计划与资金筹措表做准备 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的 对应。4、销售回款及安排假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此 表记列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各 期实际回款情况。5、销售收入与经营税金及附加估算序号项目一一一销售收入二 二销售实际回款 三销售费用四销售税费4.1营业税4.2城建税各期的销售收入与实际回款有销售安排及 回款表链接的来，销售税费
7、、土地增值税 和所得税依据当时当地税收政策执行。4.3教育费附加4.4印花税五J地增值税、六所得税一丿七可运用资金二一般采取先预征，最后一期按应征收 金额与预征金额的差额多退少补。可运用资金由销售实际回款减去因销售 而产生的所有支出后得出。支出项包括 销售费用、销售税费、土地增值税和所 得税。-一一建设投资总额1.1建设投资1.2财务费用资金拥有量2.1自有资金2.2可运用资金2.3银行借款 k盈余资金累计盈余资金6、投资计划与资金筹措表此表的主要作用在于通过判断项目未来各项资金需求 和资金拥有量之间的差距，决定何时需要对外融资。财务费用的多少取决于银行借款金额，而银行借款 金额又取决于每期资
8、金拥有量与投资总额之差，而 财务费用本身也是投资总额的一部分，由此构成了 一个相互引用的循环，为避免这种循环我们选择根 据判断手动输入银行借款数额。财务费用的计算结 果来源于贷款还本付息估算表。7、贷款还本付息估算表期初借款本期借款三 三.本期利息丿本期本息偿还Q偿还本金偿还利息还款来源期末借款累计本期利息包括期初贷款本期产生的利息 和本期新增贷款产生的利息两部分。归还银行借款时，如果当期还款来源小 于期初借款时，偿还本金的数额为还款 来源减去本期利息；若当期还款来源大 于期初借款时，偿还本金的数额则等于 期初借款。&资金来源与运用表资金来源1.3-二资金运用偿还本金2.4土地增值税2.5所得
9、税厂盈余资金J、此表综合体现了资金的来源与运用。资金有三个 来源，包括销售回款、自有资金和银行借款。资 金运用即资金流向则包括建设投资、偿还本金、 销售税费、土地增值税、所得税五个方面。值得注意的是，自开始从银行借入资金至还清 银行借款期间，盈余资金和累计盈余资金都应 该为0或者接近0.这体现了开发资金不应出现 短缺，同时对外融入资金达到充分利用。9、损益及利润分配表 二利润总额八九税后利润此表为税后利润 的计算表，清楚列明了项目的收 入、成本、水费及最终取得的税后利润总额，反映 了项目的静态盈利能力。利润总额为销售收入减去销售费用、税费、建设投 资、财务费用及土地增值税后的数额。IJ * J
10、 0il BBS J J il .a ! EBB J tBB B J li J L K 3 1.1利润总额减去所得税即为税后利润I J I Kia Ill=I -il I !I I I Ia I .a I LBB J I10、全部现金流量表现金流入销售回款二二二现金流出销售税金2.6三三净现金流量（累计净现金流量JC净现值二累计净现值11、敏感性分析显示了项目各期现金流入及流出情况及总 体净现金流量，并计算得出考虑了时间价 值后的项目净现值，反映了项目的动态盈 利能力。累计净现金流量的最后一期数值应等于总 净现金流量。将每一期的净现金流量都折现到项目的起始点，合计数即为项目的净现值。基本方案其
11、他方案1投资收益率较基本方案增减2财务内部收益率FIRR3财务净现值FNPV4财务净现值率NPVR5动态投资回收期敏感性分析是不确 定分析中的一种主 L要方法。目的就是要在众多的不确定 因素中，找到对项 目评价指标影响较 大的因素，并判断 其对开发项目投资 效益影响的程度选取的指标可以根 据项目实际情况变 更，一般应包含动 态和静态评价指 标。比较反感的选 择一般为陈本和售 价格增加、减少 10%，也可根据项 目需要进行其他方 案的比较。三、租赁项目经济测算 （理论依据f操作指导）重要假设（1） 、开发期的行管假设参考常规项目（2） 、租赁抵扣项目主要包括营业税、教育附加税、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等（3） 、租赁期经营安排主要包括租金及增长率、出租率（4） 折旧年限及方法不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限
